同致行--長沙雙瑞月湖定位報(bào)告(nxpowerlite)(編輯修改稿)
2025-02-14 01:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 觀資源 專業(yè) +服務(wù) 中高檔住宅32%高端住宅8%中檔住宅45%大眾住宅15%高尚 高尚住宅非別墅產(chǎn)品供應(yīng)格局 機(jī)會(huì) ◎目前長沙單價(jià)在 3000元以上的中高 檔住宅產(chǎn)品占整個(gè)商品房市場的 32%； ◎單價(jià)在 20233000元之間的中檔住宅 占商品住宅市場的 45%； ◎單價(jià)在 15002023元之間的大眾型住 宅占 15%； ◎高端 TOWNHOUSE、聯(lián)排、別墅占比重的 8%； （不計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房和政府安置房因素，） 由此可見，中檔供應(yīng)非常集中，而高尚住宅 供應(yīng)總體較大，但高端的住宅產(chǎn)品供應(yīng)量有限。 結(jié)論： 中檔供應(yīng)非常集中， 高尚住宅供應(yīng)總體較大 但高端的住宅產(chǎn)品供應(yīng)量有限 專業(yè) +服務(wù) 高端住宅非別墅產(chǎn)品建筑形態(tài)供給 建筑形態(tài)組合狀況51%10%10%19%10%小高層高層高層，小高層多層、小高層花園洋房與小高層 建筑形態(tài) 價(jià)格花園洋房與小高層 3300多層、小高層、高層 3980多層、小高層 3000小高層 3000小高層 30003100高層 4000高層，小高層 4000小高層，多層為主 3700星沙 花園洋房 3200美林水郡小高層 3400新外灘城中夢澤園天健芙蓉盛世河西 景秀江山珠江花園城東世嘉國際華城城北城南奧林匹克花園上海城綠城桂花城片區(qū) 樓盤名稱星城世家大部分以 小高層、高層 為主 ，體現(xiàn)了長沙目前市場對帶電梯物業(yè)的青睞，同時(shí) 也是受城區(qū)土地規(guī)劃所限。 專業(yè) +服務(wù) 高端住宅非別墅產(chǎn)品戶型面積供給 主力戶型 戶型面積3*2 、 4*2 120180 ㎡3*2 、 4*2 、復(fù)式 140204 ㎡3*2 140 ㎡2*1 8896 ㎡3*2 120 ㎡3*2 、 4*2 114160 ㎡3*2 、 4*2 120—160㎡2*2 、 3*2 、 4*2 120150 ㎡星沙 —— 220㎡美林水郡綠城桂花城星城世家片區(qū) 樓盤名稱城東世嘉國際華城城南 上海城城北 珠江花園河西 景秀江山城中新外灘夢澤園產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)及創(chuàng)新 ◎ 非別墅高端住宅主力戶型以三房、四房為主； 主力戶型面積跨度較大，從 120~180㎡； 戶型結(jié)構(gòu)單一，以平層為主，較少見復(fù)式， 在城東的星城世家有少量代表作品； 戶型偏大，主力戶型三房、四房的面積較大， 這是長沙目前消費(fèi)的現(xiàn)狀。 專業(yè) +服務(wù) 200 250 300 350 400 450 500 160 280 400 據(jù)我司調(diào)查，目前長沙別墅產(chǎn)品按其產(chǎn)品素質(zhì)共分為三類產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)型別墅、高級別墅、豪宅別墅，這三類產(chǎn)品線，每類產(chǎn)品線的客戶群特征和產(chǎn)品價(jià)值體系存在很大的差異。 經(jīng)濟(jì)型 別墅 建筑面積 160280㎡ 高級 別墅 建筑面積 280360㎡ 豪宅 別墅 建筑面積 370400㎡ 高端住宅別墅產(chǎn)品分類 單價(jià) 6000元 /㎡ 以上或總價(jià) 200400萬元的獨(dú)棟別墅 單價(jià) 40006000元 /㎡ 或總價(jià)在 100200萬的獨(dú)棟、聯(lián)排 單價(jià)在 4000元 /㎡ 以內(nèi)或總價(jià)在 100萬以內(nèi)的獨(dú)棟、聯(lián)排 專業(yè) +服務(wù) 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 價(jià)格 建筑面積 戶型面積 溢價(jià)獨(dú)棟別墅 3100 330 70100聯(lián)排別墅 3000 186 5060疊拼別墅 2400 160 － 206 3560悅禧國際山莊聯(lián)排 2700 5萬㎡ 220260 5070白竹水鄉(xiāng) 聯(lián)排別墅 3100 5萬㎡ 160 － 240 4580聯(lián)排別墅 2600 190 － 280 4080獨(dú)棟別墅 2900 320 － 370 70100合計(jì) 85萬㎡經(jīng)濟(jì)型別墅香格里麓山別墅35萬㎡幸福里 40萬㎡高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 經(jīng)濟(jì)型別墅 ◎ 經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)集中在 3000元 /㎡左右 ，該價(jià)格在長沙 只是中高檔住宅的均價(jià)，故該類 產(chǎn)品在市場上的集中供應(yīng)，使長 沙別墅型產(chǎn)品形象大減； ◎ 長沙經(jīng)濟(jì)型別墅體量約 85萬㎡ ， 沖淡了長沙別墅市場，由此可見， 長沙別墅產(chǎn)品魚目混雜； ◎ 長沙經(jīng)濟(jì)型別墅總價(jià)集中在 50~80萬 之間，從該類產(chǎn)品的銷售 速度上來看，長沙人接受度較高。 專業(yè) +服務(wù) 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 單價(jià) 建筑面積 戶型面積 溢價(jià)金鷹圣爵菲斯 聯(lián)排別墅 5000 0. 23 萬㎡ 300 － 400 150~200水云間 二期聯(lián)排別墅 4600 4 . 2 萬㎡ 2 5 0 －4 1 2 100200山水英侖莊園 獨(dú)棟別墅 5000 2萬 ㎡280370 m178。 最大面積為50 0㎡130~200高級別墅高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 高級別墅 ◎ 長沙高級別墅單價(jià)集中在 5000元 /㎡左右 ，該類產(chǎn)品往往以占據(jù)較多社區(qū)資源為背景，在 同一住宅區(qū)內(nèi)屬于拔高型產(chǎn)品，單價(jià)區(qū)間較為合理； ◎ 長沙高級別墅體量約 7萬㎡ ，供應(yīng)量不足，這也說明在由經(jīng)濟(jì)型別墅往更高檔次遞進(jìn)的過 程中，開發(fā)商比較慎重，但從銷售上看，該類產(chǎn)品受歡迎度較高； ◎ 長沙高級別墅面積集中在 300~400㎡ ，較經(jīng)濟(jì)型別墅面積稍大，而且從產(chǎn)品類型上已為獨(dú) 棟別墅，但其戶型功能并未從經(jīng)濟(jì)型別墅的基礎(chǔ)上有質(zhì)的變化，功能性一般； ◎ 長沙高級別墅總價(jià)集中在 130~200萬 之間， 100萬以上的高級別墅銷售量不大，但其銷售 速度較快。 專業(yè) +服務(wù) 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 單價(jià) 建筑面積 戶型面積 溢價(jià)金鷹圣爵菲斯 獨(dú)棟別墅 9000 0 . 3 5 萬㎡ 300 － 400 2 0 0 ~ 3 0 0岳麓山公館 獨(dú)棟別墅 10000 1 . 7 5 萬㎡ 300 － 400 3 0 0 ~ 4 0 0豪宅別墅高端住宅別墅產(chǎn)品 —— 豪宅別墅 ◎ 長沙豪宅別墅單價(jià)集中在 7000元 /㎡以上，該類產(chǎn)品是在社區(qū)中占據(jù)核心景觀資源，為 目前長沙豪宅市場上的佼佼者，也是長沙上層人士尊貴身份的標(biāo)志； ◎ 長沙高級別墅體量約 2萬㎡，豪宅別墅的供應(yīng)量龐大，主要是岳麓山公館項(xiàng)目較集中的 市場放量造成，故在階段內(nèi)低中高別墅產(chǎn)品市場放量不均衡； ◎ 長沙高級別墅面積集中在 300~400㎡，面積較小，與高級別墅的最大區(qū)別在于享受核心 景觀資源不同，分析主要為在別墅戶型空間尺度上的創(chuàng)新意識及豪宅空間尺度的把握方面 思維陳舊造成，面積還有擴(kuò)大空間； ◎ 長沙高級別墅總價(jià)集中在 200~400萬之間， 300萬左右的豪宅別墅占絕大部分， 300萬的 總價(jià)也是許多長沙高端客戶接受度最高的別墅型產(chǎn)品。 專業(yè) +服務(wù) 高端產(chǎn)品市場現(xiàn)狀總結(jié) 別墅類： 現(xiàn)有別墅產(chǎn)品中，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量大，競爭比較激烈，不宜大規(guī)模入市；豪宅別墅量少。 根
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