泰贏-20xx年鄭州中原路西四環(huán)項目營銷策略報告-資料下載頁
2025-01-08 03:49本頁面
【正文】 贈送 部分 贈送 部分 項目綜合定位 物業(yè)發(fā)展定位建議 B地塊戶型建議：創(chuàng)新戶型，提升居住舒適度。 項目綜合定位 項目目標(biāo)客戶定位 依據(jù)市場調(diào)查和走訪，再綜合同類項目的實際案例，從階層、職業(yè)、收入、教育背景等方面確定本項目的客戶定位。 1）、鄭州市區(qū)低收入者、外來務(wù)工人員 2）、市區(qū)部分養(yǎng)老型客戶 3）、 片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人 4）、區(qū)域內(nèi)潛在 投資客 1）、低收入者及外來務(wù)工人員： 鄭州市區(qū)收入水平較低及收入不固定，首次置業(yè)，2535歲左右，新婚群體、三口之家或與父母同住 2）、養(yǎng)老型客戶： 鄭州市區(qū)行政、企事業(yè)單位退休人員，有固定退休金、養(yǎng)老保障的，或子女高收入想改善父母居住環(huán)境的 3）、工業(yè)園區(qū)人員： 片區(qū)內(nèi)分布有眾多的工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)的工薪階層，以年輕人為主 4）、投資客： 區(qū)域內(nèi)居民，借南水北調(diào)大運河給區(qū)域帶來的地產(chǎn)機遇，投資房產(chǎn)來保值增值。 項目綜合定位 項目目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶 “ 圈層鎖定 ” 核心客戶 重要客戶 游離客戶 偶得客戶 鄭州市低收入者、外來務(wù)工人員，比例占 60％。 片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人，比例占20％ 市區(qū)部分養(yǎng)老及投資型客戶，占10％ 區(qū)域內(nèi)潛在投資客及其他 10% 項目綜合定位 A地塊客戶定位 A地塊做為臨河高品質(zhì)居住區(qū)，水的稀缺注定了濱水豪宅的稀缺價值，同時，產(chǎn)品的舒適性在一定程度上，也滿足了客戶的居住需求、投資需求以及養(yǎng)老需求；所以，目標(biāo)客戶定位為： 1）、鄭州市區(qū)低收入者、外來務(wù)工人員 2）、市區(qū)部分養(yǎng)老型客戶 3）、區(qū)域內(nèi)的投資客（鄭州一中帶來的潛在投資客） 項目綜合定位 B地塊客戶定位 B地塊做為經(jīng)濟型居住區(qū)，面積適中，控制總價，滿足眾多低收入購房群體的購買需求，故目標(biāo)客戶定位為： 1）、鄭州市區(qū)低收入者、外來務(wù)工人員 2）、片區(qū)內(nèi)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人 項目綜合定位 項目價格定位 本項目價格定位 基于本項目產(chǎn)權(quán)的特殊性，對項目的價格定位不適用常規(guī)定價策略。本項目將根據(jù)同類項目與其附近商品房項目價格對比等系數(shù)來進行本項目定價。 小產(chǎn)權(quán)項目 均價（元 /㎡ ） 附近商品房項目 均價（元 /㎡ ） 價格對比系數(shù) 潤唐 〃 蔚藍國際 5000 鄭州萬達廣場 7500 本案 ？？？ 陽光花苑 6500 根據(jù)類比法，本項目價格對比系數(shù)，取值 ；通過本項目與陽光花苑進行 系數(shù)對比，得出本項目價格。 本項目建議均價 =附近項目均價 同類項目價格系數(shù) =陽光花苑 6500 =4355元 /平方 本次報告整體結(jié)構(gòu) 南水北調(diào)帶來的城市發(fā)展機遇 南水北調(diào)下的鄭州二七新區(qū) 項目現(xiàn)狀分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項目 【 SWOT 】 分析 項目綜合定位 項目營銷推廣思路解析 1 2 3 4 5 6 7 項目營銷推廣思路 價格策略 價格調(diào)節(jié) 關(guān)鍵是小幅遞增、小幅頻漲策略，根據(jù)位置差、層差、朝向差、景觀差等因素對價格做細微調(diào)整，根據(jù)西區(qū)市場現(xiàn)狀及本項目特點，建議價格應(yīng)采取如下策略， 全程操作基本保持低開高走策略，依靠前期推出的性價比較高的房源，啟動和制造市場關(guān)注度，為后期的熱銷創(chuàng)造條件 。 價格制定的基本原則 逐步提高和留有升值空間，價格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免， 價格下調(diào)、價格做空、升值太快。 價格執(zhí)行策略 基本策略執(zhí)行 “ 低開高走 ” ，個別階段可作特殊調(diào)整。考慮套總價因素對價格策略的影響， 可采用以套定價（一套一價） 等方式，基本的價格控制區(qū)間，主力兩室在 37萬元 /套以內(nèi)，三室控制在 55萬 /套以內(nèi)。 項目的表現(xiàn) 根據(jù)目前在售的各同類項目的操作手法和效果，我們建議在項目的表現(xiàn)上更要體現(xiàn) “ 非正規(guī)項目，正規(guī)化操作 ” ， 所以在廣告表現(xiàn)、工地包裝上，售樓處的表現(xiàn)包裝上都應(yīng)該按區(qū)域正規(guī)項目的做法。這是在通過對類似項目的深入調(diào)研基礎(chǔ)上得出的結(jié)論。簡而言之 主要是在工地和售樓處的包裝和裝修上要花一定的成本，體現(xiàn)項目的正規(guī)性和開發(fā)商的實力。 項目營銷推廣思路 營銷策略 開發(fā)策略： A、 B地塊同時開發(fā)，重點對 A地塊進行整體包裝及宣傳推廣，將運河景觀資源優(yōu)勢最大化，提升項目高品質(zhì)的同時，進而帶動 B地塊的開發(fā)運營。 ?展示在先，施工進度跟隨 通過圍合項目區(qū)域，以圍墻戶外等手段，并通過售樓處的啟用宣傳資料以及媒體等資源的整合，對項目進行前期宣傳造勢。通過全方位展示，實現(xiàn)積累客源，摸清市場容量，有的放矢降低開發(fā)風(fēng)險 ?組合產(chǎn)品入市 多產(chǎn)品組合入市，擴大目標(biāo)客戶范圍，實現(xiàn)熱銷和資金回流。 資源條件好的產(chǎn)品在后期銷售，為價格的進一步提升提供產(chǎn)品支持，以實現(xiàn)合理利潤。 項目營銷推廣思路 推廣宣傳計劃 1 2 3 4 市場引導(dǎo)及培育期（告知階段）： 市場推廣期 （溝通階段）： 銷售強勢期 （購買階段）： 銷售后期 （清盤階段）： 在項目正式動工和推出以前，利用工地圍墻、戶外廣告等，結(jié)合村民的口碑傳播制造市場聲勢。 主賣點強化訴求，結(jié)合售樓處、項目現(xiàn)場、促銷活動， DM、以及戶外形象展示、流動宣傳方式，在客戶心中產(chǎn)生震撼效果，增強購買信心。 媒體投放， DM單直投派發(fā)為主要手段 ，結(jié)合售樓部的促銷活動，以主賣點為主，輔助次賣點。讓客戶了解項目的方方面面，注意每一個廣告（每一次暴露）內(nèi)容要有全面性、完整性，能夠直接促成購買行為。 減少投放量。對訴求重點進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 THANKS！ 謝謝 聆聽 鄭州泰贏房地產(chǎn)咨詢代理有限公司 2022年 2月 15日
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