【正文】 （承）（承） （轉(zhuǎn)）（轉(zhuǎn)） （合）（合）第一階段2023年 10月——2023年 2月第二階段2023年 3月——2023年 8月2023年 9月——2023年 1月第。階段2023年 2月——2023年 12月階段目標完成高層洋房產(chǎn)品推售。推出最高端產(chǎn)品，將項目開發(fā)推向最高潮。從而強化光耀品牌。完善配套，以多層洋房來吸引消化本地高端客戶，營造居家氛圍，避免投資客過多導致后期入住率低等問題。樹立形象，客戶積累，完成一期聯(lián)排別墅銷售。營銷思路時間節(jié)點第三階段127營銷費用提示：價格是空泛的，但價值需要理由。不僅需要只注重顯性的理由，還有那些隱性的附加值也能對價格造成顯著的影響。我們堅信只要通過有效的營銷，將會實現(xiàn)更高的價值回報。高品質(zhì)的產(chǎn)品只是漂亮的空間，她需要賦予更多的內(nèi)涵、更多的想象、更多的附加值。營銷支撐必不可少。128推廣費用預算預計銷售總額： 18億營銷總體費用： 2700萬（包含包裝制作、營銷代理費、廣告設計、模型及其他物料制作等費用）基于項目規(guī)模較大，前期需要較多的市場培育，建議一期營銷費用按總銷售額的 ％進行投入。129必要的外銷渠道 —— 深圳售樓處?基于市場分析，目前客戶主體為深圳客戶；?惠南大道尚未貫通，本項目區(qū)位交通優(yōu)勢尚未顯現(xiàn)，需加強外部營銷渠道；?深圳客戶引導認知，看樓專車接送；?同時能夠更方便更有效的利用中原地產(chǎn)龐大的內(nèi)部客戶資源，實現(xiàn)便利的現(xiàn)場觀摩及轉(zhuǎn)介，以促進更好的銷售。在深圳商業(yè)人流旺地設置售樓處130深惠推廣策略深圳 占推廣總投入 70％本地市場 占推廣總投入 30％根據(jù)目前市場客戶比例分配推廣投入131深惠推廣方式深圳戶外廣告牌網(wǎng)站重要節(jié)點報廣定向 DM深圳售樓中心梅林、沙灣關附近科技園、龍崗中心城針對目標客戶釋放信息劍客考察、引起關注話題光耀網(wǎng)站 /搜房 /房地產(chǎn)信息網(wǎng)市場預熱、項目概念、營銷節(jié)點信息完成從大盤到一期的轉(zhuǎn)化、定期組織看樓團報紙廣告 軟文介紹、重大節(jié)點信息、看樓團豪宅區(qū)域、 CBD定向客戶商業(yè)中心展示項目看樓專車等發(fā)揮展示為王精神，成為客戶不得不知的樓盤軟文報道132惠陽大亞灣深惠推廣方式戶外廣告電視廣告定向 DM現(xiàn)場包裝及導示交通主干道附近插播黃金時段市場預熱、項目概念、重大節(jié)點信息針對目標客戶釋放信息企業(yè)主 /企業(yè)高管企業(yè) /公務員現(xiàn)場體驗營銷引導客戶認知市場預熱、大盤概念、重大節(jié)點信息現(xiàn)場包裝營造氛圍路旗導示133推廣費階段性投入銷售階段 第一批 第二批 第三批 合計金額比例 40% 25% 35% 100%預估費用 1080萬 675 945 2700萬銷售階段 預熱期 發(fā)售期 持銷期 尾盤期 合計 下批階段推廣金額比例 50% 30% 10% 5% 100% 。預估費用 540萬 324萬 108 54 1080萬 。投放方式 戶外，網(wǎng)絡，包裝，媒體推廣等電視，報紙，外銷市場推廣，活動。營銷活動 營銷活動等。一批單推廣費用預估整體投入控制134一期開銷售周期為一年半。一批開盤 二批開盤三批開盤2023年 2023年2023年初2023年中2023年初70%聯(lián)排30%洋房45%別墅55%湖景洋房82 %洋房18 %聯(lián)排推售節(jié)奏控制示意圖推售策略135推售策略及價格實現(xiàn)“立足市場 平開高走 小步快跑 ”蓄積客戶，集中開盤，首期平價開售，價格提升小步快跑，給首批購買客戶以信心，同時也給予市場觀望客戶壓力促使成交。136經(jīng)市場研究，與半島 1號二期別墅及珠江東岸首期價格的對比參照，同時考慮到本項目的區(qū)位價值尚未充分展現(xiàn)及首期內(nèi)環(huán)境尚不完善，綜合各種因素建議首批別墅單位價格應控制在 8500元 /平米左右。建議第一批聯(lián)排別墅入市價　 8500元 /平米 洋房 5000元 /平米與此同時，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，為項目價格提升預留了巨大空間，雖為平價入市，但仍具有較大的市場提升空間。后期隨著項目內(nèi)環(huán)境的不斷完善及客戶的不斷增多，后期將逐步拉升銷售價格，每批聯(lián)排較上批提升 500元 /平米。入市價格確定1372023年 2023年1月 2月 3月 4月 5月 7月 9月12月11月（根據(jù)工程節(jié)點具體調(diào)整）認籌 一批開盤6月10月廣告投放二批認籌 二批開盤2023年1月 根據(jù)市場發(fā)展態(tài)勢及本項目的工程節(jié)點，本項目首批單位于 08年初推出市場，集中推出高端別墅產(chǎn)品，樹立較高端的市場形象；二批單位于年中開盤；三批最高端獨棟產(chǎn)品于 09年元旦推出，此時社區(qū)氛圍及生活環(huán)境都已完善，惠南大道已經(jīng)開通，區(qū)位價值展現(xiàn)；于當年中銷售完畢，開發(fā)周期一年半左右。8月 10月 11月216。 惠南大道通車，區(qū)位價值凸現(xiàn)，216。 深圳高端物業(yè)稀缺，市場需求旺盛，216。 推出項目最高端產(chǎn)品上市，三批開盤12月 2月 3月銷售目標及時間節(jié)點開盤月內(nèi)銷售目標：銷售率 90％ 開盤月內(nèi)銷售目標：銷售率 85％9月銷售目標：二批銷售率 100％4月基本完成一批單位銷售。開盤月內(nèi)銷售目標：銷售率 80％至 4月份基本完成整體銷售二批認籌138中原優(yōu)勢介紹及聯(lián)動營銷139中原客戶資源利用200間地鋪（深圳）＋ 300間地鋪（香港）深圳、香港近 10000人的銷售隊伍中原 20多年的客戶沉淀深圳中原二二、二三級聯(lián)動中原聯(lián)動營銷140中原聯(lián)動營銷深圳中原聯(lián)動營銷：n 資源 二級市場：近百個在售樓盤、 800名銷售精英； 三級市場： 200個地鋪， 2023多名 Sales ……n 聯(lián)動通路 分展場設立； 內(nèi)外部網(wǎng)絡平臺；內(nèi)部郵箱、手機短信； 地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗 ……n 制度激勵 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個人 KPI考核指標之后，促使全員轉(zhuǎn)介n 分傭激勵 轉(zhuǎn)介成功的額外獎勵 + 個人傭金分成141聯(lián)動營銷受益者：深圳觀瀾湖大宅：開盤當天爆銷 108套豪宅，總銷售金額突破10個億！全部成交客戶均來源于中原內(nèi)部資源的聯(lián)動營銷。深圳紅樹西岸：開盤當天猛銷 ,成交客戶 85%來源于聯(lián)動營銷?；蓐柊雿u 1號：一期類別墅當天解籌全部售罄、寬景洋房開盤當天熱銷 80%推銷單位，成交客戶當中深圳客戶占 60%以上，在未做任何深圳推廣的前提下全部得益于聯(lián)動營銷。之后，半島 1號的客戶再度利用實施二次轉(zhuǎn)介，為惠陽裕華廣場及東方新城、棕和櫚島豪宅成功銷售提供了大量的轉(zhuǎn)介客戶。中原聯(lián)動營銷142中原網(wǎng)站、中原月刊發(fā)布項目信息，專項銷售人員到達各個地鋪做針對性推廣及擺放項目資料地鋪推廣 全國通資訊站中原優(yōu)勢143深圳中原惠州分公司2023年我司已在華陽大廈注冊深圳中原物業(yè)顧問有限公司惠州分公司 我們將結(jié)合惠州實際的操盤經(jīng)驗，提供專業(yè)、到位的服務，充分發(fā)揮團隊精神，令貴公司項目的銷售實現(xiàn)高速、高價、高知名度的三大目標。 至今已策劃代理了惠州市 30多個樓盤，無論是代理樓盤數(shù)量還是代理樓盤面積均位居惠州代理市場第一；144中原在惠州與知名發(fā)展商合作項目（部分） 區(qū)域 發(fā) 展商 項 目名稱 項 目 規(guī) 模 項 目 類 型惠州 群星地 產(chǎn) 東 方威尼斯 25萬 小高 層 、 別 墅惠州 中楷地 產(chǎn) 金城花園 25萬 多 層 、小高 層惠州 金 鑾 地 產(chǎn) 湯 泉高 爾 夫逸墅 6萬 多 層 、小高 層 、 別 墅惠州 五星集 團 金山湖 1號 8萬 多 層 、小高 層 、 別 墅惠州 桃花源 公爵小 鎮(zhèn)別 墅 25萬 別 墅惠州 盈超地 產(chǎn) 盧 浮公 館 5萬 小高 層惠州 佳磊地 產(chǎn) 華麗 大廈 5萬 小高 層惠州 鑫月 實業(yè) 鑫月 東 平 項 目 7萬 高 層惠陽 新城市 半 島 一號 94萬 多層、小高層、別墅惠陽 中建蛇口 東 方新城 27萬 多 層 、小高 層 、 別 墅惠陽 新世界 棕 櫚島別 墅 31萬 多 層 、小高 層 、 別 墅惠陽 振業(yè)集團 振業(yè)城 173萬 別墅大亞灣 星河地產(chǎn) 星河項目 103萬 別墅大 亞 灣 珠江投資 珠江 東 岸 61萬 別 墅大 亞 灣 中區(qū)華府 南海新城 30萬 小高 層大 亞 灣 大中 華 東 方廣 場 6萬 公寓145針對 光耀項目 如何整合 中原 資源 ?中原中原中原中原中原中原中原中原行業(yè)品牌優(yōu)勢 操盤經(jīng)驗優(yōu)勢客戶資源優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢項 目 組 團 隊146 2023年代理樓盤 48個 ,占整體市場份額 13%,占代理市場 20%,均位居第一。 2023年代理樓盤 59個 .占整體市場份額 16%,占代理市場 26%,均位居第一。 2023年代理樓盤 66個 ,占整體市場份額 20%,占代理市場 29%,均位居第一。 2023年代理樓盤 68個 ,占整體市場份額 22%,占代理市場 30%,均位居第一。 2023年代理樓盤 86個 . 占整體市場份額 22%,占代理市場 24%,均位居第一。0105年深圳中原行業(yè)翹首：皇牌代理信心 標記行業(yè)品牌優(yōu)勢中國、深圳 1472023年深圳中原惠州分公司全年業(yè)績 全年代理面積 占全市代理市場份額 % 位居業(yè)界市場第一占全市場市場份額% 位居市場第一 全年銷售代理個數(shù) 16個 占全市代理市場 % 位居業(yè)界市場第一占全市市場份額% 位居市場第一 深圳中原自成立以來，成功代理 600多個樓盤，成交套數(shù)超過 12萬套，成交面積近 1200萬平米，成交金額達 600億，年均增長率超過 65% 。 惠州操盤經(jīng)驗優(yōu)勢惠州 148二級市場策劃品控中心二級市場品控中心高端市場代理經(jīng)驗豐富150物業(yè)名稱 物業(yè)類型 建筑面積 代理階段 代理時間東?；▓@ 13期 高檔住宅 40萬 已結(jié)束 00年 03年銀谷別墅 別墅 6萬 已結(jié)束 2023年名商高爾夫花園 別墅 已結(jié)束 02年仙湖山莊 別墅等 約 4萬 已結(jié)束 03年港麗豪園 高檔住宅 已結(jié)束 03年嘉里雅頌居 高檔住宅 12萬 已結(jié)束 03年云深處 別墅等 已結(jié)束 04年百仕達 34期 高檔住宅 32萬 已結(jié)束 03年 05年佳兆業(yè)中心 高檔公寓 約 10萬 已結(jié)束 06年金中環(huán)大廈 高檔公寓等 10萬 已結(jié)束 06年世金漢宮 高檔公寓 約 代理中 05年 至今金域藍灣 13期 高檔住宅 24萬 代理中 02年 至今半島 1號（惠陽） 別墅等 100萬 代理中 至今觀瀾高爾夫別墅 別墅 45萬 代理中 至今萬科第五園 別墅等 55萬 代理中 至今萬科松山湖 1號（東莞） 別墅 17萬 代理中 至今圣莫麗斯 別墅 33萬 代理中 至今紅樹西岸 高檔住宅 26萬 代理中 至今……中原成功代理之高檔項目（不完全統(tǒng)計）1511個售樓處加惠州十幾個在售項目100多名銷售人員項目 轉(zhuǎn)介來源 成交套數(shù)東方威尼斯 金城 12批，陽光 8批，半島 5批 9金城花園 陽光 21批 8陽光假日 金城 25批 7棕櫚島別墅 半島 30批 10東方新城 半島 80批 65。 。 ?！皟?nèi)展 ”的營銷策略—— 惠州內(nèi)部轉(zhuǎn)介 客戶資源勢必為前期項目的策客戶資源勢必為前期項目的策略研判、入市銷售起到厚積薄發(fā)的略研判、入市銷售起到厚積薄發(fā)的作用！實現(xiàn)開門紅！作用！實現(xiàn)開門紅！ 客戶資源優(yōu)勢152三級市場豪宅客戶資源 —— 轉(zhuǎn)介成交就是力量！ 中原在深圳三級市場地鋪 200余間 ，遍布各區(qū)域的地鋪網(wǎng)絡積累了豐富的客戶資源。 二三聯(lián)動中原獨家秘籍 153 外銷勢必為項目外銷勢必為項目 ———— 后市的高價、快速銷后市的高價、快速銷售起到積極的售起到積極的 推進作用！推進作用！“外拓 ”的營銷策略—— 深圳中原轉(zhuǎn)介200家地鋪加深圳多個在售項目2023多人的銷售團隊案例：半島一號及公爵小鎮(zhèn)154中原建筑中心由國家一級注冊建筑師、環(huán)境景觀設計師等專業(yè)人員組成。成功的建筑策劃案例：天悅龍庭 中原首創(chuàng)05年熱銷大戶 “ 廊院 ” 東方威尼斯產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢萬科城 半島一號155項目名稱 產(chǎn)品類型 策劃內(nèi)容華潤二期 住宅、商業(yè) 整體建筑、 環(huán) 境方案 設計繽紛時代 住宅 整體建筑、 環(huán) 境方案 設計風格名苑 住宅 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