【正文】 于 20% B2 居住兼容商業(yè)用地 不大于 35% 100米 不小于 30% C 居住兼容商業(yè)用地 不大于 25% 100米 不小于 35% 總規(guī)模 ，被劃分為三個地塊，各自獨立，又聯(lián)系成一個整體，開放式的整體規(guī)劃布局是必然的開發(fā)方向。 經(jīng)濟指標(biāo) 各地塊資源條件相似，相對而言 C地塊東側(cè)條件最優(yōu)，可以充分利用容積率。 ?項目三面臨街，昭示性較強，但存在一定的噪聲和灰塵污染； ?項目東側(cè)和南側(cè)均有高壓線，對居住環(huán)境有較大影響； ?項目東側(cè)的馬池變電站對客戶具有較大抗性。 ?項目南側(cè)和武漢工業(yè)學(xué)院，景觀視野面較好； ?項目西北側(cè)有大規(guī)模的原生態(tài)樹林，自然環(huán)境優(yōu)越； 馬池變電站 527總站 高壓線 高壓線 武漢工業(yè)學(xué)院 原生態(tài)樹林 地塊資源 項目地塊臨街面較長，有打造成為商業(yè)的營造 商業(yè)分析 擁有兩條城市主干道的臨街面資源，馬池中路的臨街面相對較長，環(huán)湖中路的臨街面相對較短 豐富的臨街面資源易于開發(fā)大體量的商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施 優(yōu)勢與劣勢并存， 本案具備打造以商業(yè)為主導(dǎo)，大規(guī)模、復(fù)合型、開放式品質(zhì)樓盤的潛質(zhì)。 道路系統(tǒng)通達(dá) 項目優(yōu)勢 地形規(guī)則 ,場地平整 開放式格局 景觀受限，相對競爭 項目不占優(yōu)勢 項目劣勢 變電站 ,污水處理廠和 高壓線對居住環(huán)境影響 城市面貌差 加強產(chǎn)品力及附加值塑造， 弱化資源環(huán)境劣勢 解決思路 通過建筑布局、景觀區(qū)隔、 營銷說辭弱化居住環(huán)境劣勢 加強項目商業(yè)氛圍的打造 強化產(chǎn)品品質(zhì) 項目屬性 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 GDP 一季度 % CPI 3月 %，加速上揚 房價增幅 3月 %。 1季度 ，流向房地產(chǎn)行業(yè)約 27%。其中開發(fā)貸 3200億，個貸 5200億。 2022年，商品房總銷金額。 保八無憂，平息民憤，過河拆橋。 政策背景 自曝其短 ,劍指土地財政，土地抵押貸款，按揭貸款等核心問題 系列措施開始切中要害 ,類物業(yè)稅杠桿或?qū)⒊蔀樽詈笠话牙? 房價一日丌降，政策一日丌停。但目前僅僅只落下一個靴子，而另一支靴子才是打破僵局的關(guān)鍵。 政策過程 寬財政、緊貨幣、增供給。 32 要點 主要內(nèi)容 影響評級 實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 ? 90平方米以上的家庭貸款 首付 款比例不得低于 30%； ? 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ? 商品住房價格過高 、 上漲過快 、 供應(yīng)緊張的地區(qū) ， 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況 ， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住 房貸 款； ? 對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 。 ★★★★★ 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ? 財政部 、 稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策 。 ★★★★ 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管 ? 對存在土地閑臵及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ， 商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款 ， 證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市 、 再融資和重大資產(chǎn)重組 。 ★★★★ 建立考核問責(zé)機制 ? 對穩(wěn)定房價 、 推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力 ， 影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的 ， 要追究責(zé)任 。 ★★★★ 加大交易秩序監(jiān)管力度 ? 對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目 ， 要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源 ， 并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售 。 ★★★ 增加居住用地有效供應(yīng) ? 房價 上漲過快的城市 ， 要增加居住用地的供應(yīng)總量 。 ? 要依法加快處臵閑臵房地產(chǎn)用地 ， 對收回的閑臵土地 ， 要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè) 。 ★★ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ? 保障性住房 、 棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%， 并優(yōu)先保證供應(yīng) 。 ? 房價過高 、 上漲過快的地區(qū) ， 要大幅度增加公共租賃住房 、 經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng) 。 ★★ 加快保障性安居工程建設(shè) ? 確保完成 2022年建設(shè)保障性住房 300萬套 、 各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務(wù) ★★ 政策內(nèi)容 政策力度和速度前所未見。 在嚴(yán)重供不應(yīng)求的格局下，通過提高首付門檻、限制非本地戶籍購買、增加交易成本、控制信貸等手段，抑制需求。 地方政府在 2022— 2022期間的舉債支付艱難，離開土地財政，將寸步難行。未來依然是地方與中央的房價博弈。 核心是調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，但要警惕政府的真正目的是二次房改 政策目的 房貸政策一線城市執(zhí)行嚴(yán)格，二三線城市相對寬松 34 城市 三套房及以上、外地購房者貸款落實情況 一線城市 上海 四大國有銀行及商業(yè)銀行全部暫停發(fā)放 北京 建行暫不發(fā)放，其他銀行根據(jù)具體客戶情況嚴(yán) 格審核 廣州 各行細(xì)則還未出，嚴(yán)格貸款審批 深圳 各行細(xì)則還未出，嚴(yán)格貸款審批 二線城市 天津 各行細(xì)則還未出，嚴(yán)格貸款審批 南京 尚無明文規(guī)定 武漢 部分銀行已執(zhí)行 成都 四大行及招商銀行均停止辦理，個別在售項目 稱仍存在操作空間 重慶 細(xì)則出臺之前仍按以前方案執(zhí)行 沈陽 尚無具體標(biāo)準(zhǔn) 政策執(zhí)行 房貸政策一線城市執(zhí)行嚴(yán)格，二三線城市相對寬松 35 城市 三套房及以上、外地購房者貸款落實情況 其它城市 長春 工行、建行首付提高到 50%，中行和農(nóng)行暫未確定；其他商業(yè)銀行每通過貸款購買一套住房首付款提高 10%，利率遞增 10% 濟南 各行細(xì)則還未出，嚴(yán)格貸款審批 蘭州 尚無具體標(biāo)準(zhǔn) 太原 目前無變化 常州 中行、農(nóng)行及招商首付 50%，建行 40%，工行 50%以上，興業(yè) 40%50%；利率分別上浮 10%15%不等 合肥 工行、建行不再辦理；農(nóng)行首付 30%利率無優(yōu)惠；其他銀行首付 50%，利率上調(diào) 10% 寧波 各銀行表示將大幅提高首付款比例和利率水平，目前細(xì)則未定 蘇州 四大行暫停發(fā)放 3套房貸款；其他銀行首付不低于 5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的 無錫 尚無具體標(biāo)準(zhǔn) 揚州 待定，均以以前方案執(zhí)行 海口 大幅提高首付款比例和利率水平 廈門 中行 60%以上，其他 50%以上；四大行均要求利率不低于 南昌 四大行根據(jù)客戶情況確定；民生銀行操作細(xì)節(jié)未定 鄭州 四大行具體細(xì)節(jié)未公布；其他銀行 19號之后出臺新政策 西安 工行暫停；建行首付比例不變，利率自住 ，投資 ，一般拒批投資項目 貴陽 大幅度提高首付款比例和利率水平 房價上漲趨勢被凍結(jié)， 140以上的三次臵業(yè)產(chǎn)品將陷入困境。 90— 140再改產(chǎn)品受重創(chuàng)， 90以下產(chǎn)品利好 首套房 二套房 三套以上 90㎡ 以下 90㎡ 以上 最低首付比例 老政策 20% 20% 40% 40% 新政策 不變 30% 50% 大幅提高 或不貸款 按揭貸款利率 老政策 基準(zhǔn)利率 7折 基準(zhǔn)利率 7折 商業(yè)銀行自主決定 商業(yè)銀行自主決定 新政策 不變 不變 基準(zhǔn)利率 大幅提高利率 實際利率和基準(zhǔn)利率之比 70% 75% 80% 85% 90% 100% 110% 月供金額 3,072 3,151 3,232 3,313 3,396 3,565 3,738 二套房貸新政實施后的增幅 22% 19% 16% 13% 10% 5% 0% 總利息成本 237,206 256,267 275,599 295,199 315,062 355,569 397,091 二套房貸新政實施后的增幅 67% 55% 44% 35% 26% 12% 0% 不同利率折扣條件下月供金額和總利息成本（房貸總額按 50萬計，貸款周期 20 年，單位：元） 政策影響 37 38 此輪調(diào)整幵丌是房地產(chǎn)長期拐點 ,更丌會造成房地產(chǎn)的崩潰，但短中期調(diào)整速度將快于 08年 與 07年 ，力度更強，但背景有諸多不同 ?經(jīng)濟環(huán)境不同： 08年房地產(chǎn)調(diào)控恰逢經(jīng)濟危機，政府為保經(jīng)濟為房地產(chǎn)“松綁”，當(dāng)前經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)，調(diào)控半途而廢可能性較小 ?貨幣政策背景不同： 08年處在貨幣緊縮的背景下，而現(xiàn)在仍然執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，市場資金充裕。 ?供應(yīng)層面不同：當(dāng)前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度好于 08年。 ?市場反應(yīng)將有所不同： 08年市場被動調(diào)整，開發(fā)商反應(yīng)較慢，本次調(diào)整開發(fā)商將迎來更快的反應(yīng)速度。 ?2022年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變，因為房地產(chǎn)市場存在著固有的周期。 國外研究表明房地產(chǎn)長波平均為 18年。其次，經(jīng)濟放慢對房地產(chǎn)需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。相反，房地產(chǎn)崩潰對經(jīng)濟的拖累是長期而痛苦的。從這個意義上可以理解，政府并不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)硬著陸。 短期評估 伴隨短暫的量跌價升階段，市場將迎來多月的量價齊跌階段尋求底部，在此期間，房價將迎來 20%以上的跌幅 可預(yù)計供應(yīng)的增加不即將萎縮的成交量將打破現(xiàn)有供求格局 當(dāng)前存銷比較為正常 ,但仍高于 07年整體水平 ,后期壓力較大 長期評估 本輪房價暴漲的四大原因，調(diào)控幵未解決 以價格信號為指引的供求規(guī)律倍扭曲，房地產(chǎn)本身的周期被頻繁調(diào)控而劇烈波動，加劇市場非理性狀態(tài)。 長期評估 從 2022年起，武漢進(jìn)入25歲以上適婚人數(shù)將快速增長，直至 2022年，武漢的年均適婚人數(shù)均高于 09年之前。 武漢戶均人口數(shù)逐年下降，隨著結(jié)婚后分戶，未來購臵婚房的需求將持續(xù)增強。 隨著結(jié)婚后分戶，未來購臵婚房的需求將持續(xù)增強。 婚房需求 拆遷導(dǎo)致房地產(chǎn)市場容量的變化，帶來了大量的被動性需求。據(jù)官方部門調(diào)查，拆遷戶中80%轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買，按此比例計算， 2022年111月，有 16326戶的購房需求進(jìn)入市場。 搬遷需求 2022年 111月，約有 進(jìn)入市場。 武漢市主城區(qū)土地交易面積情況 土地交易量極不平衡，集中在 09年下半年。 2022年各月住宅新增供應(yīng)情況 住宅新增供應(yīng)時段極不均衡， 09年下半年供應(yīng)量下跌。 48 當(dāng)前可售面積嚴(yán)重不足，但新開工面積及在建面積則普遍成倍加大，這點從年初眾多上市企業(yè)的年報中查閱即可看出。 2022年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的督促和緊密的審查來看，也在被動加速開工確保上市。按照目前整體節(jié)奏來看，第四季度以及 2022年上半年將會是集中的上市供應(yīng)期，壓力會比較大。 2022年下半年，開發(fā)商將普遍選擇推遲開工時間，按供應(yīng)周期來判斷，市場 2022年下半年將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。 政策的周期性大約為 1年 — 1年半，根據(jù)上一輪調(diào)控經(jīng)驗判斷，在政策出臺一年半以后，市場成交量將趨向平穩(wěn)上漲。 長期評估 就后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在今年四季度及 2022年上半年。 頻繁調(diào)控，土地財政， 扭曲房地產(chǎn)供應(yīng)周期， 今天的政策將是明年下一輪房價暴漲的起點。 本案策略 逆周期開發(fā)， 2022年下半年是一個合適的入市時機。 政府調(diào)控短期化，扭曲市場運作機制，扭曲企業(yè)行為，扭曲消費者行為，從開發(fā)商的理性角度而言，不建議與政府對賭房價。 價值決定價格，房地產(chǎn)價值可以劃分為兩類價值，內(nèi)涵價值及外延價值。本案是一個大盤，開發(fā)周期長達(dá) 5— 7年，應(yīng)以內(nèi)涵價值為基礎(chǔ)，外延價值為輔助。以博取房地產(chǎn)周期的均衡價值為重心，不以高風(fēng)險的刀鋒價格為坐標(biāo)。 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 從 2022年下半年至今 ,整個區(qū)域的住宅成交價格呈上揚趨勢 , 上漲 %；同時成交量運行平穩(wěn)，月均成交在1000套左右徘徊。 2 0 0 9 . 6 2 0 1 0 . 3 區(qū)域成交量及價格分析87799489212437151488957 96793212364021420540214137432440774486452045504536020040060080010001200140016006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2