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正文內(nèi)容

精品文案-20xx佳捷源置業(yè)武漢馬池中路項(xiàng)目整體定位報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-01-14 03:49本頁(yè)面
  

【正文】 3年內(nèi),商務(wù)城的居住人口將達(dá) 25萬(wàn),商業(yè)、娛樂(lè)配套需求旺盛,存在極大的發(fā)展空間。 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 竟?fàn)幨袌?chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客源定位 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 武漢三鎮(zhèn)商圈分布形成一城多核格局,其中漢口區(qū)域商業(yè)氛圍最為成熟,但主要集中于城市中心區(qū),商業(yè)副中心發(fā)展較為緩慢。 參考面積段 : 3441平米 備注 :戶型取區(qū)域內(nèi)主力面積段 ,各項(xiàng)目經(jīng)典戶型參考 . 產(chǎn)品屬性 區(qū)域普遍高層化,產(chǎn)品各要素仍在延續(xù)遠(yuǎn)城區(qū)的特征,建議產(chǎn)品塑造以城市發(fā)展趨勢(shì)為考量,以萬(wàn)科城成功案例為借鑒,提供區(qū)域超常規(guī)、高溢價(jià)產(chǎn)品,同時(shí)做好商業(yè)配套的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。 水印桃源 房間布局合理 ,大面寬客廳 ,雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ,房間更顯人性化 . 房型 : 2*2。 順馳泊林 房間布局合理 ,利用率較高 ,明窗明廚明衛(wèi) ,是一般大眾型戶型 . 戀湖家園 房間布局合理 ,大面寬客廳 ,雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) ,房間更顯人性化 . 房型 : 3*2*2。 房型 : 3*2*2。 心齋橋 戀湖家園 奧林匹克花園 立面分析 升華現(xiàn)代城 水印桃源 順馳泊林 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目外立面較為普通,缺乏品質(zhì)感,本案在此方面應(yīng)加強(qiáng)品質(zhì)感的塑造。 生活配套 水印桃園 美聯(lián)奧林花園 戀湖家園 升華現(xiàn)代城 順馳泊林 心齋橋 總規(guī)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目容積率在 ,物業(yè)類(lèi)型多樣,本案在總規(guī)布局上不占優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 竟?fàn)幨袌?chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客源定位 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 距金銀潭地鐵站,美聯(lián)奧林匹克花園明顯占優(yōu),但本案是馬池片區(qū)內(nèi)距地鐵站最近的項(xiàng)目。 建議本案通過(guò)產(chǎn)品塑造弱化基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)弱勢(shì),選擇合適入市時(shí)間贏取最佳供求關(guān)系時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶型 主力面積 (㎡) 可供應(yīng)套數(shù) (套) 均價(jià) (元 /㎡) 總價(jià)范圍 (元) 未來(lái)供應(yīng) (萬(wàn)方 ) 順馳泊林 三期 兩房 \三房 95112 約 150 期房 4600(售完) 現(xiàn)房 4800 37萬(wàn) 54萬(wàn) 水印桃源 二期 兩房 92220 約 100 4600(高層 ) 41萬(wàn) 100萬(wàn) 約 1 升華現(xiàn)代城 二期 兩房 83140 約 25 4700 38萬(wàn) 64萬(wàn) 三期 美聯(lián)奧林花園 1期 1區(qū) 一房 3567 253 7000以上 (預(yù)報(bào)價(jià)) 25萬(wàn) 48萬(wàn) 約 95 戀湖家園 五期 兩房 67118 2 5200 35萬(wàn) 61萬(wàn) 15 聯(lián)通佳苑 約 2500套 無(wú) 備注 :本數(shù)據(jù)為在推數(shù)據(jù) . 數(shù)據(jù)來(lái)源 :網(wǎng)上信息以及實(shí)地調(diào)研 . 區(qū)域內(nèi)戶型供應(yīng)以?xún)煞?、三房為主,總價(jià)在 4060萬(wàn)元之間,目前的可供應(yīng)套數(shù)僅 530套;整個(gè)片區(qū)未來(lái)可供應(yīng)量不大,主要集中在美聯(lián)奧林花園。 升華現(xiàn)代城 本案 順馳泊林 銀湖水印桃源 聯(lián)通之星 佳苑小區(qū) 順馳泊林當(dāng)前均價(jià) : (現(xiàn)房 )4800元 /平米 期房 4600元 /平米 (售完 ) 水印桃源當(dāng)前均價(jià) : (高層 )4600元 /平米 升華現(xiàn)代城當(dāng)前均價(jià) : 4700元 \平米 佳苑小區(qū) (聯(lián)通公司內(nèi)部住宅 ,部分對(duì)外售價(jià)格暫未定 ) 現(xiàn)階段新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少 , 目前有在建新項(xiàng)目?jī)H金銀湖還建小區(qū) ,規(guī)模較大 ,對(duì)本案有一定客源沖擊 ,但對(duì)本案主流客群影響不大 . 美聯(lián)奧林花園均價(jià) : 價(jià)格待定 (預(yù)計(jì) 7000以上 ) 常青花園 戀湖家園當(dāng)前均價(jià) : 5200元 \平米 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 金銀湖還建小區(qū) 2棟 18層 ,6棟 11層 ,19棟 6層.1棟 2層 ,1棟 3層 。 漢口中心區(qū)當(dāng)前均價(jià) : 1100020220元 /㎡ 常青板塊 75008000元 /㎡ 古田板塊 70007500元 /㎡ 吳家山板塊 50005500元 /㎡ 金銀湖板塊 45008500元 /㎡ 市場(chǎng)格局 金銀湖區(qū)域目前以中大型項(xiàng)目為主,如恒大城、銀湖翡翠、耀江麗景灣、翠堤春曉等,體量均在 30萬(wàn)方以上。但是產(chǎn)品的多元化開(kāi)發(fā)和不斷提升的價(jià)格仍預(yù)示著區(qū)域良好的發(fā)展前景 . 0609年 ,隨著越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商的入駐,新盤(pán)推出速度加快,上市量也越來(lái)越大。 1535405060507590951160204060801001202022 2022 2022 2022 2022歷年區(qū)域商品住宅供應(yīng)量變化情況 ( 單位 : 萬(wàn)平方米 )體量供應(yīng) 0204 年 ,區(qū)域體量供應(yīng)呈勻速發(fā)展趨勢(shì),供應(yīng)量以年10 萬(wàn)平方米的速度遞增,走勢(shì)平穩(wěn)。 2 0 0 9 . 6 2 0 1 0 . 3 區(qū)域成交量及價(jià)格分析87799489212437151488957 96793212364021420540214137432440774486452045504536020040060080010001200140016006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月3700380039004000410042004300440045004600成交套數(shù) 成交價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源 :武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng) 從 09年下半年開(kāi)始 ,區(qū)域消化量一直在平穩(wěn)環(huán)境下上升 ,主要原因?yàn)?市中心價(jià)格不斷的上漲擠壓部分客戶轉(zhuǎn)向城郊購(gòu)買(mǎi)。以博取房地產(chǎn)周期的均衡價(jià)值為重心,不以高風(fēng)險(xiǎn)的刀鋒價(jià)格為坐標(biāo)。 價(jià)值決定價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)值可以劃分為兩類(lèi)價(jià)值,內(nèi)涵價(jià)值及外延價(jià)值。 本案策略 逆周期開(kāi)發(fā), 2022年下半年是一個(gè)合適的入市時(shí)機(jī)。 長(zhǎng)期評(píng)估 就后續(xù)供應(yīng)而言;集中性壓力將會(huì)出現(xiàn)在今年四季度及 2022年上半年。 2022年下半年,開(kāi)發(fā)商將普遍選擇推遲開(kāi)工時(shí)間,按供應(yīng)周期來(lái)判斷,市場(chǎng) 2022年下半年將出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。 2022年出讓的大量土地,從目前政府防囤地而頻繁的督促和緊密的審查來(lái)看,也在被動(dòng)加速開(kāi)工確保上市。 2022年各月住宅新增供應(yīng)情況 住宅新增供應(yīng)時(shí)段極不均衡, 09年下半年供應(yīng)量下跌。 搬遷需求 2022年 111月,約有 進(jìn)入市場(chǎng)。 婚房需求 拆遷導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)容量的變化,帶來(lái)了大量的被動(dòng)性需求。 武漢戶均人口數(shù)逐年下降,隨著結(jié)婚后分戶,未來(lái)購(gòu)臵婚房的需求將持續(xù)增強(qiáng)。 短期評(píng)估 伴隨短暫的量跌價(jià)升階段,市場(chǎng)將迎來(lái)多月的量?jī)r(jià)齊跌階段尋求底部,在此期間,房?jī)r(jià)將迎來(lái) 20%以上的跌幅 可預(yù)計(jì)供應(yīng)的增加不即將萎縮的成交量將打破現(xiàn)有供求格局 當(dāng)前存銷(xiāo)比較為正常 ,但仍高于 07年整體水平 ,后期壓力較大 長(zhǎng)期評(píng)估 本輪房?jī)r(jià)暴漲的四大原因,調(diào)控幵未解決 以?xún)r(jià)格信號(hào)為指引的供求規(guī)律倍扭曲,房地產(chǎn)本身的周期被頻繁調(diào)控而劇烈波動(dòng),加劇市場(chǎng)非理性狀態(tài)。相反,房地產(chǎn)崩潰對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累是長(zhǎng)期而痛苦的。 國(guó)外研究表明房地產(chǎn)長(zhǎng)波平均為 18年。 ?市場(chǎng)反應(yīng)將有所不同: 08年市場(chǎng)被動(dòng)調(diào)整,開(kāi)發(fā)商反應(yīng)較慢,本次調(diào)整開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)更快的反應(yīng)速度。 90— 140再改產(chǎn)品受重創(chuàng), 90以下產(chǎn)品利好 首套房 二套房 三套以上 90㎡ 以下 90㎡ 以上 最低首付比例 老政策 20% 20% 40% 40% 新政策 不變 30% 50% 大幅提高 或不貸款 按揭貸款利率 老政策 基準(zhǔn)利率 7折 基準(zhǔn)利率 7折 商業(yè)銀行自主決定 商業(yè)銀行自主決定 新政策 不變 不變 基準(zhǔn)利率 大幅提高利率 實(shí)際利率和基準(zhǔn)利率之比 70% 75% 80% 85% 90% 100% 110% 月供金額 3,072 3,151 3,232 3,313 3,396 3,565 3,738 二套房貸新政實(shí)施后的增幅 22% 19% 16% 13% 10% 5% 0% 總利息成本 237,206 256,267 275,599 295,199 315,062 355,569 397,091 二套房貸新政實(shí)施后的增幅 67% 55% 44% 35% 26% 12% 0% 不同利率折扣條件下月供金額和總利息成本(房貸總額按 50萬(wàn)計(jì),貸款周期 20 年,單位:元) 政策影響 37 38 此輪調(diào)整幵丌是房地產(chǎn)長(zhǎng)期拐點(diǎn) ,更丌會(huì)造成房地產(chǎn)的崩潰,但短中期調(diào)整速度將快于 08年 與 07年 ,力度更強(qiáng),但背景有諸多不同 ?經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同: 08年房地產(chǎn)調(diào)控恰逢經(jīng)濟(jì)危機(jī),政府為保經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)“松綁”,當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn),調(diào)控半途而廢可能性較小 ?貨幣政策背景不同: 08年處在貨幣緊縮的背景下,而現(xiàn)在仍然執(zhí)行適度寬松的貨幣政策,市場(chǎng)資金充裕。未來(lái)依然是地方與中央的房?jī)r(jià)博弈。 在嚴(yán)重供不應(yīng)求的格局下,通過(guò)提高首付門(mén)檻、限制非本地戶籍購(gòu)買(mǎi)、增加交易成本、控制信貸等手段,抑制需求。 ? 房?jī)r(jià)過(guò)高 、 上漲過(guò)快的地區(qū) , 要大幅度增加公共租賃住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng) 。 ? 要依法加快處臵閑臵房地產(chǎn)用地 , 對(duì)收回的閑臵土地 , 要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè) 。 ★★★★ 加大交易秩序監(jiān)管力度 ? 對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 , 要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源 , 并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售 。 ★★★★ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管 ? 對(duì)存在土地閑臵及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) , 商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款 , 證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市 、 再融資和重大資產(chǎn)重組 。 32 要點(diǎn) 主要內(nèi)容 影響評(píng)級(jí) 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 ? 90平方米以上的家庭貸款 首付 款比例不得低于 30%; ? 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%, 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ; ? 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高 、 上漲過(guò)快 、 供應(yīng)緊張的地區(qū) , 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 , 暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住 房貸 款; ? 對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 。但目前僅僅只落下一個(gè)靴子,而另一支靴子才是打破僵局的關(guān)鍵。 保八無(wú)憂,平息民憤,過(guò)河拆橋。其中開(kāi)發(fā)貸 3200億,個(gè)貸 5200億。 道路系統(tǒng)通達(dá) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地形規(guī)則 ,場(chǎng)地平整 開(kāi)放式格局 景觀受限,相對(duì)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目不占優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 變電站 ,污水處理廠和 高壓線對(duì)居住環(huán)境影響 城市面貌差 加強(qiáng)產(chǎn)品力及附加值塑造, 弱化資源環(huán)境劣勢(shì) 解決思路 通過(guò)建筑布局、景觀區(qū)隔、 營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭弱化居住環(huán)境劣勢(shì) 加強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的打造 強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì) 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 竟?fàn)幨袌?chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客源定位 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 GDP 一季度 % CPI 3月 %,加速上揚(yáng) 房?jī)r(jià)增幅 3月 %。 ?項(xiàng)目三面臨街,昭示性較強(qiáng),但存在一定的噪聲和灰塵污染; ?項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)均有高壓線,對(duì)居住環(huán)境有較大影響; ?項(xiàng)目東側(cè)的馬池變電站對(duì)客戶具有較大抗性。 污水處理廠 地塊編號(hào) 規(guī)劃用地性質(zhì) 凈用地面積 (㎡) 容積率 可建筑面積 (萬(wàn)㎡) 建筑密度 建筑高度 綠地率 A 居住兼容商業(yè)用地 不大于 35% 100米 不小于 30% B1 商業(yè)用地 不大于 50% 100米 不小于 20% B2 居住兼容商業(yè)用地 不大于 35% 100米 不小于 30% C 居住兼容商業(yè)用地 不大于 25% 100米 不小于 35% 總規(guī)模 ,被劃分為三個(gè)地塊,各自獨(dú)立,又聯(lián)系成一個(gè)整體,開(kāi)放式的整體規(guī)劃布局是必然的開(kāi)發(fā)方向。 ?限制條件 項(xiàng)目東側(cè)為馬池變電站與污水處理廠,馬池中路和環(huán)湖中路均有高壓線,對(duì)項(xiàng)目的居住環(huán)境有一定影響; 地塊現(xiàn)狀 變 電 站 變 電 站
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