【正文】 園 ?5A級智能高端寫字樓，多采用玻璃幕墻極致突出現(xiàn)代特點(diǎn)； ?樓內(nèi)配套高智能化，網(wǎng)絡(luò)配臵高，一般為高速光纖接入； ?辦公空間彈性，可滿足小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)需求； ?租金 /㎡ 產(chǎn)品及價(jià)格 市場存量及供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。標(biāo)層建面 1400平方米 價(jià)格 租金 /㎡ 〃 日 租金 /平米 *日 租金 元 /平米 *日 租金 /㎡ 〃 月 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 甲級精裝，周邊配額套全，中關(guān)村核心區(qū)，配臵高度智能化，電梯 6部，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良，效率高 樓宇自動(dòng)化水平高，預(yù)留衛(wèi)星電視系統(tǒng)，中國教育網(wǎng)、網(wǎng)通鋪設(shè)電信網(wǎng)絡(luò) 美國 AVAYA公司六類綜合布線系統(tǒng)； 300人規(guī)模的國際會議廳，支持同聲傳譯；智能化物業(yè)管理 ；下沉廣場設(shè)有商務(wù)餐飲配套 建筑布局呈“ L” 型，由中央大廳連接 A、 B兩座主體建筑 ；網(wǎng)速快，計(jì)算機(jī)綜合布線系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過光纖與清華大學(xué)計(jì)算機(jī)中心相連 客戶 10~15層搜狐自用 Sun中國工程研究院、斯倫貝謝技術(shù)（北京）有限公司、日電（中國）有限公司、北京清華誠志科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院等。總部辦公自持物業(yè)為主 ?外立面現(xiàn)代時(shí)尚，內(nèi)部配臵高智能化 ?5A級智能高端寫字樓，多采用玻璃幕墻極致突出產(chǎn)品特點(diǎn)； ?租金 69元 /㎡ 〃 天 客戶情況 ?國有大型企業(yè)： 中國電子、 中國機(jī)電、中鋼集團(tuán) ?實(shí)力 IT企業(yè)： sina、微軟中國研發(fā)總部 ?未來狀況： 07年底 60家企業(yè)與國資委脫鉤進(jìn)入市場，有 18家左右選擇入駐中關(guān)村去年，今年還將有 56家中資大企業(yè)入駐中關(guān)村 空臵率低于 5% 無新建寫字樓開發(fā) 自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 產(chǎn)品及價(jià)格 市場存量及供應(yīng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高檔次甲級寫字樓為主，實(shí)力型企業(yè)入住，總部辦公及自持出租為主 中關(guān)村西區(qū) 項(xiàng)目 金和國際 理想國際 中鋼國際廣場 1+1大廈 產(chǎn)品面積 占地 5654㎡ ；建面 ㎡； 標(biāo)層面積 3300㎡ 占地 7800㎡ ；建面 ㎡； 平層面積 :26003000㎡ 占地 ，建面 平層面積 1980~2350㎡ 占地 8千平方米總建面 平方米；標(biāo)層面積： 2400平米；開間面積： 1002400平方米 銷售方式 整棟出售 零租 自持物業(yè)總部辦公 返租，零租（ 10年包租，年返租 10% ） 價(jià)格 平均售價(jià) /㎡ ，擬銷售均價(jià) /㎡ 租金 9元 /㎡ 〃 天 ———————— 均價(jià) 13500元 /平米 （ 06年售完） 產(chǎn)品及項(xiàng)目特點(diǎn) 動(dòng)態(tài)節(jié)能圓弧玻璃幕墻，雙層陽光百葉窗，換風(fēng)裝臵、鋼結(jié)構(gòu)，頂層總裁層，四管制空調(diào)，東南西北四個(gè)角有一層或二層的觀景臺 建筑特點(diǎn)“輕快、通透、明亮” ，南北朝向的布局和最大 13米的進(jìn)深戶型 ：樓內(nèi)有輻射周邊寫字樓的餐飲配套 AB座之間 3895㎡ 架空連廊；玻璃幕墻 +鋼結(jié)構(gòu)雙曲面外立面，震撼的視覺沖擊力； 大跨度氟碳鋁材 框架，通訊系統(tǒng)優(yōu)秀，桌面 100M寬帶 客戶 報(bào)價(jià) ， soho中國整棟買下 15至 20層新浪， sina冠名大廈 ； 中國中鋼集團(tuán)自用 聯(lián)通、網(wǎng)通落戶，定位現(xiàn)代精英企業(yè) ，入住以通訊、電子、知識企業(yè)為主 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 科技園 清華 西區(qū) 上地 1 1988年 5月中關(guān)村經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個(gè)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)； 1991年，上地信息產(chǎn)業(yè)基地完成立項(xiàng)、征地、奠基； 2022年 11月 24日，永豐產(chǎn)業(yè)基地被國家科技部批準(zhǔn)為北京市唯一的“國家新材料技術(shù)成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地”。以清華同方、清華紫光和誠志股份為骨干，跨國公司寶潔公司和斯倫貝謝，以及各地 200余家高新技術(shù)企業(yè)入駐。 中關(guān)村的發(fā)展歷程，由中關(guān)村到上地，再到永豐產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，區(qū)域主要商務(wù)辦公的競爭區(qū)域主要集中在中關(guān)村西區(qū)、清華科技園、上地片區(qū)和西三旗區(qū)域 上地信息產(chǎn)業(yè)基地 以電子信息產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，主要企業(yè)：聯(lián)想集團(tuán)、云南白藥集團(tuán)、美國安那洛（中國）公司、海淀留學(xué)人員產(chǎn)業(yè)園等。 二、市場競爭及機(jī)會分析 1. 大海淀商務(wù)辦公市場分析 2. 城市近郊低密度板塊分析 3. 市場主流客戶分析 4. 成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展 —— 園區(qū)形象升級、配套功能補(bǔ)足，以及企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，提升園區(qū)活力。 本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考 戰(zhàn)略思考方向： 在盈利模式上 —— 考慮 Ⅰ 22，銷售為主； Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，高端定位形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可持有，可銷售 園區(qū)整體競爭力 —— 需要形象升級，配套補(bǔ)足，為剩余地塊資源增值 服務(wù)平臺方面 —— 客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，最具活力的產(chǎn)業(yè)區(qū) ?園區(qū)開發(fā)統(tǒng)籌考慮 —— 結(jié)合永豐園區(qū)發(fā)展，需要綜合考慮后續(xù) 800畝剩余土地資源，同時(shí) 3個(gè)地塊要納入園區(qū)發(fā)展統(tǒng)一、 800畝整體開發(fā)思路中考慮。；依靠產(chǎn)業(yè)氛圍，建設(shè)創(chuàng)業(yè)園，提供產(chǎn)業(yè)化空間，吸引留學(xué)人員創(chuàng)業(yè) 誕生背景 誕生背景 盈利模式 成長歷程典型企業(yè) 階段特點(diǎn) 客戶發(fā)展歷程： 由小型企業(yè)和大型企業(yè)發(fā)展到客戶復(fù)合； 盈利模式： 由以物業(yè)銷售為核心發(fā)展到物業(yè)持有為核心的收益模式； 配套發(fā)展歷程： 由小型配套設(shè)施到區(qū)域性、綜合性配套； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一年 290億元的工業(yè)總產(chǎn)值， ，云集聯(lián)想、方正、用友、IBM、三菱等國內(nèi)外著名高科技企業(yè)。 ?整體資金回籠分析原則： ，需出售物業(yè)以實(shí)現(xiàn)資金回籠，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和壓力； 出發(fā)，需要持有部分物業(yè)用作長久收益； ?計(jì)算基礎(chǔ)和計(jì)算方式； 2. 產(chǎn)品的開發(fā)成本為 6000元 /平米（包含土地成本），售價(jià)保守估計(jì)為 10000元 /平米； 地塊贏利粗算： 1. Ⅰ 22，占地 ，建面 ，預(yù)計(jì)利潤 6個(gè)億； 2. Ⅱ 4，占地面積 ，建面 ，預(yù)計(jì)利潤在 5個(gè)億； 3 . Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，占地 ，建面 ，開發(fā)成本估計(jì) 3個(gè)億； Ⅳ 4 Ⅱ 22 Ⅱ 14 Ⅱ 25 Ⅱ 20 Ⅳ 2 Ⅰ 32 Ⅰ 22 Ⅱ 4 Ⅲ 8 基本財(cái)務(wù)目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 要實(shí)現(xiàn) 10億資金回籠目標(biāo)，按照 ，銷售價(jià)格 1萬元 /平米，初步估算需開發(fā) Ⅰ 22 、工業(yè)用地 Ⅱ 4 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ： ?0608年，北京市寫字樓總體供應(yīng)量穩(wěn)步增加、空臵率持續(xù)降低、租金水平穩(wěn)步上升。中關(guān)村區(qū)域 08年第二季度整體租金狀況環(huán)比上升趨勢，同時(shí)區(qū)域內(nèi)部需求繼續(xù)保持上升趨勢。寫字樓市場受影響較小。 宏觀大勢分析總結(jié)：寫字樓整體市場租賃供需兩旺，但非核心地段寫字樓銷售狀況不容樂觀。但是如果付款首付比例、付款方式上有限制，肯定會對購買受到影響，因?yàn)檎加玫馁Y金太多了，不利于業(yè)務(wù)發(fā)展。 —— 上奧世紀(jì)中心銷售代表孟慶頤 由于園區(qū)政策原因和國家政策原因現(xiàn)在項(xiàng)目基本上不賣給投資客，客戶是要篩選的，最近受 《 加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 要求首付比例提高。 稅收政策 ?土地增值稅增加寫字樓運(yùn)營難度 ,部分轉(zhuǎn)變運(yùn)營方式： 促使部分寫字樓開發(fā)企業(yè)由物業(yè)出售轉(zhuǎn)換為持有租賃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營形式自 2022年 2月 1日起，開始向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。 交易環(huán)節(jié)限制 ?“ 限外令”出臺，提高了房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入門檻： 部分外資投資寫字樓的臵業(yè)需求受到一定程度抑制，但一批確有自用需求的外資企業(yè)，因購買套數(shù)的限制可購買面積無法達(dá)到所需的辦公面積，甚至無法購買。 金融政策 ?抑制投資貸款，投資壓力增大： 經(jīng)過多輪加息，對于寫字樓貸款投資行為，其增加負(fù)擔(dān)的累加效應(yīng)越來越明顯，投資者必須防范還款的風(fēng)險(xiǎn)，將對貸款投資行為起到一定的抑制作用。 資料來源：第一太平戴維斯、世聯(lián)工商部專業(yè)訪談 寫字樓市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2022年上半年寫字樓供應(yīng)量 2022年第二季度各區(qū)域?qū)懽謽亲饨?、空臵率 寫字樓市場狀況 —— 08年上半年，寫字樓總體市場受調(diào)控政策影響相對較小，消化量和租金呈上升趨勢。 中關(guān)村租金情況： 總體平均租金報(bào)價(jià)上升至 元 /平米 /月，環(huán)比上升 %。寫字樓市場空臵率有顯著的下降，伴隨著租金報(bào)價(jià)的上升； 需求： 2022年第二季度，租戶對北京辦公樓的需求依然保持旺盛，市場顯示了強(qiáng)勁的吸納能力，北京市寫字樓市場的凈吸納量為 288， 630平方米，環(huán)比上升 %。 資料來源：第一太平戴維斯、世聯(lián)工商部專業(yè)訪談 寫字樓市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整棟銷售 /購買趨勢： 核心地段如 CBD、金融街、東二環(huán)、中關(guān)村超甲級及甲級寫字樓以整棟銷售為主。 寫字樓市場狀況 —— 0608年，北京市寫字樓總體供應(yīng)量穩(wěn)步增加、空臵率持續(xù)降低、租金水平穩(wěn)步上升。人民幣匯率將逐漸與美元脫鉤 ? 房地產(chǎn)成交量得以恢復(fù)，但價(jià)格的瘋狂上漲并不會在短期內(nèi)到來 ? 政府因?yàn)楸据喆碳ね顿Y，會降低土地出讓價(jià)格，開發(fā)商面臨重要機(jī)遇，拿地時(shí)機(jī)已顯現(xiàn)。我們這一代人將能夠見證美國的一次調(diào)整和中國在調(diào)整中的崛起。 宏觀大勢分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?目前不管是中國經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)都不樂觀，央行下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這對開發(fā)商來說也絕對是利好消息。因?yàn)榇舜谓迪⒌哪康氖菙U(kuò)大國內(nèi)的消費(fèi)需求，以刺激中國出口貿(mào)易，這不是政府單純的出手救市，但是房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，股市也會從中得到好處。華偉稱，房地產(chǎn)市場會是此次降息的既得利益者，并且建議消費(fèi)要抓住現(xiàn)在良好的購房時(shí)機(jī)。 ?至于這次降息對房地產(chǎn)的影響，茅于軾認(rèn)為，降息應(yīng)該會讓房地產(chǎn)獲得好處。 宏觀大勢分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從 07年全年出臺的行政政策的方向和內(nèi)容來看， 主要還是針對房地產(chǎn)市場，政策從土地、投資、信貸、保障房等四個(gè)方面 來抑制房價(jià)的快速上漲，其中， 開發(fā)貸款緊縮和個(gè)人住房按揭貸款緊縮政策 對整個(gè)市場的影響最大，最終導(dǎo)致市場成交量全面下滑，價(jià)格的下降還有待于進(jìn)一步觀察。 從去年政府的宏觀調(diào)控分析看， 市場手段主要目標(biāo)在回收流動(dòng)性給經(jīng)濟(jì)降溫，行政政策主要集中在房地產(chǎn)市場，繼續(xù)抑制房價(jià)的持續(xù)上漲 一保一控： 市場手段結(jié)合行政政策是當(dāng)前政府對過熱的經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹增長預(yù)期對進(jìn)行調(diào)控的主要手段。市場總體來說比前期冷淡，銷售面積尤為明顯，比前幾期均下降了一半以上，在 08上半年市場真正進(jìn)入了淡市。)0202240006000800010000120221400016000均價(jià)上市面積 銷售面積 均價(jià)?受上半年國家經(jīng)濟(jì)形勢面走勢及消費(fèi)者在去年出臺 “ 第二套住房的首付比例和貸款利率 ” 政策后產(chǎn)生的對市場預(yù)期的影響效果上看，市場持有較濃的觀望氣氛，同時(shí)舉辦的北京奧運(yùn)會也轉(zhuǎn)移了部分消費(fèi)者的注意力。 2022年上半年， 北京市 商品住宅 竣工面積、銷售面積與同期相比，下滑較大， 市場觀望氣氛濃厚，銷售均價(jià)小幅下降。 項(xiàng)目屬性界定 城市近郊 成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)擴(kuò)展區(qū) 企業(yè)加速器項(xiàng)目 項(xiàng)目地塊條件小結(jié)： 城市近郊 ?項(xiàng)目位于中關(guān)村海淀園、是北京乃至中國的“創(chuàng)新核” ?項(xiàng)目對外聯(lián)系交通便利，規(guī)劃的交通利好為我們項(xiàng)目開發(fā)提供利好 成熟產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展區(qū) ?項(xiàng)目位于中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)園，是中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一 ?永豐產(chǎn)業(yè)基地相對中關(guān)村和上地起步較晚，是承接中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“橋頭堡” 企業(yè)加速器開發(fā)項(xiàng)目 ?項(xiàng)目三個(gè)地塊方正，形象、展示性較好，項(xiàng)目開發(fā)定位考慮和整個(gè)園區(qū)差異化競爭 ?項(xiàng)目開發(fā)緊緊圍繞并承接中關(guān)村現(xiàn)代企業(yè)加速器的定位，為高新企業(yè)發(fā)展提供便利條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 兩小地塊分布主干路北清路兩側(cè)，位于永豐產(chǎn)業(yè)基地的明星位臵，昭示性極佳 ?地塊狀況：分布在基地主干路北清路兩側(cè)，規(guī)模為 、 ，地上有待拆遷舊廠房和變電站 ?四至： II20 北至豐秀中路，西至永豐路，東至永旭北路，南至永豐路 ?地塊特點(diǎn)： 昭示性好： 北清路、永豐路為基地兩條主干路，北清路貫穿地塊，永豐路緊鄰地塊西側(cè) 明星位臵： 基地中心位臵，東側(cè)緊鄰規(guī)劃中的文體中心，規(guī)地鐵站 項(xiàng)目本體分析 北 清 路 文體中心 永旭北路 永旭南路 永豐路 豐秀東路 豐濠東路 北清路 永旭北路 永旭南路 豐濠東路 南側(cè)地塊上廠房 北側(cè)地塊舊廠房 北清路與永豐路交口 永豐路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃地鐵 L4號延長線永豐站緊鄰項(xiàng)目地塊，將極大程度增強(qiáng)區(qū)域?qū)ν饨煌? ?永豐基地目前 通過三條城市線路連接市區(qū)： 通過北清路與八達(dá)嶺高速直接相連，沿高速路約10分鐘車程可達(dá)上地信息產(chǎn)