【正文】 市場供應(yīng)比例 項目戶型比例 四房： 13% 三房： 80% 樓中樓： 10% 兩房： 10% 三房： 69% 兩房： 15% 一房： 1% 樓中樓： 2% 戶型 套數(shù)比 備注 兩房 10% 市場相對空缺產(chǎn)品 三房 80% 市場主流產(chǎn)品 樓中樓 10% 明星產(chǎn)品，標(biāo)桿戶型 產(chǎn)品配比確定 61 【 供需及銷售量 】 120140㎡ 供需兩旺，占 35%以上；另外， 7080㎡ 區(qū)間存在較大市場機(jī)會 120130㎡ 、 130140㎡ 供需最旺，是市場主流戶型區(qū)間 7080㎡ 供應(yīng)量小，但銷售比例高于供應(yīng)比例，市場存在一定空缺； 70140㎡ 區(qū)間供需基本平衡，市場消化速度穩(wěn)定，個別 區(qū)間銷售比例高于供應(yīng)比例 ； 產(chǎn)品面積確定 62 【 銷售率 】 7080㎡ 和 100110㎡ 銷售率最高，其次為 90100㎡ 和 120130㎡ 的產(chǎn)品 90110㎡ 、 120130㎡ 銷售率較高 7080㎡ 銷售率較高 140㎡ 以上面積銷售率較低 7080㎡ 產(chǎn)品需求大于供應(yīng)，銷售率高，供應(yīng)量少，市場表現(xiàn)良好 面積段小結(jié) 120140㎡ 供需兩旺，主要為三房，是市場主流產(chǎn)品 140㎡ 以上供需較小，銷售率低，市場表現(xiàn)差 90110㎡ 供需均較高，銷售率也較為理想 產(chǎn)品面積確定 63 【 客戶總價區(qū)間 】 市場兩房總價區(qū)間 2562萬，三房 3862萬，四房 7180萬 30 50 70 90 100 10 40 60 80 20 單位：萬 2房 3房 復(fù)式 2房 3房 3房 4房 110 120 130 復(fù)式 2房 3房 4房 復(fù)式 3房 4房 2房 0 豪景園 海宏鯉城廣場 中奧蘭溪首府 蘭溪新天地 世和麗景 3房 天怡財富城 市場主力總價區(qū)間： 兩房： 2545萬 三房： 3862萬 四房： 7180萬 中端客戶總價區(qū)間在 4060萬，高端客戶總價區(qū)間在 70100萬 ?中端客戶： 4060萬 一般買房的客戶月供 2023元左右比較合適， 3000元左右壓力比較大； —— 天博公園壹號臵業(yè)顧問 ?高端客戶： 70100萬 榜頭、單位里面的那些有錢人都選沿溪的，兩房半，月供 5000左右； —— 中奧蘭溪首府銷售主管 產(chǎn)品面積確定 64 產(chǎn)品定位原則：抓市場主流，控制總價，并通過贈送保證舒適度 ?產(chǎn)品定位原則： 抓市場需求主流，保證項目回現(xiàn) 三房為主，輔以少量兩房及適量創(chuàng)新產(chǎn)品，考慮項目整體形象的拔升與回現(xiàn)要求 預(yù)判未來市場價格趨勢，適度控制總價 通過產(chǎn)品面積的控制，實現(xiàn)后續(xù)市場價格下的總價控制 適度面積贈送保證舒適度 贈送面積，保證總價控制下的舒適度，亦可緩解當(dāng)?shù)貙Ω邔赢a(chǎn)品公攤大的抗性 產(chǎn)品定位 65 【 產(chǎn)品配比 】 三房為主，通過不同面積段進(jìn)行產(chǎn)品區(qū)分；適量兩房填補(bǔ)市場空缺，樓中樓產(chǎn)品拔升項目形象 戶型 面積（㎡） 配比 市場表現(xiàn) 定位原則 總價區(qū)間（萬） 目前市場總價（萬） 兩房 7075 10% ?兩房需大于供，是市場相對空缺產(chǎn)品 ?7080㎡ 產(chǎn)品需求大于供應(yīng)，銷售率高，供應(yīng)量少，市場表現(xiàn)良好 抓住市場機(jī)會 4953 2562 經(jīng)濟(jì)三房 95100 20% ?三房供需兩旺，是市場主流產(chǎn)品 ?90110㎡ 供需均較高，銷售率也較為理想 ?120140㎡ 供需兩旺，主要為三房，是市場主流產(chǎn)品 抓市場主流，切合主要客戶需求 預(yù)判未來市場價格趨勢，適度控制總價 6698 3862 舒適三房 小于120 40% 大三房 140 20% 樓中樓 160180 10% ?樓中樓由于總價高，銷售速度慢 ?需要提升產(chǎn)品附加值 切合項目定位，拔升項目形象 112126 7180 年輕客戶或收入受限客戶 客戶對位 縣城及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)中端客戶 榜頭、縣城機(jī)關(guān)單位職員等客戶 榜頭私企業(yè)主及其他高端客戶 榜頭高級木工及縣城公務(wù)員、教師等客戶 產(chǎn)品定位 66 主要發(fā)力點(diǎn) 住宅發(fā)展戰(zhàn)略 產(chǎn)品力打造 附加值提升 產(chǎn)品定位 高贈送 高附加值 園林、會所、溫泉入戶等 物業(yè)發(fā)展建議 戶型、外立面等 發(fā)展戰(zhàn)略 物業(yè)類型、戶型、面積、配比等 67 市場目前產(chǎn)品基本做到南北通透，以兩梯四戶為主，部分資源好的位臵設(shè)臵一梯兩戶 戶型設(shè)計建議 天博公園 1號高層 1樓 天博公園 1號高層 2樓 蘭溪新天地 蘭溪首府 海宏 〃 鯉城廣場 南北不通透 南北不通透 沿溪 ?多層產(chǎn)品大都一梯兩戶，高層以兩梯四戶為主，部分價值較高位臵設(shè)臵一梯兩戶 ?仙游的戶型基本做到了南北通透 世和麗景 68 市場現(xiàn)有 2房：除陽臺、凸窗、花池外無其他贈送形式，空間布局有待優(yōu)化 走道空間浪費(fèi) 鯉城廣場兩房 ㎡ 鯉城廣場“ 2+1”房 ㎡ 公園 1號兩房 ㎡ 茶室 花架贈送空間 空間浪費(fèi) 廁所對大門 次臥朝西 臥室正對大門 臥室正對廁所 陽臺 陽臺 凸窗 餐廳采光差 凸窗 仙游 2房特征： ?客廳和主臥朝南，客廳帶陽臺，客廳餐廳相連，以豎廳為主； ?無入戶花園，贈送面積少，贈送以凸窗和陽臺為主； ?僅 1個陽臺； ?存在空間浪費(fèi) 仙游“ 2+1” 房特征： ?客廳和主臥朝南，客廳帶大陽臺，以豎廳為主； ?贈送面積少，贈送以凸窗和陽臺為主； ?僅 1個陽臺； ?戶型舒適度有待改善 入戶花園 臥室正對廁所 陽臺 凸窗 凸窗 南北不通透 南北不通透 蘭溪首府“ 2+1”房 ㎡ 陽臺 書房 凸窗 南北不通透 戶型設(shè)計建議 69 市場現(xiàn)有 3房：戶型面積 120㎡ 以上，贈送形式以凸窗和陽臺為主，2個以上陽臺； 3+1房較少，贈送空間改造的實用性不大 入戶花園 凸窗 凸窗 凸窗 雙陽臺 凸窗 凸窗 三陽臺 仙游 3房特征： ?客廳和主臥朝南，客廳帶陽臺，客廳餐廳相連，以豎廳為主； ?面積在 120㎡ 以上 ?贈送面積少，贈送以凸窗和陽臺為主； ?2個以上陽臺； ?存在空間浪費(fèi) 三陽臺 凸窗 凸窗 空間浪費(fèi) 蘭溪首府三房 ㎡ 蘭溪新天地三房 125㎡ 公園 1號三房 ㎡ 凸窗 凸窗 凸窗 凸窗 入戶花園 安特豪景園三房 141㎡ 陽臺 蘭溪首府“ 3+1”房 ㎡ 主臥書房 雙陽臺 凸窗 凸窗 凸窗 戶型設(shè)計建議 70 市場現(xiàn)有 4房：戶型面積 130㎡ 以上，基本無贈送 蘭溪首府四房 ㎡ 四陽臺 凸窗 凸窗 空間浪費(fèi) 龍翔新城四房 134㎡ 陽臺 凸窗 凸窗 凸窗 廚房正對客廳 凸窗 凸窗 雙陽臺 龍翔新城四房 世和麗景四房約 140㎡ 入戶花園 可改造空間 雙陽臺 仙游 4房特征： ?主臥朝南，客廳帶陽臺，客廳餐廳相連，以豎廳為主； ?面積在 130㎡ 以上 ?基本無贈送面積，贈送以凸窗和陽臺為主； ?2個以上陽臺； ?一般設(shè)臵 3個房間 +1個書房 ?存在空間浪費(fèi)及布局不合理 三臥室權(quán)朝南 書房 書房 書房 三臥室 +書房全朝南 書房 南北不通透 戶型設(shè)計建議 71 市場其他產(chǎn)品：面積控制較好，戶型附加值不高，功能空間單一，無明顯亮點(diǎn) 公園 1號五房 136㎡ 步入式凸窗 步入式凸窗 步入式 凸窗 步入式凸窗 步入式凸窗 餐廳空間過小 露臺 天怡財富城樓中樓（五房） 161㎡ 書房 入戶花園 陽臺 凸窗 凸窗 南北不通透 廚房餐廳正對臥室 戶型分析： 面積控制合理 3個臥室朝南，客廳帶入戶花園； 主臥帶書房，無改造空間； 南北不通透； 無贈送面積 戶型分析： 面積壓縮較好 功能空間單一，無衣帽間、休閑室等空間； 個別空間尺度過??； 步入式凸窗實用性高； 除頂層贈送露臺外，無其他贈送空間 衛(wèi)生間空間過小 戶型設(shè)計建議 72 市場現(xiàn)有別墅：面積 200350㎡ ，雙拼、聯(lián)排為主，贈送面積方式單一 天博公園 1號 天博公園壹號 ?雙拼 +聯(lián)排，三層半 A戶型 ㎡ 。（ 2023年數(shù)據(jù)） —— 仙游縣城市總體規(guī)劃 （ 20232030年） 客戶定位 51 【 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 】 大部分在外經(jīng)商，家有自建房，為進(jìn)城、教育臵業(yè)，總價承受能力不高 臵業(yè)動機(jī) 特征 產(chǎn)品需求 重點(diǎn)關(guān)注 ?地段 ?價格敏感 ?社區(qū)環(huán)境、教育配套 ?在家有自建房，為進(jìn)城臵業(yè) ?在外經(jīng)商，以做生意或經(jīng)營加油站居多 ?總價 4050萬 ?需求低總價類產(chǎn)品，一般不選擇沿溪的產(chǎn)品 ?120㎡ 左右三房 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 ?首臵客戶 ?為戶口、教育問題進(jìn)城臵業(yè) ?訪談紀(jì)要 ?主要是關(guān)注 社區(qū)氛圍 ，像仙游這邊買房子的不是沒房子住，都有自己建房的，一棟一棟的，但是他們可能更喜歡這種有社區(qū)的，而且還有這種 去城里住的觀念 非常強(qiáng)烈 —— 浩瀚臵業(yè)莆田市場企劃 ?其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶承受的總價在4050萬 ，有的是因為喜歡住在溪邊，關(guān)注的話首先是 價格 ，再有就是小區(qū)的 綠化、規(guī)劃 （原均價4500元 /㎡ ） —— 中奧蘭溪首府銷售主管 客戶定位 52 客戶定位：主抓本地中高端客戶，兼顧剛需及改善型客戶 邊緣客戶 重要客戶 核心客戶 ?縣城教師、公務(wù)員，榜頭高級木工，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人 ?比例： 60% ?產(chǎn)品需求： 三房 為主，滿足居住的品質(zhì)需求，部分因購買力限制選擇 兩房 ?關(guān)注點(diǎn)：價格、教育配套、產(chǎn)品設(shè)計 ?榜頭及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企業(yè)主、縣城高級公務(wù)員 ?比例： 30% ?產(chǎn)品需求：購買力強(qiáng)，主要以享受型 三房、四房 為主 ，部分需求 樓中樓、別墅 等 ?關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計 ?楓亭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，莆田客戶 ?比例： 10% ?產(chǎn)品需求：兩房、三房等 客戶定位 53 除了市場正常的平層產(chǎn)品之外，可能的方向有別墅、整棟的空中別墅產(chǎn)品以及酒店式公寓 本項目規(guī)劃指標(biāo)要求容積率 ≤ ， 因此物業(yè)類型選擇上有以下 3種方向： 別墅 產(chǎn)品提升整體項目形象； 個別整棟的 空中別墅 產(chǎn)品，制造當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品； 酒店式公寓 產(chǎn)品，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資風(fēng)氣低迷，必須制造新的營銷賣點(diǎn)，進(jìn)行市場的引導(dǎo)。 商業(yè)包裝建議 43 商業(yè)價值實現(xiàn)模式 商業(yè)包裝建議 集中式商業(yè) 商業(yè)價值實現(xiàn)模式： 集中式商業(yè)驅(qū)動： 通過集中式商業(yè)帶動整體項目商業(yè)，定位超市 /餐飲 /娛樂綜合業(yè)態(tài) 點(diǎn)線聯(lián)合，整體帶動： 集中式商業(yè)帶動規(guī)劃路及內(nèi)外街 2側(cè)商業(yè)， 2層商業(yè)旗艦帶動新厝路一側(cè)，同時對接內(nèi)外街，形成整體的商業(yè)動線 商業(yè)附加值： 外街店面兩面開門，增大沿街面 采用靈活的空間組合形式，可分可合，大小隨意 6m層高，可靈活改造 44 項目屬性界定 報告框架 企業(yè)目標(biāo)及要求 住宅與商業(yè)的關(guān)系 住宅專題 商業(yè)專題 啟動區(qū)建議 規(guī)劃排布 商業(yè)定位 物業(yè)發(fā)展建議 住宅定位 物業(yè)發(fā)展建議 45 住宅 擔(dān)當(dāng)市場領(lǐng)導(dǎo)者角色 ，樹立區(qū)域高端產(chǎn)品價值標(biāo)識，突破區(qū)域現(xiàn)有價格體系 市場領(lǐng)導(dǎo)者： ?項目層面： 地王項目勢必實現(xiàn)市場最高價 項目 6694元 /㎡ 銷售保本價，創(chuàng)仙游同類產(chǎn)品新高； 項目開發(fā)有品牌目標(biāo)的要求，須打造標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立市場口碑； ?市場占位：彌補(bǔ)市場空白，打造仙游第一豪宅； 市場占位 1 領(lǐng)導(dǎo)者 /防御戰(zhàn) 市場占位 2 3 4 挑戰(zhàn)者 /進(jìn)攻戰(zhàn) 追隨者 /側(cè)翼戰(zhàn) 補(bǔ)缺者 /游擊戰(zhàn) 條件： 區(qū)域標(biāo)桿樓盤，如本項目； 戰(zhàn)略： 通過強(qiáng)化核心優(yōu)勢保持市場最高影響力；保持價格領(lǐng)先；制定游戲規(guī)則 條件： 區(qū)域無特別優(yōu)勢樓盤，如龍翔水鄉(xiāng)麗都； 戰(zhàn)略： 緊跟或模仿標(biāo)桿樓盤；通過強(qiáng)調(diào)與標(biāo)桿樓盤的共性來提升自身價值； 條件： 區(qū)域有特色的樓盤，如天博公園 1號； 戰(zhàn)略： 不參與直接競爭；走專業(yè)化或特色化道路 條件： 區(qū)域