【正文】 216。針對(duì)公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)預(yù)期：216。公寓產(chǎn)品盈利能力分析 —— 在保守的價(jià)格估計(jì)下能提升項(xiàng)目利潤(rùn)，建議后期少量建設(shè) 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群中有存在以實(shí)踐 “5+2” 生活為驅(qū)動(dòng)因素的人群，40~50平米左右的小套型公寓可以成為本項(xiàng)目滿足多元化需求的重要手段。返算到大平面單價(jià)上，占多層產(chǎn)品不到 15%的大平面產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)比其它多層產(chǎn)品高1000元 /平米的單價(jià)（超過退臺(tái)洋房的價(jià)格預(yù)期），可行性不大。大平面產(chǎn)品盈利分析 —— 大平面價(jià)格預(yù)期不足以支撐盈利提升，不建議占用大戶型指標(biāo)方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 F　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 129506 　 　 130941 　 　 112235 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 6475 5% 6000 6547 5% 7000 5612 5% 8500疊加別墅 6475 5% 4500 6547 5% 5000 5612 5% 6000退臺(tái)洋房 25901 20% 3500 19641 15% 4000 16835 15% 4500品質(zhì)多層 90654 70% 3200 98206 75% 3400 84176 75% 3700 在多層產(chǎn)品中加入 90平米內(nèi)的大平面產(chǎn)品，即是將 90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化方案 B 方案 F容積率 建筑面積（平米） 348089 391182 住宅面積（平米） 329589 372682 商業(yè)（平米） 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬元） 94771 99549 銷售收入（萬元） 135980 140835 稅前利潤(rùn)（萬元） 41209 41286 成本利潤(rùn)率 50% 47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 30788 216。不推薦建設(shè)小高層產(chǎn)品，如果需要建設(shè)公寓產(chǎn)品可以采用多層產(chǎn)品。在加入占總建面 10%的 小高層產(chǎn)品 (R=)后，利潤(rùn)和成本利潤(rùn)率都下降；216。 小高層在成本上高于多層，售價(jià)低于多層；小高層在本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)的前提是小高層對(duì)容積率的提升可以提高項(xiàng)目整體利潤(rùn)水平。方案 D多層容積率達(dá) 35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。而提升容積率的時(shí)候必須注重圍合套型的景觀支撐和價(jià)值均衡；216。方案 B 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)總建筑面積 111873 　 　 114770 　 　 102946 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 22375 20% 6000 22954 20% 7000 15442 15% 8500疊加別墅 11187 10% 4500 5739 5% 5000 5147 5% 6000退臺(tái)洋房 11187 10% 3500 11477 10% 4000 10295 10% 4500品質(zhì)多層 67124 60% 3000 74601 65% 3200 72062 70% 3500方案 D　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 　 　 　 　 84399 　 　總建筑面積 118192 　 　 126637 　 　 110334 　 　R= 　 　 　 　 　 　雙拼別墅 0 0% 7000 0 0% 8000 0 0% 10000聯(lián)排別墅 23638 20% 6000 25327 20% 7000 16550 15% 8500疊加別墅 11819 10% 4500 6332 5% 5000 5517 5% 6000退臺(tái)洋房 11819 10% 3500 12664 10% 4000 11033 10% 4500品質(zhì)多層 70915 60% 3000 75982 60% 3200 77234 70% 3500方案 B 方案 D容積率 建筑面積（平米） 348089 367331 住宅面積（平米） 329589 348831 商業(yè)（平米） 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000總投資（萬元） 94771 98153 銷售收入（萬元） 135980 144562 稅前利潤(rùn)（萬元） 41209 46409 成本利潤(rùn)率 50% 54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 30777 35193 216。多層容積率實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤(rùn)的影響 —— 增加到 而均價(jià)實(shí)現(xiàn)不變，則多實(shí)現(xiàn) 多層產(chǎn)品容積率的提升主要依靠圍合布局來實(shí)現(xiàn)。表中所示品質(zhì)多層產(chǎn)品包含小退臺(tái) 90平米內(nèi)產(chǎn)品和其它多層產(chǎn)品。低密度產(chǎn)品中以聯(lián)排為主體的方案 B利潤(rùn)額和利潤(rùn)率都高于以退臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品為主體的方案 C；216。方案 A不考慮 90/70限制33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)毛利 ，成本利潤(rùn)率為 62%；216。在不考慮 90/70的前提下，建議以低密度產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品作為差異化產(chǎn)品存在方案 A　 第一階段 第二階段 第三階段產(chǎn)品類型 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià) 面積 占比 預(yù)期均價(jià)用地面積 　 　 　 　 84399 　 　總建筑面積 94527 　 　 　 　 79183 　 　R= 　 　 　 　 　 　聯(lián)排別墅 33084 35% 6000 29848 30% 7000 31673 40% 8500疊加別墅 14179 15% 4500 9949 10% 5000 7918 10% 6000退臺(tái)洋房 23632 25% 3500 29848 30% 4000 23755 30% 4500品質(zhì)多層 23632 25% 3000 29848 30% 3200 15837 20% 3500項(xiàng) 目 土地費(fèi)用 前期工程 項(xiàng)目報(bào)建 建安工程 室外工程 管理費(fèi) 不可預(yù)見 財(cái)務(wù)費(fèi)用 推廣費(fèi)用 銷售稅金 開發(fā)毛利費(fèi)用額度 27852 4376 3063 32472 5076 974 2210 1200 4106 7664 47864 容積率 總建筑面積 291702住宅建筑面積 273202商業(yè) 8000會(huì)所 1500教育設(shè)施 9000總投資 88992銷售收入 136856稅前利潤(rùn) 47864 成本利潤(rùn)率 62%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 36527216。但退臺(tái)等舒適創(chuàng)新產(chǎn)品盈利能力具備了現(xiàn)金流產(chǎn)品的條件。根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，低密度產(chǎn)品在資源良好的郊陌生區(qū)域更容易形成自身的價(jià)值體系，銷售狀況和價(jià)格實(shí)現(xiàn)更加良好；216。聯(lián)排產(chǎn)品的利潤(rùn)率仍然高于多層產(chǎn)品。多層產(chǎn)品和聯(lián)排的單價(jià)比必須達(dá)到 可以超越聯(lián)排的盈利水平合理價(jià)格預(yù)期 第一階段 第二階段 第三階段聯(lián)排 6000 7000 8500疊加 4500 5000 6000退臺(tái)洋房 4200 4500 5000多層 4000 4200 4500聯(lián)排多層單價(jià)比 聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層 多層 多層容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 440496 496762住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 421996 478262商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000總投資（萬元） 81828 84914 96834 103342 107972 117232銷售收入（萬元） 139821 129764 153438 166210 178082 202326稅前利潤(rùn)（萬元） 57994 44849 56604 62868 70110 84594 成本利潤(rùn)率 83% 61% 68% 71% 76% 85%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 45441 34033 44361 49872 216。低密度產(chǎn)品的盈利效率仍然高于多層產(chǎn)品；216。合理市場(chǎng)預(yù)期下低密度產(chǎn)品盈利能力比較高，多層產(chǎn)品容積率對(duì)利潤(rùn)總額的提升貢獻(xiàn)大聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層 多層 多層容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 440496 496762住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 421996 478262商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000總投資（萬元） 81828 84914 95179 99955 104343 113119銷售收入（萬元） 139821 129764 134195 126824 135883 154000稅前利潤(rùn)（萬元） 57994 44849 39016 26869 31540 40881 成本利潤(rùn)率 83% 61% 47% 30% 34% 41%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 45441 34033 28764 18267 216。多層產(chǎn)品的入市總價(jià)控制在 30萬以內(nèi)；216。本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都較高；216。在合理的價(jià)格預(yù)期下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格合理價(jià)格預(yù)期 第一階段 第二階段 第三階段聯(lián)排 6000 7000 8500疊加 4500 5000 6000退臺(tái)洋房 3500 4000 4500多層 3000 3200 3500聯(lián)排多層單價(jià)比 2 216。合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格比較高的情況下，通過以高容積率產(chǎn)品為盈利主體，同時(shí)合理提升品質(zhì)多層的容積率來達(dá)到盈利最大化；216。27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在價(jià)格預(yù)期不變動(dòng)的情況下，容積率的提高會(huì)帶來利潤(rùn)總額和利潤(rùn)率的較大提升；216。在高價(jià)值預(yù)期下提升容積率的效率分析聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層 多層 多層容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363 440496 496762住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863 421996 478262商業(yè)（平米） 8000 8000 8000 8000 8000 8000會(huì)所（平米） 1500 1500 1500 1500 1500 1500教育設(shè)施（平米） 9000 9000 9000 9000 9000 9000總投資（萬元） 82674 86711 98445 101327 105813 114785銷售收入（萬元） 149668 150652 172174 142775 152973 173370稅前利潤(rùn)（萬元） 66993 63942 73729 41448 47161 58585 成本利潤(rùn)率 96% 87% 88% 47% 51% 59%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 53342 50504 58080 30164 34987 44632216。但相比低價(jià)格預(yù)期的情況，容積率高的產(chǎn)品（退臺(tái)和多層）帶來的利潤(rùn)總額提高得很快，這使靠提升容積率來提升盈利空間成為可能。在樂觀的市場(chǎng)預(yù)期條件單總產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：聯(lián)排 疊加 退臺(tái) 多層容積率 總建筑面積（平米） 215431 271697 356096 412363住宅建筑面積（平米） 196931 253197 337596 393863商業(yè) （平米） 8000 8000 8000 8000會(huì)所 （平米） 1500 1500 1500 1500教育設(shè)施 （平米） 9000 9000 9000 9000總投資（萬元） 82674 86711 98445 101327銷售收入 （萬元） 149668 150652 172174 142775稅前利潤(rùn) （萬元） 66993 63942 73729 41448成本利潤(rùn)率 96% 87% 88% 47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 53342 50504 58080 30164216。市場(chǎng)接納程度高，后期價(jià)格提升快；樂觀價(jià)格預(yù)期 第一階段 第二階段 第三階段聯(lián)排 6500 7500 9000疊加 5000 6000 7000退臺(tái)洋房 4000 5000 6500多層 3000 3500 4500聯(lián)排多層單價(jià)比 225本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品單價(jià)實(shí)現(xiàn)高，但必須和控制總價(jià)的策略符合；216。在比較樂觀的市場(chǎng)預(yù)期條件下：216。推薦方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及產(chǎn)品配比24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樂觀價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)216。多方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)比216。多層產(chǎn)品在不搶容積率的