【正文】 擔(dān)項(xiàng)目在整體戰(zhàn)略安排中的回現(xiàn)功能，提出方案二。,選擇不同植物種類形成高低錯(cuò)落的綠化，道路以硬鋪為主，營(yíng)造親切宜人交通空間。,64,院落內(nèi)部園林景觀——體現(xiàn)系列性、參與性,布置休閑座椅、涼亭，以提供業(yè)主可停駐的空間，休息、聊天，增加社區(qū)交往性。附帶超大觀景露臺(tái),露臺(tái),主人區(qū),露臺(tái),露臺(tái),62,一條景觀主軸將社區(qū)由公共空間引入私密空間,一條景觀主軸：貫穿社區(qū)； 一個(gè)景觀核心和兩個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)：社區(qū)中央公共核心景觀，23個(gè)主題小型景觀節(jié)點(diǎn)；,63,景觀打造注重一年四季的季節(jié)性影響，使風(fēng)景無處不在,避免大面積用水，以減小后期維護(hù)費(fèi)用；,水軸打造要注意枯水期的景觀，即使在枯水的季節(jié)，豐富的造型也可以成為另一道風(fēng)景線。層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮 衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢 ,下沉式庭院可根據(jù)業(yè)主需求打造成為會(huì)客室、娛樂室、房間等；,59,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 二層戶型,建筑面積：140.48㎡ 錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi) 獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶方式，私密性、歸屬感更強(qiáng) 7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富 ,56,頂層閣樓、大面積露臺(tái)，別墅式生活體驗(yàn),閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志； 閣樓的設(shè)計(jì)，是打造別墅感的重要標(biāo)志；,57,退臺(tái)洋房戶型設(shè)計(jì)建議——采用第五代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案,層數(shù)：地上四層半，地下一層（半地下） 面積：首層150，二層140，三層130，四層120+60平米 半地下室面積30平方米 設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建議采用成熟產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案 實(shí)惠亮點(diǎn)：首層贈(zèng)送私家花園及30平米半地下室； 二層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 三層贈(zèng)送約20平米露臺(tái)； 四躍五層贈(zèng)送約30平米超大露臺(tái),58,戶型推薦——退臺(tái)花園洋房 首層,建筑面積：149.14㎡ 架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡ 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分 超過20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利用合理,架空層平面,錯(cuò)層,南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。,54,私家庭院與陽光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹木，形成室內(nèi)小公園和室外大公園的互相輝映 院墻可采用植物+柵欄的隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私,私家庭院保證首層居住空間的私密感,高大綠植以遮擋視線， 保證庭院空間的私密,55,下沉式庭院——業(yè)主的實(shí)惠及生活品質(zhì)的體現(xiàn),半地下室改建的視聽室,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此； 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。,53,雙向私家花園，高性價(jià)比，別墅生活感受,首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂趣； 南北小院設(shè)計(jì)，可以根據(jù)業(yè)主需要，自由安排院落空間；,北向庭院,南向庭院,前庭，主要承擔(dān)入戶功能，完成院落公共空間向家庭私密空間的過渡，也是鄰里交流的一個(gè)空間。,50,資料來源：世聯(lián)分析,目前東營(yíng)的花園洋房只是注重單體，而尚未將社區(qū)景觀與產(chǎn)品相結(jié)合,第二代,第一代,第三代,第四代,第五代,“院、錯(cuò)、露、退”定義了花園洋房的概念,“通過朝向，功能布局、雙流線設(shè)計(jì)等功能的調(diào)整使生活更加舒適,功能分區(qū)更加明確，使住宅帶有身份的象征,通過前庭后院、鏤空光井、下沉式庭院等功能升級(jí)，使花園洋房達(dá)到別墅的生活品質(zhì),注重周圍景觀與建筑的融合,早期花園洋房產(chǎn)品主要關(guān)注產(chǎn)品本身，單體色彩重要整體,后期花園洋房產(chǎn)品主要關(guān)注通過更加區(qū)分化的功能分區(qū)，以及單體與整個(gè)外部景觀的結(jié)合達(dá)到更加舒適的居住品質(zhì),東營(yíng)的花園洋房目前尚處于早期階段，未能將景觀與建筑相融合，且在功能布局方面只是滿足了日常的生活需求，而并未給到業(yè)主尊貴的生活感受,我們的目標(biāo),51,退臺(tái)花園洋房——層層退臺(tái)，每戶都可享受退臺(tái)花園，室外景觀與空中景觀相互輝映,52,洋房產(chǎn)品入戶方式——不同的入戶方式，享受不同的生活方式,設(shè)計(jì)層數(shù)為4+1層，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式，2層通過露臺(tái)入戶，4層則是在樓梯間。 方式二、通過端頭單元的轉(zhuǎn)折形成圍合式布局。注重交通組織，盡量減少空間面積浪費(fèi)。,4.外立面通過體量變化，使視覺效果更加豐富，增加房屋的別致感，避免平板立面；,45,每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部打造不同的空間意象，整體成為一個(gè)體系,以庭院、園林為核心分割出富有歸屬感的不同區(qū)域； 庭院根據(jù)不同的活動(dòng)分區(qū)，采取草地、鋪裝、花壇的穿插組合分割空間、限定不同區(qū)域。,2.功能講求實(shí)用，摒棄任何多余的裝飾。 集中停車位結(jié)合樹木綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)；,44,整體建筑風(fēng)格——新德式,以新德式為主題貫穿整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃中，要充分展現(xiàn)新德式建筑的特點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)部分人車分流。因此圍合式布局滿足了山東人愛交朋友的性格特點(diǎn)。兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，增加了人與人之間交流、溝通的機(jī)會(huì)。 三、安全且易于管理。,圍合式布局的優(yōu)點(diǎn)： 一、能形成有效的社區(qū)邊界，創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感，符合人的心理需求。,以新德式為主題，注重建筑和景觀的有機(jī)結(jié)合，各物業(yè)類型建筑風(fēng)格一致，體現(xiàn)院落式生活方式；,多層產(chǎn)品在滿足市場(chǎng)平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，在適度控制成本的前提下，給與到客戶實(shí)惠的創(chuàng)新；洋房產(chǎn)品采用一些創(chuàng)新舉措，突破市場(chǎng)平臺(tái)水平；,以細(xì)節(jié)取勝，一條景觀主軸+院落內(nèi)部景觀形成整體園林意向，保證前期投入及后期維護(hù)成本費(fèi)用不能過高；,42,整體規(guī)劃布局——以圍合式院落為基調(diào)，營(yíng)造整個(gè)社區(qū)氛圍,院落生活在中國(guó)具有極深的淵源，鄰居之間親密無間，人情濃厚，但隨著城市建筑森林的不斷侵蝕，院落將漸漸不再存在，人與人之間多了冷漠，少了關(guān)心與愛護(hù)。,產(chǎn)品定位,——物業(yè)類型,36,客戶定位,II,I,Ⅱ舒適型客戶 職業(yè)類型：事業(yè)單位、油田職工、周邊縣市客戶 基本描述：2545歲居多，樂于與同事、朋友相鄰居住，部分剛參加工作預(yù)備做婚房 置業(yè)目的：改善居住品質(zhì)，首次置業(yè)和二次置業(yè) 置業(yè)特征：關(guān)注生活的便利度，易接受新鮮事物,Ⅰ升級(jí)型客戶 職業(yè)類型：政府公務(wù)員、生意人、油田管理層 基本描述：3045歲居多，擁有私家車，關(guān)注交通便利性 置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，二次置業(yè) 置業(yè)特征：會(huì)為產(chǎn)品的創(chuàng)新而買單，關(guān)注資源的占有，支付能力較強(qiáng)，以居住在一個(gè)高檔小區(qū)而自豪,客戶定位,37,從市場(chǎng)供應(yīng)原則與客戶需求原則出發(fā)，確定本項(xiàng)目主力戶型的面積區(qū)間,結(jié)論： 東營(yíng)市場(chǎng)上在售項(xiàng)目的主力戶型為110130平米的3房。,本測(cè)算為初步計(jì)算，以大致確定項(xiàng)目總?cè)莘e率，具體物業(yè)類型設(shè)置以規(guī)劃建議為準(zhǔn),綜合考慮地塊的資源條件及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)條件，以及總開發(fā)周期，建議本項(xiàng)目容積率在1.21.3之間，以多層、花園洋房類產(chǎn)品為主，多種產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶層面，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 從地塊利潤(rùn)價(jià)值最大化角度測(cè)算，推薦本項(xiàng)目物業(yè)類型為純多層； 從項(xiàng)目整體安排及品牌價(jià)值最大化角度考慮，推薦本項(xiàng)目物業(yè)類型為多層及洋房類產(chǎn)品；,詳細(xì)推算過程見附件,產(chǎn)品定位,項(xiàng)目整體安排,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 規(guī)劃實(shí)現(xiàn),地塊價(jià)值最大化,產(chǎn)品定位思路圖,35,規(guī)劃指標(biāo)的確定,低密度高檔社區(qū)，多種物業(yè)類型組合： 花園洋房—— 作用：1.項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項(xiàng)目檔次與形象 2.提升企業(yè)的品牌形象 3.為后續(xù)商行小區(qū)的成功奠定高端形象品牌基礎(chǔ)； 規(guī)劃要點(diǎn)：在規(guī)劃布局中，占據(jù)一定的景觀資源。,規(guī)劃,主題,一般適用于一二線城市 客戶接受度受當(dāng)?shù)匚幕绊?投入成本高 不宜采用,使項(xiàng)目在市場(chǎng)站位鮮明 易于被客戶接受，迅速見效 成本投入適中 適宜本項(xiàng)目,一般適用于大規(guī)模項(xiàng)目 開發(fā)商需具有強(qiáng)勢(shì)資源整合能力 成本投入大 非本項(xiàng)目的核心發(fā)力方向,易于被客戶感知 實(shí)體展示將會(huì)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 前期投入及后期維護(hù)費(fèi)用較高 不宜采用,使項(xiàng)目在市場(chǎng)中眼前一亮 需與客戶特性相結(jié)合 成本投入不高 適宜本項(xiàng)目,32,陽光麗景項(xiàng)目研究思路導(dǎo)圖,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位,項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目操作理念,競(jìng)爭(zhēng)格局分析,（案例）,經(jīng)濟(jì)測(cè)算,33,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略,通過整體規(guī)劃彌補(bǔ)項(xiàng)目規(guī)模小的劣勢(shì)，通過圍合式布局加強(qiáng)小區(qū)的歸屬感及樓體之間的景觀面； 以一個(gè)主題為引線，打造一個(gè)整體向內(nèi)發(fā)展的精品社區(qū)，滿足市場(chǎng)客戶的潛在品質(zhì)追求脫穎而出，最終實(shí)現(xiàn)叫好又叫座； 將錢花在刀刃上，合理的控制成本以控制總價(jià)，追求銷售速度,以領(lǐng)先規(guī)劃和主題社區(qū)發(fā)力，打造院落友居生活，適度控制成本，快速回籠資金。 三期： 開盤日期： 20055