【正文】 街人行道， 運用綠化巧妙抬高圍墻， 既美觀又確保了小區(qū)的安全性。,精品特色餐飲、紅酒酒窖（地下）、雪茄吧（600㎡）,根據(jù)以上功能設置，建議會所面積在1500—2000㎡，紅酒酒窖功能可在地下空間實現(xiàn),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,標志性建筑，營造社區(qū)視覺焦點,標志性建筑成為社區(qū)系統(tǒng)的統(tǒng)領，建立社區(qū)的方向感和領屬感,公共建筑，更好展示西班牙風情、標示項目形象,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)風情展示區(qū)——彰顯西班牙風情，營造異域的生活氛圍體驗，強調(diào)儀式感和品質(zhì)感,商業(yè)街除擔負社區(qū)配套的作用之外，還是風情主題展示的重要元素。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,門窗及其他構造裝飾中適度融入西班牙設計元素，完善風情意境,西班牙風格元素：拱形門窗、木窗扇、木花架、煙囪、石窗花、鐵藝、陶藝,拱形門窗,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,社區(qū)空間營造的物業(yè)開發(fā)要點建議,儀式化的入口 星級會所 社區(qū)形象標志 風情商業(yè)街 人車分流系統(tǒng) 圍墻和導示系統(tǒng),社區(qū)形象標簽,社區(qū)規(guī)劃,園林景觀,產(chǎn)品形象,戶型設計,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,入口的儀式化， 以獨特的氣質(zhì)和精細的細節(jié)處理悉顯尊貴,入口可以直接與區(qū)域的標志性公共空間—廣場或集中水面相聯(lián)接， 體現(xiàn)出大度的氣勢。 在材料使用上主要以豐富的暖色調(diào)為主。,三段式設計——理性美的代表。采用玻璃、鑄鐵、瓷磚等建材和凹凸窗的配置營造出層次感。 以尖屋頂體現(xiàn)豪宅的韻味和建筑的歷史感。 豐富、明快的色彩打破傳統(tǒng)的視覺感。,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,用古典元素增加文化氣質(zhì)及檔次感，體現(xiàn)項目貴族氣息——建議“西班牙”經(jīng)典風格,西區(qū)意象——“豪宅像“城市生活,直線設計、流暢的線性結(jié)構，線條與空間感的和諧統(tǒng)一，釋放的視覺效果體現(xiàn)自在高雅的新派貴族精神內(nèi)蘊。 裝飾性強——將歐洲傳統(tǒng)符號顯示在建筑細節(jié)上，通過門框、凸窗、陽臺、坡屋頂、鐵藝等細節(jié)的打造，增添親切感。,地中海沿岸建筑風格為原型，展現(xiàn)濃郁歐洲人文風情，與水系綠地相結(jié)合，西為中用打造精致低密度社區(qū)。,東區(qū)意象——田園風光低密度居住區(qū),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,風情化——建筑原型為地中海沿海國家意大利、西班牙、法國、希臘建筑，通過濃郁的歐洲地域風情建筑彰顯歷史底蘊和人文精神。均為常見的普通板樓形象、無風情感。 親水平臺及休息廊架的設置，增加了居民交流空間，觀享空間。 東區(qū)： 將水系引入社區(qū)內(nèi)部，打造戶戶臨水的居住感受。 將外部水資源滲透到社區(qū)內(nèi)部。,迎賓花園假山,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,市場要素——集中綠地、水系、雕塑,80%的項目擁有集中綠地，但多為硬著鋪裝，沒有整體規(guī)劃思路。,4,5,價值一般 價值較為一般，建議排布密度較高的現(xiàn)金流產(chǎn)品以平衡容積率,商業(yè)價值 由于地塊周邊生活、商業(yè)氛圍均未成熟，配套商業(yè)更為合理 該城市道路通往兩地塊便捷度較高，商業(yè)價值較大，建議在此排布配套商業(yè),PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,整體規(guī)劃原則要點：,延順平路一側(cè)排布高層建筑，分隔社區(qū)與外部空間，達到形象展示效果； 高層與類低密度產(chǎn)品各自集中布置，基本以現(xiàn)狀地形進行劃分 東側(cè)地塊在保證低密度生活感受的前提下，將體現(xiàn)品質(zhì)、提升價值的物業(yè)排布在景觀較好的位置 西側(cè)地塊利用景觀軸線分割居住組團，形成較大規(guī)模的集中社區(qū)開放空間，豐富景觀趣味性 充分考慮主入口位置對社區(qū)內(nèi)部交通的作用：依據(jù)周邊交通條件布置主入口位置，實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部人車分流。藍庭,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,高層界定社區(qū)，強化內(nèi)部空間的領域感和私密性,深圳熙園,深圳中惠金士柏山花園,高層成為社區(qū)的屏障，并且能夠形成連續(xù)的展示面，形成較高城市意象,深圳公園大地,深圳公園大地花園,PART 7 物業(yè)發(fā)展建議,高低兩種物業(yè)形式的產(chǎn)品相對集中布置，形成各自獨立的組團空間,天津江勝天鵝湖,不同物業(yè)形式各自形成完整的組團，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化。,PART 6 項目定位,導入型客戶輻射范圍,導入型客戶輻射范圍 輻射一級區(qū)域：順義機場、天津薊縣等距離平谷較近區(qū)域的客戶； 輻射二級區(qū)域：以三元橋、東直門等往返平谷公交通暢的工作聚集區(qū)。,PART 6 項目定位,順義夾在北京平谷之間，形成嚴重阻流,順義,平谷,北京 東北部地區(qū),R=70km,R=30km,順義的阻流 與平谷相比，順義地理位置更具優(yōu)勢： 地理位置較近 臨空經(jīng)濟優(yōu)勢 順義別墅區(qū)發(fā)展良好 大盤項目良好開發(fā),在地理位置方面，順義憑借臨空經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)特色、別墅區(qū)的發(fā)展，已經(jīng)成為東部發(fā)展帶重要組成部分； 就目前階段而言，本案的導入型客戶將有多數(shù)將被順義截流。,平谷城區(qū)客戶 改善型客戶：平谷區(qū)企事業(yè)單位中高層、公務員、私營業(yè)主等 婚房客戶：中高端客戶為子女結(jié)婚置業(yè)、年輕時尚追求生活品質(zhì)的年輕客戶,平谷周邊村鎮(zhèn)客戶 改善型客戶：周邊村鎮(zhèn)私營業(yè)主、公務員等,重要客戶,邊緣客戶,北京城區(qū)客戶 主動郊區(qū)化客戶：追求山水、自然的中高端客戶 被動郊區(qū)化客戶：北京高昂房價限制的年輕客戶,核心客戶,客戶演變歷程,本地客戶需求分析 本地客戶需求隨著2002年房地產(chǎn)市場的爆發(fā)而呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢； 在需求量達到頂峰后逐漸呈下降態(tài)勢； 隨后需求呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。 體育中心 市政公園,本案 ——上風上水、平谷門戶、未來發(fā)展的財貴專屬區(qū),★,城區(qū)中心,財貴新區(qū),PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,PART 6 項目定位,整體定位,客戶定位,產(chǎn)品定位,PART 6 項目定位,京東,PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,重塑地塊區(qū)域價值，規(guī)避客戶認知度較弱的特點。 其中，s3支線為通往平谷的市郊鐵路干線，規(guī)劃線位沿順平路走向。,平 谷,根據(jù)北京地區(qū)市郊鐵路線網(wǎng)規(guī)劃方案（2020年），北京將在2020年之前建設5條市郊鐵路總干線和1條市郊鐵路主支線，干線網(wǎng)絡總長度為360公里。,輻射區(qū)：CBD、三元橋東部輻射區(qū) 首都機場有效輻射范圍區(qū),CBD,三元橋,首都 機場,★ 平谷,發(fā)展帶：北京東部發(fā)展帶重要節(jié)點,PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,做政府的發(fā)言人：放大平谷價值，喚起平谷在京地位。,PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,做政府的發(fā)言人：放大平谷價值，喚起平谷在京地位。,經(jīng)濟發(fā)展目標,塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)品牌價值、“量價控制”，滿足回款要求，并以全面帶動平谷房地產(chǎn)地產(chǎn)發(fā)展為己任。,社會發(fā)展目標,城市發(fā)展目標,做政府的發(fā)言人，站在城市營銷的角度，將平谷進行強勢推廣。,放大平谷城市價值，重新定義地塊區(qū)域價值,項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,產(chǎn)品全面超越市場水平，突破現(xiàn)有價格上限,區(qū)域價值定義的基礎：城市化、主動郊區(qū)化、汽車時代到來,城市化水平達到80%表現(xiàn),幾個數(shù)據(jù),人口郊區(qū)化的兩個前提,主動郊區(qū)化的特征,PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,城市化,城市發(fā)展規(guī)律,郊區(qū)化,逆城市化,紐約、倫敦、東京、德國魯爾……,二戰(zhàn)開始、20世紀60年代,時間,城市特征,20世紀70年代,20世紀80年代,二戰(zhàn)開始、20世紀60年代,交通擁擠、犯罪增長、污染嚴重等城市問題的壓力增大,城市建設的發(fā)展、公共交通的改善、環(huán)境治理水平的提高、服務業(yè)整體條件的改善、汽車燃油成本的增加,人口和社會特征向大都市集中，成為主導趨勢,人口遷移,城市經(jīng)濟高度集中，二次產(chǎn)業(yè)比重大，各階層都趨向城市集中,高收入階層趨向郊區(qū) 中低收入者趨向城市 二次產(chǎn)業(yè)外遷,高收入階層部分產(chǎn)生回流，占據(jù)城市核心資源 中低收入者趨向城市邊緣或郊區(qū),GDP,30005000美元,GDP: 500010000美元,GDP: 10000美元,59%,40%,41%,60%,北 京 所 處 階 段,城市規(guī)律：大都市發(fā)展經(jīng)過三個階段：城市化—郊區(qū)化—逆城市化,2009年北京人均GDP突破1萬美元,北京城市發(fā)展階段,PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,北京城市發(fā)展階段,城市化→郊區(qū)化,1,2,4,3,城市邊緣形成多個新城,經(jīng)濟結(jié)構發(fā)生變化,城市病的產(chǎn)生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假,產(chǎn)生大量的知富階層,城市由單中心向多中心都市演變 產(chǎn)業(yè)由于成本的壓力，開始外遷 城市大力發(fā)展通往城市郊區(qū)的快捷交通 在城市郊區(qū)依據(jù)不同的資源和區(qū)位形成多個副中心：機場、科學城 、港口、產(chǎn)業(yè)基地等,城市第三產(chǎn)業(yè)（金融、保險、會計、法律等）的發(fā)展和聚集產(chǎn)生了大量的知富階層 受過良好教育、綜合素質(zhì)高、有生活品位,城市集中的部門并非直接生產(chǎn)經(jīng)營有形產(chǎn)品、而是涉及無形產(chǎn)品——信息 二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向郊區(qū) 零售、度假以及由休閑和居住相關的三次服務成為郊區(qū)的經(jīng)濟社會特征,城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開始使人逃離城市 知富階層依附于城市、又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇,大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過程中的關鍵特征,PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,完全主動式郊區(qū)化,主動式郊區(qū)化,被動式 郊區(qū)化,北京城市發(fā)展階段,按照國際標準，城市人口比重達70％以上，第三產(chǎn)業(yè)占50％以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30％左右為城市化進入高速增長期； 當前，北京的城市化水平達到83.62％，遠遠高于全國平均水平；在進入城市高速增長的同時，也吸引了大量人口的流入； 2009年，北京人均GDP突破1萬美元，按照城市發(fā)展理論，北京城市發(fā)展正處于“大都市化”的發(fā)展階段。 客戶對高端物業(yè)細節(jié)的關注程度較高,PART 4 項目核心問題推導,弱勢區(qū)域認知下，項目價值提升的啟示和借鑒,規(guī)劃上充分挖掘地塊資源價值,高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)力支撐項目高價值,拔高區(qū)域形象，高舉高打,解讀規(guī)劃利好，借勢城市發(fā)展，重新定義區(qū)域,PART 4 項目核心問題推導,強勢營銷，注重展示，關注細節(jié),PART 5 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略,基于對目標的解讀、核心問題的梳理、類似項目的啟示，從而確定項目整體發(fā)展戰(zhàn)略。 次臥全部位于入戶下二層，家人生活不受干擾，同時與泳池接近，便于享受生活。但入戶后要下樓梯才能進入客廳，行動起居較為不便。,雙拼別墅位于臨海的第一層面，景觀非常優(yōu)越，戶型有天有地，建筑面積與贈送面積均較大，樓梯間中空，室內(nèi)空間感強，價值感較突出。 退臺式設計在保障每套別墅都有良好的景觀視線的同時，上層僅能看到下層的屋頂，上下別墅的私密性也得到了充分保障。 面海一側(cè)全落地玻璃，增強了觀賞海景的通透性。,濱海休閑小鎮(zhèn)園林風情,PART 4 項目核心問題推導,原生地貌與人工景觀小品的完美組合，塑造觀賞性與可參與性俱佳的園林,1億3千萬年的礁石,穿越者雕塑小品,原生植被與人工園林的組合,沙灘風情,PART 4 項目核心問題推導,與周邊資源環(huán)境相