【正文】 、園林、社區(qū)、身份感、 具備一定購買力，能承受總價在 100130萬的產(chǎn)品 洋房、大三房 普通職工 年收入在 610萬左右，本地和外來務工者 以 80100平米兩房或小三房為主 距離、價格和配套 有購買能力，能承受 6080萬的產(chǎn)品 小高層、高層 政府以及泛政府單位 中高層領帶 年收入在 2030萬，但是灰色收入渠道廣泛 130200平米三房和四房 地段、品質(zhì)、服務和圈層 購買力強，能接受總價在 180230萬的產(chǎn)品 別墅、洋房 中層以及普通公務員 年收入 1530萬技術、研發(fā)人員及 3050萬的企業(yè)中高管理者， 2535歲的青年夫婦或三口之家 以 8090平米小三房， 100120平米大三房的居家產(chǎn)品為主 社區(qū)、配套、交通、舒適 具備一定的購買力，能承受總價在 60萬－ 90萬的產(chǎn)品 洋房、小高層 本地原住民以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 富裕階層 年收入在 1020萬左右，有一兩套房或具有一定的拆遷補償 以 130200左右的三房或四房 品質(zhì)、圈子、園林、配套 具備較強的購買力，能承受總價在 100200萬的產(chǎn)品 小高層、洋房、別墅 生意人 中產(chǎn)階層 年收入在 4080萬之間， 資金流充裕 以 140220平米的戶型為主 品質(zhì)、圈子和地段 具備較強的購買力，能承受總價 150300萬的產(chǎn)品 多層、洋房、別墅 外區(qū)域投資客戶 富裕階層 具備投資 13套房的能力 以 80100平米的戶型為主 地段、升值潛力、價格 具備較高的購買力水平 小高層、洋房 客戶特征 追求品質(zhì)，重復購買性強， 聚群而居、本地化的天性，使其受引導的可能性很大 以居住、工作 于此為主流客 群的封閉性市 場 廠區(qū)阻礙 客戶主要是新區(qū)的 。有升值的。我是連云港的，在新區(qū)和家人做生意，好多年了，開了幾個彩票點。 趨勢判斷 滸通組團 城鐵新城 滬寧城鐵 地鐵三號線 92%75%90%87% 86%8%25%10%13% 14%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%丹景廷 金光大道 新港名墅 云錦城 理想城區(qū)域客群:地緣和工作緣 外地客群：投資或其他A組客戶：理想城售樓處 一對夫婦，兩個孩子，來自連云港。 別墅客戶還是以私企業(yè)主為主，公務員階層即使有購買力，表現(xiàn)低調(diào)；非本地戶口客戶也有工作緣關系，本地化 公寓項目客戶因為原住民、拆遷戶和工作緣原因，占據(jù)客戶比例構成絕大多數(shù)；外地客戶因為看好區(qū)域未來前景，占據(jù)一定比例。 —— 名城網(wǎng) 需求存在，可被引導潛力存在 剛性主導的小高、高層產(chǎn)品供應同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，公寓 8090平米與 100110平米戶型暢銷 競爭分析 總價（萬元） 高新北板塊（公寓） ： 1,新創(chuàng)理想城 40 50 60 70 80 90 100 180 80 120 40 100 140 160 60 200 220 240 主力面積在 80110兩房，總價在 4565萬之間 面積（平米） 120130平米后續(xù)房源稀缺，別墅及洋房銷售火爆！改善型房源需求存在極大市場空間 競爭分析 總價（萬元） 40 50 60 70 80 90 100 180 80 120 40 100 140 160 60 200 220 240 高新北板塊（公寓） ： 1,新創(chuàng)理想城 目前無房源在售 60 90 120 150 180 210 240 210 110 150 70 130 170 190 90 230 250 280及以上 高新北板塊（洋房、別墅 ） ： 1,云錦城 花園洋房一個半月 160套，總房源三分之二 雙拼、合院、洋房售罄 售罄 花園洋房一個半月 套，總房源三分之二別墅未開盤，已售罄 133平約 3萬方 140平約 120平約 120130 約 新港名墅 ?聯(lián)排、多層、小高層 ?低價 ?產(chǎn)品類型 ?新區(qū)工薪客戶加本地改善客戶 目前市場樓盤特征 云錦城 ?高層、聯(lián)排、雙拼 ?大白蕩公園 ?新區(qū)的工薪客戶主導 項目 物業(yè)類型 價值點 客戶群 新創(chuàng)理想城 ?(小 )高層、多層、商鋪 ?距離優(yōu)勢 ?成熟大盤 ?新區(qū)的工薪客戶主導 主要樓盤競爭力體現(xiàn)在價格、配套和地緣距離優(yōu)勢的低層次拼殺上 競爭分析 丹景廷 ?疊拼、退臺洋房、小高層 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?品質(zhì) ?雙鐵 ?滸墅及東橋等周邊改善客戶或進城客 對我們的啟示： ?中低端的剛性需求 品質(zhì)溢價能力有限， 雖然需求量大但競爭 也相對激烈，溢價實現(xiàn) 難度大 ?丹景廷的成功已經(jīng)證 明區(qū)域內(nèi)品質(zhì)需求的購買 力量，品質(zhì)和創(chuàng)新是關鍵 新港名墅 ?低價 ?稀缺產(chǎn)品 ?品質(zhì)缺乏支撐 目前市場樓盤特征 相對市場競爭的優(yōu)勢 云錦城 ?低價 ?公園資源 ?交通和商業(yè)配套缺失 項目 價值點 缺點 新創(chuàng)理想城 ?離主城近 ?成熟大盤 ?缺乏質(zhì)感 ?景觀一般 區(qū)域中心品質(zhì)立面產(chǎn)品 低密度物業(yè)標桿產(chǎn)品 雙鐵創(chuàng)新物業(yè) 本項目相對市場的競爭優(yōu)勢 —— 機會把握＆區(qū)域價值 ＆產(chǎn)品發(fā)力 丹景廷 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?品質(zhì) ?雙鐵 ?地段偏遠 資源整合打造宜居社區(qū) 綜合判斷 分類 價 值 點 地段 ?新區(qū)北面核心地段 ,臨近城鐵新城，少有的最適宜純居住區(qū)，許墅關鎮(zhèn)中心周邊大潤發(fā)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)街等商業(yè)配套成熟，奠定中央價值 ?交通改造，地鐵 3號線、城鐵站，形成立體交通網(wǎng)絡，改變城市格局 資源 ?運河綠化帶，古遺址公園 文昌公園旁，擁有北區(qū)居住中心最適宜居住的地塊，實現(xiàn)生活居住價值 產(chǎn)品 ?復合性豪宅社區(qū) ?城市豪宅品質(zhì) ?高品質(zhì)園林、豪華會所 ?滿足財富階層品質(zhì)追求 服務 ?自帶 2萬商業(yè)街、游樂設施、體育設施等 ?星級物管 居者 ?片區(qū)豪宅項目 ,北新區(qū)富人聚住區(qū) ?客戶的整體素質(zhì)高 ?客戶群較為高端 ,屬于典型的財富階層 73地塊價值點 新城中央 首席豪宅 、文昌公園稀缺自然資源 、高附加值的產(chǎn)品價值 73地塊核心價值 分類 價 值 點 地段 ?新城第一站，距離獅山商圈以及古城最近 ?許墅關：交通改造，地鐵 3號線、城鐵站，形成立體交通網(wǎng)絡 資源 ?臨近北區(qū)最大濕地公園 產(chǎn)品 ?純退臺洋房社區(qū)，稀缺、純粹 ?城市豪宅品質(zhì) ?高品質(zhì)園林 服務 ?星級物管 居者 ?片區(qū)豪宅項目 ,北新區(qū)富人聚住區(qū) ?客戶的整體素質(zhì)高 ?客戶群較為高端 ,屬于典型的財富階層 72地塊價值點 新城中央首席純洋房社區(qū) 、高附加值的產(chǎn)品價值 72地塊核心價值 客戶分析 高新北客戶總述 高新北本身是相對獨立的封閉性市場，作為北新區(qū)中心鎮(zhèn)的滸墅關，對周邊廠區(qū)、物流園區(qū)、保稅區(qū)、拆遷區(qū)等產(chǎn)生很強的吸納作用。 作為首次進入該區(qū)域的旭輝，要做就做最好！ 企業(yè)一貫致力于成為領袖，進入北新區(qū)獲得優(yōu)質(zhì)地塊，區(qū)域絕對的領導者！所打造產(chǎn)品，品質(zhì)與形象必須實現(xiàn)片區(qū)完全超越，樹立旭輝大品牌！ 企業(yè)質(zhì)素 潛在競爭樓盤未推量 23萬方，估計項目入市時直接競爭量有限，將為項目提供機會 競爭分析 6月 3月 4月 5月 新創(chuàng)理想城 2022年 10月 7月 8月 9月 2月 1月 小高層，存量約 ,約 132套 云錦城 新港 名墅 金光 大道 丹景廷 上海朗地地塊 小高層、聯(lián)排，存量約 9萬平米 存量約 4萬，多層 240套，小高層 130套 總建面 6萬方 總量 2萬方， 2棟 11層小高層、 2棟 18層小高層 存量 6萬方，多層洋房 3棟約 7000平米，小高層 4棟 本項目入市 502140916123051495 420102030405060理想城 云錦城新港名墅丹景廷金光大道建筑面積去化量存量）區(qū)域內(nèi)需求快速噴張，供給反應不及時，未來 12年出現(xiàn)黃金斷檔期 競爭分析 樓盤 去化率 月均套數(shù) 開盤時間 理想城 87% 約 95套 云錦城 57% 約 125套 新港名墅 75% 約 160套 丹景廷 58% 約 120套 金光大道 88% 約 80套 以近兩個月 單位 位臵 面積 性質(zhì) 年限 容積率 建面 安建 龍安 46393 住宅 70年 ≤ 57992 朗地 金燈 40452 住宅 70年 ≤ 60679 永新 通安 52406 住宅 70年 ≤ 78609 蘇鋼 蘇通 96339 住宅 70年 ≤ 776784 科技城 濟慈 68742 住宅 70年 ≤ 存量約 23萬方 月均去劃約 110套，增強銷售信心 0809年區(qū)域土地，僅有朗地 6萬方 滸墅關開發(fā)區(qū)將投入 100億元，動遷農(nóng)戶 5000戶。 理想城銷售代表金志鵬 客戶大部分都是蘇州本地人，尤其是本區(qū)域的，東邊的園區(qū)的也有， 上海無錫的客戶，也有大概在 58%左右。 丹景廷銷售顧問徐偉偉 08 年全市各區(qū)住宅供銷情況0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 04 0 0 . 0 05 0 0 . 0 06 0 0 . 0 07 0 0 . 0 0單位：萬方0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0新增面積 6 4 8 . 6 9 1 8 7 . 1 3 1 1 7 . 7 7 1 5 2 . 0 1 5 8 . 4 4 1 3 3 . 3 4 成交面積 3 9 1 . 7 9 1 0 9 . 6 7 1 0 3 . 9 8 7 1 . 3 3 4 4 . 7 9 6 2 . 0 2 供銷比 1 . 6 6 1 . 7 1 1 . 1 3 2 . 1 3 1 . 3 0 2 . 1 5 全市 園區(qū) 中心城區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū) 相城區(qū)全市各區(qū)住宅供銷情況 其中新區(qū)供銷比為 ，僅次于中心區(qū) 區(qū)域市場：地緣性客戶主導下的較封閉化的市場 理想城86%14%新港名墅90%10%樓盤 區(qū)域客群 :地緣和工作緣 外地客群：投資或其他 丹景廷 92% 8% 金光大道 75% 25% 新港名墅 90% 10% 云錦城 87% 13% 理想城 86% 14% 云錦城87%13%金光大道75%25%客戶自住和投資客居多。 電話回訪： 今年的房子已經(jīng)全部賣完了，就等明年了。 72＃地塊印象： 具有資源優(yōu)勢 —— 312和長江路交匯輻射 ?3線 ?大白蕩公園 ?運河 大白蕩公園 312國道 運河 長江路 嵩山路 太湖大道 72號地塊信息： 占地 萬方 東至 312國道 南至 大新河 西至 星宇路 北至 祥里港 容積率 ≤ 建高 ≤35 米 綠地率 35% 大白蕩城市生態(tài)公園 滬寧、滬蓉高速 地鐵三號線 312國道 鴻文路站 泰山路站 本報告是嚴格保密的。 —— 蘇州日報 地鐵三號線 滬寧城際鐵路 京滬高鐵 高新區(qū) 軌道交通影響 —— ； ； 經(jīng)濟圈內(nèi)進行房地產(chǎn)客源的分化； ，減弱了“心理距離”，擴大購房者的選擇范圍，加強客源流動性。當前，滸關開發(fā)區(qū)要充分發(fā)揮省級開發(fā)區(qū)優(yōu)勢，增添更大活力。 城鐵新城 區(qū)位判斷： 快速增長型區(qū)域市場 —— 受新區(qū)發(fā)展和城鐵規(guī)劃確定的帶動，區(qū)域認知開始提升 “ 二次創(chuàng)業(yè) ” 以來，全區(qū)經(jīng)濟總體上保持 25%左右的速度增長，綜合實力不斷攀升，群眾生活水平持續(xù)提高，高新區(qū)以占蘇州 %