【正文】 20 ㎡ 120 ㎡ 以上 5500元 /㎡ 以上 新幸福家園 信德上城 海倫堡 華夏新城 價格與主推產(chǎn)品矩陣分析 ?市場主力戶型為三房兩廳單位，面積集中在 100— 120㎡ ； ?容桂整體房地產(chǎn)價格體系約在 4000元 / ㎡ 間徘徊； ?據(jù)我司對容桂房地產(chǎn)市場長期觀察， 80— 100㎡ 為主力戶型的項目較具市場競爭力。開賣到現(xiàn)時估計售出5套單位左右。 均價5000元 /㎡ ，現(xiàn)時估計售出 130套單位左右。二期即將在 2022年 1月中推出，約 600套單位， 16層小高層。 小區(qū)配套 露天泳池、羽毛球場、健身室、桌球室。 均價 4300元 /㎡ ，現(xiàn)時估計剩余280套單位左右。開賣當(dāng)天到現(xiàn)時銷售率已達 80%。開賣當(dāng)天銷售率達 99%。 該區(qū)域擁有： 企業(yè) 700多家，員工近 5萬人，其中年銷售 5000萬元以上企業(yè) 51家，億元以上企業(yè) 31家，超 10億元企業(yè) 4家（科龍、北電、泰科、海爾），薈萃了松下、東芝、北電、泰科、海爾、多納勒等世界 500強企業(yè) 發(fā)展定位： 突破順德、成為大佛山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的基地，輻射珠三角 容桂樓盤分布圖 新幸福家園 海倫堡 信德上城 華廈新城 活力盈居 文?；▓@ 名尚軒 尚都豪庭 天佑城 新東方花園 盈嵐居 香格里拉豪園 半山雍景臺 粵順豪庭 容桂樓盤分布圖 新幸福 〃 家園 地理位臵 ： 順德容桂桂洲大道西 6號 發(fā)展商： 佛山市順德新幸福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 樓盤規(guī)劃： 總用地面積： 80000平方米，總建筑面積：約 40萬平方米，容積率： . 綠化率： 20% 銷售情況： 一期第一批單位在 2022年 11月 9日開賣，共推出 202套， 均價 4000元 /㎡ 。 容桂區(qū)域特性（二）： 容桂區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)、商貿(mào)物流中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 容桂產(chǎn)業(yè)定位：中國百強經(jīng)濟重鎮(zhèn)、珠三角重要的工業(yè)制造基地、區(qū)域性的 物流中心、休閑新經(jīng)濟中心 未來發(fā)展方向： 鞏固 “ 一個基地，三個中心 ” 地位，大力升級發(fā)展 “ 總部經(jīng)濟 ” ，加速與大良片區(qū)融合 商貿(mào)物流區(qū) 陳村 北滘 倫教 大良 容桂 勒流 樂從 龍江 杏壇 均安 ? 順德中心城區(qū)重要的商住區(qū)，德勝河南岸將建成為商貿(mào)區(qū) ? 擁有中國馳名商標(biāo) 3個，中國名牌產(chǎn)品 7個，博士后工作站 4個； ? 現(xiàn)有年產(chǎn)值超十億元工業(yè)企業(yè) 6家，超億元工業(yè)企業(yè) 45家現(xiàn)有外資企業(yè)近 300家，其中 6家由世界 500強企業(yè)投資。 ? 廣州順德投資客戶比重較附近鎮(zhèn)區(qū)大 南頭鎮(zhèn)良好的工業(yè)環(huán)境、快速發(fā)展的經(jīng)濟，加上路網(wǎng)的優(yōu)越性和地理位臵更靠近順德，所以對廣州和順德的投資客戶吸引力更大。 ? 鎮(zhèn)區(qū)樓盤素質(zhì)較低，以中小戶型為主 目前南頭鎮(zhèn)在售樓盤有蔚藍天紫、花樣年華等樓盤，樓盤規(guī)模小、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計不完善，外立面不好看等，樓盤素質(zhì)較低，中高檔樓盤市場空缺。 南頭鎮(zhèn) —— 蔚藍天紫、花樣年華 項目名稱 蔚藍天紫 發(fā)展商 中山市天紫房地產(chǎn)有限公司 小區(qū)規(guī)模 占地 24000㎡，建筑面積 66000㎡ ；容積率 戶型 二房二廳 三房二廳 面 積 76～ 85平 方 米 96平 方 米 銷售均價 未定，現(xiàn)在接受內(nèi)部登記 項目劣勢 整個項目位于舊居民住宅區(qū)，周邊環(huán)境較差 主要賣點 戶型陽臺錯層式設(shè)計 ， 贈送的面積比較大 ； 廣珠輕軌南頭出口站 太澳高速的有力影響 項目名稱 花樣年華 發(fā)展商 中山市廣融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)規(guī)模 占地 、總建 16000平米 ；容積率 戶型 一房二廳 二房二廳 面 積 35平 方 米 45～ 48平 方 米 銷售均價 現(xiàn)銷售第二期，均價 2750元 /㎡（帶 400元 /㎡的裝修） 項目劣勢 一二期單位均為兩梯二十多戶的小面積單位 ， 外立面設(shè)計不好 ， 有廠企員工的宿舍形象 ； 項目規(guī)模較小 ， 沒有配套 主要賣點 周邊配套交完善 ；廣珠 輕軌南頭輕軌站和太澳高速公路 南頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場小結(jié) ? 路網(wǎng)建設(shè)完善，占據(jù)交通絕對優(yōu)勢 南頭鎮(zhèn)地處中山市北部，南頭鎮(zhèn)地處中山市北部，與順德相鄰，交通便利，省道南三公路橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，現(xiàn)正在興建的 廣珠城際輕軌南頭站 ， 太澳高速公路 等對該鎮(zhèn)的未來影響很大。 ? 區(qū)域土地儲備資源豐富 三角鎮(zhèn)土地資源充足，支撐著房地產(chǎn)今后的發(fā)展。小區(qū)配套較少 主要賣點 項目位于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，交通便利，生活配套齊全；在三角鎮(zhèn)來說，規(guī)模最大的樓盤； 戶型躍式設(shè)計 項目名稱 國宇豪庭 發(fā)展商 國宇地產(chǎn) 位臵 中山三角鎮(zhèn)福源南路 戶型 三房二廳 四房二廳 面 積 110～ 118平 方 米 176平 方 米 銷售均價 3200元 /㎡ 項目劣勢 小區(qū)配套較少； 周邊環(huán)境較差 主要賣點 項目位于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，交通便利，生活配套齊全；建筑外立面色彩鮮明活躍 三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場小結(jié) ? 市政府政策傾斜 房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好 三角鎮(zhèn)屬于中山市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚的鎮(zhèn)區(qū)之一，但是三角鎮(zhèn)受到市政府政策的傾斜，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別市近幾年三角鎮(zhèn)發(fā)揮地處區(qū)域中心城市的優(yōu)勢，樹立經(jīng)營城市的理念，突出抓好房地產(chǎn)的發(fā)展，所以三角鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好。 ?總體樓盤素質(zhì)較低，產(chǎn)品類型單一 黃圃鎮(zhèn)是中山市的大鎮(zhèn)之一，土地儲備資源充足，大大支持了今后房地產(chǎn)的發(fā)展。 ?購房客戶類型狹窄，以本地富人為主 縱觀在售項目，黃圃鎮(zhèn)的樓盤均以私營個體業(yè)主、公務(wù)員為主，還包括少數(shù)的廣州、順德投資客戶。 黃圃鎮(zhèn)樓盤分布情況 順景狀元居 奧城花園 陽光假日 翡翠半島 本項目 重點項目分析 —— 奧城花園 發(fā)展商 中山市匯佳實業(yè)有限公司 位臵 黃圃鎮(zhèn)新沙區(qū)南三公路側(cè) 小區(qū)規(guī)模 分三期開發(fā)，一期占地 70畝，二三期未知 容積率 戶型 二房二廳 三房二廳 四房二廳 面 積 約 90平 方 米 約 115平 方 米 約 134平 方 米 銷售均價 3300元 /㎡ 目前銷售狀況 2022年 1月份開盤，首期首推單位銷售狀況較好 目標(biāo)客戶 本地私營企業(yè)主；本地公務(wù)員；少數(shù)廣州、順德投資客戶 項目 劣勢 現(xiàn)時周邊生活配套不完善；首期單位靠近黃圃鎮(zhèn)主干道南山公路 旁，噪音影響較大 主要賣點 在南山公路旁，交通便利；位于黃圃鎮(zhèn)未來行政中心區(qū)域，升值 發(fā)展?jié)摿Υ螅稽S圃鎮(zhèn)第一個人車分流的東南亞風(fēng)情大型社區(qū) 重點項目分析 —— 陽光假日 發(fā)展商 中山市康城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位臵 黃圃鎮(zhèn)新明南路（黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)中側(cè)） 小區(qū)規(guī)模 總占地 83951平方米；總建筑 192529平方米 容積率 2 戶型 三房二廳 四房二廳 面 積 105～ 113平 方 米 122～ 134平 方 米 銷售均價 3150元 /㎡ 目前銷售狀況 06年第一期多層單位開售，現(xiàn)正銷售第三期小高層電梯洋房 目標(biāo)客戶 本地私營企業(yè)主；本地公務(wù)員；少數(shù)廣州、順德投資客戶 項目劣勢 樓距較小，密度高，感覺擁擠；園林綠化少 主要賣點 位于鎮(zhèn)區(qū)中心位臵，周邊生活配套完善；戶型實用率高達 90％ 重點項目分析 —— 翡翠半島 發(fā)展商 中山市尚高置業(yè)有限公司 位臵 黃圃鎮(zhèn)新甫路 29號（鎮(zhèn)政府北側(cè)） 小區(qū)規(guī)模 共 5棟單位 規(guī)模小 總 231套單位 戶型 二房二廳 三房二廳 四房二廳 面 積 約 85平 方 米 約 113～ 119平 方 米 約 135～ 146平 方 米 銷售均價 3200元 /㎡ 過程進度 第一號第二號樓正在施工，交樓時間是 2022年年底前 目標(biāo)客戶 本地私營企業(yè)主；本地公務(wù)員；少數(shù)廣州、順德投資客戶 項目 劣勢 樓盤規(guī)模小 ， 小區(qū)內(nèi)沒有任何配套 ； 項目周邊環(huán)境較差 交通狀況欠佳 主要賣點 近舊鎮(zhèn)區(qū)中心 ， 周邊生活配套完；純住宅小區(qū) ； 三面環(huán)河 黃圃鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場小結(jié) 黃圃鎮(zhèn)屬于中山市房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚的鎮(zhèn)區(qū)之一，目前在售的樓盤只有翡翠半島、奧城花園、陽光假日等樓盤素質(zhì)較差的樓盤，但黃圃鎮(zhèn)在工、農(nóng)業(yè)的帶動下，特別是臘味食品工業(yè)帶動下，經(jīng)濟發(fā)展較好，也帶動房地產(chǎn)的發(fā)展，碧桂園、櫻雪集團都在黃圃拿地，其他本地房地產(chǎn)開發(fā)商也瞄準(zhǔn)黃圃市場，紛紛進入加入競爭行列。初步形成了“以金屬為主體的工業(yè)原材料產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，以家電五金產(chǎn)業(yè)為重點產(chǎn)業(yè)，以臘味為代表的食品產(chǎn)業(yè)為特色產(chǎn)業(yè)”的三大產(chǎn)業(yè)體系。近幾年每年以 35%以上的發(fā)展速度迅猛增長， 2022年 110月，黃圃鎮(zhèn)經(jīng)濟總量已位列全市第四，增速排位第三。 黃圃鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展 ? 戶籍人口 8萬多，外來人口 5萬多，轄 12個村民委員會和 4個社區(qū)居委會。 ?48米寬的南三大道橫貫全鎮(zhèn)，東接京珠高速公路和番中公路，西連 105國道，被喻為中山北部的“ 黃金走廊 ”。 黃圃鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 黃圃鎮(zhèn)地理位臵 ?黃圃鎮(zhèn)地處中山市最北部， 西北與佛山市順德區(qū)為鄰，東北與廣州市番禺區(qū)隔河相望 。 ? 大環(huán)境變化促使資金流進入，中山地產(chǎn)迎來新的發(fā)展期 ? 國家調(diào)控政策從緊，樓市價格理性回歸 ，受到 ，預(yù)計 08年貨幣政策將從緊，且緊縮力度會增大，所以 08年樓市價格將實現(xiàn)理性回歸。雅居樂、中信、遠洋、萬科、中海、新鴻基將給中山房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展契機，促使產(chǎn)品更新?lián)Q代。從城郊到鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部，城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域憑借區(qū)位優(yōu)勢搶占了發(fā)展先機。同時 “ 擴散效應(yīng) ” 開始顯現(xiàn)，價格的 “ 洼地效應(yīng) ” 促使外來購房者介入市場，中山市場迎來新的發(fā)展期。 宏觀市場研究 國家宏觀調(diào)控政策從緊，房地產(chǎn)開發(fā)需更加理性和謹慎 ，中山成交量明顯減少 ?“” 新政影響巨大，全市成交量顯著下跌 “” 新政毫無疑問是政府在 07年給予全國房地產(chǎn)市場的一顆“重磅炸彈”，新政公布當(dāng)月，中山市成交量顯著下跌，年末成交宗數(shù)比新政公布前下跌五成，使 8月份成為 07年房地產(chǎn)“火熱”與“寒冬”的分水嶺。 ? 購臵住房是長期投資者資產(chǎn)配臵的重要方式，他們一般采取一次性付款方式，因此首付提高對其影響很小 宏觀市場研究 國家宏觀調(diào)控政策從緊，房地產(chǎn)開發(fā)需更加理性和謹慎 07年房貸五次加息＋ 10次存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 次數(shù) 公布時間 執(zhí)行時間 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度 1 1月 5日 1月 15日 9% % % 2 2月 16日 2月 25日 % 10% % 3 4月 5日 4月 16日 10% % % 4 4月 29日 5月 15日 % 11% % 5 5月 18日 6月 5日 11% % % 6 7月 30日 8月 15日 % 12% % 7 9月 6日 9月 25日 12% % % 8 10月 13日 10月 25日 % 13% % 9 11月 10日 11月 26日 13% % % 10 12月 8日 12月 25日 % % 1% 07年存款準(zhǔn)備金率不