【正文】 0 逸翠園 高新區(qū) 6月 7日 兩房 5200，三房 5300 開盤 50%,速度一般 綠地世紀(jì)城 高新區(qū) 長期在售 兩 房 5500，三房 5800 目前銷售較快 2022年 6月新開盤項目分析： 08年 6月： 新開盤項目調(diào)低市場預(yù)期，但市場反應(yīng)平淡 宏觀市場背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 浐灞區(qū)域市場 —— 住宅市場處于起步發(fā)展階段，商務(wù)、商業(yè)市場相對缺失 中新浐灞半島基礎(chǔ)資料 ?占地面積 ： 3854畝 ?建筑面積 ： 310萬平米 ?容積率： ?發(fā)售日期： 2022年 8月首期發(fā)售，當(dāng)前 2期在售 ?價格信息： 開盤價 2790元/平米， 07年均價約 3100元 /平米，當(dāng)前價格在 4200元 /平米 左右 ?銷售速度： 到當(dāng)前已銷售近 40萬平米 ?客戶： 輻射全市范圍內(nèi)的住宅客戶，投資客戶 住宅市場：年消化量 40萬平米的中新浐灞半島一盤獨大 ， 輻射全市范圍內(nèi)的住宅客戶 ， 未來區(qū)域還有持續(xù)的住宅供應(yīng) 。 項目 規(guī)模 性質(zhì) 中新浐灞半島 建面 310萬平米 住宅為主 地塊名稱 規(guī)模 性質(zhì) 地價 深振業(yè)地塊 261畝 住宅為主 約 120萬 /畝 湘江國際地塊 339畝 住宅為主 140萬 /畝 未來地塊供應(yīng)： 當(dāng)前在售項目： 湘江國際地塊 深振業(yè) 地塊 中新浐灞半島 區(qū)域市場背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 [背景研究 ] —— 項目背景 —— 市場背景 —— 開發(fā)背景 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 浐灞生態(tài)區(qū)管委會下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，首次市場化開發(fā)項目 ?浐灞生態(tài)房地產(chǎn)有限公司 是西安浐灞生態(tài)區(qū) 管委會下屬 的房地產(chǎn)開發(fā)公司，財務(wù)和人力安排從屬于管委會領(lǐng)導(dǎo)之下。 ?之前開發(fā)過 浐灞生態(tài)區(qū)管委會商務(wù)（行政）大樓 ，該項目是由管委會持有， 不進(jìn)入市場銷售 ，因此，本項目為開發(fā)公司的首次市場化開發(fā)項目 。 管委會商務(wù)（行政）大樓 開發(fā)背景 ?項目一期商務(wù)大樓工程在資金方面 純投入無收益 ，項目二期開發(fā)資金回收需維持整體項目的 收支平衡。 本報告是嚴(yán)格保密的。 22 [開發(fā)目標(biāo)與核心問題界定 ] 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 項目戰(zhàn)略目標(biāo) 符合整體區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下的項目前瞻性定位方向研究與開發(fā)策略制定 項目開發(fā)周期 開發(fā)周期考慮為 35年，分期投入，分期完工 項目盈利目標(biāo) 項目二期的開發(fā)收益需維持整體項目的財務(wù)平衡 項目開發(fā)目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 核心問題界定 ?符合整體區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下的項目前瞻性定位方向研究與開發(fā)策略制定 ?開發(fā)周期考慮為 35年，分期投入，分期完工 ?項目二期的開發(fā)收益需維持整體項目的財務(wù)平衡 R2 期望結(jié)果、我們想要什么？ （針對目標(biāo)的規(guī)范分析） R1 非期望結(jié)果 （不作為、自然發(fā)展的結(jié)果） ?區(qū)域發(fā)展處于啟動期，各項城市功能不完善 ?現(xiàn)階段區(qū)域人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)無法滿足需求 ？ 核心問題 浐灞生態(tài)區(qū) —— 具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)的發(fā)展方向如何？ 1 浐灞三角洲中央商務(wù)帶（ ? 金腰帶 ? ） —— 城市新區(qū)生態(tài)資源型商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略定位方向如何？ 2 依托于整體區(qū)域關(guān)系之下，本項目合理的定位方向與開發(fā)策略如何？ 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 [浐 灞生態(tài)區(qū)發(fā)展方向研究 ] —— 基于發(fā)展模型下的區(qū)域發(fā)展方向判斷 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 世聯(lián)模型 ： 具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應(yīng)該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關(guān)系以及區(qū)域的發(fā)展時機角度研究其發(fā)展方向 資源稟賦 發(fā)展時機 與所在城市 /都市群的發(fā)展關(guān)系 具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域發(fā)展模型 區(qū)域發(fā)展 方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 27 浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積達(dá)到 129平方公里 資源稟賦 ?浐灞生態(tài)區(qū)核心區(qū)域 —— 浐灞中心區(qū)域總面積 50平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)北翼總面積 34平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)南翼總面積 25平方公里； ?浐灞生態(tài)區(qū)東南翼總面積 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 以浐灞兩河資源為核心，大面積綠地規(guī)劃與濕地資源，原生態(tài)自然資源極其豐富 資源稟賦 ?浐灞兩河： ?八水繞長安?中的著名?二水?，西安城市稀缺的自然河流水系，水面寬廣，水質(zhì)優(yōu)良； ?綠地規(guī)劃： 生態(tài)區(qū)規(guī)劃人均公共綠地面積為 ，綠化率達(dá)到 %，城市公共綠地面積為 ； ?生態(tài)濕地公園： 廣運潭生態(tài)景觀區(qū)、灞河入渭口濕地公園保護(hù)區(qū)； ?區(qū)域內(nèi)擁有多處天然湖泊和綠地。 本報告是嚴(yán)格保密的。 29 ?廣運潭生態(tài)治理工程 我國北方地區(qū)罕有的集生態(tài)濕地保護(hù)河道景觀、動態(tài)旅游、游覽觀光等為一體的生態(tài)景觀公園； ?桃花潭生態(tài)治理工程 項目規(guī)劃 1000多畝，其中水面 860畝，建成后將成為我市獨具島嶼風(fēng)情的高尚商務(wù)休閑、旅游度假場所； ?大水大綠工程 新增水面 6500畝，累計形成水面 15000畝，完成綠化面積 4000畝。 廣運潭、桃花潭、大水大綠等重點工程的規(guī)劃建設(shè)必將進(jìn)一步確立區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢 綠化系統(tǒng)規(guī)劃圖 廣運潭生態(tài)治理工程 桃花潭生態(tài)治理工程 資源稟賦 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 浐灞區(qū)域的生態(tài)資源對于整個西安極度稀缺，生態(tài)價值與意義之于城市舉足輕重 ?浐灞生態(tài)區(qū)和西安城市核心區(qū)距離在半小時內(nèi)，其價值更見突出。 —— 派風(fēng)機構(gòu)經(jīng)理張先生 ?生態(tài)環(huán)境是一個城市軟性競爭力的最重要指標(biāo)之一。 —— 西北建工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)孫教授 ?西安本身的自然生態(tài)環(huán)境不是太好，在這樣的城市里，浐灞生態(tài)區(qū)的價值猶顯珍貴。 —— 金地聶總 ?地理位臵 位于關(guān)中平原中部偏南，我國西北區(qū)域最大的城市。 ?自然環(huán)境 古代有?八水繞長安的盛景?，現(xiàn)今?八水?僅剩浐灞兩河，是城市最為稀缺的生態(tài)資源，起到?城市綠肺?的功效。 西安的城市環(huán)境 浐灞的生態(tài)價值 資源稟賦 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 資源稟賦研究結(jié)論 區(qū)域擁有浐灞兩河 +高綠化的稀缺原生態(tài)自然資源，區(qū)域生態(tài)價值之于西安舉足輕重 浐灞生態(tài)區(qū)為西安最大規(guī)模的原生態(tài)資源聚集區(qū)，總面積達(dá)到 129平方公里 以浐灞兩河資源為核心，大面積綠地規(guī)劃與濕地資源，原生態(tài)自然資源極其豐富 廣運潭、桃花潭、大水大綠等重點工程的規(guī)劃建設(shè)必將進(jìn)一步確立區(qū)域生態(tài)資源優(yōu)勢 浐灞區(qū)域的生態(tài)資源對于整個西安極度稀缺，生態(tài)價值與意義之于城市舉足輕重 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 世聯(lián)模型 ： 具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應(yīng)該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關(guān)系以及區(qū)域的發(fā)展時機角度研究其發(fā)展方向 資源稟賦 發(fā)展時機 與所在城市 /都市群的發(fā)展關(guān)系 具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域發(fā)展模型 區(qū)域發(fā)展 方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 浐灞生態(tài)區(qū)是西安重點發(fā)展四區(qū)二基地之一，同時占據(jù)城市東北方向發(fā)展主軸 與所在城市發(fā)展關(guān)系 —— 城市規(guī)劃角度 重點發(fā)展的四區(qū)二基地 ?主城區(qū) ?浐灞生態(tài)區(qū) ?高新區(qū) ?曲江區(qū) ?東北航空基地 ?東南航天基地 西安城市發(fā)展方向 ?西南方向 —— 戶縣 ?東北方向 —— 涇河 ?東北方向 —— 臨潼 主城區(qū) 高新 曲江 浐灞 生態(tài)區(qū) 航天 基地 航空 基地 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 浐灞生態(tài)區(qū)占據(jù)西安東西發(fā)展橫軸的重要支撐點，成為西安城市可持續(xù)發(fā)展的全新增長極 與所在城市發(fā)展關(guān)系 —— 城市發(fā)展結(jié)構(gòu)角度 西安現(xiàn)狀城市結(jié)構(gòu)發(fā)展 ?南北發(fā)展主軸 —— 中心城區(qū)+經(jīng)開區(qū) +高新區(qū) +曲江區(qū)； ?城市東西發(fā)展相對緩慢； ?西郊區(qū)域由于傳統(tǒng)的重工業(yè)基地影響，城市向西發(fā)展空間相對受限； ?城市向東 —— 浐灞生態(tài)區(qū)成為重要發(fā)展支撐點。 高新 曲江 經(jīng)開 中心城區(qū) 西郊 重工業(yè)區(qū) 浐灞 生態(tài)區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 在城市功能演變過程中，浐灞生態(tài)區(qū)實現(xiàn)了西安城市功能的重要補足 與所在城市發(fā)展關(guān)系 —— 城市功能演變角度 經(jīng)開區(qū) 西高新 曲江 浐灞 主城 西郊 政務(wù)新城 科技新城 文化新城 生態(tài)新城 古城 西郊 單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈 加速帶來近郊區(qū)域城市化 各板塊功能劃分依托區(qū)域特制逐漸明晰 本報告是嚴(yán)格保密的。 36 與所在城市的發(fā)展關(guān)系研究結(jié)論 浐灞生態(tài)區(qū)成為 西安城市中生態(tài)功能的最重要一環(huán)，城市可持續(xù)發(fā)展的全新增長極 浐灞生態(tài)區(qū)是西安重點發(fā)展四區(qū)二基地之一，同時占據(jù)城市東北方向發(fā)展主軸 浐灞生態(tài)區(qū)占據(jù)西安東西發(fā)展橫軸的重要支撐點，成為西安城市可持續(xù)發(fā)展的全新增長極 在城市功能演變過程中，浐灞生態(tài)區(qū)實現(xiàn)了西安城市功能的重要補足 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 世聯(lián)模型 ： 具備特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)開發(fā)，應(yīng)該從自身資源稟賦出發(fā)，從區(qū)域與其所在的都市群的關(guān)系以及區(qū)域的發(fā)展時機角度研究其發(fā)展方向 資源稟賦 發(fā)展時機 與所在城市 /都市群的發(fā)展關(guān)系 具有特殊資源的城市大規(guī)模新區(qū)區(qū)域發(fā)展模型 區(qū)域發(fā)展 方向 本報告是嚴(yán)格保密的。 38 區(qū)域改造期 —— 清理垃圾、改造河道與水質(zhì)、開通重要道路等，奠定了區(qū)域快速發(fā)展的基礎(chǔ) 浐灞生態(tài)區(qū)改造期 ?清理原有河道垃圾； ?改造河道與水質(zhì)清理，完成河道一級堤防建設(shè)，完成橡膠攔水壩 4座； ?修通外部聯(lián)系干道與內(nèi)部沿河風(fēng)情街開通，完成道路建設(shè) 40公里，開工跨河橋梁 3座。 發(fā)展時機 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 發(fā)展時機 區(qū)域啟動期 —— 系列連續(xù)動作，實現(xiàn)區(qū)域生態(tài)形象的成功引爆與區(qū)域發(fā)展的有效啟動 浐灞生態(tài)區(qū)啟動期 ?2022年，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇在西安浐灞生態(tài)區(qū)召開，區(qū)域內(nèi)建設(shè)凱賓斯基酒店作為歐亞經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)論壇永久會址； ?2022年， F1摩托艇世界錦標(biāo)賽中國大獎賽西安站在區(qū)域內(nèi)舉行； ?冠名西安浐灞足球隊，擴(kuò)大區(qū)域知名度； ?本項目一期 —— 極具形象展示的浐灞商務(wù)中心已建成，成為區(qū)域名片之一。 凱賓斯基酒店 歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會址 F1摩托艇大賽 浐灞商務(wù)中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 發(fā)展時機 后續(xù)重大發(fā)展動作注入新動力，成為區(qū)域發(fā)展又一次契機 浐灞生態(tài)區(qū)后續(xù)發(fā)展動作 ?2022年世界園藝博覽會在區(qū)域內(nèi)舉辦，屆時約 40個國外城市和 60個國內(nèi)城市將參展，接待國內(nèi)外各方游客約 1000萬人次； ?桃花潭工程：項目規(guī)劃 1000多畝，其中水面 860畝，建成后將成為我市獨具島嶼風(fēng)情的高尚商務(wù)休閑、旅游度假場所； ?區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)歐亞貿(mào)易區(qū)，圍繞絲綢之路為主題形成的國際貿(mào)易區(qū)。 歐亞貿(mào)易區(qū) 2022年世園會 桃花 潭 工程 歐亞 貿(mào)易區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 發(fā)展時機 浐灞生態(tài)區(qū)目前發(fā)展階段處于由啟動期走向成長期的過渡階段，發(fā)展規(guī)律決定了現(xiàn)階段是區(qū)域下一步升級發(fā)展的關(guān)鍵時機 啟動期 區(qū)域價值 成長期 持續(xù)發(fā)展期 穩(wěn)定期 浐灞生態(tài)區(qū)目前所處階段 區(qū)域啟動期 樹立形象與知名度 奠定基礎(chǔ) 區(qū)域開發(fā)歷程 區(qū)域成長期 功能逐步完善 產(chǎn)業(yè)、人口等相關(guān)指標(biāo)發(fā)展 區(qū)域持續(xù)發(fā)展期 區(qū)域功能基本健全 產(chǎn)業(yè)、人口等相關(guān)指標(biāo)加速發(fā)展 區(qū)域穩(wěn)定期 區(qū)域發(fā)展區(qū)域成熟 城市功能完備 產(chǎn)業(yè)、人口、居住、生活和諧發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 發(fā)展時機研究結(jié)論 浐灞生態(tài)區(qū)處于由啟動期走向成長期的過渡階段，當(dāng)前是區(qū)域升級發(fā)展的關(guān)鍵時機 區(qū)域改造期 —— 清理垃圾、改造河道與水質(zhì)、開通重要道路等，奠定了區(qū)域快速發(fā)展的基礎(chǔ) 區(qū)域啟動期 —— 系列連續(xù)動作，實現(xiàn)區(qū)域生態(tài)形象的成功引爆與區(qū)域發(fā)展的有效啟動 后續(xù)重大發(fā)展動作注入新動力，成為區(qū)域發(fā)展又一次契機 浐灞生態(tài)區(qū)目前發(fā)展階段處于由啟動期走向成長期的過渡階段，發(fā)展規(guī)律決定了 現(xiàn)階段是區(qū)域下一步升級發(fā)展的關(guān)鍵時機 本報告是嚴(yán)格保密的。 43 區(qū)域發(fā)展模型總結(jié) 資源稟賦 區(qū)域發(fā)展方向需考慮的三方面要素 關(guān)鍵詞 與所在城市 /都市群 的發(fā)展關(guān)系 發(fā)展時機 浐灞兩河 +高綠化 稀缺原生態(tài)自然資源 生態(tài)價值之于西安舉足輕重 西安城市生態(tài)功能的最重要一環(huán) 城市可持續(xù)發(fā)展的全新增長極 浐灞生態(tài)區(qū) 發(fā)展方向？ 啟動期走向成長期的過渡階段 當(dāng)前是區(qū)域升級發(fā)展的關(guān)鍵時機 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 以區(qū)域資源稟賦為出發(fā)點、以區(qū)域生態(tài)功能的可持續(xù)發(fā)展為方向、以區(qū)域升級發(fā)展為契機，本區(qū)域發(fā)展方向為： 中國