【正文】 ?分散 商業(yè)投資風險 缺點 ?不利于 后期經營管理 ?失去 物業(yè)增值的機會 ?經營 管理者是否具有長期、穩(wěn)定經營的能力 。 總體思路： 以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。政府給的 項目指標 指標數據 社區(qū)規(guī)劃面積 社區(qū)預計入住人數 13113人 商業(yè)體量推演 1 — ㎡ 商業(yè)體量推演 2 ㎡ 建議商業(yè)開發(fā)總量 備注：項目商業(yè)開發(fā)面積未計入會所 +幼兒園 商業(yè)定位 市場定位： 馬池片區(qū)小型商業(yè)中心 功能定位： “購物生活、娛樂休閑、社區(qū)服務、特色餐飲” Living Mall(全生活 ) 商業(yè)中心 ?便捷的交通 ?宜人的步行系統 ?滿足日常生活需求的集中商業(yè) ?適合駐留的環(huán)境功能的延伸和復合（休閑、光） 低 集中商業(yè)吸引力 高 步行街商業(yè)吸引力 高 低 本項目 商業(yè)模式 集中商業(yè)＋臨街風情商業(yè)街 商業(yè)建筑形態(tài) 紅色為集中型商業(yè)，建議設臵為三層；黃色為臨街商業(yè)，建議設臵為一層。 合理服務半徑 8001000m 人均商業(yè)服務 /人 建筑面積 類別居住區(qū) — 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》 — ：鄰里住區(qū)理論 — 《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區(qū) 商業(yè)面積 =總建面 /戶均面積 *戶均人口 *（ — ） =437100/100*3* （ — ) =9179— 11933㎡ 商業(yè)體量推演 1 項目指標 恒大綠洲 萬科城市花園 萬科西半島 F、天下 人和天地 社區(qū)規(guī)模 76萬方 48萬方 70萬方 108萬方 社區(qū)發(fā)展年限 1年 6年 5年 5年 5年 人口規(guī)模 16200人 10260人 5940人 4860人 27000人 商業(yè)總面積量 2萬方 人均商業(yè)面積 集中商業(yè)面積 —— 沿街商業(yè)面積 2萬方 6000方 商業(yè)規(guī)模比 項目指標 恒大綠洲 萬科城市花園 萬科西半島 F、天下 人和天地 人均商業(yè)面積 商業(yè)規(guī)模比 權重比 25% 45% 15% 5% 10% 加權平均值 人均商業(yè)面積 /人 商業(yè)規(guī)模比 價值修訂 項目以高層公寓為主，客戶消費滿足日常需求 5% 項目區(qū)域商業(yè)基本為零，商業(yè)經營存在一定風險 5% 各競爭項目均有社區(qū)商業(yè)設臵，消費人口有限 5% 修訂后加權平均值 人均商業(yè)面積 /人 商業(yè)規(guī)模比 商業(yè)面積 =總建面 /戶均面積 *戶均人口 *（ — ） =437100/100*3* =㎡ 商業(yè)體量推演 2 同類型商業(yè)類比的商業(yè)體量為 ㎡。 一、常規(guī)方案：高層 +商業(yè) 二、品牌級方案： 7+1電梯洋房 +高層 +酒庖公寓 +社區(qū)商業(yè) 三、地標級方案： 如果可以突破限高。 ?B1地塊為商業(yè)用地，容積率 ，可建筑面積 ，全部布臵商業(yè)風險較大，建議布臵一棟酒店式公寓產品。 ?項目三面臨街，昭示性較強，但存在一定的噪聲和灰塵污染； ?項目東側和南側均有高壓線，對居住環(huán)境有較大影響； ?項目東側的馬池變電站對客戶具有較大抗性。 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 不平衡使用容積率 案例 成都郫縣項目 建設用地 建設用地 地 塊 經 濟 技 術 指 標 凈用地面積 ㎡ 15米和 40米代征綠地 ㎡ 地上可建設面積 ㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤30 ％其中住宅 26% 綠 地 率 ≥30% 各業(yè)態(tài)市場分析 含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預計建面價格－預計地價外成本 地價外成本 ＝前期工程費＋基礎設施及配套費 這里可以看到 聯排、親地底躍和電梯頂躍 是含金最高的，其次是多建電梯 洋房 ，最后剩余的容積率為 高層 。 用足建筑密度案例 貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 借鑒點：建筑、小環(huán)境 用足容積率和建筑密度 貨值最大化 龍湖案例 總用地面積： 56640 ㎡ 代征道路： 6225 ㎡ 代征綠地： 1338 ㎡ 消防站用地： 2800 建設用地：約 49077 ㎡ 容積率： ≤ 地上總建筑面積： 176000 ㎡ 公建面積占 20%40% 住宅面積占 60%80% 綠地率： ≥30% 集中綠地： 6000 ㎡ 建筑限高： 80m 用地內另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積： 6000 平米，不含在以上總建筑面積指標內 規(guī)劃條件 規(guī)劃難點： ? 建筑限高從 80米突破到 90米； ? 日照； 用足容積率案例：北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE 雕刻空間 設計前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 對本項目的組團規(guī)劃有借鑒意義。 外廷式單元門廳與連廊緊密相連，以全明設計更好的收納景觀，增添出入戶的樂趣！ 小區(qū)入戶，沿襲外廷式門廳入戶，典型的中式院落風格。不設飄板坡頂等造價較高的構件，每戶在南向設一大露臺。毗鄰浙大紫金港校區(qū)和西溪國家濕地公園，周邊自然環(huán)境極為優(yōu)越并具有豐厚的人文氣息。 容積率不單一物業(yè)形態(tài)的關系 雙拼別墅 — 聯排別墅 — 疊加別墅 — （ 3—4層） 花園洋房 — （ 4—5層） 多層 — （ 6—7層） 小高層 — （ 8—11層） 中高層 — （ 12—18層） 高層 — （ 19—33層） 規(guī)劃限制指標 我們的第一出發(fā)點，貨值最大化，盡可能在用足容積率的前提下挖掘物業(yè)類型附加值的可能性。 ?早期 ：以本案地緣性客群及漢口中心城區(qū)中端收入客群為主 ?中期 ：隨著項目影響力大，在鞏固原有客戶的基礎上，拓展客戶層面及范圍 ?泛武廣 — 西北湖商圈的新武漢人 ?省內客群（目前戶籍限制政策具有短期性） ?后期 ：隨著地鐵商圈的形成和項目影響力的進一步提升，成為所有漢口中高端客戶群、省籍返鄉(xiāng)客群的臵業(yè)選項之一。 因此，我司判斷整體客源層次將與目前萬科城客源層次基本一致。 地鐵提升客源質量，提高客戶覆蓋面，使單一客群結構演變?yōu)槎嘣鄬哟慰腿航Y構。 核心客戶群 戰(zhàn)略客戶群 偶得客戶群 ?來源： 大漢口（江漢、江岸、古田等） ?職業(yè)描述：三大商圈企業(yè)白領 、私營業(yè)主、拆遷戶、泛公務員、退休干部等 ?臵業(yè)目的： 首次臵業(yè)、改善居住環(huán)境 ?價值取向： 關注項目區(qū)位、居住環(huán)境、教育、生活配套 ?臵業(yè)特征： 比較理性、總價承受力有限、愿意安家該區(qū)域 ?來源：地源客戶 +企業(yè)客源 ?職業(yè)描述：公務員、醫(yī)生、教師、企業(yè)中級以上技術人員、中層以上管理人員等 ?臵業(yè)目的：婚房臵業(yè)、工作臵業(yè) ?價值取向：關注價格、交通、教育、生活配套 ?臵業(yè)特征： 對價格比較敏感，首付支付能力低，月供還款能力較強 ?來源： 外省及其他區(qū)域客戶 ?職業(yè)描述： 湖北籍在外工作、經商人士 ?臵業(yè)需求： 二次臵業(yè)、投資、居住 ?臵業(yè)特征： 關注生態(tài)環(huán)境、和后期增值潛力 客戶定位 大漢口區(qū)域導入型客源，特別是三大商圈的企業(yè)白領、拆遷戶。 客源分析 將競爭項目客源按照收入層級和來源地劃分，再進一步梳理競爭項目客源的行為特征。 區(qū)位屬性 項目屬性 宏觀屬性 市場屬性 產品屬性 商業(yè)屬性 地鐵 2號線高增值板塊，高尚生態(tài)住區(qū) 成熟商業(yè)運營 面向漢口中心城區(qū)主流購房客群 大規(guī)模、復合型、開放式 成熟住區(qū) 項目定位 項目屬性分析 項目產品建議 項目價格建議 竟爭市場分析 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產品分析 區(qū)域商業(yè)分析 區(qū)域主要客戶類型 區(qū)域主要客戶群體 項目名稱 投資 剛性 自住 改善型 醫(yī)生 企業(yè) 高管 教師 軍人 公務員 普通上 班族 私企老 板 順馳泊林 4 1 2 1 1 2 1 2 水印桃源 2 4 4 1 2 2 1 2 1 3 升華現代城 2 4 4 1 2 1 2 1 戀湖家園 2 4 4 1 1 2 1 2 1 2 美聯奧林花園 3 4 3 1 2 1 1 2 1 2 聯通佳苑小區(qū) 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 合計 20 5 9 5 10 5 備注 依據 :實地調研 ,長期市場跟蹤 . 評價標準 :分值標準為 10, 客戶類型分析剛性自住40%投資客23%改善型37% 剛性自住投資客改善型區(qū)域主要客戶群體分析醫(yī)生10%公務員19%教師14%企業(yè)高管17%普通上班族10%私企老板20%軍人10%競爭客源 競爭項目以私營老板 ,高管 ,公務員為主要客戶群體；基本屬于導入型客戶；主要用于剛性自住和首次改善 。但更重要的是運營。 項目屬性分析 項目產品建議 項目價格建議 竟爭市場分析 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產品分析 區(qū)域商業(yè)分析 屬性梳理 地鐵 2號線高增值板塊，高尚生態(tài)住區(qū) 本案具備大規(guī)模、復合型、開放式品質樓盤的潛質。 本案具備成為馬池片區(qū)小型商業(yè)中心的發(fā)展?jié)撡|。 調研內容 銀湖苑 項目位臵 升華現代城左后方 . 項目規(guī)模 約 5萬方 容積率 商業(yè)體量 約 900㎡ ,全為臨街商鋪 . 經營狀況 以零售 ,生活配套為主要業(yè)態(tài) .經營狀況較差 . 業(yè)態(tài)情況 / 銷售情況 開發(fā)較早 ,銷售價格不具備參考價值； 租金： 2530元 /㎡ 銷售價格 租賃價格 主力鋪面積 30平米 建筑形式 多層 銀湖苑 睿升中學 本案 水印桃源 戀 湖 家 園 升華現代城 銀湖苑 金銀湖別墅 汀香水榭 武漢工業(yè)學院 沿海麗 水佳園 都市 假日 三江銀湖灣 金銀湖 還建小區(qū) 新澳陽光城 聯通佳苑小區(qū) 順馳泊林 金銀湖中學 馬池片區(qū)約 ㎡范圍內總人口約有 7萬余人，消費市場總量較大 ,有足夠消費人口支撐區(qū)域商業(yè)獲得成功。 調研內容 三江銀湖灣 項目位臵 金山大道以北 ,馬池路以南（武漢工業(yè)學院對面） 項目規(guī)模 占地 150畝， 總建面 15萬方 容積率 1． 67 商業(yè)體量 約 8000㎡ 經營狀況 空臵（以小面積的街鋪為主） 業(yè)態(tài)情況 / 銷售情況 三江集團內部職工住房項目，不對外銷售， 目前無商鋪租售規(guī)劃 銷售價格 租賃價格 主力鋪面積 40㎡ 建筑形式 高層、別墅 三江銀湖灣 項目 80%商業(yè)為內街鋪 ,主要以服務本社區(qū)為主 ,總計約 1800平米 ,但無中大型商業(yè)規(guī)劃。 廣州裕亞項目 擬建五星級酒店 以及 10萬方商業(yè) 金湖王府項目 總建面 商業(yè)約 4萬方 金銀湖海棠大廈 5萬方 2棟寫字樓 金銀湖財富大廈 6萬方寫字樓、酒店、商業(yè)綜合物業(yè) 未來的 金銀湖商業(yè)中心 配套規(guī)劃 常青商圈 武漢工業(yè)學院 沿海 麗水佳園 環(huán)湖中路 馬池路 本案 馬池主要商業(yè)網點 環(huán)湖路 馬 池 片 區(qū) 馬池中路 區(qū)域商業(yè)集中地分布于武漢工業(yè)學院與沿海麗水佳園環(huán)湖中路段 ,商業(yè)網點稀少 .業(yè)態(tài)單一 ,無商業(yè)規(guī)劃 ,無規(guī)模 ,目前以零售 ,副食 ,餐飲為主 . 商業(yè)現狀 主要針對武漢工業(yè)學院的學生客群，以低端的副食、餐館業(yè)態(tài)為主。 根據金銀湖生態(tài)商務城的發(fā)展規(guī)劃將 形成“一主多副”的服務業(yè)產業(yè)結構，建成與“居家、旅游、休閑、購物”相配套的商業(yè)服務區(qū) 。未來 2