【正文】 鐵保持一定的距離。因此， 車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn) ，即對于投資者而言，最有價(jià)值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。 世界城米蘭映象 8300元 /㎡ 未來城 12022元 /㎡ 歐林灣 9000元 /㎡ 寶利金中央榮御 15000元 /㎡ 美聯(lián)奧林匹克花園 7000元 /㎡（報(bào)價(jià)） 葛洲壩國際廣場 12022元 /㎡ 從未來的城市發(fā)展格局上看，地鐵沿線的樓盤價(jià)格將逐步靠攏，同時形成多商業(yè)中心格局。 ?2022年莘莊片區(qū)住宅均價(jià)為7300元 /平米 ?2022年莘莊地鐵站周邊住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 10000元 /平米以上 金銘新水岸6500 虹橋領(lǐng)地 8000 新梅莘苑 7400 莘莊片區(qū)均價(jià) 7300 地鐵的運(yùn)營改善了周邊的生活配套 寶山 〃 共富共康板塊 軌道開通后導(dǎo)入大量有購買消費(fèi)力的新上海人，從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的升級 居民消費(fèi)力的提高及消費(fèi)需求的增強(qiáng)引起區(qū)域生活配套的完善及商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級 由區(qū)位理論和地租理論，到達(dá)不同區(qū)位的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本的不同 (即可達(dá)性不同 )會產(chǎn)生不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機(jī)會。 ?地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為 500m至 1km，在郊區(qū)為 2km至 3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同。 交通工具類型 高峰運(yùn)量 (人 ) 速度 公共汽車 ～ 1萬人 15～ 20km/h 城市輕軌 1～ 4萬人 25~35km/h 地下鐵路 4～ 6萬人 30~60km/h 與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時間距離。 馬池片區(qū)是金銀湖區(qū)域內(nèi)距地鐵最近的一個片區(qū)，本案距馬池地鐵總站車程僅 ，地鐵效應(yīng)將成為本案的核心價(jià)值點(diǎn)。 生活配套 武漢工業(yè)學(xué)院 527路公交總站 麗水佳園商業(yè) 馬池小學(xué) 新澳幼教中心 睿升中學(xué) 金銀湖高爾夫球場 武漢人民會議中心 麗水佳園會所 麗水佳園幼兒園 常青花園公交總站 區(qū)域內(nèi)生活配套較為匱乏 , “上學(xué)難、出行難、購物難、就醫(yī)難” 是馬池片區(qū)乃至整個金銀湖的四大硬傷。 高爾夫片是以“高爾夫俱樂部”和“賽馬場”為核心的體育休閑度假區(qū) 。但面臨的現(xiàn)實(shí)是四大組團(tuán)的離散化發(fā)展方向。 區(qū)位背景 天河機(jī)場 漢口火車站 空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 金銀湖 車程約 8分鐘 車程約 15分鐘 武廣 車程約 15分鐘 金銀湖區(qū)域 武漢天河國際機(jī)場第二航站樓的竣工、第三航站樓建設(shè)正式啟動，一個 集臨空型高新技術(shù)、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為主體的核心區(qū)域占地 94平方公里，周邊輻射范圍 20公里的航空城，將崛起武漢城市圈中最大的現(xiàn)代航空物流和臨空工業(yè)基地，成為華中地區(qū)最大的國際航空樞紐和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。佳捷源置業(yè)武漢馬池中路項(xiàng)目 整體定位報(bào)告 2022年 4月 新聚仁地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目價(jià)格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目本體條件 項(xiàng)目區(qū)域背景 目錄 項(xiàng)目客源定位 金銀湖地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水。 空港概念： 盤龍城炒作過，銀湖翡翠炒作過，其結(jié)局終究逃不過失敗。 金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過 2 萬畝。 馬池片則是相對獨(dú)立的高尚居住片區(qū)。但隨著地鐵 2號線的開通，這類問題將得到極大改善。 綜合評述 到底哪個區(qū)域價(jià)值認(rèn)知能為客戶所接受，能對本案居住價(jià)值貢獻(xiàn)最大？ 人有我有： 空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 生態(tài)商務(wù)城 金銀湖濕地公園 東方馬城 金銀湖高爾夫 馬池路組團(tuán)最大的特征在于毗鄰 常青成熟住區(qū)和地鐵 2號線馬池路站 毗鄰常青成熟住區(qū)是馬池路所有項(xiàng)目都 具備的優(yōu)勢，且溢價(jià)能力較弱。 輕軌和地鐵速度為公共汽車的 2到 4倍，且有軌道可以準(zhǔn)點(diǎn)運(yùn)行 空間上的距離可以用縮短時間來解決 地鐵對于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力 ?地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進(jìn)市場格局的重整，還對住宅價(jià)值產(chǎn)生影響。如果樓盤離地鐵車站太近，則地鐵所產(chǎn)生的噪音會使局部地段房價(jià)有所下降。 地鐵最為引人注目的特點(diǎn)是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當(dāng)?shù)罔F運(yùn)營進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)化時代時，市中心投資潛力縮小，重點(diǎn)出現(xiàn)在帶動城市向郊區(qū)擴(kuò)展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價(jià)提高。 從江漢路到積玉橋； 從青年路到街道口； 從常青花園到魯巷廣場； 本案具有極強(qiáng)的地段價(jià)值和升值潛力 對本案影響 2 馬池路將是地鐵 2號線建設(shè)最受益的板塊，交通附加值的提升能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)效益。 車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價(jià)格要高出 10%～ 15%。 不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價(jià)格是不同的。 本案的價(jià)值坐標(biāo)應(yīng)立于全新的地段價(jià)值認(rèn)知之上，傳統(tǒng)的中低端產(chǎn)品無法承載本案的潛在價(jià)值和市場機(jī)會點(diǎn)。 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目價(jià)格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目本體條件 項(xiàng)目區(qū)域背景 項(xiàng)目客源定位 武漢工 業(yè)學(xué)院 沿海 麗水佳園 常青花園 機(jī)場方向 金銀湖 金銀湖 南 環(huán)湖中路 馬池中路 東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨 西接汀香北路靠近升華現(xiàn)代城 , 北面為環(huán)湖中路延長線 ,周邊以原住居民為主 東面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學(xué)院 . ? 項(xiàng)目地處馬池中路與環(huán)湖中湖交匯點(diǎn)； ?東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨； ?西接汀香北路樟樹林靠近升華現(xiàn)代城； ?北面為環(huán)湖中路延長線 ,周邊以原住居民為主； ?南面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學(xué)院； 項(xiàng)目周邊道路系統(tǒng)四通八達(dá) ,景觀資源相對較差，無明顯競爭優(yōu)勢。 污水處理廠 地塊編號 規(guī)劃用地性質(zhì) 凈用地面積 （㎡） 容積率 可建筑面積 （萬㎡） 建筑密度 建筑高度 綠地率 A 居住兼容商業(yè)用地 不大于 35% 100米 不小于 30% B1 商業(yè)用地 不大于 50% 100米 不小于 20% B2 居住兼容商業(yè)用地 不大于 35% 100米 不小于 30% C 居住兼容商業(yè)用地 不大于 25% 100米 不小于 35% 總規(guī)模 ，被劃分為三個地塊，各自獨(dú)立，又聯(lián)系成一個整體，開放式的整體規(guī)劃布局是必然的開發(fā)方向。 道路系統(tǒng)通達(dá) 項(xiàng)目優(yōu)勢 地形規(guī)則 ,場地平整 開放式格局 景觀受限，相對競爭 項(xiàng)目不占優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 變電站 ,污水處理廠和 高壓線對居住環(huán)境影響 城市面貌差 加強(qiáng)產(chǎn)品力及附加值塑造， 弱化資源環(huán)境劣勢 解決思路 通過建筑布局、景觀區(qū)隔、 營銷說辭弱化居住環(huán)境劣勢 加強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的打造 強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì) 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目價(jià)格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項(xiàng)目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項(xiàng)目客源定位 競爭產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 GDP 一季度 % CPI 3月 %，加速上揚(yáng) 房價(jià)增幅 3月 %。 保八無憂，平息民憤，過河拆橋。 32 要點(diǎn) 主要內(nèi)容 影響評級 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 ? 90平方米以上的家庭貸款 首付 款比例不得低于 30%； ? 第二套住房貸款首付款比例不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ? 商品住房價(jià)格過高 、 上漲過快 、 供應(yīng)緊張的地區(qū) ， 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 ， 暫停發(fā)放購買第三套及以上住 房貸 款； ? 對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 。 ★★★★ 加大交易秩序監(jiān)管力度 ? 對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源 ， 并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售 。 ? 房價(jià)過高 、 上漲過快的地區(qū) ， 要大幅度增加公共租賃住房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng) 。未來依然是地方與中央的房價(jià)博弈。 ?市場反應(yīng)將有所不同： 08年市場被動調(diào)整，開發(fā)商反應(yīng)較慢，本次調(diào)整開發(fā)商將迎來更快的反應(yīng)速度。相反，房地產(chǎn)崩潰對經(jīng)濟(jì)的拖累是長期而痛苦的。 武漢戶均人口數(shù)逐年下降，隨著結(jié)婚后分戶，未來購臵婚房的需求將持續(xù)增強(qiáng)。 搬遷需求 2022年 111月，約有 進(jìn)入市場。 2022年出讓的大量土地，從目前政府防囤地而頻繁的督促和緊密的審查來看，也在被動加速開工確保上市。 長期評估 就后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在今年四季度及 2022年上半年。 價(jià)值決定價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)值可以劃分為兩類價(jià)值，內(nèi)涵價(jià)值及外延價(jià)值。 2 0 0 9 . 6 2 0 1 0 . 3 區(qū)域成交量及價(jià)格分析87799489212437151488957 96793212364021420540214137432440774486452045504536020040060080010001200140016006月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月3700380039004000410042004300440045004600成交套數(shù) 成交價(jià)格數(shù)據(jù)來源 :武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng) 從 09年下半年開始 ,區(qū)域消化量一直在平穩(wěn)環(huán)境下上升 ,主要原因?yàn)?市中心價(jià)格不斷的上漲擠壓部分客戶轉(zhuǎn)向城郊購買。但是產(chǎn)品的多元化開發(fā)和不斷提升的價(jià)格仍預(yù)示著區(qū)域良好的發(fā)展前景 . 0609年 ，隨著越來越多的開發(fā)商的入駐，新盤推出速度加快，上市量也越來越大。 升華現(xiàn)代城 本案 順馳泊林 銀湖水印桃源 聯(lián)通之星 佳苑小區(qū) 順馳泊林當(dāng)前均價(jià) : (現(xiàn)房 )4800元 /平米 期房 4600元 /平米 (售完 ) 水印桃源當(dāng)前均價(jià) : (高層 )4600元 /平米 升華現(xiàn)代城當(dāng)前均價(jià) : 4700元 \平米 佳苑小區(qū) (聯(lián)通公司內(nèi)部住宅 ,部分對外售價(jià)格暫未定 ) 現(xiàn)階段新開發(fā)項(xiàng)目較少 , 目前有在建新項(xiàng)目僅金銀湖還建小區(qū) ,規(guī)模較大 ,對本案有一定客源沖擊 ,但對本案主流客群影響不大 . 美聯(lián)奧林花園均價(jià) : 價(jià)格待定 (預(yù)計(jì) 7000以上 ) 常青花園 戀湖家園當(dāng)前均價(jià) : 5200元 \平米 競爭市場 金銀湖還建小區(qū) 2棟 18層 ,6棟 11層 ,19棟 6層.1棟 2層 ,1棟 3層 。 建議本案通過產(chǎn)品塑造弱化基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)弱勢，選擇合適入市時間贏取最佳供求關(guān)系時機(jī)。 生活配套 水印桃園 美聯(lián)奧林花園 戀湖家園 升華現(xiàn)代城 順馳泊林 心齋橋 總規(guī)分析 競爭項(xiàng)目容積率在 ，物業(yè)類型多樣，本案在總規(guī)布局上不占優(yōu)勢。 房型 : 3*2*2。 水印桃源 房間布局合理 ,大面寬客廳 ,雙陽臺設(shè)計(jì) ,房間更顯人性化 . 房型 : 2*2。 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目價(jià)格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項(xiàng)目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項(xiàng)目客源定位 競爭產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 武漢三鎮(zhèn)商圈分布形成一城多核格局，其中漢口區(qū)域商業(yè)氛圍最為成熟，但主要集中于城市中心區(qū)，商業(yè)副中心發(fā)展較為緩慢。 根據(jù)金銀湖生態(tài)商務(wù)城的發(fā)展規(guī)劃將 形成“一主多副”的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建成與“居家、旅游、休閑、購物”相配套的商業(yè)服務(wù)區(qū) 。 調(diào)研內(nèi)容 三江銀湖灣 項(xiàng)目位臵 金山大道以北 ,馬池路以南（武漢工業(yè)學(xué)院對面） 項(xiàng)目規(guī)模 占地 150畝， 總建面 15萬方 容積率 1． 67 商業(yè)體量 約 8000㎡ 經(jīng)營狀況 空臵（以小面積的街鋪為主） 業(yè)態(tài)情況 / 銷售情況 三江集團(tuán)內(nèi)部職工住房項(xiàng)目，不對外銷售， 目前無商鋪?zhàn)馐垡?guī)劃 銷售價(jià)格 租賃價(jià)格