【正文】 分析 Ⅳ 、項(xiàng)目商業(yè)定位 Ⅴ 、租金測(cè)算 目 錄 Part one： 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域交通 ?從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)內(nèi)住宅中心附近有 3個(gè)主要的交通起始點(diǎn)和 1個(gè)公交總站。 2 7 . 5 13 1 . 93 9 . 0 905101520253035402022 2022 2022 宏觀市場(chǎng)分析 〖 人均消費(fèi)力 〗 ● 人均年可支配收入大幅增長(zhǎng)，消費(fèi)力逐年增強(qiáng)； ● 其增長(zhǎng)速度也逐年提高， 07年較 06年增長(zhǎng)了 %，后續(xù)增長(zhǎng)空間較大； ● 舉例：家庭平均年可支配收入為 14954元，按 80％用于還房貸，月還貸額約 990元。 國(guó)民生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)增長(zhǎng)關(guān)系 房產(chǎn)市場(chǎng)分析 Part two： 商業(yè)市場(chǎng) ◆ 渦陽(yáng)的各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全城，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展較為迅猛； ◆ 已成商業(yè)格局的各街已經(jīng)形成自身固定的業(yè)態(tài)組合，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾、家居建材、雜貨、通訊等為主； ◆ 渦陽(yáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)階段幾乎滿租，但是經(jīng)營(yíng)狀況卻不理想，各業(yè)態(tài)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重； ◆ 現(xiàn)階段渦陽(yáng)的的商業(yè)從形態(tài)、經(jīng)營(yíng)格局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等均檔次較低，品牌引入較少，缺乏升級(jí)的商業(yè)引導(dǎo)點(diǎn) ； 〖 現(xiàn)有商業(yè)特征 〗 缺乏能夠滿足渦陽(yáng)人民日漸提高的消費(fèi)理念及消費(fèi)能力的中高檔商業(yè)中心。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：東環(huán)路、淮中大道、工農(nóng)南段、勝利西路 ? 東環(huán)路－－渦陽(yáng)建材市場(chǎng)，形成已有五、六年時(shí)間，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ? 渦陽(yáng)百大白馬商廈－－近幾年入駐的商廈，出租情況不理想。 商業(yè)外街分析 屬性 A B C 代表業(yè)態(tài) 化妝品 女士服裝 通信 主力面積范圍 2535平方米 2535平方米 2535平方米 平均月租租金 /月 /㎡ N A B 渦 河 路 工 農(nóng) 路 c ︻工農(nóng)北路︼ 特點(diǎn)：新興的中高檔時(shí)尚精品商業(yè)街，人流量大，租金是渦陽(yáng)最高地段，主要以精品服飾和化妝品為主。 外街商業(yè)分析 N 建 設(shè) 路 向 陽(yáng) 路 A B 工 農(nóng) 路 C D 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 電器 餐飲 超市 百貨 主力面積范圍 6080平方米 4060平方米 100150平方米 3040平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻建設(shè)路︼ 特點(diǎn)：業(yè)態(tài)種類(lèi)多，超市經(jīng)營(yíng)面積平均在 150㎡以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 外街商業(yè)分析 N 勝 利 路 東 環(huán) 路 屬性 A B 代表業(yè)態(tài) 餐飲 建材 主力面積范圍 4060平方米 4060平方米 平均月租租金 35元 /月 /㎡ A B ︻東環(huán)路︼ 特點(diǎn)：渦陽(yáng)最高檔次娛樂(lè)場(chǎng)所 英皇俱樂(lè)部在本街道，超市較多，南路形成建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，五十多家經(jīng)營(yíng)戶，共一萬(wàn)多平方米經(jīng)營(yíng)面積。 N 勝 利 路 A B 廣場(chǎng) 建 設(shè) 路 廣 場(chǎng) 東 廣 場(chǎng) 西 D C 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 休閑吧 餐飲、百貨 餐飲、超市 電腦 主力面積范圍 2535平方米 2535平方米 2535平方米 2535平方米 平均月租租金 59元 /月 /㎡ ︻廣場(chǎng)︼ 外街商業(yè)分析 廣場(chǎng)東： ?經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以 餐飲 和 兒童用品 為主， 白天消費(fèi)人群較少，主要是夜間消費(fèi)。 商場(chǎng)分析 〖 主要商廈分析 〗 名稱(chēng) 位置 樓層業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)模式 現(xiàn)狀 綜述 圖片 阜陽(yáng) 商廈 向陽(yáng)路與勝利路交叉口 一樓 （化妝品、超市） 二樓 （服裝、床上用品） 三樓 （童裝、家電、手機(jī)） 聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) 雖然出租率較高，但根據(jù)經(jīng) 營(yíng)者反映，由于 消費(fèi)力和人流量不夠 ，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)比較吃力。 項(xiàng)目本身處于渦陽(yáng)縣老城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，但由于“百大集團(tuán)”與“白馬集團(tuán)”對(duì)該商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)糾紛問(wèn)題，導(dǎo)致該商場(chǎng)大部分鋪位未對(duì)外出租。 內(nèi)街商業(yè)分析 業(yè)態(tài)分析 從整體業(yè)態(tài)比例來(lái)看，在調(diào)研范圍內(nèi)的街區(qū)， 餐飲、娛樂(lè)類(lèi)所占比例過(guò)低，不足 20%， 較正常的 30%左右的合理比例，尚有較大差距。 建材類(lèi) 東環(huán)路建材市場(chǎng)，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，發(fā)展穩(wěn)健。 超市 分布區(qū)域 急救中心、老第一人民醫(yī)院 旁 主要品牌 無(wú)，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營(yíng)戶為主 現(xiàn)狀 飽和 經(jīng)營(yíng)狀況一般 本案建議 不引進(jìn)， 本案周邊藥店較多 藥店 業(yè)種分析 業(yè)種分析 分布區(qū)域 阜陽(yáng)商廈東側(cè)、南側(cè) 主要品牌 雅馬哈、新日 現(xiàn)狀 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 不引進(jìn)， 市場(chǎng)基本飽和。 文體用品 業(yè)種分析 分布區(qū)域 向陽(yáng)路中段 主要品牌 無(wú) 現(xiàn)狀 市場(chǎng)飽和 競(jìng)爭(zhēng)大 本案建議 不引進(jìn)， 專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，且本身已有成熟的市場(chǎng)圈 電器 業(yè)種分析 分布區(qū)域 東環(huán)路與淮中大道 主要品牌 圣像、大自然 現(xiàn)狀 市場(chǎng)成熟，難以轉(zhuǎn)移 本案建議 不引進(jìn)， 與本項(xiàng)目形象不符，且已有成熟市場(chǎng)。 小吃店 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布在老商業(yè)中心周邊 主要品牌 有意思 現(xiàn)狀 競(jìng)爭(zhēng)較少 經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)異 本案建議 引進(jìn)， 將作為本案重點(diǎn)業(yè)種引進(jìn)，體現(xiàn)本案的形象和檔次。重拾雅致 —— 專(zhuān)為渦陽(yáng)精英 傾心打造 高層 利潤(rùn)景城 處于老城區(qū)，連靠廣場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將近 200套商鋪體量，在 12月 20開(kāi)盤(pán)，加上蘇果超市主力店入駐，對(duì)本案沖擊力很大，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。登云閣 定位高端，但整體體量較小，對(duì)本案影響不大。 競(jìng)爭(zhēng)分析 渦陽(yáng) 縣的商業(yè)無(wú)論是從規(guī)模還是形態(tài)上均已初現(xiàn)雛形，各式各樣的沿街店面遍布全城，經(jīng)營(yíng)商品以服裝、雜類(lèi)、食品類(lèi)等 拓展較快的零售業(yè)態(tài)為主 ； 相較于 購(gòu)物 ，餐飲娛樂(lè)類(lèi)比例較低， 餐飲類(lèi)檔次普遍較低，娛樂(lè)類(lèi)不發(fā)達(dá) 。 ? 樓層層高： 單層 ，雙層 34米區(qū)間。 商業(yè)分析 結(jié)論：本項(xiàng)目 模式。 電器等對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境要求較高的行業(yè)，在環(huán)境較差區(qū)域經(jīng)營(yíng)（如車(chē)站附近）。 購(gòu)物目的性強(qiáng)， 漫步逛街群體較少 。 主商業(yè)圈內(nèi)餐飲娛樂(lè)比例極低，百貨業(yè)與餐飲娛樂(lè)業(yè)分離度高。 ——城市商業(yè)升級(jí) 隨著渦陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)大量入市，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須尋找新的出路。 ②、高品質(zhì)電梯高層，贈(zèng)送入戶花園。 25—35歲 ◆ 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。 ◆ 消費(fèi)以中、高檔為主，購(gòu)買(mǎi)中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。 ◆ 傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。 ◆ 年齡在 25歲－ 45歲之間。項(xiàng)目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)即：“主題商業(yè)街”、“游樂(lè)廣場(chǎng)”、“文化交流”、“餐飲娛樂(lè)”及“商務(wù)休閑、高端住宅”，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。 金 關(guān)于真維斯：中國(guó)休閑裝行業(yè)名副其實(shí)的“大鱷”；在城市一級(jí)商業(yè)地段，面積為 80平方米以上的臨街門(mén)市 。 城市高峰 ， 財(cái)智匯聚 GATHER 繁華匯 財(cái)智匯聚 GATHER 繁華