【正文】 較長，環(huán)湖中路的臨街面相對較短 豐富的臨街面資源易于開發(fā)大體量的商業(yè)等公共服務設施 優(yōu)勢與劣勢并存， 本案具備打造以商業(yè)為主導，大規(guī)模、復合型、開放式品質樓盤的潛質。 1季度 ，流向房地產行業(yè)約 27%。 2022年，商品房總銷金額。 政策背景 自曝其短 ,劍指土地財政，土地抵押貸款，按揭貸款等核心問題 系列措施開始切中要害 ,類物業(yè)稅杠桿或將成為最后一把利刃 房價一日丌降，政策一日丌停。 政策過程 寬財政、緊貨幣、增供給。 ★★★★★ 發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用 ? 財政部 、 稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策 。 ★★★★ 建立考核問責機制 ? 對穩(wěn)定房價 、 推進保障性住房建設工作不力 ， 影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的 ， 要追究責任 。 ★★★ 增加居住用地有效供應 ? 房價 上漲過快的城市 ， 要增加居住用地的供應總量 。 ★★ 調整住房供應結構 ? 保障性住房 、 棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%， 并優(yōu)先保證供應 。 ★★ 加快保障性安居工程建設 ? 確保完成 2022年建設保障性住房 300萬套 、 各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務 ★★ 政策內容 政策力度和速度前所未見。 地方政府在 2022— 2022期間的舉債支付艱難，離開土地財政，將寸步難行。 核心是調整經濟發(fā)展結構，但要警惕政府的真正目的是二次房改 政策目的 房貸政策一線城市執(zhí)行嚴格，二三線城市相對寬松 34 城市 三套房及以上、外地購房者貸款落實情況 一線城市 上海 四大國有銀行及商業(yè)銀行全部暫停發(fā)放 北京 建行暫不發(fā)放，其他銀行根據(jù)具體客戶情況嚴 格審核 廣州 各行細則還未出，嚴格貸款審批 深圳 各行細則還未出，嚴格貸款審批 二線城市 天津 各行細則還未出，嚴格貸款審批 南京 尚無明文規(guī)定 武漢 部分銀行已執(zhí)行 成都 四大行及招商銀行均停止辦理，個別在售項目 稱仍存在操作空間 重慶 細則出臺之前仍按以前方案執(zhí)行 沈陽 尚無具體標準 政策執(zhí)行 房貸政策一線城市執(zhí)行嚴格，二三線城市相對寬松 35 城市 三套房及以上、外地購房者貸款落實情況 其它城市 長春 工行、建行首付提高到 50%，中行和農行暫未確定；其他商業(yè)銀行每通過貸款購買一套住房首付款提高 10%，利率遞增 10% 濟南 各行細則還未出，嚴格貸款審批 蘭州 尚無具體標準 太原 目前無變化 常州 中行、農行及招商首付 50%，建行 40%，工行 50%以上，興業(yè) 40%50%；利率分別上浮 10%15%不等 合肥 工行、建行不再辦理；農行首付 30%利率無優(yōu)惠；其他銀行首付 50%，利率上調 10% 寧波 各銀行表示將大幅提高首付款比例和利率水平，目前細則未定 蘇州 四大行暫停發(fā)放 3套房貸款；其他銀行首付不低于 5成，利率不低于基準利率的 無錫 尚無具體標準 揚州 待定，均以以前方案執(zhí)行 ?？? 大幅提高首付款比例和利率水平 廈門 中行 60%以上，其他 50%以上；四大行均要求利率不低于 南昌 四大行根據(jù)客戶情況確定；民生銀行操作細節(jié)未定 鄭州 四大行具體細節(jié)未公布；其他銀行 19號之后出臺新政策 西安 工行暫停；建行首付比例不變，利率自住 ，投資 ，一般拒批投資項目 貴陽 大幅度提高首付款比例和利率水平 房價上漲趨勢被凍結， 140以上的三次臵業(yè)產品將陷入困境。 ?供應層面不同：當前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度好于 08年。 ?2022年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變，因為房地產市場存在著固有的周期。其次，經濟放慢對房地產需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。從這個意義上可以理解，政府并不希望房地產市場出現(xiàn)硬著陸。 長期評估 從 2022年起，武漢進入25歲以上適婚人數(shù)將快速增長，直至 2022年，武漢的年均適婚人數(shù)均高于 09年之前。 隨著結婚后分戶，未來購臵婚房的需求將持續(xù)增強。據(jù)官方部門調查，拆遷戶中80%轉化為現(xiàn)實購買，按此比例計算， 2022年111月，有 16326戶的購房需求進入市場。 武漢市主城區(qū)土地交易面積情況 土地交易量極不平衡，集中在 09年下半年。 48 當前可售面積嚴重不足，但新開工面積及在建面積則普遍成倍加大，這點從年初眾多上市企業(yè)的年報中查閱即可看出。按照目前整體節(jié)奏來看，第四季度以及 2022年上半年將會是集中的上市供應期，壓力會比較大。 政策的周期性大約為 1年 — 1年半，根據(jù)上一輪調控經驗判斷，在政策出臺一年半以后，市場成交量將趨向平穩(wěn)上漲。 頻繁調控，土地財政， 扭曲房地產供應周期， 今天的政策將是明年下一輪房價暴漲的起點。 政府調控短期化，扭曲市場運作機制，扭曲企業(yè)行為，扭曲消費者行為，從開發(fā)商的理性角度而言，不建議與政府對賭房價。本案是一個大盤，開發(fā)周期長達 5— 7年，應以內涵價值為基礎，外延價值為輔助。 項目屬性分析 項目產品建議 項目價格建議 竟爭市場分析 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產品分析 區(qū)域商業(yè)分析 從 2022年下半年至今 ,整個區(qū)域的住宅成交價格呈上揚趨勢 , 上漲 %；同時成交量運行平穩(wěn)，月均成交在1000套左右徘徊。 中心城區(qū)的成交價格帶動了城郊的成交量的同時 ,片區(qū)的成交價格也隨供需因素穩(wěn)步上揚 . 區(qū)域走勢 供應量逐年提升 , 大量的推盤使得區(qū)域內市場竟爭相當激烈。 0405 年 ，總體供應體量稍有回落，新盤推出速度減緩。 供應分析 金銀湖區(qū)域是漢口主城區(qū)的價格洼地，在目前漢口房價高企的格局下，客戶向近郊區(qū)域擴散是趨勢也是必然。 目前區(qū)域內基本被劃分為4個小片區(qū) ?高爾夫片區(qū) ?中環(huán)片區(qū) ?環(huán)湖路片區(qū) ?馬池路片區(qū) 市場現(xiàn)狀 高爾夫片區(qū) 75008500元 /㎡ 中環(huán)片區(qū) 48005800元 /㎡ 環(huán)湖路片區(qū) 45005500元 /㎡ 馬池路片區(qū) 46005200元 /㎡ 金銀湖板塊形成 4個小片區(qū)格局，本案所處的馬池片大型開發(fā)商最少，銷售價格最低，為 46005200元 /㎡ ?？偧s 1400戶 .總建面 ,目前在施工階段 ,預計 2022年 10月竣工 . 在售樓盤名稱 樓盤地址 占地面積（萬方） 總建筑面積（萬方） 容積率 建筑類別 均格 （元 /㎡ ) 開發(fā)商 順馳泊林三期 東西湖區(qū)金銀 湖畔 23 多層 \小高層 \別墅 4800現(xiàn)房 武漢順馳投資 水印桃源二期 環(huán)湖路 14 17 聯(lián)排別墅 ,多層 4600高層 金陽地產 升華現(xiàn)代城 二期 馬池中路 75畝 12 多層 ,小高層 ,高層 4700 長江升華臵業(yè) 戀湖家園五期 環(huán)湖路 8號 多層 ,小高層 5200 武漢深江物業(yè) 發(fā)展公司 美聯(lián)奧林花園一期 1區(qū) 機場東路與馬池路交匯處 753畝 110 小高層 \高層 待定 武漢美聯(lián)地產 聯(lián)通佳苑小區(qū) 環(huán)湖中路 18 多層 ,高層 待定 聯(lián)通武漢之星 臵業(yè)公司 本案 環(huán)湖中路 43 小高層 \高層 嘉捷源臵業(yè) 基本指標 區(qū)域內在售項目容積率在 ，物業(yè)類形種類豐富 , 本案經濟指標不占優(yōu)勢。 供應分析 區(qū)域主要客戶類型 區(qū)域主要客戶群體 項目名稱 投資 剛性 自住 改善型 醫(yī)生 企業(yè) 高管 教師 軍人 公務員 普通上 班族 私企老 板 順馳泊林 4 1 2 1 1 2 1 2 水印桃源 2 4 4 1 2 2 1 2 1 3 升華現(xiàn)代城 2 4 4 1 2 1 2 1 戀湖家園 2 4 4 1 1 2 1 2 1 2 美聯(lián)奧林花園 3 4 3 1 2 1 1 2 1 2 聯(lián)通佳苑小區(qū) 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 合計 20 5 9 5 10 5 備注 依據(jù) :實地調研 ,長期市場跟蹤 . 評價標準 :分值標準為 10, 客戶類型分析剛性自住40%投資客23%改善型37% 剛性自住投資客改善型區(qū)域主要客戶群體分析醫(yī)生10%公務員19%教師14%企業(yè)高管17%普通上班族10%私企老板20%軍人10%客源分析 競爭項目以私營老板 ,高管 ,公務員為主要客戶群體；基本屬于導入型客戶；主要用于剛性自住和首次改善 。 市場屬性 市中心價格擠壓， 客戶向金銀湖轉移， 馬池板塊短期供應不足，但 2022年下半年及 2022年上半年供應量龐大。 板塊分區(qū) 項目 距馬池地鐵站距離 馬池板塊 本案 約 2..0KM 順馳泊林二期 約 5KM 水印桃源 約 5KM 戀湖家園五期 約 4KM 升華現(xiàn)代城 約 心齋橋 約 聯(lián)通佳苑小區(qū) 約 常青板塊 美聯(lián)奧林匹克花園 約 1KM 交通配套 板塊分區(qū) 項目 醫(yī)療配套 教育配套 商業(yè)配套 馬池板塊 本案 無 武漢工業(yè)學院，睿升中學馬池路小學、馬池路中學 點點超市 ,麗水佳園商業(yè) 順馳泊林 無 武漢工業(yè)學院，睿升中學 商業(yè)環(huán)境 :小區(qū)內超市 水印桃源 醫(yī)院：武漢市醫(yī)療急救中心 馬池路小學、馬池路中學、睿升學校、武漢工業(yè)學院 、銀湖水印桃源幼兒園 綜合商場：小區(qū)內部建設有兩條商業(yè)街，商業(yè)服務面積達3100m2，另外還設有一個凈菜市場 戀湖家園五期 醫(yī)院：內部診所 睿升學校、武漢工業(yè)學院、睿升中學、常青第一中 學、常青一小、鑫橋小學 、社區(qū)幼兒園 綜合商場：內部超市 心齋橋 無 武漢工業(yè)學院，睿升中學 無 升華現(xiàn)代城 無 睿升學校和武漢工業(yè)學院、睿升中學、常青第一中 學、常青一小、鑫橋小學 無 聯(lián)通佳苑小區(qū) 無 馬池小學 ,麗水佳園幼兒園 麗水佳園街區(qū)商業(yè) 常青板塊 美聯(lián)奧林匹克 花園 常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，普愛醫(yī)院常青分院，小型的社區(qū)醫(yī)療診所 幼 兒 園社區(qū)幼兒園中 小 學武漢工業(yè)學院、武漢睿升學校、常青一中、鑫橋小學以及社區(qū)幼兒園 臺北商場超市、中百超市、中百倉儲、麗紅超市、歐亞達家居運動設施小區(qū)配套健身設施 區(qū)域內的配套主要依靠常青花園輻射 ,資源基本共享，本案在現(xiàn)階段不占優(yōu)勢。 戀湖家園 順馳泊林 升華現(xiàn)代城 水印桃園 美聯(lián)奧林花園 心齋橋 園林分析 競爭項目外部景觀資源豐富，但社區(qū)內部園林景觀趨于常規(guī)，缺乏亮點。 戶型分析 競爭項目戶型設計缺乏創(chuàng)新，本案在戶型設計上應打破常規(guī)，增加產品的附加值。 參考面積段 : 112 －157 平方米 。 參考面積段 : 112 －120 平方米 。 參考面積段 : 9596平米 美聯(lián)奧林匹克花園 采光好 ,陽臺設計是戶型最大亮點 ,但公攤面積過大 . 房型 : 1*1。 以組團內第一品質樓盤的產品形象，通過差異化的產品塑造策略，建立競爭屏障。 商業(yè)格局 武漢金銀湖生態(tài)商務城與漢口主城區(qū)社會經濟生活互動頻繁，開始逐步與漢口主城區(qū)融為一體。 金銀湖區(qū)域未來的商業(yè)中心規(guī)劃在金橋至銀橋段，本案不具備打造大區(qū)域商業(yè)中心的條件。金山大道金橋至銀橋段，將打造成金融商業(yè)街，建設高檔酒店、商場百貨、時尚會所、休閑酒店和企業(yè)研發(fā)總部等。 調研內容 沿海麗水佳園 項目位臵 金銀湖馬池路特一號 項目規(guī)模 占地 30萬㎡， 總建面 36萬方 容積率 商業(yè)體量 約 2022㎡ 經營狀況 100%商鋪入駐，大部分經營狀良好 業(yè)態(tài)情況 主要以副食便利店、面向學生客群的經濟型餐飲為主 銷售情況 全部售完 銷售價格 租賃價格 臨街商鋪 4550元 /㎡ 主力鋪面積 20㎡ 建筑形式 高層、小高層 沿海麗水佳園 項目屬于三江集團內部職工住房，商業(yè)部分已全部完工 ,目前暫無租售規(guī)劃。 調研內容 升華現(xiàn)代城 項目位臵 環(huán)湖路與馬池中路交匯處 項目規(guī)模 12萬方 容積率 商業(yè)體量 約 1800㎡ 經營狀況 在建（以小面積內街鋪為主） 業(yè)態(tài)情況 / 銷售情況 ,單價預計一萬以上 ,共計 28套 . 銷售價格 租賃價格 主力鋪面積 30100㎡ 建筑形式 小高層 ,多層 升華現(xiàn)代城 全臨街商鋪，以滿足日常生活配套為主。