【正文】 A B 商業(yè)建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 底商以體現(xiàn)項(xiàng)目高形象的精品店打造 A B 商業(yè)建議 ?底商兩層，開間不小于 6米，進(jìn)深控制在 12米左右，單位面積控制在200平米，一層層高 ，二層層高，以地塊周長(zhǎng)滿鋪設(shè)計(jì)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河道南岸為風(fēng)情集中商業(yè)，以三層布局，一層單獨(dú)，二、三層聯(lián)動(dòng)（設(shè)有大退臺(tái)） A 商業(yè)建議 ?三層集中商業(yè)，一層層高 ，二、三層層高 ，進(jìn)深 15米，開間 8米，東西長(zhǎng)約 135米，南北寬約 15米，單層2022平米左右； 河岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 商業(yè)在竣工后需立刻做好高品質(zhì)的櫥窗展示和前廳展示，營(yíng)造成熟商業(yè)氛圍，促進(jìn)銷售 商業(yè)建議 ?江南華都 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 第三部分 啟動(dòng)區(qū)與分期開發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 由于江陰市場(chǎng)剛性需求弱化，改善性需求也不旺盛，同時(shí)現(xiàn)正發(fā)售的樓盤多集中在城西，區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)不高，影響市場(chǎng)整體銷售成回落趨勢(shì) 0204060801001201401602022 2022 2022 2022二手房交易面積 一手房銷售面積 交易面積比市場(chǎng)掃描 0204060801001201401601802022 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售面積 竣工面積 銷售面積/ 竣工面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 97 目前房產(chǎn)財(cái)富化特征明顯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)稍好和營(yíng)銷相對(duì)規(guī)范的樓盤去化量有明顯提高，高端客戶已出現(xiàn)溢出的現(xiàn)狀（到無錫、江蘇、上海置業(yè)） 樓盤名 未來供應(yīng) 開盤時(shí)間 月均去化 備注 檔次 利昌怡江城 約 7套 共 17萬方，已推 4萬 已去化 中端 春江華庭 （一期） （二期） 約 12套 共 28萬方，已推的 12萬 已去化 中端 圣廷苑 （一期 1） （一期 2） 約 30套 共 24萬方，已推 13萬方 已去化 中端 港城名邸 5萬 06年初 約 40套 共 17萬平，已去化 12萬方 中端 麗島華都 15萬方 06年中 約 36套 共 24萬，已推 2期 共去化 9萬方 中端 市場(chǎng)稍好樓盤年均去化量 8 萬平米 市場(chǎng)掃描 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模建議考慮約 5萬方（未含商業(yè)） 一個(gè)城市的珍藏 年均去化量在 8萬平米 /樓盤左右 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)總建面約 12萬平米，計(jì)劃 07年底回款 ，年度推案 4． 7萬 m178。比較合適 （按 70％實(shí)現(xiàn)度考慮） 考慮因素 項(xiàng)目整體定位 市場(chǎng)消化速度 資金及開發(fā)計(jì)劃 產(chǎn)品類型 30F 圓樓 18F高層 18F圓樓 34FskyTH 33F品字樓 房型 頂級(jí)四房 舒適四房 豪華四房 豪華四房 舒適三房 豪華三房 舒適四房 豪華四房 戶型面積 250 170 180 200 150 160 170 180 預(yù)計(jì)套數(shù) 56 32 32 32 80 31 31 31 套數(shù)比 17% 20% 10% 25% 28％ 建筑面積 14000 11200 6400 12022 15810 建面合計(jì) 59410 啟動(dòng)區(qū)規(guī)模 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 建議以 B地塊作為啟動(dòng)區(qū)，并以南向產(chǎn)品作為預(yù)先面市的考慮 ? 啟動(dòng)區(qū)的選取考慮因素： ? 有震撼的展示面 ? 具有昭示性、進(jìn)入條件好 ? 便于工程施工 ? *鑒于洋排巷地塊 平米，限高 80米，對(duì)項(xiàng)目會(huì)造成一定影響，建議以 B地塊南向產(chǎn)品先行面市 啟動(dòng)區(qū)位臵 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 售樓處選擇 一期：建議選擇市中心星級(jí)酒店大堂或其他具有代表性的區(qū)域設(shè)臵展示中心 二期：選擇一期中底商作為售樓處 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 三、四期：使用會(huì)所作為售樓處 101 開發(fā)策略：以樓王（中軸圓樓）產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)桿，香山路的出入口做展示界面，展示形象，展示品質(zhì)，展示未來生活方式；以穩(wěn)健去化的小高層板樓快速回籠資金，保證企業(yè)開發(fā)的現(xiàn)金流，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；后續(xù)通過全面創(chuàng)新的產(chǎn)品拉升價(jià)格，并隨著風(fēng)格園林、會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、廣場(chǎng)的陸續(xù)展示，不斷制造營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)，持續(xù)發(fā)力帶動(dòng)整盤銷售 ?前期啟動(dòng)區(qū)以香山路界面做展示區(qū)， 250平米樓王產(chǎn)品高端起勢(shì)，樹立價(jià)值標(biāo)桿，一舉奠定“江陰首席豪宅”生活至高點(diǎn)形象，以目的型高規(guī)格商業(yè)規(guī)劃和市場(chǎng)接受度高的住宅產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新為突破口，營(yíng)銷發(fā)力，獲得市場(chǎng)認(rèn)可形成熱銷 開發(fā)策略 ?后期利用前期形成的市場(chǎng)口碑，由無敵景觀超高層刷新價(jià)值標(biāo)桿，營(yíng)造 “ 城市之上 ” 的上層生活意象，以全新的創(chuàng)新力產(chǎn)品和陸續(xù)的實(shí)景展示發(fā)力，贏得市場(chǎng)持續(xù)熱銷 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 1 2 3 4 產(chǎn)品開發(fā)排布示意 102 ? 區(qū)域認(rèn)知較好 ? 同層級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)直面競(jìng)爭(zhēng)弱化 ? 以稀缺性的樓王產(chǎn)品樹立形象，高性價(jià)比的板式小高層投入市場(chǎng)形成熱銷，回收資金 市場(chǎng)背景 開發(fā)策略 配 套 高規(guī)格商業(yè)規(guī)劃 頂級(jí)會(huì)所規(guī)劃 物業(yè)組合 ? 30F圓樓 ? 18F板樓 +18F圓樓 10月 2022年底 產(chǎn)品投入年 形象價(jià)值建立 預(yù)計(jì)推案量 5萬平米 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 1 速度第一，價(jià)格第二 回現(xiàn)第一，創(chuàng)新第二 穩(wěn)健第一，實(shí)驗(yàn)第二 開發(fā)節(jié)奏 103 ? 片區(qū)綜合體開發(fā)熱潮顯現(xiàn) ? 通過首期建立的良好口碑，以極致景觀單位和全面創(chuàng)新的產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，拉升容積率，持續(xù)熱銷 市場(chǎng)背景 開發(fā)策略 配 套 高規(guī)格底商部分實(shí)景展示 部分園林實(shí)景展示 物業(yè)組合 ? 45F塔樓 ? 33F品字樓 ? 34Fskytownhouse 20222022年 實(shí)景展示年 社區(qū)價(jià)值顯現(xiàn) 預(yù)計(jì)推案量 7萬平米 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 2 速度與價(jià)格并重 創(chuàng)新與回現(xiàn)并重 穩(wěn)健與品牌并重 開發(fā)節(jié)奏 104 ? 江陰首席豪宅淋漓展示 ? 片區(qū)持續(xù)開發(fā)高 ? 通過 B地塊的成功運(yùn)作，和完美的實(shí)景展示，讓客戶深切體驗(yàn)城市之上的品質(zhì)生活，以持續(xù)帶動(dòng)銷售 市場(chǎng)背景 開發(fā)策略 配 套 高規(guī)格底商部分實(shí)景展示 部分園林和會(huì)所的實(shí)景展示 物業(yè)組合 ? 30F圓樓 ? 33F板樓 ? 3F風(fēng)情商鋪 +3e寫字樓 20222022年 社區(qū)成熟年 社區(qū)價(jià)值顯現(xiàn) 預(yù)計(jì)推案量 8萬平米 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 3 開發(fā)節(jié)奏 速度第一 價(jià)格第二 回現(xiàn)第一 105 ? 新城顯現(xiàn) ? 片區(qū)綜合體全面開發(fā) ? 通過整個(gè)區(qū)域的成熟、項(xiàng)目自身的成熟及項(xiàng)目形成的品牌帶來溢價(jià)，促進(jìn)銷售 市場(chǎng)背景 開發(fā)策略 配 套 底商 +風(fēng)情商業(yè)街實(shí)景展示 園林 +會(huì)所實(shí)景展示 物業(yè)組合 ? 45F塔樓 ? 33F品字樓 ? 34Fskytownhouse 20222022年 溢價(jià)成熟年 區(qū)域價(jià)值盡顯 預(yù)計(jì)推案量 10萬平米 A B 出讓土地 國(guó)土大樓 4 開發(fā)節(jié)奏 速度與價(jià)格并重 回現(xiàn)第一 品牌第一 106 07年 09年 社區(qū) 成熟度 低 高 ? 全城品質(zhì)生活區(qū) ? 全城高端商業(yè)休閑娛樂區(qū) ? 一個(gè)城市的珍藏（江陰首席豪宅） ? 樓王樹形象高性價(jià)比的中高端產(chǎn)品形成熱銷 ? 高規(guī)格底商 ? 會(huì)所 ? 水景廣場(chǎng) ? 風(fēng)情商業(yè)街 產(chǎn)品價(jià)值 社區(qū)價(jià)值 配套價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 核心價(jià)值 ? 氣勢(shì)恢弘的規(guī)劃 ? 高品質(zhì)建筑風(fēng)格 ? 合理實(shí)用的戶型 ? 特色景觀 ? 項(xiàng)目品牌 ? 社區(qū)景觀和配套 ? 高端成熟的社區(qū)品質(zhì) ? 引領(lǐng)全城的新生活方式 08年 10年 分期開發(fā)價(jià)值鏈的體現(xiàn)示意 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 107 第五部分 總結(jié) 108 —— 駕車體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車庫(kù) 入戶大門 無限景觀 109 —— 駕車體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車庫(kù) 入戶大門 無限景觀 110 —— 駕車體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車庫(kù) 入戶大門 無限景觀 111 —— 駕車體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車庫(kù) 入戶大門 無限景觀 112 —— 駕車體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 候梯廳 地下車庫(kù) 入戶大門 無限景觀 113 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無限風(fēng)光 114 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無限風(fēng)光 115 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無限風(fēng)光 116 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無限風(fēng)光 117 —— 步行體驗(yàn)動(dòng)線 社區(qū)入口 私屬會(huì)所 園林景觀 入戶大堂 無限風(fēng)光 118 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 119 The End THANKS