【正文】 ?易感知的空間改善 ?專屬的私家會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A B B5 18F B4 18F B6 30F B3 34F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 以住宅最大化為規(guī)劃方向，底商最大化，集中商業(yè)以南向風(fēng)情商業(yè)街為主，辦公主要以分?jǐn)側(cè)莘e率考慮，酒店不予考慮 規(guī)劃建議六 ?不同物業(yè)保證各自的純粹性，以減少相互的影響 。 *具體戶型參考，后續(xù)詳述。 規(guī)劃建議四 待出讓 限高 80米 公交總站 國(guó)土大樓 A A B B C C D E E D F 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 資源優(yōu)勢(shì)最大化，隨著資源優(yōu)勢(shì)的遞減，布排的產(chǎn)品體量愈少，創(chuàng)新力愈高，以均衡整體市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度 ?如圖： ?地塊的居住價(jià)值：ABCDE，物業(yè)布排的考慮方向： ?A位置放置超高層樓體 ,產(chǎn)品力趨弱； ?B位置放置 ” 品 “ 字型板樓，產(chǎn)品力適中； ?C、 D位置放置點(diǎn)式或板樓，產(chǎn)品力較高； ?E位置放置產(chǎn)品力高的 SKY－ townhouse或市場(chǎng)價(jià)值低的辦公物業(yè)。 21 打造東西向的景觀主軸與天華城市中軸線形成內(nèi)外軸心，消除景觀盲點(diǎn)，帶動(dòng)低區(qū)物業(yè)去化 ?沿東西向規(guī)劃景觀主軸 ?內(nèi)外景觀結(jié)合，消除景觀盲點(diǎn) (與天華城市中軸、五館一中心、水景廣場(chǎng)、黃山公園等形成近景以和遠(yuǎn)景的景觀體系） 規(guī)劃建議二 ?A、 B地塊東西向景觀主軸的延續(xù)，更加有效的增強(qiáng)分散地塊的整體感 ?上圖：武漢－聯(lián)想融科智地項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 圍合式布局布排物業(yè)（點(diǎn)、板結(jié)合），做足容積率，控制樓高，降低銷售風(fēng)險(xiǎn) ?基于地塊東西狹長(zhǎng)，應(yīng)盡量減少南向高層的面寬，保證日照； ? 南北圍合式布局，增大容積率的放置可行性； ? 減少超高層的出現(xiàn)概率，降低市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 資料來源：開發(fā)商提供 地塊特征 A B 待出讓 限高 80米 公交總站 天華中心 國(guó)土大樓 19 居住價(jià)值由中心向兩側(cè)遞減，同時(shí)由北向南遞減；商業(yè)價(jià)值以被分割的南向地塊最高 ?項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 ⑴河道以南商業(yè)價(jià)值最大化： －獨(dú)立性強(qiáng)，與 A、 B地塊分離； – 沿河水岸，凸顯商業(yè)的風(fēng)情； ⑵地塊的居住價(jià)值： ABCDE: －南向：城市景觀中軸； －北向：五館一中心； ⑶地塊的社區(qū)入口應(yīng)分別設(shè)臵在東、西側(cè)： －香山路和文華東路暢達(dá)性高，社區(qū)的可進(jìn)入性便捷； －東、西側(cè)進(jìn)入視野通透性強(qiáng)緩解高容積率帶來的壓迫感。 16 項(xiàng)目周邊為 “ 江陰經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果 ” 所簇?fù)?，是江陰未來發(fā)展理念的標(biāo)志區(qū) 區(qū)域特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 目前江陰市場(chǎng)高容積率的樓盤缺失，規(guī)劃中考慮的基本原則有 : ?整體規(guī)劃中對(duì)土地價(jià)值充分挖掘； ?規(guī)劃要凸顯項(xiàng)目的品質(zhì)和氣勢(shì)； ?規(guī)劃布局要考慮對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升； ?規(guī)劃布局要形成產(chǎn)品的價(jià)值梯度； ?規(guī)劃要充分考慮產(chǎn)品的市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度和投入產(chǎn)出比； ?不同物業(yè)保證各自的純粹性，以減少相互的影響。 13 總結(jié)城市豪宅的 KPI，基于競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加并結(jié)合客戶需求，確定江陰珍藏級(jí)城市豪宅價(jià)值體系： ? 昭示性 ? 標(biāo)志性 ? 私屬感 ? 領(lǐng)地感 ? 強(qiáng)有力的建筑沖擊 ? 震撼的景觀展示 ? 易感知的空間改善 ? 專屬的私家會(huì)所 標(biāo)簽感 體驗(yàn)感 ? 舒適度 ? 尊貴感 ? 安全性 ? 暢達(dá)率 ? 居住的空間改善 ? 新技術(shù)的合理運(yùn)用 ? 便利的專屬服務(wù) ? 充沛的停車位 一個(gè)城市的珍藏 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 面積配比 住宅： 140160 :170180 : 200 : 250＝ 332： 916： 212： 112 ＝% : % : % : % （合計(jì) 1572套） 住宅：商業(yè)：辦公 :會(huì)所 =::： (萬平米 ) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 本項(xiàng)目戶型面積區(qū)間定位 戶型 面積區(qū)間 贈(zèng)送比率 套數(shù)比 五房以上 250以上㎡ 30% 5% 四房 200㎡ 25% 15% 三、四房 170—180 ㎡ 20% 55% 三房 140160㎡ 30% 25% 二房 90㎡ 20% 盡可能少 戶型面積定位原則： 戶型面積定位： ?面積區(qū)間考慮江陰目前產(chǎn)品戶型定位； ?目標(biāo)客戶價(jià)值趨向； ?由于項(xiàng)目定位高檔，價(jià)格較高，增加贈(zèng)送 ,提高性格比； ?戶型面積進(jìn)行分級(jí)，以滿足不同層級(jí)的客戶的需求 ,避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 住宅產(chǎn)品客戶定位 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 來源 ：江陰市區(qū)普通公務(wù)員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高級(jí)公務(wù)員、個(gè)體工商戶 職業(yè) ：公務(wù)員、個(gè)體工商戶 行業(yè) ：政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、電力、電信、移動(dòng)、零售業(yè)等 目的 ：改善居住、投資、儲(chǔ)值 江陰城區(qū)老總、鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板、私企業(yè)主、城區(qū)中高端公務(wù)員 泛公務(wù)員階層、個(gè)體工商戶 與江陰有工作緣的外地人外國(guó)人 來源 ：市區(qū)、東部鄉(xiāng)鎮(zhèn) 職業(yè) ：企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、政府高官和泛公務(wù)員 行業(yè) ：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、貿(mào)易 、大型制造企業(yè)、三資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、媒體等 目的 ：投資、儲(chǔ)值、身份象征、改善居住 目的 ：居住、投資 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；萆庬?xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議簡(jiǎn)稿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 江陰首席城市豪宅 形象定位演繹 一個(gè)城市的珍藏 The treasure of City 帝景天城 珍藏特質(zhì)一：稀缺性 稀缺一： CAD心臟物業(yè) 稀缺二：天華－風(fēng)雨－帝景三大 景觀軸線交匯點(diǎn) 稀缺三：文化活力廣場(chǎng)，城市時(shí) 尚文化發(fā)源地 唯一的江陰，唯一的帝景天城 珍藏特質(zhì)二：代表性 帝景天城，一座城市的榮耀 圍合氣勢(shì)，代表城市胸懷 恢宏建筑，彰顯城市高度 寬大露臺(tái)，檢閱全城風(fēng)景 水岸商街，聚集城市人氣 特色會(huì)所，匯聚城市精華 珍藏特質(zhì)三：體驗(yàn)性 領(lǐng)域生活：居上流之上 尊貴身份 —— 入口、大堂、通道處處體現(xiàn)身份的尊崇 頂級(jí)物管 —— 具有國(guó)際水準(zhǔn)的英式管家服務(wù) 專屬會(huì)所 —— 極致休閑、從容商務(wù) 開闊空間 —— 高層中的別墅生活 隱于鬧市 —— 出則繁華，入則靜謐 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 江陰高端客戶構(gòu)成 客戶分類 類型 百分比 需求面積（ m2） 城區(qū)老總 追求生活高度型 10% 180300 鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板 追求身份地位型 30% 180250 小業(yè)主 城市生活向往型 15% 180200 高端公務(wù)員 改善居住品質(zhì)型 15% 150180 普通公務(wù)員 改善居住環(huán)境型 20% 140160 外地生意人 追求工作便利型 10% 90150 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 參考市場(chǎng)，并結(jié)合本項(xiàng)目客戶定位，確定本項(xiàng)目中產(chǎn)品價(jià)值體系：面向中高端群體，打造高附加值產(chǎn)品體系 層級(jí) 140160 ?體現(xiàn)舒適感，以高附加值取勝 產(chǎn)品面積 作用 產(chǎn)品策略 ?在保證舒適度前提下，強(qiáng)化特色，給足 超值感 對(duì)應(yīng)客戶 第一級(jí)： 標(biāo)桿產(chǎn)品 第二級(jí)： 主流產(chǎn)品 第三級(jí)： 創(chuàng)新產(chǎn)品 300 240260 170200 ?價(jià)值標(biāo)桿，奠定高端豪宅形象 ?回現(xiàn)金流，形成項(xiàng)目熱銷，加快銷售速度 ?創(chuàng)新點(diǎn)被感知，構(gòu)成項(xiàng)目特色 ,去化困難位臵 ?改善居住、城市生活向往者 ?改善居住、追求新生活體驗(yàn) ——價(jià)格敏感型客戶 ?資源占有、標(biāo)簽財(cái)富階層 ?體現(xiàn) 豪華感與奢侈感 第四級(jí)： 問題產(chǎn)品 90平以下 ?針對(duì)項(xiàng)目后期中產(chǎn)階層客戶 ——品質(zhì)敏感型客戶 ?通過低價(jià)策略，及戶型拼合改變功能的方式去化 ?低價(jià)策略，可拼合空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點(diǎn) ——打造江陰珍藏級(jí)城市豪宅 ” “ 一個(gè)城市的珍藏” ： 給出能形成價(jià)值點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的因素 ?基于 “ 競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加 ” ?符合客戶價(jià)值取向 物業(yè)建議原則 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 江陰 珍藏級(jí) 城市豪宅價(jià)值體系之一： “ 標(biāo)簽感 ” 主要表現(xiàn)在： 標(biāo) 簽 ?建筑規(guī)劃 ?建筑立面 ?社區(qū)出入口的設(shè)計(jì) ?強(qiáng)有力的建筑沖擊 ?震撼的景觀展示 ?易感知的空間改善 ?專屬的私家會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃原則 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 “四軸 ” 城市開發(fā)風(fēng)光帶為我所享，市民廣場(chǎng)臨于城下，是向往的品質(zhì)生活住區(qū) 區(qū)域特征 天華城市中軸線 大橋公園景觀帶 水景市民廣場(chǎng) 濱江景觀帶 18 本項(xiàng)目地塊極具 稀缺性 ；地塊東西狹長(zhǎng)，南北進(jìn)深短（高容積率的物業(yè)布排受到局限） ?占地面積：約 建筑面積：約 30萬平方米 ?項(xiàng)目地塊技術(shù)指標(biāo)： – A：占地 米（合 )，綜合用地，容積率≤ ； – B：占地 米（合 ），綜合用地，容積率≤ ； – 河南岸不考慮住宅。 地塊分析 待出讓 限高 80米 公交總站 國(guó)土大樓 A A B B C C D E E D 地塊價(jià)值分級(jí)參考原則 資源條件 昭示性 獨(dú)立性 對(duì)視性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃建議一 ?上圖：常州－九洲國(guó)際花園 ?左圖：沈陽(yáng)－新世界花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 通過連廊加強(qiáng)東西地塊之間有機(jī)聯(lián)系，并考慮建筑風(fēng)格、景觀中軸、商業(yè)街鋪的呼應(yīng)與融合，以彰顯項(xiàng)目的整體氣勢(shì) 規(guī)劃建議三 ?連廊可采用鋼化玻璃和綠化的方式提升形象 本