【正文】 業(yè)園；到中關(guān)村核心區(qū)，車行時(shí)間不足 30分鐘 四環(huán)路 — 頤和園路 — 圓明園西路 — 永豐路 — 北清路 四環(huán)路 — 中關(guān)村北大街 — 信息路 — 京包快速路 — 北清路 — 科學(xué)園 ?永豐基地未來通過 地鐵 4號延長線連接市區(qū) 即將建成通車的北京地鐵 4號線未來將規(guī)劃延長至北清路，并在永豐基地設(shè)定站點(diǎn) 北 清 路 永 豐 路 目前的公共交通狀況： 365路 永豐基地 經(jīng) 10站到達(dá) 上地 區(qū)域 經(jīng) 21站到達(dá) 中關(guān)村 438路 永豐中路 經(jīng) 17站 到達(dá) 清華園 目前基地在積極推進(jìn)回龍觀、西三旗輕軌站的擺渡車事宜，將進(jìn)一步完善基地的公共交通 能夠?qū)崿F(xiàn)高新技術(shù)人才 在永豐和其他聚集區(qū)流動(dòng) 永豐 中關(guān)村 西北四環(huán) 五環(huán)路 北清路 上地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 廠房聚集，具備電子信息、儀器儀表、高新材料、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)氛圍。 ?承接外溢： 承接了中關(guān)村、上地的經(jīng)歷了初創(chuàng)的從孵化器成長出來的快速成長企業(yè)，為其提供成長加速器的成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?20世紀(jì) 90年代上地信息產(chǎn)業(yè)基地是海淀園的重心。 國務(wù)院發(fā)展研究中心 《 新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊 》 主筆 楊劍 項(xiàng)目位于中關(guān)村海淀園，具備濃厚的產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新氛圍，是北京乃至國家的“創(chuàng)新核” 中關(guān)村“一區(qū)七園” 中國第一個(gè)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，歷經(jīng) 20年發(fā)展，中關(guān)村已經(jīng)形成一區(qū)七園的發(fā)展格局，包括海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園、亦莊科技園、德勝園和健翔園； 海淀園 ：知識型服務(wù)業(yè)； 豐臺園、昌平園： 是高科技產(chǎn)業(yè)基地； 亦莊 ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模生產(chǎn)制造環(huán)節(jié) ； 電子城科技園： 國際電信企業(yè)在中國的總部、研發(fā)集聚地； 德勝園： 數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)； 健翔園： 創(chuàng)業(yè)孵化國際科技交流與高技術(shù)商務(wù)活動(dòng)為主要功能 中關(guān)村海淀園 中關(guān)村海淀園 ?位于海淀區(qū)，地處北京西北部，占地面積 217平方公里是中關(guān)村“一區(qū)七園”中規(guī)劃面積最大的園區(qū) ?包括了清華科技園、上地、國家軟件基地、環(huán)保園、創(chuàng)新基地、永豐產(chǎn)業(yè)基地 等個(gè)主要區(qū)域； ?創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、集成電路產(chǎn)業(yè)、計(jì)算機(jī)整機(jī)產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、環(huán)保新能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一、項(xiàng)目本體分析及發(fā)展戰(zhàn)略思考 ? 項(xiàng)目本體分析： 1. 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)氛圍 2. 項(xiàng)目區(qū)位 3. 項(xiàng)目交通 4. 項(xiàng)目本體分析 5. 項(xiàng)目屬性界定 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略思考： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Ⅳ Ⅱ 20地塊規(guī)劃構(gòu)想 方案一：突破限高，拔升形象 地塊 建筑形式及平面 層數(shù)及層高 面積 Ⅱ 20 集中建筑形式 核心筒式建筑平面 平層面積 2500平米 可設(shè)計(jì)成 A、 B兩座 10層 標(biāo)準(zhǔn)層高 建筑高度控制在 40米 Ⅳ 2 合計(jì) —— —— 方案二：遵照限高、創(chuàng)意建筑 地塊 建筑形式及平面 層數(shù)及層高 面積 Ⅱ 20 集中建筑形式 中間設(shè)計(jì)成采光中庭 辦公空間圍合布局 平層面積 4000平米 嚴(yán)格按照限高 標(biāo)準(zhǔn)層 、6層 Ⅳ 2 合計(jì) —— —— 突破限高 拔升形象 遵照限高 創(chuàng)意建筑 對稱、呼應(yīng) /標(biāo)志性 /創(chuàng)意 /空間創(chuàng)新 /視覺沖擊 /大師手筆 即使是突破限高，單層面積至少在 2500平米，因此，產(chǎn)品創(chuàng)新的方向在于空間創(chuàng)新 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Ⅰ 22地塊規(guī)劃構(gòu)想 —— 用足指標(biāo) /院落布局 /面積控制 /彈性疊加組合 /用足展示性； 分區(qū) 最小單元 棟數(shù)及面積 層數(shù)及層高 西區(qū) 150200平米 （單層平面可分割的最小單元） 小獨(dú)棟： 單棟體量： 13001500平米 1618棟 大獨(dú)棟： 單棟體量 18002022平米 1820棟 56層； 首層： 標(biāo)準(zhǔn)層 東區(qū) 300400平米 （單層面積不能分割的最小單元） 5層，局部 6層； 首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶關(guān)鍵詞：成長、創(chuàng)新、自主 產(chǎn)品關(guān)鍵詞：復(fù)合、多元、彈性、可擴(kuò)展 因此，我們稱項(xiàng)目為 IOffice —— 體現(xiàn) Office XP產(chǎn)品功能的物業(yè) 項(xiàng)目案名推薦 備選 : XOffice MOffice 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于 “ 現(xiàn)代企業(yè)加速器 ” 的 “ OFFICE— XP” —— 多元化、彈性物理空間 ?園區(qū)發(fā)展階段快速成長型客戶需求： ?需求更靈活舒展的物理空間，快速擴(kuò)張； ?對空間的需求逐步加大，對品質(zhì)的要求越來越高； 空間可組合、彈性、可擴(kuò)展； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 空間組合方式： ?平面組合，可實(shí)現(xiàn)單層擴(kuò)大； ?上下組合，可實(shí)現(xiàn)空中別墅； ?整棟組合，可實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟辦公； ?棟棟組合，可實(shí)現(xiàn)院落辦公； + = or or ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長企業(yè)對 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于 “ 現(xiàn)代企業(yè)加速器 ” 的 “ OFFICE— XP” —— 創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 傳統(tǒng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)： ?標(biāo)準(zhǔn)廠房、中試研發(fā)中心、辦公空間；單一的功能，缺乏活力、彈性 。 項(xiàng)目定位與 發(fā)展策略 —— 滿足多層次客戶需求，產(chǎn)品分級 ?以物業(yè)增值為目標(biāo)的產(chǎn)品創(chuàng)新 ?Ⅰ 22，功能彈性，組合彈性，擴(kuò)大產(chǎn)品線，滿足多樣化的客戶需求 ?Ⅳ 2 ， Ⅱ 20， 高端配置，高端商務(wù)配套，高端形象，打造優(yōu)質(zhì)物業(yè) 提升園區(qū)競爭力，為后續(xù)地塊增值 ?創(chuàng)新規(guī)劃理念、營造生態(tài)環(huán)境，為區(qū)域后續(xù)開發(fā)增值 ?階段性補(bǔ)充園區(qū)配套 ?Ⅰ 22考慮滿足企業(yè)日常配套需求 ? Ⅱ 20滿足高檔商務(wù)交流、餐飲、休閑運(yùn)動(dòng)、會議、展示功能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 園區(qū)形象升級、配套功能補(bǔ)足，以及企業(yè)客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，提升園區(qū)活力。 對項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的幾點(diǎn)思考： 戰(zhàn)略思考方向： 在盈利模式上 —— 考慮 Ⅰ 22，以銷售變現(xiàn)為主； Ⅳ 2 、 Ⅱ 20，高端定位形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可持有，可銷售 園區(qū)整體競爭力 —— 需要形象升級，配套補(bǔ)足，為剩余地塊資源增值 服務(wù)平臺方面 —— 客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，最具活力的產(chǎn)業(yè)區(qū) ?園區(qū)發(fā)展統(tǒng)籌規(guī)劃、后續(xù)運(yùn)行模式探討、以及園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展考慮 —— 結(jié)合永豐園區(qū)發(fā)展， 3個(gè)地塊要納入園區(qū)發(fā)展統(tǒng)一、 800畝整體開發(fā)思路中考慮。1 打造北京多元復(fù)合辦公聚集區(qū) 開啟永豐商務(wù)服務(wù)新紀(jì)元 永豐產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目 整體定位與物業(yè)發(fā)展建議 2 我們的工作內(nèi)容及提交成果 15個(gè)日歷天 前期市場調(diào)研階段 37個(gè)日歷天 中期溝通 時(shí)間進(jìn)度 階段劃分 工作內(nèi)容 ?市調(diào)結(jié)果溝通文件 ?《 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議中期稿 》 提交成果 項(xiàng)目終稿匯報(bào) ?整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整與修改 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 ?《 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿 》 ?《 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 》 2022/08/21 2022/09/05 2022/10/14 2022/10 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)背景研究 ?項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)類型調(diào)研 ?項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士訪談 ?項(xiàng)目潛在客戶訪談 ?項(xiàng)目分析及屬性界定 ?項(xiàng)目開發(fā)背景分析 ?市場機(jī)會分析 ?案例借鑒和分析 ?項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目整體定位 ?物業(yè)發(fā)展建議 3 第一部分：前景展望 第二部分： 定位緣起 第三部分：營銷理想 匯報(bào)內(nèi)容基本框架： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對項(xiàng)目戰(zhàn)略思考以及愿景展望 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 對已經(jīng)進(jìn)入園區(qū)穩(wěn)定發(fā)展期于永豐產(chǎn)業(yè)基地來說， 3個(gè)地塊承擔(dān)的運(yùn)營模式是本項(xiàng)目需要考慮的問題。 ?基于市場實(shí)現(xiàn)的考慮，同時(shí)面向未來發(fā)展機(jī)會 —— 大海淀辦公市場現(xiàn)狀及未來供應(yīng)趨勢 —— 邊緣低密度辦公項(xiàng)目產(chǎn)品分析 —— 融合多元化的客戶需求特征分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 依托中關(guān)村創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)氛圍、傳承永豐現(xiàn)代企業(yè)加速器發(fā)展理念 以承接中關(guān)村、上地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張帶動(dòng)快速成長型外溢企業(yè) 同時(shí)滿足投資需求的 集商務(wù)辦公、生產(chǎn)研發(fā)、居住、配套功能為一體的， 高形象、復(fù)合多元，融入生態(tài)特色的 “OFFICE—XP” 項(xiàng)目整體定位： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長企業(yè)對 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 集生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、居住功能 為一體的； ?功能可延展、生長； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于 “ 現(xiàn)代企業(yè)加速器 ” 的 “ OFFICE— XP” —— 完善園區(qū)配套設(shè)施 補(bǔ)足優(yōu)質(zhì)的、高增值的配套服務(wù)設(shè)施； ?生活性服務(wù)： 餐飲、便利店、運(yùn)動(dòng)休閑； ?生產(chǎn)性服務(wù)： 銀行、郵政、展示交流； 現(xiàn)有的配套服務(wù)設(shè)施： 功能缺乏、單一，不能滿足園區(qū)基本配套服務(wù)需求； 產(chǎn)品創(chuàng)新 物理空間 配套服務(wù) 企業(yè) 需求 ?基于現(xiàn)代企業(yè)加速器 “ 三四五 ” 服務(wù)框架，適應(yīng)園區(qū)發(fā)展階段需要，滿足快速成長企業(yè)對 產(chǎn)品、物理空間和配套服務(wù) 的需求； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)于 Ⅰ 22地塊 —— 建立復(fù)合多元、高形象、生態(tài)辦公特色的 OfficeXP產(chǎn)品體系 OfficeXP 1 2 3 4 復(fù)合、多元 集中與獨(dú)立 限定與非限定空間 高品質(zhì)、低成本 Mix and Match Centrality and Independence Limited and Unlimited Highquality and Lowcost ?集中建筑形式、獨(dú)棟空間； ?產(chǎn)品彈性，上下組合、左右組合、棟棟組合； ?復(fù)合式辦公理念，集辦公、居住、服務(wù)功能； ?院落式規(guī)劃、組團(tuán)布局； ?生態(tài)辦公環(huán)境、漫步型規(guī)劃； ?品質(zhì)立面、公共空間精裝修； ?基于市場及成本控制的配臵； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何達(dá)成？ ?區(qū)域 “形象眼” ，代言北清路 ?永豐 “雙子座” ，協(xié)調(diào)呼應(yīng) ?一個(gè)表達(dá)創(chuàng)新、前衛(wèi)精神的 “活力芯” ?建筑 生態(tài)化 、配臵 5A級 關(guān)于 Ⅳ Ⅱ 20地塊 —— 建立區(qū)域形象以及價(jià)值標(biāo)桿的產(chǎn)品體系 地塊開發(fā)策略： ?產(chǎn)品方面： 高端配置，高形象，打造園區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)； ?配套方面： Ⅱ 20滿足園區(qū)高檔商務(wù)交流、餐飲、休閑運(yùn)動(dòng)、會議、展示功能； ?運(yùn)營方面： 可以自用，結(jié)合園區(qū)會所，先經(jīng)營收益，后根據(jù)市場情況可銷售； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 項(xiàng)目本體分析及發(fā)展戰(zhàn)略思考 2 市場競爭及機(jī)會分析 3 永豐園區(qū)現(xiàn)狀分析 4 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告正式匯報(bào)內(nèi)容： 5 項(xiàng)目開發(fā)策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海淀園 2022年專利申請量占北京市的 %；科技含量高的發(fā)明專利占北京市的 %， 形成了包括“閃聯(lián)”、“ TDSCDMA” 等一批國際標(biāo)準(zhǔn)，在創(chuàng)新產(chǎn)出的數(shù)量、技術(shù)水平等方面都處于明顯的領(lǐng)先地位； 海淀園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍對于企業(yè)有一種軟環(huán)境的向心力，事實(shí)上，很多中關(guān)村的企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大后，需要再買一棟樓或租一個(gè)地方，他們幾乎一致的前提就是不出海淀科技園。 產(chǎn)業(yè)氛圍 ?20世紀(jì) 80年代電子一條街是海淀園發(fā)展的重心。 ?目前， 永豐基地 憑借自身優(yōu)越的位臵和環(huán)境， 成為海淀園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移的首選。 項(xiàng)目依托海淀高新企業(yè)聚集軟環(huán)境，承接中關(guān)村核心區(qū)以及上地的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張 ?永豐基地： 永豐基地位于海淀西北，距離上地 6公里，中關(guān)村科技園核心區(qū) 12公里，距市區(qū) 15公里。 安泰科技、大唐微電子、用友軟件、中科納米、航天時(shí)代電子、神州軟件等企業(yè)入駐。 項(xiàng)目交通 項(xiàng)目與中心城區(qū)及周邊區(qū)域交通聯(lián)系便利。 福田重工 中科納米 永翔北路 永盛北路 豐慧中路 豐秀中路 I22地塊周邊道路順暢進(jìn)入性好，研發(fā)辦公氣氛濃厚 項(xiàng)目本體分析 ?狀況：地塊平整方正，面積 畝； ?北 至豐慧中路，緊鄰的新材料創(chuàng)業(yè)大廈處于銷售中，能夠滿足中小面積辦公需求； ?西 至永翔北路，道路寬闊順暢，帶來良好的進(jìn)入性；