【正文】 斷提升，并于 11月首次超過(guò) 98年水平，達(dá)歷史高位 0 7 年利率調(diào)整0%2%4%6%8%10%12%14% 存款利率上調(diào) 貸款利率上調(diào)? 中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷多次加息，且 07年中國(guó) CPI數(shù)值呈不斷攀升趨勢(shì)，使央行加息成為市場(chǎng)普遍預(yù)期。防過(guò)熱、防通脹 重民生實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策緊縮信貸增長(zhǎng)量 。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)面臨來(lái)自土地、資金、政策等多方面的壓力，開(kāi)發(fā)需更加謹(jǐn)慎，要 穩(wěn)中求勝 。 ?07年鎮(zhèn)區(qū)的增長(zhǎng)率高達(dá) ％，增長(zhǎng)速度明顯比城區(qū)快，近幾年以來(lái)鎮(zhèn)區(qū)的特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，從而拉動(dòng)了鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展。而 2022年，房?jī)r(jià)在新一輪大勢(shì)下走高，全市累計(jì)住宅均價(jià) 3865元 /平方，同比上漲 31%。 數(shù)據(jù)來(lái)源 :中山市統(tǒng)計(jì)局 宏觀市場(chǎng)研究 中山市房地產(chǎn)投資額持續(xù)走高 中山住宅交易狀況1 6 1 . 91 9 0 . 82 6 2 . 6 63 1 4 . 9 94 1 8 . 84 9 6 . 2 72522 2542 255927692961386501002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年成交面積(萬(wàn)平方米)050010001500202225003000350040004500成交單價(jià)(元)? 2022年，中山住宅市場(chǎng)在新一輪大勢(shì)中持續(xù)走高 ?近年來(lái)，全市住宅銷售面積均保持在 20%以上的增幅，其中 2022年銷售面積同比升幅達(dá)到 33%，而 2022年這種趨勢(shì)在延續(xù)，全市累計(jì)住宅累計(jì)銷售面積 ，同比上升18%。其中，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降 ％，消費(fèi)品價(jià)格上漲 ％（其中食品類和居住類價(jià)格漲幅居前，分別上漲 ％和 ％ )。城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入同比增長(zhǎng)較快。 2022年全市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 20317元，首次突破 2萬(wàn)元 ,增長(zhǎng) %. ?近幾年來(lái)，全市 GDP產(chǎn)值年增幅量在 15%左右，國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。中山北，會(huì)展旁，尊尚名宅 —— 地產(chǎn)中山黃圃項(xiàng)目發(fā)展定位 目標(biāo)溝通 利潤(rùn)最大化 中山北部標(biāo)桿項(xiàng)目 短期目標(biāo) 長(zhǎng)期目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要一步 合富輝煌對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的認(rèn)識(shí)： 報(bào)告目錄 Part1：宏觀市場(chǎng)研究 Part3：項(xiàng)目分析 Part5：項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃 Part2：區(qū)域市場(chǎng)研究 Part4：項(xiàng)目發(fā)展定位 Part6：合富輝煌介紹及操作優(yōu)勢(shì) 宏觀市場(chǎng)研究 即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，研究分析傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢(shì)，在宏觀上找到足夠的信息支持。 宏觀市場(chǎng)研究 中山市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 資料來(lái)源 :中山市統(tǒng)計(jì)局 中山市 G D P 增長(zhǎng)3 6 2 . 54 1 5 . 6 75 0 1 . 47 0 9 . 6 98 1 7 . 61 0 3 6 . 0 412151 5 . 9 %1 4 . 7 %2 0 . 6 %4 1 . 5 %1 5 . 2 %1 6 . 7 %1 4 . 7 %02004006008001000120014002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年GDP(億元)0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %4 5 . 0 %增值率(%)增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況1280814208 14906158361725518897203177 . 8 %1 1 . 0 %4 . 2 %9 . 0 %9 . 5 %7 . 5 %6 . 2 %05000100001500020220250002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年城區(qū)人均可支配收入(元)0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %增值率(%)數(shù)據(jù)來(lái)源 :中山市統(tǒng)計(jì)局 2022年全市 GDP產(chǎn)值 1215億元，同比增長(zhǎng) %，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng) %、 %和 %。 ?經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，居民收入逐漸提升。 2022年中山市 CPI情況 0 7 年C P I指數(shù)0 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %8 . 0 0 %1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月全國(guó)CPI 中山CPI? 07年中山市 CPI緊跟全國(guó) CPI水平水漲船高 07年市場(chǎng)物價(jià)繼續(xù)上漲，與去年同期相比，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) CPI累計(jì)上升 ％。 宏觀市場(chǎng)研究 中山市 2022年 CPI增幅明顯 中山市地產(chǎn)投資比5 1 . 3 76 2 . 4 67 6 . 5 41 0 6 . 0 11 7 3 . 7 41 0 . 0 %8 . 8 %9 . 4 %1 0 . 2 %1 4 . 3 %0501001502002022年 2022年 2022年 2022年 2022年地產(chǎn)投資額(億元)0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %投資比重(%)? 中山地產(chǎn)投資額持續(xù)走高 20222022年，全市房地產(chǎn)投資額占 GDP的比率均徘徊在 910%之間 ,但 2022年這個(gè)比重明顯增大， 2022年全市累計(jì)房地產(chǎn)投資額占 GDP的比重高至 %。 ?2022年，全市住宅均價(jià)為 2961元 /平方米，較 05年同期上漲 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源 :中山市統(tǒng)計(jì)局 宏觀市場(chǎng)研究 中山市住宅市場(chǎng)在新一輪大勢(shì)中持續(xù)走高 數(shù)據(jù)來(lái)源 :中山市國(guó)土資源局 年份 城區(qū) 城區(qū)增長(zhǎng)率 鎮(zhèn)區(qū) 鎮(zhèn)區(qū)增長(zhǎng)率 全市 全市增長(zhǎng)率2022年 3105 % 2561 % 2769 %2022年 3418 % 2724 % 2962 %2022年 4054 % 3675 % 3865 %中山市商品房成交均價(jià)（元 / ㎡）?鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)增長(zhǎng)速度拉大 ?近幾年，全市樓價(jià)增長(zhǎng)速度較快，特別是 07年，全市樓價(jià)增幅為 ％，全市樓房均價(jià)接近 4000元 /平方米的水平。 宏觀市場(chǎng)研究 鎮(zhèn)區(qū)住宅均價(jià)增速拉大 ? 國(guó)家密集調(diào)控的效果逐漸體現(xiàn)，市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，后市回歸理性的趨勢(shì)明顯。 2 008 年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)： 防過(guò)熱、防通脹、重民生。持續(xù)加息加大匯率的波動(dòng)幅度其它一些手段，如：公開(kāi)市場(chǎng)操作等控制物價(jià)上漲 ，解決人民住房等問(wèn)題走 “ 雙軌制 ” ，加大保障性住房供應(yīng)，用政策引導(dǎo)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向社會(huì)階層結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)：〃 少部分富人購(gòu)買商品房〃 中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)買限價(jià)房等政府有一定補(bǔ)貼的住房〃 低收入階層面向廉租房等政府完全保障性住房宏觀市場(chǎng)研究 國(guó)家宏觀調(diào)控政策從緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需更加理性和謹(jǐn)慎 首付比例及利率上調(diào)打擊剛性換房需求，對(duì)長(zhǎng)期投資者的購(gòu)房影響則相對(duì)較小 ? 首付比例以及貸款利率的提高加重二次臵業(yè)人士購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，打擊剛性的換房需求。加息本旨在加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控，引導(dǎo)投資合理增長(zhǎng)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期。 各月成交量對(duì)比0102030405060701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月01000202230004000500060007000成交面積（萬(wàn)㎡） 成交宗數(shù)（宗）宏觀市場(chǎng)研究 國(guó)家宏觀調(diào)控政策從緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需更加理性和謹(jǐn)慎 中山市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 二、三線城市 “ 穩(wěn)健 ” 價(jià)值得到有效體現(xiàn)，區(qū)域外資本擴(kuò)充著中山地產(chǎn)市場(chǎng)。 ? “樓市離心”現(xiàn)象，鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)風(fēng)光無(wú)限 隨著中心城區(qū)開(kāi)發(fā)日趨成熟，不少發(fā)展商決定 “ 棄城入鄉(xiāng) ” ，從而產(chǎn)生了所稱的樓市 “ 離心現(xiàn)象 ” 。 ? 品牌地產(chǎn)商引領(lǐng)中山樓市新時(shí)代 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐步升級(jí)，住宅產(chǎn)品的規(guī)模化、精品化成為發(fā)展主流。 ? 外來(lái)資源撼動(dòng)中山“穩(wěn)定”格局 大珠三角背景的支持下，外來(lái)客戶的不斷切入使購(gòu)房投資比例有所提升。 區(qū)域市場(chǎng)分析 了解市場(chǎng)供應(yīng)、銷售狀況及特征，把握項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，作出對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 。 ?距廣州、珠海、深圳分別為 6 60、 130公里，距中山港、容奇港分別為 20分鐘、 30分鐘車程，與周邊城市同屬于 一小時(shí)生活圈內(nèi) 。 ?廣珠輕軌南頭站，太澳高速公路 縱穿南頭全鎮(zhèn)，黃圃鎮(zhèn)與南頭鎮(zhèn)相鄰，未來(lái)交通連線便捷。 ? 黃圃建制 860多年是 廣式臘味發(fā)源地 ，是中山北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和珠江三角洲的重要商貿(mào)城鎮(zhèn)，與石岐、小欖齊名，并稱“ 中山三大鎮(zhèn) ”。 ? 致力打造全球最大空調(diào)生產(chǎn)制造基地的 廣東省格蘭仕集團(tuán)有限公司 、填補(bǔ)亞洲空白的內(nèi)螺紋銅管生產(chǎn)企業(yè) 奧托昆普銅管（中山）有限公司 、亞洲最大的瓦楞紙生產(chǎn)企業(yè) 中發(fā)紙業(yè)有限公司 、全國(guó)四大啤酒之一 金星啤酒有限公司 等紛紛扎根黃圃。 匯東酒店 黃圃鎮(zhèn)政府 食品工業(yè)示范基地 黃圃鎮(zhèn)名片 ? 全國(guó)首個(gè)中國(guó)食品工業(yè)示范基地和中國(guó)臘味食品名鎮(zhèn) ? 國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn) ? 全國(guó)首批工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) ? 中國(guó)（黃圃）飄色之鄉(xiāng) ? 全國(guó)億萬(wàn)農(nóng)民健康促進(jìn)行動(dòng)示范鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 全國(guó)億萬(wàn)農(nóng)民健身活動(dòng)先進(jìn)鎮(zhèn)、全國(guó)計(jì)劃生育宣傳工作先進(jìn)單位 ? 廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn) ? 廣東省文明鎮(zhèn) ? 廣東省農(nóng)副產(chǎn)品深加工專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn) ? 廣東省民族民間藝術(shù)之鄉(xiāng) ? 廣東省“四五”普法先進(jìn)鎮(zhèn) ? 中山市工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較慢，但發(fā)展勢(shì)頭良好 ?黃圃鎮(zhèn)房地產(chǎn)受到周邊鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 黃圃鎮(zhèn)位于南頭鎮(zhèn)和三角鎮(zhèn)之間，南頭鎮(zhèn)由于比黃圃鎮(zhèn)更接近順德，南頭鎮(zhèn)很好地承接了順德的工業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；三角鎮(zhèn)由于市政政策傾斜，其工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭猛烈，而黃圃鎮(zhèn)恰好位于兩大經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)鎮(zhèn)之間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯得稍微緩慢，這樣的強(qiáng)弱對(duì)比，會(huì)一定程度上制約著黃圃鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展 。 中低端洋房產(chǎn)品占據(jù)著區(qū)域市場(chǎng)的主導(dǎo)，高端洋房產(chǎn)品缺乏，現(xiàn)實(shí)區(qū)域房地產(chǎn)檔次較低，黃圃鎮(zhèn)目前在售的樓盤只有翡翠半島、奧城花園、陽(yáng)光假日等樓盤，以二房二廳、三房二廳、四方二廳為主，主力戶型在 85～ 140平方米之間，產(chǎn)品類型較為單一，均為多層和小高層。 ?區(qū)域土地儲(chǔ)備資源豐富 周邊鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三角鎮(zhèn) —— 東潤(rùn)華庭、國(guó)宇豪庭 項(xiàng)目名稱 東潤(rùn)華庭 發(fā)展商 中山市東潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司 小區(qū)規(guī)模 占地面積： 135000㎡；總建面積： 210000㎡ 容積率 戶型 三房二廳 四房二廳 面 積 113～ 130平 方 米 157～ 178