【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展方向： 完善容桂分組團(tuán)，向東發(fā)展順德科技工業(yè)園 B區(qū)（容桂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園） 因此高新科技產(chǎn)業(yè)是 ?? 容桂經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī) 2022年高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值約為 300億元，占了容桂工業(yè)總產(chǎn)值的一半。 該區(qū)域擁有： 企業(yè) 700多家，員工近 5萬(wàn)人，其中年銷(xiāo)售 5000萬(wàn)元以上企業(yè) 51家，億元以上企業(yè) 31家，超 10億元企業(yè) 4家（科龍、北電、泰科、海爾），薈萃了松下、東芝、北電、泰科、海爾、多納勒等世界 500強(qiáng)企業(yè) 發(fā)展定位： 突破順德、成為大佛山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的基地，輻射珠三角 容桂樓盤(pán)分布圖 新幸福家園 海倫堡 信德上城 華廈新城 活力盈居 文?；▓@ 名尚軒 尚都豪庭 天佑城 新東方花園 盈嵐居 香格里拉豪園 半山雍景臺(tái) 粵順豪庭 容桂樓盤(pán)分布圖 新幸福 〃 家園 地理位臵 ： 順德容桂桂洲大道西 6號(hào) 發(fā)展商： 佛山市順德新幸福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 樓盤(pán)規(guī)劃： 總用地面積： 80000平方米，總建筑面積：約 40萬(wàn)平方米，容積率： . 綠化率： 20% 銷(xiāo)售情況： 一期第一批單位在 2022年 11月 9日開(kāi)賣(mài)，共推出 202套， 均價(jià) 4000元 /㎡ 。主力戶型85~110㎡ 為主，全南北向。開(kāi)賣(mài)當(dāng)天銷(xiāo)售率達(dá) 99%。 戶型間隔 戶型面積 (平方米 ) 棟數(shù) 比例 三房二廳二衛(wèi) 86— 89 56 28% 三房二廳二衛(wèi) 93— 95 56 28% 三房二廳二衛(wèi) 101— 105 37 18% 三房二廳二衛(wèi) （帶入戶花園） 112— 114 41 20% 四房二廳二衛(wèi) 129— 130 12 6% 總套數(shù) 202 100% 一期戶型配比及主力戶型 容桂 —— 桂洲中心板塊 信德 〃 上城 地理位臵： 佛山市順德區(qū)容桂容奇大道 183號(hào) 發(fā)展商： 佛山市順德區(qū)信德商業(yè)廣場(chǎng)有限公司 樓盤(pán)規(guī)劃： 總用地面積：約 30000平方米，總建筑面積：約 16萬(wàn)平方米，容積率： 綠化率： % 銷(xiāo)售情況： 一期第一批單位在 2022年 11月 25日公開(kāi)發(fā)售，共推出 100套單位，主力戶型98~117㎡ 三房?jī)蓮d為主， 均價(jià) 5100元 / ㎡ 。開(kāi)賣(mài)當(dāng)天到現(xiàn)時(shí)銷(xiāo)售率已達(dá) 80%。 面積 戶型 套數(shù) 配比 75㎡ 兩房?jī)蓮d 14 14% 98㎡ 三房?jī)蓮d 24 24% 107㎡ 三房?jī)蓮d 10 10% 110111㎡ 三房?jī)蓮d 10 10% 116117 ㎡ 三房?jī)蓮d 30 30% 156220㎡ 五房?jī)蓮d（復(fù)式、錯(cuò) 層設(shè)計(jì)） 12 12% 總套數(shù) 100 100% 一期戶型配比及主力戶型 容桂 —— 容奇街板塊 海倫堡 開(kāi)發(fā)商 廣東海駿達(dá)房地產(chǎn)有限公司 位置 順德容奇大道 169號(hào) 占地面積 總占地約 20220平方米 總建筑面積 約 9萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 35% 銷(xiāo)售情況 一期已銷(xiāo)售完， 2022年 9月開(kāi)售二期，共 370套單位，主力戶型面積 70140平方米。 均價(jià) 4300元 /㎡ ，現(xiàn)時(shí)估計(jì)剩余280套單位左右。 二期戶型配比及主力戶型 面積 戶型 套數(shù) 配比 60㎡ 一房一廳 8 2% 93120㎡ 三房?jī)蓮d 204 55% 119135㎡ 四房?jī)蓮d 158 43% 總套數(shù) 370 100% 容桂 —— 容奇街板塊 活力盈居 開(kāi)發(fā)商 佛山市順德新振華房地產(chǎn)有限公司 位置 容桂文星路與文明西路交匯處 占地面積 總占地約 30000平方米 總建筑面積 約 14萬(wàn)平方米 容積率 綠化率 35% 外圍配套 鹿茵酒店、天佑城、文塔公園、易初蓮花、容洲中學(xué)、容桂瑞英小學(xué)。 小區(qū)配套 露天泳池、羽毛球場(chǎng)、健身室、桌球室。 銷(xiāo)售情況 2022年 1月開(kāi)售一期 ,約 500套單位， 1 18層小高層，現(xiàn)已銷(xiāo)售完。二期即將在 2022年 1月中推出，約 600套單位， 16層小高層。 一期戶型配比及主力戶型 面積 戶型 套數(shù) 配比 60㎡ 兩房?jī)蓮d 50 10% 8992㎡ 三房?jī)蓮d 150 30% 100108㎡ 三房?jī)蓮d 150 30% 111117㎡ 四房?jī)蓮d 150 30% 總套數(shù) 500 100% 容桂 —— 振華街板塊 華夏新城 開(kāi)發(fā)商 佛山市順德新振華房地產(chǎn)有限公司 位置 順德容桂振華路盈翠居首層 占地面積 總占地約 100000平方米 總建筑面積 約 48萬(wàn)平方米 容積率 3 綠化率 40% 外圍配套 鹿茵酒店、天佑城、文塔公園、易初蓮花、文華中學(xué)、振華路商業(yè)街 小區(qū)配套 露天泳池、羽毛球場(chǎng)、會(huì)所 銷(xiāo)售情況 一期已入住， 2022年 11月開(kāi)售二期 2區(qū)，共 314套單位， 18層小高層，主力戶型面積 109140平方米，部分帶雙套間及主人房觀景陽(yáng)臺(tái)。 均價(jià)5000元 /㎡ ，現(xiàn)時(shí)估計(jì)售出 130套單位左右。 二期 2區(qū)戶型配比及主力戶型 面積 戶型 套數(shù) 配比 7374㎡ 兩房?jī)蓮d 16 5% 7677㎡ 兩房?jī)蓮d 16 5% 91100㎡ 三房?jī)蓮d 32 10% 109119㎡ 三房?jī)蓮d 96 31% 135140㎡ 四房?jī)蓮d 80 25% 157159㎡ 四房?jī)蓮d 32 10% 164165㎡ 五房?jī)蓮d 32 10% 280285㎡ 復(fù)式 10 3% 總套數(shù) 314 100% 容桂 —— 振華街板塊 名尚軒 開(kāi)發(fā)商 佛山市順德區(qū)海業(yè)房地產(chǎn)有限公司 位置 順德容桂紅星文華路容桂地稅分局旁 占地面積 總占地約 10000平方米 總建筑面積 約 總戶數(shù) 261戶 容積率 銷(xiāo)售情況 一期已銷(xiāo)售完， 2022年 12月 1日開(kāi)售二期單位，共推出 150套， 均價(jià) 4700元 /㎡ 。開(kāi)賣(mài)到現(xiàn)時(shí)估計(jì)售出5套單位左右。 二期戶型配比及主力戶型 面積 戶型 套數(shù) 配比 67㎡ 兩房?jī)蓮d 14 % 8889㎡ 三房?jī)蓮d 42 28% 9194㎡ 三房?jī)蓮d 32 21% 99101㎡ 三房?jī)蓮d 32 21% 109㎡ 四房?jī)蓮d 14 % 116㎡ 四房?jī)蓮d 16 11% 總套數(shù) 150 100% 容桂 —— 振華街板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 目標(biāo)客戶 華夏新城 本地：外地約為 1： 1，生意人、高級(jí)白領(lǐng)一族為主 尚都豪庭 本地：外地約為 1： 1，周邊教育工作者及公務(wù)員 名尚軒 本地：外地約為 1： 1 文?；▓@ 本地：外地約為 1： 1 活力盈居 本地：外地約為 1： 1 海倫堡 本地：外地約為 1： 1，生意人、高級(jí)白領(lǐng)一族為主 分析： ? 區(qū)域樓市目標(biāo)客戶群是容桂本地及外地中高收入者 ，一方面容桂本地居民追求小區(qū)住宅的生活；另一方面為外地中高收入者對(duì)區(qū)域環(huán)境的認(rèn)同，臵業(yè)程度高。 目標(biāo)客戶概況 價(jià)格與主推產(chǎn)品矩陣分析表 大 中 小 低 中 高 面積 價(jià)格 45005500元 /㎡ 35004500元 /㎡ 3500元 /㎡ 以下 名尚軒 80㎡ 以下 80至 100㎡ 100至 120 ㎡ 120 ㎡ 以上 5500元 /㎡ 以上 新幸福家園 信德上城 海倫堡 華夏新城 價(jià)格與主推產(chǎn)品矩陣分析 ?市場(chǎng)主力戶型為三房?jī)蓮d單位，面積集中在 100— 120㎡ ； ?容桂整體房地產(chǎn)價(jià)格體系約在 4000元 / ㎡ 間徘徊； ?據(jù)我司對(duì)容桂房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期觀察， 80— 100㎡ 為主力戶型的項(xiàng)目較具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)間 ? 容桂是佛山次中心城區(qū)組成部分， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁及知名企業(yè)云集所產(chǎn)生樓市中高端消費(fèi)力群體龐大， 其中又以新移民為突出群體。 ? 消費(fèi)群主力為中產(chǎn)，對(duì)洋房項(xiàng)目接受度高，向往城市生活。 ? 目前 容桂房地產(chǎn)發(fā)展水平低， 項(xiàng)目規(guī)模細(xì)， 高端產(chǎn)品缺乏 ，尤其體現(xiàn)為高端洋房產(chǎn)品缺乏。 ? 容桂 擁有大量待開(kāi)發(fā)土地 ，以吸引全國(guó)品牌開(kāi)發(fā)商關(guān)注容桂房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ? 隨著軌道交通的完善，經(jīng)濟(jì)將會(huì)持續(xù)強(qiáng)勁增漲，與當(dāng)?shù)氐蛢r(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大的落差而形成 價(jià)格“洼地”現(xiàn)象明顯 。 容桂市場(chǎng)小結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) —— 客戶篇 ? 黃圃鎮(zhèn)基礎(chǔ)薄弱，區(qū)域優(yōu)勢(shì)并不明顯，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，特別是作為臘味食品名鎮(zhèn)，工業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 黃圃鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的空間較大，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的消費(fèi)潛力較大 。 ? 周邊鎮(zhèn)區(qū)南頭鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌都比黃圃鎮(zhèn)好，加上中山本地人區(qū)域情結(jié)比較重，所以跨鎮(zhèn)區(qū)購(gòu)房的幾率較低， 項(xiàng)目首期還需立足本鎮(zhèn)區(qū)，先開(kāi)拓鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)客戶，待小區(qū)成熟后，逐漸吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶 。 ? 容桂房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于佛山市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還是處于“價(jià)格洼地”的角色。雖然相對(duì)于黃圃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，黃圃鎮(zhèn)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但是短期來(lái)說(shuō)，要吸引容桂客戶還不太實(shí)際，但是 從中、遠(yuǎn)期來(lái)考慮，容桂鎮(zhèn)的客戶可以加以引導(dǎo)。 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) —— 檔次篇 ? 理想的樓市模式：從 “ 樓市三段論 ” 看區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)： 業(yè)界一般認(rèn)為，一個(gè)成熟而完善的片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將具備 “ 高地住宅 高端豪宅 ” 、 “ 中堅(jiān)住宅 居家大盤(pán) ” 、 “ 中轉(zhuǎn)住宅 經(jīng)濟(jì)住宅 ” 這樣的三級(jí)有機(jī)結(jié)構(gòu)，片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有長(zhǎng)久的活力和激情，這就是 “ 樓市三段論 ” 。 ? 項(xiàng)目“生于此，長(zhǎng)于此”，個(gè)體的發(fā)展必須迎合區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需求方能使個(gè)體得到更好的發(fā)展。到底區(qū)域需要檔次如何的產(chǎn)品？ 黃圃鎮(zhèn)房地產(chǎn) 市場(chǎng)還處于起步階段，目前擁有了以 “ 奧城花園 ” 為代表的中端居家項(xiàng)目，有陽(yáng)光假日、翡翠半島代表的低端經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，那么高端產(chǎn)品在哪？碧桂園？櫻雪項(xiàng)目？還是 ?? 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目的市場(chǎng)突破口 項(xiàng)目概況 本案 鎮(zhèn)政府 壹加壹 新豐路 會(huì)展中心 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 占地面積： 213,333㎡ 總建筑面積： 730,414㎡ 住宅建筑面積： 539,770㎡ 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 38% 車(chē)位數(shù)： 4232個(gè) ?項(xiàng)目位于黃圃鎮(zhèn)新開(kāi)發(fā)區(qū)，鄰近會(huì)展中心，距離鎮(zhèn)中心黃圃鎮(zhèn)政府 5分鐘車(chē)程 ?地塊方正平整，東南側(cè)為自然村，北側(cè)為待開(kāi)發(fā)用地，東側(cè)靠近新豐公路 ?地塊規(guī)劃不受90/70政策限制 項(xiàng)目 SWOT矩陣 W O T S 市場(chǎng)先機(jī)：黃圃及南頭鎮(zhèn)目前缺乏大型住宅小區(qū)，同時(shí)，在售項(xiàng)目檔次均不高，本案具有先聲奪人的市場(chǎng)機(jī)遇； 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)展示的條件，有利于項(xiàng)目后發(fā)制人，留住客源； 客戶群體：黃圃及周邊鎮(zhèn)區(qū)近年房地產(chǎn)興起，居民購(gòu)房意識(shí)日漸強(qiáng)烈； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：黃圃鎮(zhèn)處于產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展期，帶來(lái)巨大的物流、人流和資金流，產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 地段：鄰近黃圃國(guó)際會(huì)展中心，是政府的對(duì)外窗口和展示名片，圍繞其周邊的業(yè)態(tài)前景相當(dāng)可觀； 規(guī)模：項(xiàng)目占地面積較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)