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正文內(nèi)容

精品文案-上海崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告(編輯修改稿)

2025-04-18 03:42 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上 0 0 分面積段去化情況 單價(jià)與總價(jià)得到控制的天賜景城去化速度較快 總價(jià) 250萬元起的綠島陽(yáng)光苑項(xiàng)目去化緩慢 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 區(qū)域市場(chǎng)特征 ? 07年 4月,上市 12套,總面積 2447m2,全為天賜景城供應(yīng),該盤在 07年 12月之前已售罄。 ? 07年 5月,綠島陽(yáng)光苑占據(jù)了本月全部供應(yīng),上市 136套,總面積 28355m2,該盤雖去化穩(wěn)定,但去化率極低。 ? 近半年僅 08年 11月成交 7套, 。 別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)量少,現(xiàn)僅有綠島陽(yáng)光苑在售 供求比情況 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 區(qū)域市場(chǎng)特征 價(jià)格與成交量呈反比走勢(shì) 價(jià)格走勢(shì) ? 08年 8月,成交均價(jià) 13221元 /m2,僅由綠島陽(yáng)光苑成交了 1套。 ? 07年 11月,由于天賜景城(成交均價(jià) 8979元 /m2 )基本去化,綠島陽(yáng)光苑提價(jià),導(dǎo)致了別墅成交均價(jià)在 11月以后大幅度提升, 08年 5月成交均價(jià)達(dá) 14751元 /m2。 14751元 /m2 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目 名稱 綠島陽(yáng)光苑 總建面 36631m2 項(xiàng)目 地址 城橋鎮(zhèn)東引路 28弄 總占地 31789m2 產(chǎn)品 形態(tài) 聯(lián)排、雙拼別墅 開盤 時(shí)間 發(fā)展商 上海綠島陽(yáng)光臵業(yè)有限公司 08年 均價(jià) 14217元 /m2 房型 面積 聯(lián)排別墅: 180198m2 雙拼別墅: 231250m2 區(qū)域內(nèi)目前唯一的純別墅社區(qū) 綠島陽(yáng)光臵業(yè)在崇明的試點(diǎn)項(xiàng)目 別墅個(gè)案分析 綠島陽(yáng)光苑 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 綠島陽(yáng)光苑 區(qū)位: 城橋鎮(zhèn) 配套: 項(xiàng)目周邊生活配套較少,目前暫無公交線路 地理位臵 別墅個(gè)案分析 距南門港汽車站約 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 商鋪 名稱 指標(biāo)( m2) 聯(lián)排別墅 17760 雙拼別墅 12776 商鋪 2800 辦公 3295 產(chǎn)品形態(tài)以別墅為主,規(guī)劃少量商業(yè)及 SOHO辦公產(chǎn)品 社區(qū)規(guī)劃 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 1. 外立面風(fēng)格簡(jiǎn)潔明朗 2. 走傳統(tǒng)的東方建筑路線 3. 立面材料以涂料為主 立面風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代,但涂料 +木質(zhì)材料影響了別墅的整體品質(zhì) 外立面 —— 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 4/2/2, 地上面積: 地下面積: 室內(nèi)車庫(kù)、地下室、露臺(tái)提升了產(chǎn)品附加值 地下室 一層 二層 三層 室內(nèi)車庫(kù) 層層露臺(tái)提升項(xiàng)目附加值 戶型分析 別墅個(gè)案分析 雙拼別墅 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 4/2/2, 地上面積: 地下面積: 餐廳挑空、內(nèi)院設(shè)臵、雙書房設(shè)計(jì)提升居住舒適度 別墅個(gè)案分析 戶型分析 雙拼別墅 地下室 一層 二層 三層 內(nèi)庭設(shè)計(jì)提升品質(zhì) 頂層露臺(tái)提升附加值 采光井增加 地下室采光 挑空客廳設(shè)計(jì) 提升空間感 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 +采光井設(shè)計(jì)增加了地下室舒適度 地下室 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 綠島陽(yáng)光苑于 2022年 12月開盤,供應(yīng)面積為 2183m2,計(jì) 11套,其中聯(lián)排別墅為 1703m2,計(jì) 9套;雙拼別墅為 ,計(jì) 2套。 2022年 5月供應(yīng)面積為 28355m2,共計(jì) 136套,其中聯(lián)排別墅為 16057m2,計(jì) 85套,雙拼別墅為 12298m2,計(jì) 51套。 ? 受整體市場(chǎng)環(huán)境及自身供應(yīng)量較少影響, 06年下半年成交情況不樂觀。 07年 5月,較大量的新增供應(yīng)推動(dòng)了次月的成交增長(zhǎng)。 ? 08年成交均價(jià)為 14217元 /m2,基本售完,至 08年 2月,余量為 33套。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) +項(xiàng)目品質(zhì)支撐了良好的去化 供求分析 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 08年以來,價(jià)格的上升在較大程度上導(dǎo)致了成交量的下降 月均去化情況 別墅個(gè)案分析 ? 自開盤以來,月均去化套數(shù)為 。 ? 07年 5月的新增供應(yīng)與廣告的投放促使下半年月均去化形勢(shì)較好;其中, 68月分別為 31套、 17套、 15套。 ? 08年,價(jià)格的上升與尾盤銷售使成交量出現(xiàn)下滑。 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目 名稱 天賜景城 總建面 98500m2 項(xiàng)目 地址 玉環(huán)路 98弄 總占地 100000m2 產(chǎn)品 形態(tài) 多層、聯(lián)排、聯(lián)排別墅、復(fù)式房 開盤 時(shí)間 發(fā)展商 上海金棟房地產(chǎn)有限公司 08年 均價(jià) 9497元 /m2 房型 面積 聯(lián)排別墅: 202207m2 雙拼別墅: 204215m2 公寓 2R: 93110m2 3R: 100137m2為主,占78% 復(fù)式: 186189m2 天賜景城是區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線較多的大型社區(qū) 聯(lián)排、雙拼別墅 公寓(多層、復(fù)式) 天賜景城 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 距南門港汽車站約 地理位臵 別墅個(gè)案分析 區(qū)位: 城橋鎮(zhèn) 配套: 項(xiàng)目周邊生活配套較少,目前暫無公交線路 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 立面材料以涂料 +石材為主 立面風(fēng)格簡(jiǎn)約明快 外立面 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 組團(tuán)綠化 +社區(qū)內(nèi)部河道景觀是該項(xiàng)目的亮點(diǎn) 社區(qū)景觀 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 聯(lián)體別墅: 4/2/2, 214m2 主臥步入式衣帽間設(shè)計(jì),增加舒適度 主臥無陽(yáng)臺(tái) 地下室 一層 二層 三層 附加值低,整體缺乏別墅感 半下沉車庫(kù) 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 2022年 10月開始供應(yīng)別墅產(chǎn)品 16980m2。其中聯(lián)排別墅為 10544m2,計(jì) 50套;雙拼別墅為 6436m2,計(jì) 30套。 ? 07年 4月新增別墅供應(yīng) 2448m2,其中聯(lián)排別墅為 2030m2,計(jì) 10套;雙拼別墅為 418m2,計(jì) 2套。 ? 至 07年底,項(xiàng)目基本售完,整體成交均價(jià)為 9042元 /m2左右。 整體成交價(jià)格平穩(wěn),基本保持在 9000元 /m2上下波動(dòng) 成交分析 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 月成交量受供應(yīng)影響較大,月均去化套數(shù)為 5套 ?天賜景城別墅產(chǎn)品自開盤以來,月均去化套數(shù)為 3套。 ?06年 10月新增供應(yīng)推動(dòng)了月成交量,為 21套; 07年 4月供應(yīng)量的新增推動(dòng)了別墅的成交量,為 13套。 月均去化情況 別墅個(gè)案分析 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 別墅客戶特征 區(qū)域市場(chǎng)特征 客戶來源 所占比例 客戶特征 職業(yè) 年齡 臵業(yè)情況 臵業(yè)動(dòng)機(jī) 本地客 天賜景城 53% 綠島陽(yáng)光苑 42% 私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、 高級(jí)銀行職員 33~50歲 二次或二次以上 自住、投資 市區(qū)客 天賜景城 30% 綠島陽(yáng)光苑 37% 公司高層、私營(yíng)業(yè)主 35~55歲 養(yǎng)老、投資 江蘇客戶 天賜景城 11% 綠島陽(yáng)光苑 18% 私營(yíng)業(yè)主 30~45歲 投資 產(chǎn)業(yè)客 天賜景城 6% 綠島陽(yáng)光苑 3% 船廠、船運(yùn)運(yùn)輸公司管理層 30~45歲 投資 主力客源:本地客 +市區(qū)客,投資為主兼顧自住需求 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 供應(yīng)同樣集中在核心鎮(zhèn)區(qū) —— 城橋鎮(zhèn) 產(chǎn)品形態(tài)較少,缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品 總體供應(yīng)量少,產(chǎn)品品質(zhì)一般 成交均價(jià) 11891元 /m2 市區(qū)客注重區(qū)域生態(tài)環(huán)境、未來發(fā)展以及未來交通 以投資、養(yǎng)老為目的購(gòu)買 別墅市場(chǎng)特征 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 未來土地供應(yīng) 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 未來土地供應(yīng) 區(qū)域 地塊名稱 四至范圍 用途 總面積 (公頃 ) 容積率 城 橋 鎮(zhèn) 54街坊 46/4宗地(崇明新城23號(hào)地塊) 東至綠海路,西至江帆路,南至翠竹路,北至喬松路 住宅 1 54街坊 40/3宗地(崇明新城24號(hào)地塊) 東至寶島路,西至綠海路,南至翠竹路,北至喬松路 住宅 1 東門地區(qū) 4號(hào)地塊 東至鼓浪嶼路、南至玉環(huán)路、 西至東引路、北至花鳥路 住宅 1 港 西 鎮(zhèn) 1街坊 133/1宗地(港西鎮(zhèn)商品房一期) 東至老滧港、南至新靜河 住宅 1 1街坊 133/2宗地(港西鎮(zhèn)商品房二期) 西至港東公路、南至新靜河 商業(yè) 住宅 1街坊 P1宗地(港西鎮(zhèn)商品房三期) 西至鼓浪嶼路、南至南橫引河 商業(yè) 住宅 1 長(zhǎng)興島 14街坊 110/1宗地塊 鳳凰路以東、規(guī)劃緯三路以 北 住宅 商業(yè) 城橋鎮(zhèn)、港西鎮(zhèn)和長(zhǎng)興島土地供應(yīng) 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 未來土地供應(yīng) 崇明縣土地總供應(yīng)量為 ,陳家鎮(zhèn)土地供應(yīng)量為 ,且都為商住用地,容積率小于 1的項(xiàng)目,陳家鎮(zhèn)土地供應(yīng)量 占整個(gè)崇明縣土地總供應(yīng)量的 % 未來土地供應(yīng)量較大,未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈 區(qū)域 地塊名稱 四至范圍 用途 總面積 (公頃 ) 容積率 建筑密度 陳 家 鎮(zhèn) 濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū) 2號(hào)地塊 A區(qū) 東至濱江 1號(hào)地塊,西至濱江 2號(hào)地塊 B區(qū),南至規(guī)劃中心河,北至攬海路 居住、商業(yè)用地 不大于 住宅不大于 25%,酒店不大于 40%; 濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū) 2號(hào)地塊 B區(qū) 東至濱江 2號(hào)地塊 A區(qū) ,西至規(guī)劃漲水洪 ,南至規(guī)劃中心河 ,北至攬海路 ) 居住、商業(yè)用地 不大于 不大于 25% 濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū) 4號(hào)地塊 A區(qū) 東至規(guī)劃縱三河 ,西至濱江 4號(hào)地塊 B區(qū) ,南至規(guī)劃中心河 ,北至攬海路 居住、商業(yè)用地 不大于 不大于 25% 濱江生態(tài)休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū) 4號(hào)地塊 B區(qū) 東至濱江 4號(hào)地塊 A區(qū)、南至規(guī)劃中心河、西至規(guī)劃縱二河、北至攬海路 居住、商業(yè)用地 不大于 不大于 25% 陳家鎮(zhèn)土地供應(yīng) 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 鎮(zhèn)區(qū)集中效應(yīng)強(qiáng),項(xiàng)目主要分布在城橋鎮(zhèn) ? 區(qū)域市場(chǎng)多同質(zhì)性產(chǎn)品且普通,缺乏創(chuàng)新,市場(chǎng)處于起步階段 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品容易成為區(qū)域市場(chǎng)追捧熱點(diǎn) ? 110~130m2的三房改善型需求成為主力 ? 區(qū)域公寓成交均價(jià) 5268元 /m2 ,別墅成交均價(jià) 13619 元 /m2 ? 由于區(qū)域一定的封閉性,本地區(qū)域客成為公寓項(xiàng)目購(gòu)買主力 ? 別墅項(xiàng)目則吸引了相當(dāng)比例看重生態(tài)環(huán)境、未來發(fā)展以及未來交通的市 區(qū)客,以投資、養(yǎng)老為目的購(gòu)買 ? 區(qū)域未來土地供應(yīng)量較大,未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 區(qū)域市場(chǎng)特征總結(jié) 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 —— 項(xiàng)目屬性 —— 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 崇明位于長(zhǎng)江入??冢虾|北角,與上海市區(qū)一江之隔的“懸外島嶼”。 ? 本地塊位于崇明新城以北,港西鎮(zhèn)東南角,鼓浪嶼路以東,陳海公路以北 400500米。 本項(xiàng)目 陌生的、遠(yuǎn)離上海大市場(chǎng)的崇明港西鎮(zhèn) 項(xiàng)目屬性 — 項(xiàng)目區(qū)位 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 自然資源是區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的唯一有力支持, 但尚未得到有效的利用。 ? 本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的中央森林區(qū)示范區(qū)內(nèi), 項(xiàng)目的發(fā)展將以現(xiàn)有的東平森林公園為重要依托 ,共享其生態(tài)森林資源、旅游度假配套及服務(wù)。 ? 中央森林區(qū)示范區(qū)規(guī)劃目標(biāo):集國(guó)家森林公園、森林度假基地、森林住區(qū)、森林型現(xiàn)代服務(wù)基地于一體的城郊的最大 平原森林區(qū)和森林型旅游度假區(qū) 。 本項(xiàng)目 項(xiàng)目屬性 — 區(qū)位規(guī)劃 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 地形規(guī)整平坦,規(guī)劃條件良好。 ? 植被水系豐富,地表覆蓋有林木、河塘、少量農(nóng)舍。 生態(tài)的、自然的土地 項(xiàng)目屬性 — 項(xiàng)目環(huán)境 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 ? 鄉(xiāng)村田園風(fēng)貌,河道、田野、農(nóng)舍、林木環(huán)顧四周。 ? 配套缺失,生活配套完全依賴于 10余分鐘車程之外的崇明縣城。 ? 鼓勵(lì)嶼路是項(xiàng)目對(duì)外連接的主要交通動(dòng)線。 偏僻的、孤獨(dú)的環(huán)境 項(xiàng)目屬性 — 項(xiàng)目環(huán)境 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目屬性 — 項(xiàng)目地塊 【 鵬昱崇明港西鎮(zhèn)項(xiàng)目 】 項(xiàng)目定位方向思考 有利因素 + 不利因
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