精品文案-2009年福州海晟閩江印象項(xiàng)目定位提案(編輯修改稿)
2025-01-30 03:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 職業(yè) ： 餐飲、 IT等行業(yè)的小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、大學(xué)教授、政府公務(wù)人員 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ：置業(yè)預(yù)算在 80150萬元 置業(yè)特點(diǎn) ：追求居住舒適度的提升，對價(jià)格相對敏感，關(guān)注社區(qū)生活配套和生活的便利性 職業(yè) ：商貿(mào)物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營企業(yè)主、外企職業(yè)經(jīng)理人、小型個(gè)體業(yè)主、企事業(yè)單位高管、高級政府官員 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ：置業(yè)預(yù)算在 200萬元以上 置業(yè)特點(diǎn) ：多次置業(yè)經(jīng)歷，對價(jià)格不敏感，喜歡圈子里的生活，追求高雅時(shí)尚，注重身份感 200萬元 150萬元 80萬元 高端客戶 中高端客戶 中端客戶 知富 精英意識 年輕 高學(xué)歷 城市主人 品質(zhì) /品味 關(guān)注家庭 —— 他們出生于上世紀(jì) 70年代 ， 受過良好教育 ，工作集中于金融、 IT、房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療、政府、壟斷國企等這些相對 高收入的行業(yè) ，家庭年收入 10—— 15萬； —— 福州的高速發(fā)展 加速了他們的成長 ；他們已成為所在單位的骨干，財(cái)富積累迅速； —— 他們大多子女幼小或無子女，父母在經(jīng)濟(jì)上基本能夠自我養(yǎng)老； —— 這群人有非常強(qiáng)的 精英意識 ； —— 快速的財(cái)富積累、 良好的事業(yè)發(fā)展前景 使得他們敢于消費(fèi)、敢于享受生活； —— 他們相對知性，能感知細(xì)節(jié)，追求精細(xì)的、高尚的品質(zhì)感和尊貴感； —— 這群人能夠 引領(lǐng)城市風(fēng)尚 ，他們的生活方式，消費(fèi)偏好能夠成為其他人群追逐、模仿的對象，在市場上具有相當(dāng)?shù)?領(lǐng)導(dǎo)力 城市精英，追求便利和品質(zhì)的都市生活，關(guān)注家庭 中端客戶階層 ? 置業(yè)現(xiàn)狀： 無置業(yè)經(jīng)歷，或在市區(qū)已有一套住房 ? 置業(yè)目的： 改善居住 ? 置業(yè)敏感點(diǎn)： 產(chǎn)品品質(zhì)：外立面材質(zhì)、社區(qū)風(fēng)格、色彩和諧統(tǒng)一 社區(qū)環(huán)境：自然的、生態(tài)的社區(qū)園林，如小橋、瀑布、綠植 有實(shí)力的教育資源能夠刺激購買，如實(shí)驗(yàn)、育才 生活配套：滿足生活需要，靠近中心商業(yè)區(qū)，生活便利 品牌與實(shí)力：對品牌開發(fā)商的品牌依賴性較大 ? 客戶地源： 福州本地、周邊縣 ..... 置業(yè)偏好：注重項(xiàng)目周邊的生活配套，對品牌開發(fā)企業(yè)具有一定依賴 —— 他們或是政府 權(quán)力 公務(wù)員、或是事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、抑或是大型國企高管 —— 他們的工資收入不甚突出， 但福利好，沒有后顧之憂 —— 他們或多或少會有一定的 隱性收入 ，會有一些性價(jià)比極高的消費(fèi)機(jī)會 —— 他們住著單位福利分房，但多數(shù)在外還有一、兩套商品房， 買給孩子或買給退休后的自己 —— 他們有很強(qiáng)的工作能力和 社會責(zé)任感 —— 他們喜歡一點(diǎn) “ 端架子 ” 的感覺，追求 身份感 和 尊貴感 —— 他們理想的房子要有 好環(huán)境，規(guī)劃概念，有品位 ，有 一定知名度以撐面子 高端客戶階層 城市的權(quán)力階層，掌握大量社會資源，比較低調(diào)，重視家庭，較多的考慮為子女購房 權(quán)力 隱性收入 架子 尊貴感 身份感 貴而不顯 面子 置業(yè)偏好：注重地段價(jià)值，信任本地的開發(fā)品牌，改善生活需求比較強(qiáng)烈，注重社區(qū)環(huán)境和規(guī)劃 ? 置業(yè)現(xiàn)狀： 多處房產(chǎn)，有福利分房 ? 置業(yè)目的： 提高生活品質(zhì)、保值 ? 置業(yè)敏感點(diǎn)： 社區(qū)環(huán)境：自然、生態(tài)的社區(qū)環(huán)境，綠化率高 物業(yè)管理：較關(guān)注安全性 生活配套：基本生活配套設(shè)施 品牌與實(shí)力：信賴本地品牌開發(fā)商 升值潛力：關(guān)注地塊區(qū)域的升值潛力，有自住加投資的想法 ? 客戶地源： 主城區(qū) 面積、戶型偏好分析：需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶型 購買最為集中的面積段在 70110平米，占購房套數(shù)的 47% 70110平米在福州市場基本上是二房或小三房的戶型 總價(jià)需求判斷：目標(biāo)客戶能夠承受的房款總價(jià)水平為 80150萬元 核心目標(biāo)客戶 家庭年收入水平 10萬元以上 家庭月收入水平 10000元 能承受的還款額度 30004000元 /月 能承受的貸款總額度 6080萬元 能夠購買總價(jià) 80— 150萬元 推斷條件 1： 家庭月收入選取一個(gè)中間估值 推斷條件 2： 通常還款額度不能大于總收入的3040% 推斷條件 3： 按照通常 20年的貸款年限計(jì)算貸款額度 推斷條件 4： 根據(jù)目前新房能夠享受銀行 8成房貸 從目標(biāo)客戶收入水平推到出可以承受的房價(jià)區(qū)間 總價(jià)戶型面積交通便利性周邊生活配套開發(fā)品牌物業(yè)管理社區(qū)規(guī)劃和景觀升值潛力010203040506070目標(biāo)客戶考慮購房因素購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套，在此基礎(chǔ)上才會考慮物業(yè)管理、升值潛力 數(shù)據(jù)來源 —— 合美市場研究部 需求總結(jié) ? 本案核心目標(biāo)客戶可以承受價(jià)格區(qū)間在 900012022元 /平米 ? 需求量最大的面積區(qū)間 70110平米的兩房戶型 ? 目標(biāo)客戶能夠承受的房款總價(jià)水平為 80150萬元 ? 購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套 目標(biāo)網(wǎng)羅客戶：城市年收入 10萬以上的精英階層 區(qū)域產(chǎn)品 實(shí)用、功能齊全的戶型產(chǎn)品逐漸增多 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 開盤時(shí)間 均價(jià) 小戶型較多的產(chǎn)品 群升國際尚都 高層 40105 20220418 9200元 /平米 世茂天城 超高層 105538 20229 15000元 /平米 三迪香頌楓丹 高層 43190 202212 9500元 /平米 烏山榮域 高層 43210 2022926 9200元 /平米 大戶型較多的產(chǎn)品 融匯江山 高層 117200以上 20221116 11000元 /平米 江南水都悅湖 高層 90160 8000元 /平米 大儒世家朗園 小高層、高層 82168以上 202204 6000元 /平米 產(chǎn)品定位 中高檔價(jià)位 ,實(shí)用戶型產(chǎn)品 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ?鼓樓中心濱江 中小戶型 高品質(zhì)社區(qū) 城市精英階層 購房需求 ? 900012022元 /平米 價(jià)格區(qū)間可以接受 ? 偏好 70110平米的兩房戶型 ? 房價(jià)總金額控制在 80150萬元 ? 購房優(yōu)先考慮的因素是總價(jià)、戶型面積、城市交通和項(xiàng)目的生活配套 產(chǎn)品定位與競爭對手的比較優(yōu)勢
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