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正文內(nèi)容

精品文案-20xx年長沙南城全洲集團(tuán)城市綜合體項目調(diào)研定位及營銷提案(編輯修改稿)

2025-02-15 02:51 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 含浦 陽光 100 洋房、別墅 4700 6000 % 27% 37% 米蘭春天 多層、別墅 小高層 3000 小高層均價 4120 % 芙蓉北 湘江世紀(jì)城 高層 江景均價 5000起 非江景均價 3700 江景均價 5400起, 非江景均價 4200 % 8% 21% 萬國城 MOMA 小高層、高層 3200 3900 % 雙灣國際 高層 4800 5200 % 中心區(qū) 五一大道 202 高層 6700 7500 % 7% 13% 華盛新外灘 高層 6500 7000 % 金燁融府 高層 未開盤 8000起 —— 長沙之芯 高層 未開盤 850010800 —— 摩天一號 高層 6200 7500 % 書院觀邸 高層 6000 6800 % 金域南外灘 高層 5300 6200 % 各板塊 熱點(diǎn)商品住宅 項目價格情況 板塊 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 上半年均價 (元 /㎡ ) 下半年均價(元 /㎡ ) 下半年漲幅 整體漲幅 南城 省府 長沙奧林匹克 小高層 4800 50006000 %25% 4%20% 星城榮域 小高層 —— 48004900 —— 博林金谷 小高層、高層 4200 4800 % 金鷹 月湖 藏瓏湖上國際 高層、別墅 臨街 4450 臨街 4700,均價 6600 % 4%15% 月湖闌庭 小高層 4600 48005200 %13% 威爾士春天 高層 4000 46004700 % 尚東 萬科金域藍(lán)灣 小高層、高層 4800 5500 % 9%14% 萬科西街庭院 多層、小高層、別墅 小高層 4900 小高層 5350 % 東璽門 高層 4000 4400 % 世嘉國際華城 高層 4400 4800 % 體育 新城 錦湘國際星城 多層、小高層 41004200 5000 % 5%21% 新城新世界 高層 4500 4700 % 茂華國際湘 小高層、高層 4200 4800 % 融科檀香山 洋房 68007500 70009000 %20% 嘉宇盛世華章 小高層、高層 3800 4600 % 星城映像 高層 4200 4600 % 經(jīng)開 星沙 蝴蝶谷 高層 2800 3300 % 12%20% 華潤鳳凰城 小高層、高層 3500(精裝) 4200(精裝) % 恒基凱旋門 小高層、高層、多層 3400 4000 % 方略蕭邦 小高層、高層 2500 2800 % 通過均價比較,各板塊價格都有較大幅度的增長;其中以 南城省府、 河西、體育新城、中心片區(qū)漲幅最為明顯。 數(shù)據(jù)說明: 1. 此次均價區(qū)間統(tǒng)計不包含洋房、別墅物業(yè); 2. 各板塊上、下半年價格,均取自該片區(qū)在售項目的整體銷售均價; 3. 以上價格以折后均價為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。 1. 從右圖中可看出, 南城省府、 體育新城與河西片區(qū)的 價格增長幅度最為明顯,這與 “ 省政府南移帶動 ”“ 武廣客運(yùn) ”及大河西 “ 先導(dǎo)區(qū) ” 的市政規(guī)劃有著直接密切的關(guān)系 2. 市中心板塊 由于雙線地鐵的貫穿涉入,加上土地資源的稀缺性及江景項目的開發(fā),使該區(qū)域的價格在下半年上漲迅速,可謂 “ 寸土寸金 ” 27003300 36004500 30003500 40005500 36004800 35004700 38004500 24003200 36004200 30004000 08年 12月均價 09年上半年均價 35004200 35004800 25003500 38004600 38004800 43006500 38005000 35004300 37005000 27003500 各板塊 09年的 商品住宅 價格變化 09年下半年均價 33004000 40005000 40005000 30004000 44005500 50007000 45005000 35004800 40006000 44007000 “ 四區(qū)一線 ” 物業(yè)漲幅最大 ? 2022年,全市十大版塊的房屋銷售價格與去年年底相比,均有大幅上漲,其中以 中心區(qū)版塊、體育新城版塊、南城省府版塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線物業(yè) 漲幅最為明顯。 南城省府 體育新城 地鐵物業(yè) 中心板塊 河西先導(dǎo) 市府麓谷、體育新城、省府南城、地鐵物業(yè)成為長沙的置業(yè)熱點(diǎn) ? 依托長株潭經(jīng)濟(jì)一體化、大河西先導(dǎo)區(qū)、地鐵建設(shè)、武廣客運(yùn)等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加,使地市州來長置業(yè)、投資者等綜合置業(yè)者不斷增加。 ? 因此, 南城省府板塊 、 市府麓谷板塊、體育新城板塊以及地鐵沿線物業(yè) ,成為今年里購房者首選的熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域。 體育新城效果圖 郊區(qū) /新區(qū) 置業(yè)已漸成購房者的消費(fèi)主流 ?通過分析和對比,發(fā)現(xiàn)長沙最受購房者關(guān)注的典型項目, 大多遠(yuǎn)離市中心,多集中在二環(huán)與三環(huán)之間的近郊,甚至是遠(yuǎn)郊的位臵上。 ?隨著市中心房價的不斷攀升,和城市交通建設(shè)的不斷完善,人們在出行條件日益方便的今天,更趨于選擇在近郊區(qū)域購房,路程已不再是問題。 ?無論從居住環(huán)境還是社區(qū)的配套品質(zhì),近郊及新區(qū)項目的性價比絕不低于市中心,因此,郊區(qū)、新區(qū)臵業(yè)已漸成購房者的消費(fèi)主流。 代表項目: 新城新世界、融科檀香山、星城映象、星城榮域 熱銷理由:區(qū)域價值帶動銷售 “ 武廣客運(yùn)專線” 帶動了體育新城板塊的房地產(chǎn)發(fā)展,隨著其在今年年底的建成通車,使該片區(qū)的樓盤變得更加炙手可熱,銷售價格也是一路看漲。 “省府南遷”、“三市融城”戰(zhàn)略的實(shí)施 ,直接導(dǎo)致城市重心南移。加上交通配套等設(shè)施的跟進(jìn),南部新城現(xiàn)已初具雛形,未來升值潛力無限。 客戶構(gòu)成與特征 項目 主要客戶來源及構(gòu)成 年齡 區(qū)域來源 置業(yè)目的 旺銷產(chǎn)品 2845歲之間 地市州部分政府官員和私企業(yè) 主,高橋經(jīng)營戶 自住為主,其中相當(dāng)部分屬 于自住 +投資型 一樓帶花園最熱銷 2540歲之間 樹木嶺、高橋大市場,周邊做 生意、上班的客戶 自住型客戶占 70%,投資型客戶占 30% 二房和單間戶型 2540歲之間 水電八局、周邊居民、企業(yè)職 工,東塘商圈部分客戶 自住 +投資的占 80%,純投資型的占總成交 30% 8090㎡ 的兩房三房 2540歲之間 大部分為本地,以南城的國企、 規(guī)劃局、教師居多 絕大部分為自住,另外有部 分外縣市購買用于投資 130140㎡的三房、四房戶型, 60- 90投資戶型需求漸旺 自住型占絕大比例,投資需求后來居上,多有私家車 客戶分析 ? 購房群體年輕化趨勢明顯, 2535歲是長沙市的購房主力, 3540歲這個年齡段也呈上升趨勢; ? “新長沙人”成為置業(yè)主力,隨著城市的不斷發(fā)展,本省外市籍的置業(yè)客群將成為未來長沙購房群的主力軍。 ? 住宅成交戶型主要集中于 二房 三房,成交面積段主要集中在 60㎡ 90㎡和 120㎡ 140㎡,與 08年的成交總體趨勢一致。 ? 成交區(qū)域主要分布在二環(huán)至三環(huán)之間的區(qū)域,占到總成交量的 6成。近郊置業(yè)趨勢明顯。 ? 換房需求所占比例最大,自住型為 主 , 投資比例逐年上升。 51 區(qū)域?qū)傩? 南城區(qū)域分析 南城省府板塊核心區(qū)位明顯,是長株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn) 湘潭市 長沙市 株洲市 南城省府板塊 ? 長沙南城包括天心區(qū)南部、雨花區(qū)南部和長沙縣暮云鎮(zhèn)、跳馬鎮(zhèn)等,屬于長株潭一體化建設(shè)的咽喉地帶。 ? 南城路網(wǎng)系統(tǒng)日臻完善: 南北向主干道(芙蓉南路、韶山南路、萬家麗路),東西向主干道(湘府路、木蓮沖路、香樟路、南三環(huán)),黑石鋪大橋和城市環(huán)線的開通,使南城區(qū)位優(yōu)勢日益彰顯。 ? 隨著 輕軌修建、三環(huán)線兩廂的開發(fā),長株潭三市城際交通的開設(shè), 長沙南城的區(qū)位條件愈發(fā)顯著。南城大開發(fā), 將對株洲、湘潭兩市產(chǎn)生強(qiáng)大的拉力,推動三市一體化進(jìn)程,形成核心都市圈。 本案地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央”的絕佳態(tài)勢 ? 根據(jù)《新南城新中心長沙區(qū)域發(fā)展調(diào)查研究報告》建議,整個南城省府板塊可按: 行政文化中心區(qū)、商務(wù)及總部區(qū)、會展及商貿(mào)區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū) 等六大區(qū)進(jìn)行布局。 ? 南城擁有強(qiáng)勁的發(fā)展引擎:湖南省政府、天心區(qū)政府、雨花區(qū)政府的南遷, 雨花區(qū)環(huán)??萍脊I(yè)園和長沙理工大學(xué)新校區(qū)的建設(shè),從總體上提升了南城的區(qū)位檔次和品位。 ? 本案地塊位置,位于商務(wù)及總部區(qū)與現(xiàn)代物流園區(qū)的交集處,面對生態(tài)型健康住宅區(qū)和行政文化中心 , 地位呈“ 攜兩翼面中央”的態(tài)勢, 可謂是核心區(qū)域的核心地段,得天獨(dú)厚。 本案 ? 南城版塊大致范圍:北至南二環(huán)、東至圭塘河、西至湘江、南至長株潭接合部,以芙蓉路、韶山路、湘府路為軸,位于天心區(qū)和雨花區(qū)。 ? 版塊特點(diǎn):南城是近年來發(fā)展最為迅猛的版塊之一,直接得益于長株潭一體化的政策走向,版塊開發(fā)量在長沙二環(huán)以外首屈一指。 2022年湖南省政府、天心區(qū)政府南遷帶動了周邊的發(fā)展,形成了 以省府為核心的高檔公寓住宅、商務(wù)酒店區(qū)和深入長株潭接合部的別墅區(qū),未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 南城省府版塊未來發(fā)展?jié)摿薮? 本案 紅星商圈 南城省府 版塊的 紅星商圈 將成為融城核心 商業(yè)中心 區(qū),本案勢必成為其中的最亮點(diǎn)。 ? 省政府的南移,帶動了高端人群、高檔社區(qū)、高端配套的南遷。南城,作為長沙最有潛力的區(qū)域,一個 全新的商圈價值正在浮出水面 。 ? 南城人口主要集中在湘府路、汽車南站等核心區(qū)域。而人口密集地,也必定是商業(yè)鼎盛地。 ? 以紅星商圈為極地的一個新商業(yè)中心正強(qiáng)勢崛起。 ? 據(jù)政府 預(yù)測, 南城人口 近年內(nèi) 將增至40萬,南城已 形成 全新的高品質(zhì)居住中心。核心商圈的雛形已經(jīng)確立 。 ? 在長株潭融城的核心區(qū)域 紅星商圈為核心的方圓兩公里范圍內(nèi), 將 形成由九個四星級以上高檔酒店,和逾一百萬平方米 涵蓋購物、辦公、休閑、娛樂、教育、文化等 各類業(yè)態(tài)的新的復(fù)合型 商業(yè) 中心 帶動紅星商圈整體定位的提升和實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。 本案 ? 中心區(qū)版塊、體育新城版塊、南城省府版塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線物業(yè)漲幅最為明顯。依托長株潭經(jīng)濟(jì)一體化、地鐵建設(shè)、武廣客運(yùn)等多重市政規(guī)劃效應(yīng)迭加,郊區(qū)置業(yè)已漸成消費(fèi)主流。 ? “南城省府版塊”核心區(qū)位明顯,是長株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn),而 本案在版塊內(nèi)地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央”的態(tài)勢,實(shí)為核心點(diǎn),未來發(fā)展前景巨大。 長沙經(jīng)濟(jì)態(tài)勢小結(jié) 區(qū)域市場小結(jié) 57 問題界定與結(jié)構(gòu)化分析 綜合體研究 商業(yè)策略 住宅策略 項目屬性研判與界定 營銷推廣策略 項目屬性 城市屬性 區(qū)域?qū)傩? 項目解析 項目屬性界定 58 項目屬性 項目解析 項目區(qū)位 ? 位于雨花區(qū)洞井鋪 , 時代陽光大道南側(cè) ,位屬長沙南城板塊臨近湖南省政府,區(qū)位未來價值極大。 ? 南城是省會長沙的南大門,是長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的前沿陣地為長沙拓南擴(kuò)城的 “ 橋頭堡 ” ? 04年 省政府南遷, 標(biāo)志著三市融城(長株潭)計劃的正式實(shí)施, 南城將 成為 湖南省的 中央政務(wù)區(qū)( CPD) 。 ? 據(jù) 政府 規(guī)劃, 將 陸續(xù) 投入 上百億 資金 , 南城將成為新型生態(tài)城、生態(tài)型的省級行政文化中心、長株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū) 、 長沙最富吸引力的城市休閑場所。 本案 一級輻射圈 二級輻射圈 本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? (二期) 用地面積 : ㎡ ; ? (二期) 總建筑面積 : ㎡ ; ? 二期規(guī)劃建設(shè): – 寫字 樓 ? 樓地上建筑面積 ㎡ ; ? 地下建筑面積 ㎡ ; – 倉庫 ? 地上建筑面積 ㎡ ; ? 地下建筑面積 ㎡ ; ? 計劃總投資 元。 構(gòu)想目標(biāo) 全洲藥業(yè)集團(tuán)的構(gòu)想目標(biāo): ? 成為全球醫(yī)藥集散基地。 ? 打造 5A 標(biāo)準(zhǔn)國際級寫字樓,并實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 ? 倉儲實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品展示交易與倉儲配送一體化服務(wù)。 終極目標(biāo) 本項目終極目標(biāo): 名利雙收 ? 名 – 樹立 長沙地產(chǎn) 建設(shè)、 商業(yè) 運(yùn)營的標(biāo)竿 – 全方位 提升 全洲藥業(yè)集團(tuán) 品牌 ? 利 – 項目在保障利潤前提下順利銷售 – 實(shí)現(xiàn)項目招商銷售利潤最大化 項目解析 ? 項目地塊四至情況 北 東 西 南 本案 項目解析 ? 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢 本項目地處長沙市南拓區(qū)域,是長株潭融城的咽喉之道,是都市圈的核心區(qū)位,具有巨大發(fā)展價值和商業(yè)價
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