【文章內(nèi)容簡介】 即墨小商品城 紡織城 服裝輔料及精品家私城 即墨服裝批發(fā)市場 環(huán)保裝飾材料城 廚具城 海都 新街區(qū) 本案 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨服裝批發(fā)市場 位于即墨城區(qū)鶴山路，市場占地 354畝，建筑面積 ，市場分五個區(qū)，設(shè)置商鋪 7168個，經(jīng)營商戶5932家。其中外地商戶 2935家，總經(jīng)銷、總代理及廠家直銷商戶 1964家，品牌經(jīng)營商戶4280家 ，其中江浙地區(qū) 30%，東北地區(qū) 30%，本地 40%。平均收入在 50萬以上的占三分之一； 2030萬的占三分之一； 520萬的占三分之一。 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營服裝、針織、紡織等三大類 2800多個花色品種， A區(qū) 1樓主營男士西裝、精品男裝； 2樓主營男女褲子、女裝； 3樓主營地產(chǎn)品、品牌總代理直銷； B區(qū) 1樓主營男女裝、羊毛衫； 2樓主營女裝、毛衣； 3樓主營品牌總代理、床上用品、大小針織品； C區(qū) 1樓主營棉衣、褲子、毛衫； 2樓主營女上衣、新娘妝、女衫、男裝； 3樓主營鞋、箱包外貿(mào)、針織毛衣； D區(qū) 1樓男女服裝、 2樓品牌內(nèi)衣專賣E區(qū) 1樓主營褲子、毛衫； 2樓主營男毛衫、褲子； 3樓主營童裝 輻射范圍 膠東半島及華北和東北地區(qū) 市場整體出租率 82%左右 層數(shù) 共 3層，分為 A、 B、 C、 D、 E5個區(qū) 二層租金 /平米 天 即墨服裝批發(fā)市場 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨小商品批發(fā)市場 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 日用百貨、五金、鞋市 輻射范圍 膠州半島、華北及東北地區(qū) 市場整體出租率 95%以上 出售率 目前只租不售 層數(shù) 一層 一層租金 內(nèi)鋪： /㎡ 天 中間： / ㎡ 天 外鋪： / ㎡ 天 即墨小商品批發(fā)市場 位于即墨城區(qū)鶴山路，市場占地 350畝，建筑面積 16萬平方米，約2022戶左右，從業(yè)人員達(dá) ，其中江浙地區(qū) 30%，東北、山東其他地區(qū) 10%，本地 60%。平均收入在 50萬以上的占三分之一；2030萬的占三分之一； 520萬的占三分之一。年營業(yè)額 40個億。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨服裝輔料城、精品家私城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 家具、服裝輔料 輻射范圍 以即墨本地為主，周邊地區(qū)為輔 市場整體出租率 98%以上 出售率 只租不售 層數(shù) 一層、兩層（連租） 一層租金 一層外鋪 /平米 天 兩層內(nèi)鋪： /平米 天 即墨服裝輔料城、精品家私城 位于即墨城區(qū)鶴山路，擁有店鋪 170多戶，其中 9家為家具專賣，其余為服裝輔料。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨廚具商城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 廚具 輻射范圍 即墨本地為主，青島周邊為輔 市場整體出租率 60%左右 出售率 100% 層數(shù) 兩層連租（上層為倉庫） 租金 外鋪： /平米 天 內(nèi)鋪： /平米 天 即墨廚具商城市場 位于 即墨市嵩山三路 ，總戶數(shù)約 300多戶，整體經(jīng)營出租狀況不是很好。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨環(huán)保裝飾材料城 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 木地板、陶瓷及裝飾裝修材料三大類 輻射范圍 經(jīng)營業(yè)戶以本地為主，青島、江蘇、浙江、東北等外地業(yè)戶占 30%。 市場整體出租率 95%以上 出售率 100% 層數(shù) 兩層（里面）、三層（臨街）部分 2層及以上作為賓館、旅館 租金 外鋪： /平米 天（三層連租） 內(nèi)鋪： /平米 天（兩層連租） 即墨市環(huán)保裝飾材料城 位于鶴山路西首，項(xiàng)目占地 80畝，建筑面積 ，經(jīng)營業(yè)戶約 200多家。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 即墨紡織城 即墨小商品城三期（即紡織城一期）主營紡織類產(chǎn)品，目前處在招商階段，共約 250多戶，上下三層，目前只有一層有部分商戶經(jīng)營。經(jīng)營前三年免除租金。 即墨紡織城二期，目前處于主體施工階段，在建的共 7棟樓，預(yù)計總戶數(shù)約 150戶左右（以上下三層為一戶算）。 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 2022年 7月份各專業(yè)市場日平均人流量、車流量 市場 日人流量（萬人次） 日客流量（輛） 服裝市場 8 156 小商品市場、輔料市場 3 230 環(huán)保裝飾材料城 75 布匹市場 50 木材市場 150 農(nóng)場品市場 4 400 合計 1061 注：以上數(shù)據(jù)來自即墨發(fā)展局 6大專業(yè)市場日人流量 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分 析 小結(jié) 目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場的為即墨重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域，人流量密集，人氣較高，為本案的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)如下： ?6大主題批發(fā)市場 ?年交易額 203億元，輻射膠東半島和山東省。 ?總計 11000個商戶 ?5萬從業(yè)人員 ?其中 40%左右的商戶為浙江、東北等地的外的人。 024681012小商品城 服裝輔料城 環(huán)保裝飾城區(qū)域?qū)I(yè)市場租金一覽系列1小結(jié) 目前項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場的除小商品城經(jīng)營狀況良好以外，其他市場經(jīng)營情況一般，具體表現(xiàn)如下： ?區(qū)域?qū)I(yè)市場也小商品城經(jīng)營狀況最好，沿街較好鋪位的租金在 10元 /平米 天，區(qū)域?qū)I(yè)市場租金僅僅在 12元 /平米 天之間、投資回報率較低。 ?隨著區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟，區(qū)域?qū)I(yè)市場的發(fā)展壯大，即墨服裝批發(fā)市場的進(jìn)一步搬遷，區(qū)域內(nèi)市場將進(jìn)一步發(fā)展，為本項(xiàng)目商業(yè)部分的開發(fā)提供良好的市場基礎(chǔ)。 ?即墨為 09年規(guī)劃大青島城市發(fā)展框架的重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)之，即墨市經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場投資奠定基礎(chǔ)。 即墨 城市發(fā)展 即墨房地產(chǎn) 市場 ?商鋪去化速度較快，為本案的開發(fā)提供了良好的市場依據(jù)。 ?項(xiàng)目所屬的即墨西城板塊是重點(diǎn)規(guī)劃的工商業(yè)板塊，將成為即墨大型 專業(yè)市場的聚集地。 青島 房地產(chǎn)形勢 ?09年上半年地產(chǎn)逐步回暖，下半年政策導(dǎo)向尚不明朗，存在一定的市場風(fēng)險，仍需謹(jǐn)慎。 區(qū)域市場 發(fā)展 ?區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場發(fā)展不均衡，即墨小商品城經(jīng)營狀況良好，單位鋪位租金達(dá) 10元 /平米 天， 其余市場均在 23元 /平米 天，部分市場的較差鋪位租金在 1元 /平米 天以下。 市場背景總結(jié) 本體解讀 客群解讀 背景解讀 客群定位依據(jù)： ?利群品牌號召力； ?即墨的區(qū)域影響力； ?項(xiàng)目所在區(qū)域集中了眾多的專業(yè)市場。 核心客戶群 重要客戶群 1 2 區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場老板： 70% 來源： 多為即墨本地人、浙江商人、東北人，在此經(jīng)營 。 置業(yè)目的 ： 投資、居住。 3 偶得客戶 即墨本地投資客 ： 15%， 來源 ：即墨財富階層 置業(yè)目的 ：投資使用 其他 ： 10%，與即墨有業(yè)務(wù)往來的外地客戶。 來源 ：山東省其他市縣客戶。 青島及周邊縣市客戶 。5% 以區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場老板和即墨投資客戶為主。 客戶鎖定 環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能外，客戶追求的是產(chǎn)品的 投資回報率、品質(zhì)感、服務(wù)品質(zhì)、安全性 。 ● 投資回報率： 擁有多套物業(yè)，掌握較多的財富，敏銳的投資意識，對產(chǎn)品的投資回報率要求較高。 ●服務(wù)品質(zhì)： 需要高品質(zhì)、完善區(qū)別于普通住宅的服務(wù)； ●環(huán)境需求： 園林不是考慮的首要元素，但符號性和品質(zhì)感要強(qiáng)； ● 配套需求： 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功能的延伸； ● 裝修需求： 豪宅裝修必須要品質(zhì)感強(qiáng)，太奢華沒有必要，局部保留個性化的發(fā)揮空間最好，符號性要強(qiáng)；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國際品牌； 需求特征描述 李女士 —— 家私城經(jīng)營業(yè)主 在家私城經(jīng)營服裝輔料，來自浙江，目前店鋪經(jīng)營狀況良好。一家三口都在即墨，目前住房是自己購買的，對于住房能夠承受的總價在 3040萬之間?？春眉茨纳虡I(yè)環(huán)境，除現(xiàn)在經(jīng)營的店鋪外，還有一處自己購買的商鋪。 置業(yè)目的：改善住房 劉先生夫婦 —— 小商品城業(yè)主 在小商品城經(jīng)營電器，即墨本地人 ， 店鋪 1— 4層是自己購買的，看好了政府的規(guī)劃和小商品城所在區(qū)域的發(fā)展。去看過四季花城的房子，環(huán)境不錯，但周邊目前缺乏配套。 關(guān)注配套和周邊設(shè)施，比如說飯店、娛樂設(shè)施、醫(yī)療等。 承受總價： 40萬左右 置業(yè)目的：投資 王先生 —— 廚具市場業(yè)主 王先生在廚具城經(jīng)營涼席生意，共租了兩處店鋪，另一處店鋪由其侄子代為經(jīng)營，由于涼席生意受季節(jié)限制較大，經(jīng)營狀況一般。王先生目前在即墨是租房居住，租來的網(wǎng)點(diǎn)房是上下兩層，住在二層。對于租房能夠承受的租金在 /年。 客戶訪談 李女士 —— 裝飾材料城業(yè)主 經(jīng)營地板磚業(yè)務(wù)，目前店鋪 2層為自己購買的， 1層經(jīng)營、 2層自住。目前經(jīng)營狀況良好。有更換住房的打算，希望在材料城周邊，距離近方便打理店鋪。 于先生 —— 服裝市場業(yè)主 經(jīng)營服裝業(yè)務(wù)，來自義烏，目前一家三口租房住，孩子在上小學(xué)。在即墨經(jīng)商多年，對當(dāng)?shù)氐臍夂颉嬍场⒘?xí)俗、人文等已經(jīng)很熟悉，考慮在即墨購置一套住房，希望離學(xué)校和服裝市場近些，既方便孩子上學(xué)，又方便自己上班。能承受的總價在 40萬左右。 趙女士 —— 裝飾材料城業(yè)主 經(jīng)營名牌衛(wèi)浴，租店鋪 1— 3層，面積 260平米， 1層用來經(jīng)營， 3層全家自住。目前經(jīng)營狀況良好。孩子已成家，老兩口想買套房子，承受總價在 20萬左右。 客戶訪談 客戶訪談小結(jié) ?專業(yè)市場客戶主要來自即墨本地和溫州、義烏等地； ?即墨本地人住房條件較為寬裕，都有 1套以上的房子，未來購房主要是考慮改善住房條件或投資； ?外地人在即墨經(jīng)商多年，在即墨擁有自己的房產(chǎn)，有投資意向，但投資總額不高，限制在 2030萬。 ?被訪者絕大部分希望在自己所在市場附近投資，對配合和投資回報率最為關(guān)注。 1 2 3 4 目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀 核心問題提出 突破方向 報告結(jié)構(gòu) 基于 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的項(xiàng)目目標(biāo)解析 本體 解讀 /背景 解讀 /客群 分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的 核心問題提煉 項(xiàng)目 定位 /營銷 推廣 /銷售組織 項(xiàng)目的核心價值與機(jī)會的關(guān)系導(dǎo)圖 市場認(rèn)可 專業(yè)市場密集 市場空白產(chǎn)品 品牌 產(chǎn)品 區(qū)域 核心價值點(diǎn) 市場解讀 市場提示 ，主題市場市場空間較大； ； 利群品牌如何發(fā)力，迅速建立領(lǐng)軍者地位？ 如何讓項(xiàng)目一炮走紅，快速紅遍即墨，輻射青島？如何高效推廣，使項(xiàng)目價值被廣泛認(rèn)同？（營銷推廣組織、事件營銷、活動營銷策略） 如何聚集客戶，達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要的客戶量？如何維護(hù)好客戶并不斷擴(kuò)大？（營銷渠道及客戶維護(hù)） 如何建立高效營銷組織，提高現(xiàn)場殺傷力？（現(xiàn)場包裝、樣板間） Q1 項(xiàng)目成功營銷的核心問題 什么樣的團(tuán)隊能夠保證項(xiàng)目成交率？ 什么樣的價格能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)？ Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 1 2 3 4 目標(biāo)解讀 項(xiàng)目解讀 核心問題提出 突破方向 報告結(jié)構(gòu) 基于 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 的項(xiàng)目目標(biāo)解析 本體 解讀 /背景 解讀 /客群 分析 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)面臨的 核心問題提煉 項(xiàng)目 定位 /營銷 推廣 /銷售組織 如何迅速建立領(lǐng)導(dǎo)者地位？（項(xiàng)目定位、形象展示） 項(xiàng)目定位需滿足的要求 品牌的 強(qiáng)勢出擊 ，體現(xiàn)品牌價值。 具有 鮮明特色 ，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價值。 符合 市場、客群要求 ，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)。 客戶 項(xiàng)目 /企業(yè) 競爭 城市商業(yè)引擎！ 最具投資價值的財富熱土 領(lǐng)袖城市的繁華主場！ 即墨西城地標(biāo)！ 項(xiàng)目概念定位 案名建議 城市地標(biāo)性綜合體必須建立三大標(biāo)桿體系。 ?形象標(biāo)桿 －－各特業(yè)類型 以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市發(fā)展的形象面市，著力打造酒店式公寓。 ?產(chǎn)品標(biāo)桿 －－向一線城市看齊，打造領(lǐng)先即墨市場的產(chǎn)品、地標(biāo)性產(chǎn)品，形成市場焦點(diǎn) ?價值標(biāo)桿 －－依托形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿建立起來的價值實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿，但是不是價格的最高點(diǎn)。 商務(wù)公寓 產(chǎn)品 三大標(biāo)桿體系指導(dǎo)下的產(chǎn)品提升及業(yè)態(tài)定位建議 商業(yè)部分 功能標(biāo)準(zhǔn) 形象標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 完善的居住、商務(wù)功能 高回報率 完善的配套 雄偉氣派的外立面 豪華入戶大堂 精裝修 星級酒店式服務(wù)（與星級酒店統(tǒng)一管理或有國際知名物業(yè)管理） 安全設(shè)施 投資性公寓 KPI體系 公寓物業(yè)發(fā)展建議 自住型公寓 商務(wù)型公寓 公寓分類 公寓部分精裝修 高品質(zhì)的起居室 精致的衛(wèi)生間 實(shí)用的廚房 ?與酒店檔次相當(dāng)，參展 3星級標(biāo)準(zhǔn)，以 4星宣傳。 ?在保證品質(zhì)的同時適當(dāng)控制總價。 標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品提升建議