青島市房地產(chǎn)項目市調(diào)報告(doc34)-房市分析(編輯修改稿)
2025-09-17 10:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 道。而本項目目前的道路和交通狀況不具有消費吸引力的。 二、 生活機能：本項目占地約 650 畝，總建筑面積預(yù)計超過 40 萬平方米，住戶 4000 戶以上，僅依靠區(qū)現(xiàn)狀是根本無法滿足要求基本條件。在本項目內(nèi)建 立完善的生活及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，達到區(qū)域內(nèi)自給自足將是本項目規(guī)劃的基本要求。 三、 周邊環(huán)境：本項目位于區(qū)中心以東，周邊皆為村莊，人文及生活環(huán)境均較差，且地處原采石場，地勢較低，青銀高速產(chǎn)生的噪音及安全隱患等都對本項目操作產(chǎn)生不利影響，本項目規(guī)劃中對內(nèi)部環(huán)境的營造亦是今后項目銷售的重要條件。 14 第二部分 市場部分 第一章 市調(diào)區(qū)域住宅市場狀況 第一節(jié) 市場概論 本次市調(diào)以主要針對鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)開盤出售項目的抽樣調(diào)查和人流隨即樣本問卷調(diào)查來進行市場分析。抽樣案例總體量 67 萬平方米，總戶數(shù) 1362 戶。 一、 工期和建筑形態(tài) 工期 ： 期房： 萬㎡平方米 現(xiàn)房： 8000 ㎡平方米， 建筑形態(tài)： 多層： 萬㎡平方米 小高層： 萬㎡平方米 區(qū)目前市場供應(yīng)量內(nèi)以期房居多，建筑形態(tài)也從多層轉(zhuǎn)向小高層等。但據(jù)觀察，目前大部分項目建筑立面比較單一和落后，因此注重立面造型的新穎和色彩的多樣化將是本項目規(guī)劃設(shè)計中的著眼點之一。 15 二、房型： 房型 套數(shù) 占總戶數(shù)比 售出套數(shù) 銷售率 二房 502 套 % 453 % 三房 744 套 % 652 % 四房 80 套 % 56 70% 復(fù)式 36 套 % 28 % 從供應(yīng)量和銷售率分析，二房與三房是區(qū)域內(nèi)之主力房型，說明目前區(qū)住宅市場以居住型消費為主。 三、面積： 面積（ M2） 套數(shù) 占總戶數(shù)比 售出套數(shù) 銷售率 80 以下 16 套 % 16 套 100% 80100 486 套 % 421 套 % 100120 604 套 % 546 套 % 120150 140 套 % 98 套 70% 150200 80 套 % 56 套 70% 200 以上 36 套 % 28 套 % 100120 ㎡的面積為主力面積 ,但 80 ㎡以下的戶型卻達到 100%的銷售率 ,也說明小面積戶型具有一定的市場空間。 16 四、總價： 總價范圍 套數(shù) 占總戶數(shù)比 售出套數(shù) 銷售率 15 萬以下 16 套 % 16 套 100% 1525 萬 932 套 % 835 套 % 2535 萬 198 套 % 146 套 % 3545 萬 80 套 % 56 套 70% 45 萬以上 36 套 % 28 套 % 15 萬 25 萬的總價熱銷說明本區(qū)域的消費水平比較低下，由此顯見，地產(chǎn)市場上本地消費居多。 17 市調(diào)個案分析 一、盈園廣場 樓盤位置：明陽路中段 開發(fā)商：中聯(lián)盈地置業(yè)有限公司 企劃銷售：自銷 總建筑面積：約 4 萬㎡ 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 建筑樓層： 4 層、 8 層、 11 層 建筑形態(tài)：多層；小高層 規(guī)劃面積： 119— 255 ㎡㎡ 主力面積： 150— 180 ㎡ 單價范圍： 2280 元 — 2880 元 總價范圍： 27 萬 — 73 萬 主力總價： 38 萬元 — 46 萬元 總戶數(shù)： 216 戶 銷售率： 95% 車位單價： 綠化率： 45% 目前狀態(tài)：封頂 交房日期：一期年底入住 18 二、新城花園 樓盤位置：正陽支路 開發(fā)商：城市建設(shè)開發(fā)有限公司 企劃銷售：自銷 總建筑面積：約 5 萬 建筑風(fēng)格：歐式 建筑樓層： 5 層 建筑形態(tài)：多層 規(guī)劃面積： 91— 120 ㎡㎡ 主力面積： 97 ㎡㎡ 單價范圍： 1900 元 — 2500 元 總價范圍： 17 萬元 — 30 萬元 主力總價： 21 萬元 總戶數(shù)： 500 戶 銷售率： 70% 車位單價： 3 萬 — 10 萬元 綠化率： 30% 交房日期： 2020 年年底 19 三、方正花園 樓盤 位置：明陽路 開發(fā)商：方正房地產(chǎn) 企劃銷售：自銷 總建筑面積： 9193 ㎡㎡ 建筑風(fēng)格：歐式 建筑樓層： 6 層 建筑形態(tài)：多層 規(guī)劃面積： 80— 140 ㎡㎡ 主力面積： 90— 120 ㎡㎡ 單價范圍： 1650 元 — 1850 元 總價范圍： 13 萬元 — 26 萬元 主力總價： 15 萬元 — 20 萬元 總戶數(shù)： 96 戶 銷售率： 80% 車位單價： 綠化率： 33% 交房日期： 2020 年 3 月 20 四、澤惠貿(mào)易中心 樓盤位置：華城路中段 開發(fā)商：澤惠長安地產(chǎn) 企劃銷售：自銷 總建筑面積： 3 萬 建筑風(fēng)格：商住樓 建筑樓層： 6 層 建筑形態(tài)： 多層 規(guī)劃面積： 60— 170 ㎡ 主力面積： 110— 120 ㎡ 單價范圍： 1880 元 — 2280 元 總價范圍： 11 萬元 — 38 萬元 主力總價： 22 萬元 — 24 萬元 總戶數(shù)： 200 戶 銷售率： 40% 車位單價： 綠化率： 30% 開盤日期： 20 21 交房日期： 20 6 21 五、圣富花園 樓盤位置：文明路、長城路 開發(fā)商：恒安房地產(chǎn) 企劃銷售：自銷 總建筑面積： 4 萬 建筑樓層： 6 層 建筑形態(tài)：多層 規(guī)劃面積： 95— 140 ㎡ 主力面積： 109 ㎡ 單價范圍： 1580 元 — 1880 元 總價范圍： 15 萬 — 30 萬 元 主力總價： 20 萬元 總戶數(shù)： 350 戶 銷售率： 95% 車位單價： 綠化率： 40% 交房日期： 2020 年 12 月 31 日 22 第二章 綜 述 一、 目前開發(fā)可能面臨的市場問題 競爭個案分流原本有限的消費群體 市區(qū)土地資源的制約，使板塊充滿發(fā)展空間， ww、 zz 等大體量競爭個案已經(jīng)是方案階段。但目前區(qū)缺乏吸引外區(qū)客源的消費局限性，相對于供應(yīng)量的激增，使得本項目面臨的市場競爭不容樂觀。而不斷提升的開發(fā)水平和客源短缺也使區(qū)域市場競爭絕對不是價格等低層次競爭。 經(jīng)濟適用房帶來的市場沖擊
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