【文章內(nèi)容簡介】 ， 其余層高 個(gè)案分析 3 1 4 在售 38 ?項(xiàng)目商業(yè)部分位于項(xiàng)目沿誠信大道和殷華路方向的七棟商業(yè)樓組成的集中型商業(yè)區(qū) 。 目前上市 4三棟 ， 2022年 9月入網(wǎng) 。 ?1棟為 4層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ， 4棟為 2層設(shè)計(jì) 。 一層層高 ，二層 ， 三四層 。 ?項(xiàng)目一層復(fù)式商鋪以 238268平方為主 ， 14層單層商鋪中 ，2934及 5962平方供應(yīng)量較大 。 ?項(xiàng)目目前推出 138套商鋪 ， 已去化 91套房源 。 ?項(xiàng)目一層均價(jià) 15000元 /平米 ，二層均價(jià) 11000元 /平米 。 三四層整體出售 ， 價(jià)格面談 。 棟號(hào) 入市時(shí)間 樓層 面積 供應(yīng)套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 7 20220906 1 190268 9 9 % 4042 12 7 % 62 1 1 % 2 49 1 0 % 3033 13 5 % 4 3762 46 46 % 3 1 238268 5 1 % 149 1 0 % 3940 6 6 % 2 3032 6 2 % 4 1 3133 26 21 % 2 6061 12 1 % 合計(jì) 138 99 % 39 匯金九龍商業(yè)街 本案 VS 匯金九龍商業(yè)街競爭力解讀： 項(xiàng)目亮點(diǎn)：該項(xiàng)目位于江寧開發(fā)區(qū)，片區(qū)已漸成熟，目前入住人口多，商業(yè)氛圍較濃。 項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目內(nèi)街形式商鋪對(duì)商業(yè)管理要求較高。 競爭策略 該項(xiàng)目與本項(xiàng)目不在同一板塊，但其銷售價(jià)格與本板塊商業(yè)均價(jià)接近，將與本項(xiàng)目產(chǎn)生分流競爭。 40 PART Ⅰ 市場篇 ?項(xiàng)目基本資源分析 ?江寧商業(yè)市場宏觀概況 ?大學(xué)城主要商圈分析 ?東山重要商業(yè)分析 ?江寧主要商業(yè)案例借鑒 ?仙林大學(xué)城商業(yè)市場 ?結(jié)論與建議 41 仙林周邊配套商業(yè) ?目前仙林片區(qū)主要商業(yè)配套是來自大成名店 、 康橋圣菲商業(yè)街和亞東城商業(yè)步行街三個(gè)項(xiàng)目 ， 及部分老小區(qū)周邊配套商業(yè) 。 ?由于開發(fā)時(shí)間較長 ， 前期住宅項(xiàng)目已有較多業(yè)主入住 ， 中高檔高業(yè)氛圍正逐步行成 ， 新建成小區(qū)商業(yè)正以周邊居民為客群 ， 向中高檔發(fā)展 。 ?但目前學(xué)生仍是仙林商業(yè)的主要消費(fèi)客群 ， 商業(yè)形態(tài)以學(xué)生需求基點(diǎn) 。 大成名店 亞東城商業(yè)步行街 康橋圣菲商業(yè)街 42 大成名店 ?地址： 棲霞區(qū)仙林大學(xué)城文苑路 108號(hào) ?項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目位于亞東地區(qū) ， 共六層 ， 地上四層 ， 地下兩層 ， 全部為商鋪 ， 面積從 25—200平方米不等 。 項(xiàng)目為該地區(qū)唯一商業(yè)項(xiàng)目 ，定位客戶群主要為周邊 9所大學(xué) 、 12萬學(xué)生 ，市場前景受到投資者關(guān)注 。 ?銷售均價(jià)： 06年均價(jià) 23000元 /平方 。 ?租金水平： /平方 〃 天左右 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 樓下負(fù)二層 ， 作為停車場 ， 負(fù)一層作為美食休閑廣場 ， 一 、 二層是時(shí)尚精品層 ，主營服裝 、 飾品 。 三 、 四樓是時(shí)尚娛樂層 ， 以網(wǎng)吧 、 KTV為主 。 ?客群： 以大學(xué)城學(xué)生為主要客群 43 康橋圣菲 ?地址： 仙林大學(xué)城中心區(qū) ?總建： ， 其中商業(yè) ?容積率： 1 ?項(xiàng)目規(guī)劃： 康橋圣菲商業(yè)街位于項(xiàng)目沿文范路沿線 ， 由四幢酒店式公寓底層 6米挑高商業(yè)組成 。 ?銷售均價(jià)： 均價(jià) 25000元 /平方左右 。 ?租金水平： 3元 /平方 〃 天左右 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 以餐飲 、 KTV、 飾品 、 文印等業(yè)態(tài)為主 。 ?客群： 同時(shí)針對(duì)周邊業(yè)主和在校學(xué)生 。 ?入駐率 ： 90% 44 PART Ⅰ 市場篇 ?項(xiàng)目基本資源分析 ?江寧商業(yè)市場宏觀概況 ?大學(xué)城主要商圈分析 ?東山重要商業(yè)分析 ?江寧主要商業(yè)案例借鑒 ?仙林大學(xué)城商業(yè)市場 ?結(jié)論與建議 45 —— 江寧商圈發(fā)展特征帶來的思考 目前商圈形成主要有以下特點(diǎn)： ?東山：江寧老的商業(yè)中心 ， 人口非常密集 ， 各項(xiàng)配套非常完善； ?百家湖勝太路：產(chǎn)品定位與江寧商業(yè)形成錯(cuò)位 ， 整體商業(yè)定位較高 ， 管理較為規(guī)范 ， 交通的便利吸納了大量江寧其它區(qū)域消費(fèi)客群； ?岔路口商圈：配套型商業(yè) ， 主要服務(wù)當(dāng)?shù)匦^(qū)居民； ?義烏小商品城：項(xiàng)目規(guī)模大 ， 業(yè)態(tài)非常豐富 ， 主要針對(duì)學(xué)生及周邊居民 ， 項(xiàng)目整體形象一般 。 本案規(guī)模不大，區(qū)域發(fā)展較慢，難以對(duì)區(qū)域外客群形成聚集效應(yīng)，因此本案針對(duì)客群將主要是科學(xué)園區(qū)域，可在利用交通便利的基礎(chǔ)上、通過與義烏小商品城的錯(cuò)位競爭吸引目標(biāo)客群消費(fèi) . 46 —— 大學(xué)城商業(yè)發(fā)展特征帶來的思考 ?本案所在大學(xué)城：商業(yè)發(fā)展起步較晚 ， 競爭激烈 ， 但后續(xù)隨著人口的不斷增加商業(yè)潛力較大； ?仙林大學(xué)城：發(fā)展較早 ， 針對(duì)學(xué)生的商業(yè)最早出現(xiàn) ， 目前隨著小區(qū)入住人口的增多 ， 中高端配套型商業(yè)在不斷增多 。 本案周邊商業(yè)發(fā)展起點(diǎn)雖晚，但規(guī)模較大，這有利于區(qū)域商圈的形成與發(fā)展，本案可借助區(qū)域發(fā)展機(jī)遇通過與周邊商業(yè)的錯(cuò)位定位提高綜合競爭力。 47 PART Ⅱ 分析定位篇 48 PART Ⅱ 項(xiàng)目分析及業(yè)態(tài)定位 ?基地資源分析 ?SWOT分析及發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?業(yè)種組合建議 ?產(chǎn)品分割及調(diào)整建議 ?市場定位 ?形象定位 49 項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)院站， 交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。 50 從規(guī)劃看，本項(xiàng)目周邊未來居住人口 ，大學(xué)生數(shù)量將達(dá)到近 20萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好。 ?南京江寧大學(xué)城規(guī)劃用地總規(guī)模為 公里 ， 規(guī)劃容納的學(xué)生人口規(guī)模為 ，居住人口規(guī)模為 。 總?cè)丝谝?guī)模為 。 由大學(xué)城集中區(qū) 、 資源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成 。 ?江寧大學(xué)城狹義地講 ， 僅包括方山周圍 27平方公里由江寧區(qū)政府 2022年規(guī)劃的江寧大學(xué)城 。她在南京市的東南面方山周圍 ， 距市中心約 35公里左右 。 目前有 12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住 。 其中有 10所大學(xué)已經(jīng)有近 10萬人入住 。 一般也把將軍山的河海大學(xué) ， 南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時(shí)歸為江寧大學(xué)城 。 上述四校的學(xué)生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū) 。 總的來講 ， 江寧大學(xué)城已經(jīng)有 14所大學(xué)超過 15萬大學(xué)生入駐 ， 同時(shí)還有 4所大學(xué)準(zhǔn)備入駐 。 南京工程學(xué)院 金陵科技學(xué)院 曉莊師范 海事學(xué)院 醫(yī)科大學(xué) 中國藥科大學(xué) 江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院 中國傳媒大學(xué) 本案 南京交通學(xué)院 51 從交通環(huán)境看，本案所在大學(xué)城交通通達(dá)性較佳，公交、地鐵、高速可實(shí)現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機(jī)場的快速連接。 ?自駕車線路： 龍眠大道、天元路、機(jī)場高速、寧杭高速 ?地鐵線路： 地鐵 1號(hào)線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站 ?公交線路： 安廣線、 區(qū)內(nèi) 19路（盛科線） 、區(qū)內(nèi) 3路（江寧）、 區(qū)內(nèi) 6路（江寧） ?本案交通通達(dá)性極佳，可實(shí)現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城的快速對(duì)接，可對(duì)周邊居住人群形成商業(yè)消費(fèi)吸引。 52 大學(xué)城資源共享區(qū)位于大學(xué)城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善。 本案 ?文體配套： 江寧體育中心 ?商業(yè)配套： ?樂活時(shí)尚街區(qū)：建筑面積約 3萬平米 ， 是集購物 、 娛樂 、 餐飲 、 旅館 、 文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街 。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境 。 ?文鼎廣場：建筑面積 ， 兼具購物 、 餐飲 、 娛樂 、服務(wù) 、 賓館 、 辦公等功能 ， 服務(wù)于大學(xué)城附近居民及師生的一站式 、 復(fù)合型區(qū)域商業(yè)中心 。 江寧體育中心 53 ?綜上所述 ， 本案雖然目前周邊商業(yè)氛圍不佳 ，但借助交通的完善及未來規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn) ， 將未本案帶來廣闊的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇； ?故此 ， 我們認(rèn)為本案商業(yè)產(chǎn)品具有較大的發(fā)展空間 ， 但由于所處競爭環(huán)境較為嚴(yán)峻 ， 如果要在眾多競爭者中脫穎而出 ， 就需在 項(xiàng)目定位 、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競爭力 ， 從而吸引準(zhǔn)確的目標(biāo)客群 。 54 PART Ⅱ 項(xiàng)目分析及業(yè)態(tài)定位 ?基地資源分析 ?SWOT分析及發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向 ?商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ?業(yè)種組合建議 ?產(chǎn)品分割及調(diào)整建議 ?市場定位 ?形象定位 55 規(guī)模優(yōu)勢(shì) ?本案所屬江寧大學(xué)城板塊 ， 規(guī)劃商業(yè)面積超過 30萬方 ， 借助大學(xué)城商業(yè)的整體發(fā)展 ， 對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展有一定的推動(dòng)作用； ?本案總建筑面積 14萬方 ， 屬于大規(guī)模綜合性社區(qū) ， 其中商業(yè)部分 ， 將依托社區(qū)規(guī)模向外輻射發(fā)展 。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ?本案緊臨大學(xué)城主干道龍眠大道 ， 周邊高校 、 住區(qū)以及配套集中 ， 位于江寧大學(xué)城板塊核心區(qū)域 。 交通優(yōu)勢(shì) ?本案距離地鐵 1號(hào)線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站僅三分鐘路程 ， 周邊道路通達(dá)性較好 ， 可快速到達(dá)江寧各處及主城 。 品牌優(yōu)勢(shì) ?本案商業(yè)部分?jǐn)M引入 KFC和華潤蘇果 ， 借助他們的品牌號(hào)召力將加快帶動(dòng)本案整體商業(yè)的發(fā)展和成熟 。 ?本案自身酒店公寓部分 ， 將引入格林豪泰作為酒店經(jīng)營顧問 ， 借助其品牌效應(yīng)也能帶動(dòng)裙樓底商的發(fā)展 。 優(yōu)勢(shì)（ Strengths）分析 56 劣勢(shì)（ Weaknesses）分析 商業(yè)氛圍劣勢(shì) ?本案所處區(qū)域 ， 目前商業(yè)雖然有規(guī)劃 ， 但大多處于建設(shè)階段 ， 整體商業(yè)非為不佳 。 消費(fèi)市場劣勢(shì) ?本案周圍小區(qū)大多尚未有居民入住 ， 單憑大學(xué)生的消費(fèi)能力 ， 目前還無法支撐商業(yè)的運(yùn)營 。 前期形象劣勢(shì) ?由于協(xié)眾雅居 B地塊住宅已交付 ， 小區(qū)整體形象不佳 ， 檔次不高 ， 對(duì)本案商業(yè)價(jià)格的突破將有所影響 ， 可以通過后期定位和招商進(jìn)行彌補(bǔ) 。 產(chǎn)品劣勢(shì) ?本案 11號(hào)樓一 、 二層連賣 ， 面積較大 ， 以至總價(jià)較高 ， 增加一定的銷售難度 。 ?本案 11號(hào)樓一層樓梯及洗手間占用面積較多 ， 以至可使用面積減少 ， 有一定的銷售抗性；可通過后期的產(chǎn)品改造進(jìn)行調(diào)整； ?本案 11號(hào)樓二層?xùn)|西兩側(cè)商鋪不連接 ， 難以引入規(guī)?；虡I(yè)；可通過后期商鋪再劃分進(jìn)行調(diào)整； 57 區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 ?江寧區(qū)作為南京市政府重點(diǎn)打造的新區(qū) ， 綜合實(shí)力不斷增加 ， 城市化進(jìn)程迅猛 ， 未來發(fā)展?jié)摿︼@著 。 ?江寧大學(xué)城作為發(fā)展重點(diǎn) ， 20多萬人口的遷入 ， 未來商業(yè)配套具有巨大的市場發(fā)展?jié)摿?。 ?江寧區(qū)發(fā)展不斷加快 ， 使未來本案地塊周邊現(xiàn)狀可以得到徹底改善 ， 商業(yè)氛圍即將形成 。 客群機(jī)遇 ?隨著江寧區(qū)域市場發(fā)展 ， 本地居民人均收入增加 ， 其消費(fèi)力不斷升級(jí) ， 為本案商業(yè)帶來更多的終端消費(fèi)群和投資客群 。 ?江寧擁有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐 ， 將傾力打造電子信息 、 汽車 、 電力設(shè)備 、 新能源 、軟件 、 現(xiàn)代物流和航空七大特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群 ， 江寧目前已匯集的國際國內(nèi)大中型企業(yè) ， 這也為江寧帶來大批擁有穩(wěn)定消費(fèi)能力的從業(yè)人員 。 ?項(xiàng)目周邊高校林立 ， 且周邊社區(qū)將在 2022年迎來入住高峰將會(huì)為本案商業(yè)帶來良好的基礎(chǔ)消費(fèi)群；隨著地鐵的開通 ， 本案客群將進(jìn)一步擴(kuò)大 ， 向城中南區(qū)域輻射 。 機(jī)會(huì)（ Opportunities）分析 58 威脅（ Threats）分析 區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅 ?目前項(xiàng)目周邊商業(yè)體量較大 ， 且經(jīng)營狀況尚不明朗 ， 將影響購買者 、 投資者 、以及經(jīng)營者的信心 。 ?江寧商業(yè)市場總體已呈現(xiàn)供大與求 ， 未來還將有新增商業(yè)項(xiàng)目推出 ， 市場競爭更加激烈 。 政策威脅 ?國家宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響明顯 ， 50%的首付比例 ， 對(duì)商業(yè)買家的資金要求較高 ， 五成首付的門檻會(huì)將中小商家和投資客檔在門外 。 復(fù)合型產(chǎn)品運(yùn)作難度 ?本案為商業(yè) 、 住宅復(fù)合型產(chǎn)品 ， 要達(dá)到商業(yè) 、 住宅的共榮 ， 這加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度 。 59 SWOT總結(jié)及應(yīng)對(duì)策略 ?充分強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) ?深度挖掘項(xiàng)目潛力 ?提高項(xiàng)目競爭力 ?通過自身打造和產(chǎn)品改造，弱化抗性，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為競爭力 ?適應(yīng)環(huán)境，消化威脅 ?策略調(diào)整，轉(zhuǎn)化不利因素 放大、挖掘 核心區(qū)域地鐵商鋪 強(qiáng)大商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì) 區(qū)域發(fā)展及市場需求 20萬人口的消費(fèi)保障 弱化、彌補(bǔ) 商業(yè)氛圍不佳 產(chǎn)品劣勢(shì) 區(qū)域市場的競爭 政策的不利 強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)遇，彌補(bǔ)劣勢(shì)，弱化威脅 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì) 劣勢(shì)與威脅 60 優(yōu)勢(shì)機(jī)