【正文】 8平方為主 ， 14層單層商鋪中 ，2934及 5962平方供應(yīng)量較大 。 ?1棟為 4層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ， 4棟為 2層設(shè)計(jì) 。 商業(yè)樓一層高 ， 二層高 ， 其余層高 個(gè)案分析 3 1 4 在售 38 ?項(xiàng)目商業(yè)部分位于項(xiàng)目沿誠信大道和殷華路方向的七棟商業(yè)樓組成的集中型商業(yè)區(qū) 。 臨誠信大道的 2幢旺鋪為四層設(shè)計(jì) ， 其余 5幢為二層設(shè)計(jì) 。 商業(yè)街共有六個(gè)入口 ， 設(shè)有四大風(fēng)情廣場 ， 230米綠色生態(tài)內(nèi)街 ， 移步異景 ， 獨(dú)享綠色購物空間 。 37 匯金九龍商業(yè)街 ?地址： 開發(fā)區(qū)誠信大道以北 ， 殷華街以西 ， 誠信大道和雙龍大道的交匯處 ?用地： ?總建 ： 37711平方米 ， 地上 32660平方米 （ 其中商業(yè)建筑面積： 21276平方米 。 項(xiàng)目弱點(diǎn)：目前尚未正式啟動(dòng)。 ?經(jīng)營形式：對(duì)外銷售 ， 開發(fā)商統(tǒng)一對(duì)外招租 ， 返租 。 ?產(chǎn)品特征： 裙樓 14層商業(yè) ， 主力面積 2040平方 。 35 溫州商業(yè)街 ?地址： 江寧區(qū)東新南路 ?用地： 11萬平米 ?總建： 24萬平方米 ?容積率： ?項(xiàng)目規(guī)劃： 溫州商業(yè)街項(xiàng)目為一條街整體開發(fā) ， 南北全長 980米 ， 街寬 31米 。所以本項(xiàng)目應(yīng)盡量與其業(yè)態(tài)產(chǎn)生錯(cuò)位，以互補(bǔ)的方式與其共贏。 項(xiàng)目弱點(diǎn)：目前尚未正式啟動(dòng)。 今年下半年正式推出銷售房源 ，售價(jià)未定 。 ?產(chǎn)品特征： 項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營種類進(jìn)行分區(qū) ， 一層商鋪層高 7米 ， 面積 50平方左右 ，23層層高 ， 面積 3040平方 。 33 文鼎廣場 ?地址： 江寧大學(xué)城體育中心東側(cè)格致路 99號(hào) ?用地： ?總建： ?項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目一期 500余套 30－ 60平方米小體量商鋪 ， 由 7幢 2－ 3層高單體樓組成 ， 挑高 7米的首層商鋪圍合成曲折往復(fù)的內(nèi)街體系 ， 二三層利用 “ 室內(nèi)透天過廊 ” 串起層高 MALL， 得房率超過 90％ 。 項(xiàng)目弱點(diǎn)：項(xiàng)目地段較偏，距離地鐵較遠(yuǎn)，通達(dá)性差。 ?商業(yè)現(xiàn)狀： 目前正在銷售以及對(duì)已售出產(chǎn)品進(jìn)行招商 ， 預(yù)計(jì) 9月正式經(jīng)業(yè) 。 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 以為大學(xué)生服務(wù)的購物 、 娛樂 、 餐飲 、旅館 、 文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街 。 ?租金水平： 租金可能根據(jù)行業(yè)不同安面積或返點(diǎn)兩種方式進(jìn)行收取 。 商鋪戶型面積面積 20200平方 ， 主力面積 3050平方 。 競爭策略 該項(xiàng)目以大型批發(fā)為主，多為日用產(chǎn)品，以低價(jià)吸引學(xué)生客群；本案從業(yè)態(tài)上提升項(xiàng)目檔次，與之形成錯(cuò)位競爭，以餐飲休閑娛樂主題吸引周邊學(xué)生客群。 產(chǎn)品弱點(diǎn)：項(xiàng)目由于經(jīng)營種類多，內(nèi)部布局顯的雜亂。 此外小吃 、 日用類商業(yè)經(jīng)營況狀較好 ，而建材裝飾等并非以學(xué)生為客群的商業(yè)經(jīng)營較差 。 ?銷售均價(jià)： 目前 B區(qū)剩余 4050平方商鋪均價(jià) 。 本案需密切關(guān)注此處商業(yè)的動(dòng)態(tài)，在推廣宣傳中借助其商業(yè)氛圍，提升本案周邊商業(yè)氣氛。 產(chǎn)品弱點(diǎn)：商業(yè)沒有整體規(guī)劃，整體形象一般。 ?平層商鋪主要分布在八棟 ， 共 75套 ， 現(xiàn)售出 52套 ， 目前 1層商業(yè)銷售情況較好 ， 銷售率達(dá) 96%。 其中 5棟房源已基本售罄 。 目前經(jīng)營情況良好 。 復(fù)式商鋪底層層高 ， 均價(jià) 8000元 /平方；二層平層商鋪均價(jià)6000。 表：項(xiàng)目周邊集中型商業(yè)銷售情況 26 天景山商業(yè)中心 ?地址： 江寧區(qū)秣陵街道天元東路 999號(hào) ?用地： ?總建 ： 30729平方米 ?容積率 ： ?項(xiàng)目規(guī)劃 ： 項(xiàng)目由天景山小區(qū)沿天元路和湖山路的八幢商業(yè)樓組成 。 8962 48萬 未交付 銷售，開發(fā)商 統(tǒng)一返租 / 科學(xué)園片區(qū)商業(yè)目前以大規(guī)模批發(fā)零售型商業(yè)廣場為主，基本無在售社區(qū)底商，由于整體商業(yè)氛圍不濃，科學(xué)園片區(qū)已開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況普遍不佳。 2 0 0 7 年至今科學(xué)園及江寧商業(yè)成交均價(jià)對(duì)比4927 5051 5036507772776994799678288983677972506382819011157807431006599636156034824524045703237437971905887 58616068 60358572672373395626523350515961523446275018549851256578610250005990765468428930791883395700607072829171202230004000500060007000800090001000011000120222022 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2022 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0901 2 3科學(xué)園 江寧24 PART Ⅰ 市場篇 ?項(xiàng)目基本資源分析 ?江寧商業(yè)市場宏觀概況 ?大學(xué)城主要商圈分析 ?東山重要商業(yè)分析 ?江寧主要商業(yè)案例借鑒 ?仙林大學(xué)城商業(yè)市場 ?結(jié)論與建議 25 項(xiàng)目名稱 售價(jià)單價(jià) （元 /㎡ ） 成交均價(jià) （元 /㎡ ） 主力 總價(jià) 空臵率 租售形式 租金（含公攤） 文鼎廣場 / 下半年開盤銷售 / / 2022年開業(yè) 銷售，統(tǒng)一招商或自主經(jīng)營 近期公開 義烏小商品城 B區(qū)尾房均價(jià) / 5060萬 30% 可租可售，自 主經(jīng)營 /平方 〃 天左右 天景山商業(yè)中心 在售房均為沿湖山路商鋪，一層均價(jià) 8000，二層均價(jià) 6000 5347 （累計(jì)均價(jià)） 220萬 20% 銷售，自主經(jīng)營 /平方 〃 天左右 樂活時(shí)尚街區(qū) 面積 20200平方，主力面積 3050平方 8500起，均價(jià) 1層15000 7900 40萬 2022年 9月開業(yè) 銷售，統(tǒng)一招商或自主經(jīng)營 對(duì)外報(bào)價(jià) 6元 /平方 〃 天 根據(jù)行業(yè)不同，有不同的收取方式，具體方案暫時(shí)尚未確定。 22 2022年以來 ,江寧大學(xué)城整體商業(yè)市場供應(yīng)時(shí)斷時(shí)續(xù)，在受到供應(yīng)量少及市場環(huán)境不濟(jì)的雙重影響 ,商業(yè)去化量處于低位，片區(qū)商業(yè)市場尚未被激活。 ?片區(qū)具備形成大型商圈的必要條件 。 ” 是生活在大學(xué)城的學(xué)生及居民的生活現(xiàn)狀 ， 附近 20多萬大學(xué)生及部分當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求無法就近釋放 。 板塊商來主要集中在天元路沿線 ， 整體經(jīng)營檔次不高 ， 以水電 、 日雜 、 小餐飲等業(yè)態(tài)為主 ， 而其他樓盤商鋪尚未經(jīng)營 。 ?交通通達(dá)性佳 ， 距主城直線距離短 。 周邊眾多小區(qū)入住率高 ， 存在大量消費(fèi)人群 ， 為商業(yè)發(fā)展提供了有力的支撐 。 ?經(jīng)營檔次 ?周邊商業(yè)經(jīng)營檔次以中低端為主 ?經(jīng)營狀況 ?商圈內(nèi)商業(yè)經(jīng)營狀況良好 ， 商鋪基本無空臵 ， 整體商業(yè)氛圍良好 。 ?經(jīng)營狀況 ?目前同曦假日百貨經(jīng)營狀況良好 ， 商業(yè)街部分狀況較差 ， 空臵率較高 。 ?同曦假日百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)為綜合性百貨商場 ， 業(yè)態(tài)以化妝品 、 鞋包 、 服裝為主 。 ? 2. 項(xiàng)目周邊高檔社區(qū) 、 大型企業(yè) 、 政府機(jī)關(guān)較多 ， 對(duì)商圈商業(yè)有一定的支撐 。 商在勝太路緊鄰將軍大道 ， 且與東山老城區(qū)的交通也比較方便 。 ?經(jīng)營狀況：較好 ?消費(fèi)人群：以東山及開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，包括部分南京區(qū)域消費(fèi)者 。 同曦國際廣場 新貴之都 大都會(huì)購物中心 鳳凰港 商貿(mào)城 祿口 祿口內(nèi)空港工業(yè)區(qū)、南京國際小商品城、南京義烏小商品城等商品大市場的開發(fā)與經(jīng)營將為祿口板塊導(dǎo)入大量外來人口，從而間接促進(jìn)板塊住宅及商業(yè)市場的繁榮，該板塊目前中小型零售商業(yè)較為缺乏，區(qū)域商業(yè)供應(yīng)僅以小區(qū)底商為主 .. 南京國際小商品城 中南汽車港 百利華府小區(qū)底商 15 現(xiàn)階段，江寧分為東山鎮(zhèn)、岔路口、百家湖勝太路、天景山義烏小商品城周邊四個(gè)主要商圈 16 開發(fā)區(qū)勝太路商圈 — 交通通達(dá)性好，便于人流聚集；周邊社區(qū)密集，對(duì)商圈商業(yè)形成有力支撐 ?業(yè)態(tài)：商圈業(yè)態(tài)以中高檔餐飲為主 。 托樂嘉商業(yè)街 百家湖 江寧區(qū)規(guī)劃局的 《 江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 》 中將百家湖商業(yè)區(qū)列為了主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一；同曦在 2022年開始逐步規(guī)劃的同曦國際廣場、新貴之都、大都會(huì)購物中心更表明了江寧區(qū)政府完全是按照“江寧地區(qū)名片”的定位來打造一個(gè)全新的百家湖。 黃金海岸廣場 東山步行街 華意泰富國際花園 嘉順時(shí)代廣場 科學(xué)園 由于該板塊屬于一個(gè)全新的板塊，商業(yè)尚未正式起步，目前區(qū)域內(nèi)樓盤僅有市政天元城以及萊茵達(dá)路沿線的沿街底商在經(jīng)營，但整體經(jīng)營檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤商鋪尚未經(jīng)營，這需要依托后期整個(gè)科學(xué)園的發(fā)展。目前周圍商業(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、女人街、電子一條街等多條專業(yè)化的商業(yè)街，同時(shí)還有世紀(jì)聯(lián)華超市、上元家電和蘇寧電器等一系列知名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)入，是商家必爭之地。目前，區(qū)域內(nèi)多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)交付使用，如武夷商城、中馳商都、盈家春天等。 住宅市場的發(fā)展是其商業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，由于該片區(qū)并非江寧板塊商業(yè)中心，其商業(yè)輻射半徑僅為岔路口片區(qū)。 9 PART Ⅰ 市場篇 ?項(xiàng)目基本資源分析 ?江寧商業(yè)市場宏觀概況 ?大學(xué)城主要商圈分析 ?東山重要商業(yè)分析 ?江寧主要商業(yè)案例借鑒 ?仙林大學(xué)城商業(yè)市場 ?結(jié)論與建議 10 江寧板塊 2022年共上市 18萬平方商業(yè)房源，成交 ，成交均價(jià)受個(gè)案影響呈上揚(yáng)態(tài)勢，江寧商業(yè)市場表現(xiàn)良好。 ?文鼎廣場： 建筑面積 ， 兼具購物 、 餐飲 、 娛樂 、服務(wù) 、 賓館 、 辦公等功能 ， 服務(wù)于大學(xué)城附近居民及師生的一站式 、 復(fù)合型區(qū)域商業(yè)中心 。 7 大學(xué)城資源共享區(qū)位于大學(xué)城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善 本案 ?文體配套： 江寧體育中心 ?商業(yè)配套： ?樂活時(shí)尚街區(qū)： 建筑面積約 3萬平米 ， 是集購物 、 娛樂 、餐飲 、 旅館 、 文化等功能為一體的一站式大學(xué)城商業(yè)步行街 。 總的來講 ， 江寧大學(xué)城已經(jīng)有 14所大學(xué)超過 15萬大學(xué)生入駐 ， 同時(shí)還有 4所大學(xué)準(zhǔn)備入駐 。 一般也把將軍山的河海大學(xué) ， 南京航空航天大學(xué)和正德學(xué)院還有九龍湖邊的東南大學(xué)同時(shí)歸為江寧大學(xué)城 。 目前有 12所大學(xué)已經(jīng)簽約入住 。 ?江寧大學(xué)城狹義地講她僅包括方山周圍 27平方公里由江寧區(qū)政府 2022年規(guī)劃的江寧大學(xué)城 。 總?cè)丝谝?guī)模為 萬人 。謹(jǐn)呈：南京協(xié)眾集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “ 協(xié)眾財(cái)富廣場 ” 商業(yè)定位 （討論稿） 2 PART Ⅰ 市場篇 3 PART Ⅰ 市場篇 ?項(xiàng)目基本資源分析 ?江寧商業(yè)市場宏觀概況 ?大學(xué)城主要商圈分析 ?東山重要商業(yè)分析 ?江寧主要商業(yè)案例借鑒 ?仙林大學(xué)城商業(yè)市場 ?結(jié)論與建議 4 項(xiàng)目位于大學(xué)城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號(hào)線南延線海事學(xué)院站， 交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。 5 從規(guī)劃看，本項(xiàng)目周邊未來居住人口 ，大學(xué)生數(shù)量將達(dá)到近 20萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好 ?南京江寧大學(xué)城規(guī)劃用地總規(guī)模為 公里 ， 規(guī)劃容納的學(xué)生人口規(guī)模為 ，居住人口規(guī)模為 。 由大學(xué)城集中區(qū) 、 資源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成 。她在南京市的東南面方山周圍 ， 距市中心約 35公里左右 。 其中有10所大學(xué)已經(jīng)有近 10萬人入住 。 上述四校的學(xué)生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū) 。 南京工程學(xué)院 金陵科技學(xué)院 曉莊師范 海事學(xué)院 醫(yī)科大學(xué) 藥科大學(xué) 江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院 中國傳媒大學(xué) 本案 6 從交通環(huán)境看，本案所在大學(xué)城交通通達(dá)性較佳，公交、地鐵、高速可實(shí)現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機(jī)場的快速連接 ?自駕車線路： 龍眠大道、天元路、機(jī)場高速、寧杭高速 ?地鐵線路： 地鐵 1號(hào)線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院站 ?公交線路： 安廣線、 區(qū)內(nèi) 19路（盛科線） 、區(qū)內(nèi) 3路（江寧）、 區(qū)內(nèi) 6路（江寧） 本案交通通達(dá)性極佳，可實(shí)現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城的快速對(duì)接，可對(duì)周邊居住人群形成商業(yè)消費(fèi)吸引。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境 。 江寧體育中心 8 綜合而言 ， 本案目前周邊商業(yè)氛圍不佳 ， 但借助交通及未來規(guī)劃帶來的發(fā)展機(jī)遇 ， 我們認(rèn)為本案商業(yè)產(chǎn)品具有較大的發(fā)展空間 ， 但需在項(xiàng)目定位 、 業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競爭力 ， 從而吸引更多的消費(fèi)客群 。 09年 1季度新上市房源較少，成交量與去年同期相比回落明顯 0 8 年來江寧商業(yè)銷售情況7 . 2 00