【正文】 報告 項目步行街部分業(yè)態(tài)布局 A區(qū)：商業(yè)配套區(qū) 1F： 煙酒、美宜佳、鮮花店、工藝品店 蛋糕、票務、成人用品、茶葉 水果吧等 2F： 茶藝、麻將館、網(wǎng)吧 B區(qū)：休閑區(qū) 2F： 美容美發(fā)、卡拉 OK、 SPA、 酒吧 3F： 沐足 C區(qū)：中餐區(qū) 2F： 特色美食（類似東城十三碗） 精品小吃 3F： 沐足 A區(qū) B區(qū) C區(qū) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目早期規(guī)劃回顧 部分業(yè)態(tài)規(guī)劃檔次較低，不能體現(xiàn)項目的整體品質(zhì) 項目酒店部分業(yè)態(tài)布局 酒店部分 1F： 酒店大堂、休息區(qū)、中餐 廳、西餐、 舞臺、廚房 2F： 中餐包房、咖啡茶室 3F： 桑拿、健身 4F： 演藝廳、情侶酒吧、包房 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目早期規(guī)劃回顧 項目早期規(guī)劃分析評估 整體定位未能強化酒店娛樂主題功能優(yōu)勢 項目早期定位中，雖然確立了 ? 休閑娛樂 ? +? 美食街 ? 的思路架構(gòu)，但沒有充分規(guī)避和解決本項目在體量、區(qū)域環(huán)境、交通便利性等因素上存在的不足，易導致項目在發(fā)展過程中出現(xiàn)定位與實際運作不符。 目前僅有的兩家高星級酒店，都存在著 一家獨大、等客上門 的服務觀念。 寮步的酒店供小于求，所以酒店的價位屬于全年均價，并無淡旺季之分。停車場、會議廳、商務中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域等 會議服務項目 會議指路牌的制作、幻燈機、電腦投影儀、會議嘉賓座牌 電視機、錄像機、會議簽名冊、名錄表 打字、復印資料、會議攝影服務、互聯(lián)網(wǎng)、電子郵件和傳真服務、展臺布臵與制作、票務預定 餐飲服務項目 悅?cè)R魚翅海鮮酒家、柏麗西餐廳、日本料理、酒店還提供閩菜、地方風味及各方菜系精華的招牌菜、特色菜等 娛樂與健身設施 明珠夜總會、地王沐足、戶外大型游泳池、室內(nèi)健身、為商旅客人和會員提供專業(yè)的健康、休閑、娛樂設施和頂級服務享受，健身房、恒溫泳池、網(wǎng)球場、蒸氣客房、娛樂包間一應具全。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步酒店和娛樂市場消費群體，主要由外企的高管以及帶外資性質(zhì)的商務客人、本土民營企業(yè)主、政府單位人員、國內(nèi)大型的集團企業(yè)組成的。 珠三角兩小時生活圈也是促進東莞酒店業(yè)發(fā)展興旺的主要因素 寮步作為廣深經(jīng)濟走廊上的幾何核心位臵，優(yōu)越的地理位臵、快速的經(jīng)濟發(fā)展、強大的對外輻射力，以及周邊區(qū)域龐大的消費群體 需要發(fā)達的酒店業(yè)進行配套服務 。因此，從寮步市場需求來看本項目需規(guī)避此類常規(guī)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 市場潛力分析 寮步發(fā)展前景 寮步商業(yè)發(fā)展狀況 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 宏觀背景 商業(yè)發(fā)展 ★ 酒店發(fā)展 東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況 寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況 寮步典型酒店項目調(diào)查 星級類型 總數(shù) 五星 四星 三星 二星 一星 備注 數(shù)量 99 18 25 33 21 2 比例 100% % % % % 注：據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，東莞星級酒店的數(shù)量排到了北京、深圳之后，成為全國第三。本項目位于新區(qū)邊緣地帶 寮步鎮(zhèn)商業(yè)總體格局 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步商業(yè)業(yè)態(tài)分布 路段 業(yè)態(tài)類型 教育路 超市、運動用品店、藥店、手機、內(nèi)衣、飾品、彩票、涼茶店 、茶行、眼鏡、皮具、鞋、美容美發(fā)、電器、音像、音響、刀具、小吃 大坣路 服裝、體育用品、手機、眼鏡、藥店、內(nèi)衣、飾品、雜貨、沖印、影樓、電器、洗衣、報刊雜志、快餐、裁判、五金、涼茶、茶葉、水果、珠寶、花店、皮具、化妝品、復印、鞋、商場、 紅荔路 超市、酒店、大排擋、小吃店、藥店、公話超市、門診、旅店、手機通訊店、五金、雜貨、面包店 莞樟路以北的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)種類較為豐富，品牌店多 本項目周邊業(yè)態(tài)與商業(yè)體量與日俱增，競爭進一步加大 1 2 3 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 寮步商業(yè)租金水平 類別 路段 平均月租金（元 /M2） 街鋪租金 教育路 接近環(huán)城路： 40－ 70；接近大坣街：約 90； 大坣路 200450； 紅荔路 50－ 150 類別 項目 首層平均月租金（元 /M2） 商場一層租金 茶園商場 500010000之間 ,不以平方計算 天和時裝城 50（不分位臵，統(tǒng)一價格） 景泰 .新都 80－ 150 東方新天地 70120 街鋪與商場鋪的租金差異較小，定位及經(jīng)營是影響商場鋪位租金的重要因素。所以，本項目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境支撐。 寮步發(fā)展前景 經(jīng)濟發(fā)展、 區(qū)位升級、人口增長、規(guī)劃重視 帶來 商務往來的增加 酒店與休閑娛樂業(yè)的市場需求 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 小結(jié)：寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟增長保持了較高的速度，汽車、 IT是其兩大支柱產(chǎn)業(yè)。 同沙、城區(qū)、松山湖、東部生態(tài)園?四位一體?戰(zhàn)略布署上，寮步是?中心提升?的位上，即 ?東莞中心新城?的目標。形成了以電子、電腦、電器組成的簇群 產(chǎn)業(yè) ,數(shù)碼產(chǎn)品占全鎮(zhèn)出口額的 80%。 產(chǎn)業(yè) ： 汽車和 IT優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 人口總量 ： 寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄 20個村民委員會和 10個社區(qū)居委會，面積 公里， 常住人口 ，其中戶籍人口 65034人 （數(shù)據(jù)來源于寮步政府網(wǎng)） 人口結(jié)構(gòu) ： 人口呈啞鈴型二元結(jié)構(gòu)分布，?底層?的務工人員與?精英?階層構(gòu)成啞鈴兩頭，而中間收入的階層較少。 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 界定核心問題 一是：本項目是否具有商業(yè)營運成功的市場基礎？ 二是：怎樣實現(xiàn)項目利益的最大化及如何保證項目的快速收益？ 寮 步的商業(yè)和酒店業(yè) 市場能否支持本項目的發(fā)展？ 市場潛力研判 如何定位既符合寮步的市場需求又有 利于項目的長期持續(xù)發(fā)展？ 酒店部分和步行街街區(qū)如何在規(guī)劃上體現(xiàn)項目定位？ 項目定位 項目租售策略 什么樣的經(jīng)營管理方式才能保證項目的持續(xù)經(jīng)營？ 后期經(jīng)營管理 項目的早期定位是否符合目前的市場需求？ 項目的早期定位是否在競爭中占領(lǐng)優(yōu)勢？ 項目早期規(guī)劃分析 項目前景預測 項目市場收益如何？ 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 本項目運作最根本的問題： 什么樣的租售策略是實現(xiàn)本項目利益最大化和快速收益的保證？ 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標 界定核 心問題 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 市場潛力分析 東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況 寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況 寮步典型酒店項目調(diào)查 寮步商業(yè)發(fā)展狀況 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店發(fā)展 商業(yè)發(fā)展 ★ 宏觀背景 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 寮步發(fā)展前景 市場潛力分析 寮步區(qū)位 （位于東莞市地理幾何中心） 鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是 穗港經(jīng)濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚 。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 前 言 本報告的技術(shù)思路 項目發(fā)展目標 界定核心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 問題 界定 ★ 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目開發(fā)現(xiàn)狀 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目主體部分 ?項目前期有過整體規(guī)劃，并進行了初 步的營銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài) ； ?項目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適 合作太大范圍的規(guī)劃改變 。在項目早期規(guī)劃的基礎上， 進一步深化項目的商務休閑、主題娛樂的貴族領(lǐng)域受眾印象。項目定位策劃報告 .2022年 5月 26日 . 阿爾柏麗酒店☆商業(yè)街 2022 在目前項目所處的市場環(huán)境下，要開拓本項目的輻射力，必須找準定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細分市場，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。 本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢 為 分析基礎， 依照項目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目進行定位升級 ！為項目的啟動并成功運作打下基礎。 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 界定核心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預測 后期經(jīng)營管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 問題 界定 ★ 項目發(fā)展 目標 項目發(fā)展目標 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 重新啟動項目并成功運作，同時實現(xiàn)項目利益的最大化。 公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)， ?莞樟?、?石大?兩條超一級公路和新建的 松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯 ，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡，半小時車程幾乎可以到達東莞的每一個角落， 距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有 30－ 40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有 10— 15分鐘車程。 寮步人口狀況 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 各類經(jīng)濟指標 ： GDP： 2022年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年同期增長 %； 工業(yè)產(chǎn)值 ： 實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 285億元 ，增長 %； 稅收 ： 各項稅收總額 16億元 , 增長 %； 財政收入 ： 鎮(zhèn)本級可支配財政收入 ，增長 %； 人均收入 ： 農(nóng)（居）民人均收入 10591元 ，增長 4%。 IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一 。 寮步經(jīng)濟發(fā)展 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 東莞?四位一體? ： 東莞?四位一體?城市架構(gòu)延伸，寮步處于?四位一體?中心提升 核心位臵 。 寮步?一城三區(qū)五提升? ： 建設‘現(xiàn)代生態(tài)新香市’?的工作思路 一城： 全面建設小康社會的基礎上加快率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化 三區(qū)： 打造 寮步鎮(zhèn)城市新區(qū) 、 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū) 、 生態(tài)休閑新區(qū) ，提升寮步競爭力 五提升： 全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市建設、公共管理、民生福利和黨的建設 寮步發(fā)展規(guī)劃 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 鎮(zhèn)政府決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點打造旅游牌、休閑牌、文化牌、生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。同時，寮步將依托東莞大城區(qū)的規(guī)劃，積極融入城區(qū)，在城市化的進程中提升了自身的競爭力。 擴 大 宏觀背景 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 寮步發(fā)展前景 東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況 寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況 寮步典型酒店項目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店發(fā)展 市場潛力分析 ★ 商業(yè)發(fā)展 寮步商業(yè)發(fā)展狀況 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 （老城區(qū)） 大坣街 —— 教育路商業(yè)帶： ?區(qū)位屬性：老城區(qū)； ?商業(yè)特征：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，寮步鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)成熟度和飽和度較高； （新城區(qū)） 紅荔路 —— 興隆新街商業(yè)帶： ?區(qū)位屬性：規(guī)劃新區(qū)； ?商業(yè)特征：新區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)正在升級中； 整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈?南北鼎立?之勢。 1 2 3 寮步典型商業(yè)項目調(diào)查 —— （ 1）茶園商場 項目名稱 茶園商場（老城區(qū)） 位臵 大坣路 建筑規(guī)模 單層面積 約