【正文】 項目的主體部分，商業(yè)的本項目的輔助部分。 周圍居民以本地原居民和外來工作人員為主 ， 消費意識相對弱 ， 整體消費能力不夠 。 餐館經(jīng)營狀況與低檔服裝經(jīng)營比較好， 低檔消費群體存在以外，還存有一定的中檔消費人群。 一、項目周邊情況分析 居民 以本原居民和工廠工作人員為主 ,其中低收入階層占絕大多數(shù) （二）居住環(huán)境 項目本身為片區(qū)提供了部分高檔居住人群，初步估計在 6000人左右 當?shù)卦用竦南M意識相對較弱，消費主要集中在低檔次的消費方面。 一、項目周邊情況分析 中心批發(fā)市場 沙井電子城 商業(yè)環(huán)境 經(jīng)營環(huán)境 周邊新的項目正在籌建啟動階段 ， 估計中 、 高層消費人群將進一步集中在項目周圍 ， 但是仍不能對項目周圍的居民結(jié)構(gòu)形成決定性的改變 。 西面是萬豐公園 南面是空地和爛尾廠房。麗沙花都商業(yè) 營銷策劃 一、項目周邊情況分析 目前項目周邊的商業(yè)氛圍不足，人流量較少，已經(jīng)經(jīng)營的商鋪主要以品牌服裝、美發(fā)、布藝、精品、茶等。 位置：市民中心南，沙井中心路上，臨近 107國道。 東面是工業(yè)廠房、沙井電子城 北面是天虹商場 商業(yè)層次呈現(xiàn)明顯的格局分化發(fā)展，商業(yè)檔次階梯格局已經(jīng)初步浮出水面。 周圍居住人群在可預見 時間內(nèi)將繼續(xù)以低層次 、 低消費人群為主要居住群體 。 消費情況 一、項目周邊情況分析 周邊低檔次經(jīng)營為主，消費層次相對較低。 周邊消費群體以低檔次消費群體為主 ， 中高檔次的消費群體相對缺乏 ， 尤其是高檔次消費群體 。 一、項目周邊情況分析 周邊商業(yè)環(huán)境正在形成之中，商業(yè)格局中在呈現(xiàn)明顯的分化，并且都呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。住宅目前已經(jīng)基本入伙完畢，對商業(yè)有一定的促進作用。 商業(yè)在項目中的地位 物業(yè)臨街情況 商業(yè)部分主臨街面為中心路，次臨街面為 107國道與中心路的聯(lián)系道路，其他為次要聯(lián)系道路，臨街狀況較好。在推廣設施方面沒有對項目商業(yè)進行獨立的建設，沒有解決商業(yè)需要的昭示或者展示的問題。 從現(xiàn)場獲取的信息得知，項目原來銷售價格在 1202318000/平方米之間，銷售價格較高，租金在 50— 80元 /平方米之間，租金價格以近嚴重超出市場的預期。 二、項目現(xiàn)狀分析 目前的經(jīng)營狀況比較蕭條，能否維持持續(xù)經(jīng)營仍然是值得懷疑。 項目周邊中高檔消費能力不足，低檔消費比較集中，消費能力相對較強； 調(diào)查目的： 為重新定位而進行本次調(diào)查 調(diào)查概要 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 調(diào)查情況： 發(fā)放問卷 115份，收回 104份 ， 其中 3份無效，有效問卷 101份。 （ 1）調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計與分析 在選擇經(jīng)營方向方面 品牌經(jīng)營12%中低檔服裝27%裝飾建材17%餐飲10%其他34%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在關于經(jīng)營面積需求方面 分析：從經(jīng)營面積的需要方面來看，市場對 40―70 和 70―90 平方米的需求比較大，物業(yè)面積對經(jīng)營有一定的影響，但不構(gòu)成嚴重影響。 100 0元 以下27%2023－3000元47%3000－4000元9%無所謂17%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在是否準備換地經(jīng)營的問題上 沒有36%不確定51%有準備13%分析：從本項調(diào)查結(jié)果顯示，周邊經(jīng)營者對周圍商業(yè)狀況的認同情況一般，能給項目提供一定的市場運作空間。 有15%不愿意33%根據(jù)租金決定52%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 在項目存在問題的調(diào)查中 租金原因7%位置原因17%經(jīng)營方向4%三者結(jié)合41%其他31%分析：從本問題的調(diào)查結(jié)果顯示，本項目以前市場經(jīng)營方面的問題來看，認為主要原因在于綜合原因和其他原因，反映項目運營操作有待改善，經(jīng)營方向有待調(diào)整。 8000元56%8000－10000元33%10000－12023元5%其他6%三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 假設計劃投資的面積需要調(diào)查中 分析：從本項假設計劃投資調(diào)查結(jié)果顯示，市場需要的經(jīng)營面積基本集中在 50－ 90平方米之間。 三、商業(yè)問卷調(diào)查分析 （一）優(yōu)勢 項目交通狀況良好； 項目住宅具有一定的市場影響力； 項目臨界狀況比較好； 項目周圍中高檔次消費人群正在形成； 周圍低檔次消費群體密集； 周圍商業(yè)層次經(jīng)營格局正在形成； 周圍的建設開發(fā)帶來一定的市場等等。 四、 SWOT分析 （三）機會 周邊專業(yè)化服務市場沒有完全形成（只有專業(yè)的電子市場、生活服務市場和為中擋消費層次的商場）； 項目周邊的居住環(huán)境在不斷提高； 項目低層次消費比較集中，低層次消費需求空間較大，消費支撐比較強； 市場商業(yè)氛圍在逐步濃厚； 可以利用較多的活動機會推廣銷售。 四、 SWOT分析 二、項目主要矛盾與策劃思路 （一）集中主要矛盾 商業(yè)經(jīng)營氛圍嚴重不足，商業(yè)人流嚴重缺失與物業(yè)體量較大的矛盾； 原來經(jīng)營定位與市場消費能力之間的矛盾； 目前經(jīng)營狀況與原來經(jīng)營預期收益之間的矛盾； 項目昭示性不強、商業(yè)設施不完善與商業(yè)經(jīng)營之間的矛盾； 項目物業(yè)價值與項目經(jīng)營者承受能力之間的矛盾； 項目信息發(fā)布與經(jīng)營者、消費者的信息接收之間的矛盾。 通過對租金的調(diào)整和前期讓利重新招攬經(jīng)營者，解決商業(yè)經(jīng)營者不足的問題 通過與經(jīng)營者聯(lián)合造勢的方法，利用活動的機會以及實在優(yōu)惠的形式用利益誘惑的辦法重新營造商業(yè)氛圍，解決消費嚴重缺失和物業(yè)市場形象的問題。 通過改變單一的信息傳播方式，采用與經(jīng)營者聯(lián)合推廣和發(fā)布信息的辦法，定點有效的將信息發(fā)布到消費者的手中。 六、商業(yè)定位 時尚休閑娛樂美食購物街 圖片 圖片 定位詮釋： 時尚： 體現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營的方向以青春時尚的、引領潮流的產(chǎn)品為主的特點。 美食： 美食能起到聚集人氣的作用，尤其對年輕人具有很強的吸引力，而項目周邊沒有大型美食街，因此美食因素的加入能幫助項目很好的營造商業(yè)氛圍。 （ 二 ） G棟二層經(jīng)營方向定位： 餐飲或休閑娛樂中心 從項目本身的居住群體出發(fā)，對餐飲和休閑娛樂有很大的消費需求。從片區(qū)的發(fā)展態(tài)勢看，隨著天虹商場的經(jīng)營成熟和桑達棕櫚堡的建成，將大大增強