【正文】 論 劍 江岸 DREAM COME TURE 三陽路項目提案 目 錄 ? 江 湖 ? 宏觀市場走勢分析 ? 房地產(chǎn)廣告策略 ? 三陽片區(qū)地產(chǎn)新格局 ? 我們對項目的認識 ? 項目戰(zhàn)略表現(xiàn) ? 項目綜合評價 ? 誰是我們的對手？ ? 我們的項目應(yīng)該是什么？ ? 項目定位 ? 項目價格定位 ? 項目建筑建議 ? 項目營銷推廣 ? 項目廣告展示 ? 團隊陣營 市場縱覽 江 湖 序 曲 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 2022年武漢商品房成交走勢分析 2022年 1月以后，商品住宅價格上升幅度逐月減緩。至 2022年 5月，價格突破 6000元 /平方米。 2022年上半年，武漢市商品住宅成交均價月均上漲 /平方米，月均漲幅為 %。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 各區(qū)域商品房成交價格分析 2022年上半年商品住宅價格在 4000元 /平方米以下的商品住宅成交均價為 /平方米，與 2022年相比上漲 %，交易量主要集中在關(guān)山片、沌口片和東西湖片 。價格在 4000——5000元 /平方米的商品住宅成交均價為 /平方米，與 2022年相比上漲 %。價格在 5000——6000元 /平方米的商品住宅成交均價為 /平方米，與 2022年相比下跌 %。6000元 /平方米以上的商品住宅成交均價為 /平方米，與 2022年相比下跌 %。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 武漢商品房住宅成效均價分析 2022 年上半年，面積 90平方米以下戶型成交均價最高，達 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。其次是 140平方米以上的戶型，成交均價為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。90—120平方米和 120140平方米的戶型成交均價分別為 /平方米和 /平方米，漲幅為 %和%。 不同戶型商品住宅價格情況反映出， 90平方米以下住宅價格漲幅最高。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 不同建筑類型商業(yè)住宅分析 數(shù)據(jù)顯示，高層商品住宅價格最高，為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。多層商品住宅價格為 /平方米，與2022年同期相比上漲 %。小高層商品住宅價格為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 47%。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 武漢商業(yè)價格分析 2022年上半年商鋪價格為 /平方米，與去年同期相比增加了 %。其中， 5月達到歷史最高值，價格為 /平方米。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場走勢分析 : 2022年商品房成交分析 2022年上半年商品住宅共成交了 20504套，與去年同期相比減少了 20844套，同比下降 %。成交面積為 ，與去年同期相比減少了 ，同比下降 %。平均每月成交 3417套，月均成交面積。 【 埋伏 】 → 【 試水 】 今年有 54個樓盤辦了商品房預(yù)銷許可證，總量約六七十萬平方米，同比下降一半。想買房的人確實很多，但觀望氛圍很嚴重，銷售比預(yù)期差多了。 【 觀望 】 → 【 觀望 】 受降價之風的影響，加上樓盤讓利有限，不少市民選擇持幣觀望，現(xiàn)在大部分樓盤折扣太低，一兩萬元的優(yōu)惠對于總價動輒六七十萬元的商品房來說還是杯水車薪，特別是中心城區(qū)樓盤優(yōu)惠幅度更是有限。 【 暗折 】 → 【 明扣 】 全市在售樓盤 400多個，打折四五十個，還有樓盤在跟進去年價格大幅上漲的樓盤，價格嚴重背離價值，今年通過打折讓價格回歸價值，為購房者所接受。 【 看跌 】 → 【 降價 】 武漢樓市自年后便彌漫一股“看跌”氣息，在全國房地產(chǎn)市場環(huán)境的影響下，“看跌”成為了購房、投資者們形成的慣性心態(tài)。起初的看跌表現(xiàn)出來的是觀望，買方群體的觀望，讓市場處于被動。而后武漢樓市開始了“明折暗扣”，讓利底線的不斷刷新，伴隨愈加濃烈的看跌氣息，樓市的“假摔”、“百折千惠” ……最終有了答案：降價。 【 成本價 】 → 【 探底 】 結(jié)果中顯示， %的明確表示下半年武漢房價將繼續(xù)下挫，短期不會考慮出手；%的則認為目前的價格還存在空間，仍有待觀察；僅余下 1成被調(diào)查考慮近期買房。 【 抄底時機 】 今年樓市里一問再問的話題，仍未有答案，抄底時機何時到？現(xiàn)在也難以判定。 【 購房觀 】 今年的購房觀可說是個“價格觀”，剛性置業(yè)需求者們將最敏感點放在了價格上。 【 心理價格戰(zhàn) 】 開發(fā)商心理價與購房者心理價，兩弦的博弈展開已久。 2022年市場總結(jié) 今年以來，武漢樓市進入“盤整期”，成交量出現(xiàn)大幅萎縮 ——今年上半年商品住宅共成交了 20504套，與去年同期相比減少了 20844套，同比下降 %。從三月份開始，一些樓盤推出打折優(yōu)惠活動，送裝修、汽車等促銷活動不斷，一些樓盤直接將折扣降至 折，甚至 9折銷售，而新面市的樓盤也紛紛調(diào)低利潤預(yù)期，部分新盤每平方米售價要比周邊樓盤低上千元。 樓市邁入實戰(zhàn)營銷時代 何謂實戰(zhàn)營銷？ 所謂實戰(zhàn)營銷 是指在現(xiàn)有的房地產(chǎn)形勢之下，通過科學且具有前瞻性的價格策略、行之有效的操盤方案、針對性較強的促銷策略以及強大的銷售執(zhí)行力來達到精準營銷的目的，實現(xiàn)既定的銷售目標。 一、科學且具有前瞻性的價格策略。 二、行之有效的操盤方案。 三、針對性較強的促銷策略。 四、強大的銷售執(zhí)行力。 房地產(chǎn)廣告策略 如今的房地產(chǎn)廣告市場可謂是一塊 “大蛋糕 ”，各種媒體紛紛介入，意欲從中分享一杯羹，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，市場競爭越激烈，廣告蛋糕就越大，媒體受益就越多。此話一點不假，一邊是高高在上的廣告投入，一邊是艱難撬動的消費市場，開發(fā)商銷售的時間越長，其所付出的綜合營銷成本就越高，廣告投放的成本就會不斷加大。 科學地運做廣告，時時注入競爭意識，以實事求是的廣告計劃和富有效率的執(zhí)行方案來最終達到效益均衡的廣告目的。 房地產(chǎn)廣告策略 達到房地產(chǎn)廣告的有效性應(yīng)具備若干條件 （ 一） 什么是廣告 廣而告之，是把訊息傳達于大眾的手段。 （二） 廣告的一般作用 強調(diào)產(chǎn)品或服務(wù)的差異性； 傳達產(chǎn)品的功能信息； 塑造產(chǎn)品品牌形象或企業(yè)形象； 構(gòu)筑競爭者進入市場的障礙。 房地產(chǎn)廣告媒體主要類型及功能在銷售整體或階段上的作用分折 報紙、電視、路牌、展銷會（特殊媒體） 不同媒體的功能分折 ? （ 1）報紙有信息最大化特點，加之滯留保存性、 可傳閱性等特點，是作為房地產(chǎn)廣告運用實施的首選。 ? （ 2） 電視，中、后期做形象廣告。 ? （ 3） 路牌，早期中期做形象廣告。其中報紙主要用在促銷上，電視與路牌主要用在品牌形象塑造上。 我們所在的 FACE DISTRICT 區(qū)域 區(qū)域，城市窗口處坐覽美景。 項目地處武漢市中軸線中的江岸區(qū)位置 ,成為展示江岸的窗口 ；繁華中保留幾分寧靜，寧靜又不失都市繽紛，正是商業(yè)、居住投資的絕佳之處。 區(qū)域，配套最完善的片區(qū)之一。 ? 交 通 :面對解放大道，背靠京漢大道，緊鄰輕軌站臺，修建