【正文】 論 劍 江岸 DREAM COME TURE 三陽(yáng)路項(xiàng)目提案 目 錄 ? 江 湖 ? 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 ? 房地產(chǎn)廣告策略 ? 三陽(yáng)片區(qū)地產(chǎn)新格局 ? 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) ? 項(xiàng)目戰(zhàn)略表現(xiàn) ? 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) ? 誰(shuí)是我們的對(duì)手？ ? 我們的項(xiàng)目應(yīng)該是什么？ ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ? 項(xiàng)目建筑建議 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣 ? 項(xiàng)目廣告展示 ? 團(tuán)隊(duì)陣營(yíng) 市場(chǎng)縱覽 江 湖 序 曲 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 2022年武漢商品房成交走勢(shì)分析 2022年 1月以后，商品住宅價(jià)格上升幅度逐月減緩。至 2022年 5月，價(jià)格突破 6000元 /平方米。 2022年上半年，武漢市商品住宅成交均價(jià)月均上漲 /平方米，月均漲幅為 %。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 各區(qū)域商品房成交價(jià)格分析 2022年上半年商品住宅價(jià)格在 4000元 /平方米以下的商品住宅成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年相比上漲 %，交易量主要集中在關(guān)山片、沌口片和東西湖片 。價(jià)格在 4000——5000元 /平方米的商品住宅成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年相比上漲 %。價(jià)格在 5000——6000元 /平方米的商品住宅成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年相比下跌 %。6000元 /平方米以上的商品住宅成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年相比下跌 %。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 武漢商品房住宅成效均價(jià)分析 2022 年上半年，面積 90平方米以下戶型成交均價(jià)最高，達(dá) /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。其次是 140平方米以上的戶型，成交均價(jià)為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。90—120平方米和 120140平方米的戶型成交均價(jià)分別為 /平方米和 /平方米，漲幅為 %和%。 不同戶型商品住宅價(jià)格情況反映出， 90平方米以下住宅價(jià)格漲幅最高。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 不同建筑類(lèi)型商業(yè)住宅分析 數(shù)據(jù)顯示，高層商品住宅價(jià)格最高，為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 %。多層商品住宅價(jià)格為 /平方米，與2022年同期相比上漲 %。小高層商品住宅價(jià)格為 /平方米，與 2022年同期相比上漲 47%。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 武漢商業(yè)價(jià)格分析 2022年上半年商鋪價(jià)格為 /平方米，與去年同期相比增加了 %。其中， 5月達(dá)到歷史最高值，價(jià)格為 /平方米。 MACRO PROPERTY MAKETING ANALYSIS 宏觀市場(chǎng)走勢(shì)分析 : 2022年商品房成交分析 2022年上半年商品住宅共成交了 20504套，與去年同期相比減少了 20844套，同比下降 %。成交面積為 ，與去年同期相比減少了 ，同比下降 %。平均每月成交 3417套，月均成交面積。 【 埋伏 】 → 【 試水 】 今年有 54個(gè)樓盤(pán)辦了商品房預(yù)銷(xiāo)許可證，總量約六七十萬(wàn)平方米，同比下降一半。想買(mǎi)房的人確實(shí)很多，但觀望氛圍很?chē)?yán)重，銷(xiāo)售比預(yù)期差多了。 【 觀望 】 → 【 觀望 】 受降價(jià)之風(fēng)的影響，加上樓盤(pán)讓利有限，不少市民選擇持幣觀望，現(xiàn)在大部分樓盤(pán)折扣太低，一兩萬(wàn)元的優(yōu)惠對(duì)于總價(jià)動(dòng)輒六七十萬(wàn)元的商品房來(lái)說(shuō)還是杯水車(chē)薪，特別是中心城區(qū)樓盤(pán)優(yōu)惠幅度更是有限。 【 暗折 】 → 【 明扣 】 全市在售樓盤(pán) 400多個(gè)，打折四五十個(gè)，還有樓盤(pán)在跟進(jìn)去年價(jià)格大幅上漲的樓盤(pán)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，今年通過(guò)打折讓價(jià)格回歸價(jià)值，為購(gòu)房者所接受。 【 看跌 】 → 【 降價(jià) 】 武漢樓市自年后便彌漫一股“看跌”氣息，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響下，“看跌”成為了購(gòu)房、投資者們形成的慣性心態(tài)。起初的看跌表現(xiàn)出來(lái)的是觀望，買(mǎi)方群體的觀望，讓市場(chǎng)處于被動(dòng)。而后武漢樓市開(kāi)始了“明折暗扣”，讓利底線的不斷刷新，伴隨愈加濃烈的看跌氣息，樓市的“假摔”、“百折千惠” ……最終有了答案：降價(jià)。 【 成本價(jià) 】 → 【 探底 】 結(jié)果中顯示， %的明確表示下半年武漢房?jī)r(jià)將繼續(xù)下挫，短期不會(huì)考慮出手；%的則認(rèn)為目前的價(jià)格還存在空間，仍有待觀察；僅余下 1成被調(diào)查考慮近期買(mǎi)房。 【 抄底時(shí)機(jī) 】 今年樓市里一問(wèn)再問(wèn)的話題，仍未有答案，抄底時(shí)機(jī)何時(shí)到？現(xiàn)在也難以判定。 【 購(gòu)房觀 】 今年的購(gòu)房觀可說(shuō)是個(gè)“價(jià)格觀”，剛性置業(yè)需求者們將最敏感點(diǎn)放在了價(jià)格上。 【 心理價(jià)格戰(zhàn) 】 開(kāi)發(fā)商心理價(jià)與購(gòu)房者心理價(jià)，兩弦的博弈展開(kāi)已久。 2022年市場(chǎng)總結(jié) 今年以來(lái)，武漢樓市進(jìn)入“盤(pán)整期”，成交量出現(xiàn)大幅萎縮 ——今年上半年商品住宅共成交了 20504套，與去年同期相比減少了 20844套，同比下降 %。從三月份開(kāi)始，一些樓盤(pán)推出打折優(yōu)惠活動(dòng)，送裝修、汽車(chē)等促銷(xiāo)活動(dòng)不斷，一些樓盤(pán)直接將折扣降至 折，甚至 9折銷(xiāo)售，而新面市的樓盤(pán)也紛紛調(diào)低利潤(rùn)預(yù)期，部分新盤(pán)每平方米售價(jià)要比周邊樓盤(pán)低上千元。 樓市邁入實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代 何謂實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo)？ 所謂實(shí)戰(zhàn)營(yíng)銷(xiāo) 是指在現(xiàn)有的房地產(chǎn)形勢(shì)之下，通過(guò)科學(xué)且具有前瞻性的價(jià)格策略、行之有效的操盤(pán)方案、針對(duì)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)策略以及強(qiáng)大的銷(xiāo)售執(zhí)行力來(lái)達(dá)到精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)的目的，實(shí)現(xiàn)既定的銷(xiāo)售目標(biāo)。 一、科學(xué)且具有前瞻性的價(jià)格策略。 二、行之有效的操盤(pán)方案。 三、針對(duì)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)策略。 四、強(qiáng)大的銷(xiāo)售執(zhí)行力。 房地產(chǎn)廣告策略 如今的房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)可謂是一塊 “大蛋糕 ”，各種媒體紛紛介入，意欲從中分享一杯羹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，廣告蛋糕就越大，媒體受益就越多。此話一點(diǎn)不假，一邊是高高在上的廣告投入，一邊是艱難撬動(dòng)的消費(fèi)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的時(shí)間越長(zhǎng)，其所付出的綜合營(yíng)銷(xiāo)成本就越高，廣告投放的成本就會(huì)不斷加大。 科學(xué)地運(yùn)做廣告，時(shí)時(shí)注入競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，以實(shí)事求是的廣告計(jì)劃和富有效率的執(zhí)行方案來(lái)最終達(dá)到效益均衡的廣告目的。 房地產(chǎn)廣告策略 達(dá)到房地產(chǎn)廣告的有效性應(yīng)具備若干條件 （ 一） 什么是廣告 廣而告之，是把訊息傳達(dá)于大眾的手段。 （二） 廣告的一般作用 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品或服務(wù)的差異性； 傳達(dá)產(chǎn)品的功能信息； 塑造產(chǎn)品品牌形象或企業(yè)形象； 構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)的障礙。 房地產(chǎn)廣告媒體主要類(lèi)型及功能在銷(xiāo)售整體或階段上的作用分折 報(bào)紙、電視、路牌、展銷(xiāo)會(huì)（特殊媒體） 不同媒體的功能分折 ? （ 1）報(bào)紙有信息最大化特點(diǎn)，加之滯留保存性、 可傳閱性等特點(diǎn)，是作為房地產(chǎn)廣告運(yùn)用實(shí)施的首選。 ? （ 2） 電視，中、后期做形象廣告。 ? （ 3） 路牌，早期中期做形象廣告。其中報(bào)紙主要用在促銷(xiāo)上，電視與路牌主要用在品牌形象塑造上。 我們所在的 FACE DISTRICT 區(qū)域 區(qū)域，城市窗口處坐覽美景。 項(xiàng)目地處武漢市中軸線中的江岸區(qū)位置 ,成為展示江岸的窗口 ；繁華中保留幾分寧?kù)o，寧?kù)o又不失都市繽紛，正是商業(yè)、居住投資的絕佳之處。 區(qū)域，配套最完善的片區(qū)之一。 ? 交 通 :面對(duì)解放大道，背靠京漢大道，緊鄰輕軌站臺(tái)，修建