綜合園區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位建議報(bào)告(已修改)
2025-07-04 08:21 本頁(yè)面
【正文】 基業(yè)城北綜合園區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位建議報(bào)告目錄一、前言二、產(chǎn)品定位說(shuō)明項(xiàng)目產(chǎn)品定位三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)產(chǎn)品市場(chǎng)定位環(huán)境規(guī)劃配套設(shè)施物業(yè)管理項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議五、市場(chǎng)形象定位案名建議市場(chǎng)形象定位一、 前言 2004年，金華樓市狼煙四起，四方諸侯蠢蠢欲動(dòng)，金華房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了“品牌逐鹿”的時(shí)代?！皶r(shí)勢(shì)造英雄”，有戰(zhàn)略決戰(zhàn)才能一統(tǒng)江山，有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手才能志存高遠(yuǎn)。如果說(shuō)2004年金華房地產(chǎn)是“十年磨一劍”時(shí)代，那么，2005年將是“煮酒論英雄”的時(shí)代。 對(duì)于金華市的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力——讓用戶心動(dòng)！那么，我們城北經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？開發(fā)別墅產(chǎn)品是否存在著市場(chǎng)發(fā)展空間？又應(yīng)該做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上才最受歡迎……等等。本報(bào)告根據(jù)該項(xiàng)目地表特征、市場(chǎng)空間及周邊區(qū)域綜合情況，還依托金華市商品住宅市場(chǎng)（主要為別墅市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論。我們以真誠(chéng)、嚴(yán)謹(jǐn)和毫無(wú)保留的態(tài)度向城北經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)獻(xiàn)出我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走向的一些設(shè)想和淺見。希望這本凝聚著我們經(jīng)驗(yàn)與智慧的策劃案能夠?qū)Τ潜苯?jīng)濟(jì)綜合開發(fā)區(qū)的來(lái)日輝煌提供有價(jià)值的參考和依據(jù)。當(dāng)然，隨著市場(chǎng)的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速的反應(yīng)來(lái)不斷對(duì)本案進(jìn)行深化和完善。二、產(chǎn)品定位 說(shuō)明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。項(xiàng)目產(chǎn)品定位A、地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)amp。61557。 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；amp。61557。 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；amp。61557。 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。B、產(chǎn)品定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場(chǎng)空間及政府城市規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃限制，該地塊為城市規(guī)劃之高檔房產(chǎn)之住宅用地。該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產(chǎn)因子。amp。61557。 本案位于金華市城北，地質(zhì)屬丘陵坡地，地塊成矩形。因此從地貌特征來(lái)看，該項(xiàng)目適宜住宅建筑用途，特別適宜中高檔型別墅物業(yè)。amp。61557。 本案北面為雙龍風(fēng)景區(qū)（芙蓉峰），南依北二環(huán)線，距杭金衢高速公路互通口僅5分鐘車程，且 浙江師范大學(xué)、金華二中、廣福醫(yī)院舉步之遙。可是目前公交線路還沒有開通，周邊沒有中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，生活機(jī)能只能依附于河上橋生活區(qū)。因此從目前周邊市政配套來(lái)看，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，噪音等污染狀況較輕，有車族居住極佳，適宜中高檔型別墅及精品公寓物業(yè)。amp。61557。 本案總占地40畝，規(guī)模相對(duì)較小。若將其全部開發(fā)為別墅物業(yè)，土地利用率不高，很難形成其規(guī)模效應(yīng)，且銷售通路銷售層面變窄（走集資線路上就形成一定的抗性），形成一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性，而且不能達(dá)到有效達(dá)到利益最大化，從而造成開發(fā)相對(duì)成本偏高。因此從開發(fā)成本和利潤(rùn)最大化的角度來(lái)看，本項(xiàng)目適宜是一個(gè)以別墅為主的綜合物業(yè)體。amp。61557。 城北大部分項(xiàng)目都視市而動(dòng)的現(xiàn)狀。已經(jīng)面市的項(xiàng)目營(yíng)銷手段初期基本都是走低價(jià)策略（集資）線路，而且物業(yè)類型主要集中在多層，房?jī)r(jià)相對(duì)于城區(qū)業(yè)大部分樓盤業(yè)說(shuō)差價(jià)近在1000元/平米左右。從而表明該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的正向著發(fā)展期過(guò)度，有著巨大的發(fā)展空間。同時(shí)也在投資客心中形成了低價(jià)的市場(chǎng)區(qū)隔，特別是多層物業(yè)。因此，從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿?lái)看，別墅、高層等中高檔物業(yè)更具有市場(chǎng)發(fā)展空間。amp。61557。 目前城北雖有柳湖花園、山水人家、芙蓉花園、東方前城、上城華府等項(xiàng)目面市，但在市場(chǎng)推廣上目前只有東方前城、上城華府走品牌線路，在吆喝城北。如東方前城的房?jī)r(jià)也從集資初期到現(xiàn)在上漲1300元/平米左右，同時(shí)也樹立起品牌。上城華府經(jīng)去年就在房交會(huì)上一吆喝，高層集資的平均價(jià)格都要比正對(duì)面的山水人家市場(chǎng)平均價(jià)高出100元/平米左右?？梢娖鋸V大投資客不再追求“為了居住而居住”，而是更加注重身分、地位、榮耀等人生價(jià)值觀。因此，從項(xiàng)目推廣上來(lái)看，別墅、高層等中高檔物業(yè)更容易建立其品牌價(jià)值。amp。61557。 目前金華市區(qū)內(nèi)市場(chǎng)上的別墅類型物業(yè)不少。早先別墅物業(yè)相關(guān)配套較差，以單體獨(dú)棟為主，如有商城別墅、河畔花園、望湖山莊等；接著出現(xiàn)排屋類別墅為主的綜合物業(yè)體，如陽(yáng)光城市花園、碧水豪園、當(dāng)代江南、（新世紀(jì)美墅園53棟單體別墅）、四季清風(fēng)苑、春江花園、金發(fā)豪園、東方蘭庭、東方明珠、保集半島、上城華府，還有目前正在規(guī)劃中的三江國(guó)際、當(dāng)代華府等。早期的別墅早已經(jīng)名花有主，而陽(yáng)光城市花園（多層、高層、別墅）、碧水豪園（多層、別墅）、當(dāng)代江南（多層、高層、別墅）、金發(fā)豪園（多層、高層、別墅）、保集半島（多層、高層、別墅）、四季清風(fēng)苑等別墅類物業(yè)也已基本告罄。目前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力最大的只有上城華府（城北）、三江國(guó)際（武義江東）、東方蘭庭（金東）、當(dāng)代華府（江南）。可是目前這些項(xiàng)目除了上城華府、東方蘭庭（別墅物業(yè)還沒有全面上市）之外都無(wú)法滿足作為別墅物業(yè)有山有水的真諦，如三江國(guó)際（多層、高層、別墅）賣“水”，當(dāng)代華府（多層、高層、別墅）賣“成熟生活圈”，因此上城華府一面市就受到市場(chǎng)的追捧。從而表明廣大投資客對(duì)別墅物業(yè)還很熱衷，特別是真山真水的別墅物業(yè)還存著很大
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