【正文】 雙流公興鎮(zhèn)華陽鎮(zhèn)南湖河畔新世界心怡紫晶城現(xiàn)代五項運(yùn)動中心公興鎮(zhèn) 本案【 6. 地塊現(xiàn)狀 】項目基本情況分析地塊現(xiàn)狀： 本案地塊內(nèi)部基本平整，無大型附著物，并無嚴(yán)重的不良影響因素，利于項目的未來規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃中，南區(qū)將形成一個占地約 600畝的湖區(qū)和集中綠化，目前已在北區(qū)土地中開始修建排水渠。華牧路向西華牧路向東北區(qū)南區(qū)【 7. 項目控規(guī)條件 】項目基本情況分析n 項目住宅用地： 北區(qū)： 南區(qū)： 配套服務(wù)設(shè)施用地： 商業(yè)金融用地： 文化娛樂用地： 行政辦公用地： 72畝n 容積率： ≥ n 住宅總建筑面積：約 735萬方n 建筑密度：無限制條件n 限高：無限制條件n 樓面地價：約 300萬 /畝，約 1287元 /平米鑒于項目的占地規(guī)模和各種控制指標(biāo)，項目的規(guī)劃打造方向判定為：城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目【 8. 對于項目的企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略 】項目基本情況分析中信 —— 城市發(fā)展的推動者！n對于項目的中信開發(fā)戰(zhàn)略！—— 不是立足房地產(chǎn)市場，而是 立足城市！—— 不是立足房地產(chǎn)項目的開發(fā)，而是 一座新城的開發(fā)！—— 不是完全追求市場利潤的做法，而是 利潤和品牌的雙贏！216。 中信，只有主動承擔(dān)起城市運(yùn)營商的責(zé)任，才可能創(chuàng)造出成都向南發(fā)展的未來！216。 而對于項目的開發(fā)，只是順勢而為，水到渠成的事。216。 很明顯，中信不只是賣房子的！而是在未來 10年的時間甚至更長的時間內(nèi)，中信要建設(shè)的、推動的、銷售的，是一個符合現(xiàn)代化、國際化大都市建設(shè)要求的新城。項目發(fā)展方向的初判根據(jù)對成都城市向南發(fā)展的歷史的研究和對未來的研判，雙流將成為成都的第三個CBD，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀榈谌齻€ CBD的核心起步區(qū)，前面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。地塊資質(zhì)優(yōu)越，內(nèi)外部景觀資源豐富，對高品質(zhì)的住宅定位支撐巨大，且具有規(guī)劃大型城市級公建的優(yōu)勢條件本項目區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套較為齊全，交通條件便利，占地規(guī)模巨大，各種控制條件沒有過多的限制，且內(nèi)外部景觀資源豐富，具備規(guī)劃大型城市級公建的優(yōu)勢條件。因此項目的規(guī)劃打造方向判定為： 城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目區(qū)域是成都第三個 CBD的核心起步區(qū)，全面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。對于項目的企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略本項目作為中信地產(chǎn)未來10年間甚至更長時間內(nèi)在成都的 重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項目，目的在于建設(shè)一座符合現(xiàn)代化、國際化大都市建設(shè)要求的新城，需要實現(xiàn)利潤和品牌的雙贏就項目的區(qū)域?qū)傩浴⒌貕K本體及開發(fā)目標(biāo)對項目發(fā)展方向進(jìn)行初判項目發(fā)展方向的初判結(jié)合上訴的分析，因此中信項目絕對不能走一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的零散開發(fā)、簡單重復(fù)、只追求市場利潤的開發(fā)路線，而應(yīng)該是有明確的發(fā)展方向：具備成都第三個 CBD核心起步區(qū)引擎作用的城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目完成對項目發(fā)展方向的初步判斷之后，我們需要明確的幾個問題：怎么才能具備成都第三個 CBD核心起步區(qū)引擎作用？在與區(qū)域甚至全成都的項目競爭時，項目應(yīng)該以何種形象來贏取競 爭，實現(xiàn)項目的發(fā)展方向的要求？面對上訴問題，我們需要對成都市房地產(chǎn)市場及項目競爭情況進(jìn)行全面解讀，并得到一定的啟示！成都市房地產(chǎn)市場及項目競爭概況解讀及啟示PRAT 3：：第一節(jié) 成都房地產(chǎn)市場概況成都房地產(chǎn)市場情況成都土地交易市場總體趨勢平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源： 20232023年，成都市國土局土地供應(yīng)成交情況統(tǒng)計2023年，受地震和全球經(jīng)濟(jì)的影響，成都土地市場供應(yīng)、成交量較 06/07年萎縮明顯， 09年土地市場的供應(yīng)成交量較 08年出現(xiàn)回暖，但由于宏觀政策對于開發(fā)商拿地資金條件的限制， 10年的供應(yīng)、成交量有小幅下降， “新國八條 ” 頒布之后，預(yù)計土地市場會有一段時間的降溫。成都房地產(chǎn)市場發(fā)展健康有序 ,潛力巨大數(shù)據(jù)來源： 20232023年 《 成都市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》20232023年：成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率： %成都市商品房銷售額年平均增長率： %成都市商品房銷售面積年平均增長率： %連續(xù) 4年，成都房地產(chǎn)市場銷售面積排名全國第三2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額： 2023年商品房銷售面積： 2023年商品房銷售額： 1329億元2023年商品房銷售均價： /㎡成都房地產(chǎn)市場情況成都，泛亞地區(qū)投資巨頭表演的舞臺216。泛亞地區(qū)發(fā)展商：香 港：九龍倉、新鴻基、和記黃埔、合景泰富、新世界地產(chǎn)、中渝置地、新鴻 基、信和置業(yè)、嘉里集團(tuán)、華人置業(yè)、瑞安地產(chǎn)、恒基兆業(yè) ……新加坡：吉寶、新加坡置地、凱德置地、盛吉利地產(chǎn)、遠(yuǎn)東機(jī)構(gòu) ……216。大型央企巨頭、國有房地產(chǎn)企業(yè)、國內(nèi)一線品牌開發(fā)商：中信、招商、保利、中海、華潤、中鐵、中糧、萬科、龍湖、萬達(dá)、花樣年、濱江、世茂、復(fù)地、富力、浩林、遠(yuǎn)大、恒大 ……成都房地產(chǎn)市場情況第三節(jié) 成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示216。成都知名城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目在全成都的范圍內(nèi)，我們選取了保利公園 19華僑城、華潤二十四城、南湖國際社區(qū)、麓山國際社區(qū)、麓湖項目 6個城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目進(jìn)行分析，并從中得到啟示。成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示南湖國際社區(qū)華僑城華潤二十四城繞城高速三環(huán)路麓湖保利公園 198麓山國際社區(qū)項 目名稱 定位產(chǎn) 品類 型占地（ 畝 ）建面萬平米核心配套 客群定位保利公園 198 國 際 文化生 態(tài) 住區(qū)別 墅多 層高 層6500 220高 爾 夫球 場 、 2250畝 全 亞洲最大的郁金香主 題 公園、金蘋果幼兒園、五星 級酒店以成都大城北區(qū)域的私 營業(yè) 主、政府公 務(wù)員 、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工 為 主并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶華僑 城中國西南 中央 歡樂 區(qū)（ 現(xiàn) 代主 題 公園 都市 娛樂 商 業(yè) 高尚人文社區(qū)）別 墅多 層高 層3055 122歡樂 谷（中國 娛樂 第一品牌），主 題 商 業(yè) 街區(qū)，五星 級 酒店以成都大城北區(qū)域的私 營業(yè) 主、政府公 務(wù)員 、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工 為 主并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶華潤 二十四城主城中心1050畝 國 際 都會生活高 層多 層 1050 263萬象城（中國商 業(yè) 第一品牌）、中央公園、五星 級酒店、 華潤藝術(shù) 中心以成都城 東 區(qū)域的政府公 務(wù)員、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工 為主，并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶南湖國際 社區(qū) 世界 級 城市湖居典范全系 電 梯高 層產(chǎn) 品 6000 150南湖夢幻 島 游 樂 園、五星級 酒店、湖 濱 原味歐洲街以成都城南區(qū)域的政府公 務(wù)員、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工、周 邊 郊 縣 、二 級 城市客 戶為主，并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶麓山國際 社區(qū) 中國高端低密度住區(qū)別 墅多 層高 層4300 100高 爾 夫球 場 、光 亞 學(xué)校等教育 資 源、麓 鎮(zhèn) 特色商 業(yè)街區(qū)客群定位覆蓋成都全城、二 級城市、國內(nèi)外的成功人士麓湖 還 未亮相別 墅多 層高 層（50%綠 化用地、50%住宅用地）＜ 300 湖區(qū)、 風(fēng) 情商 業(yè) 街、五星級 酒店、超甲 級 寫字樓 預(yù)計 與麓山 類 似樓盤概況成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示項 目名稱 功能形 態(tài) 及 發(fā) 展方向保利公園 198作 為 成都城市北部最大的地 產(chǎn)項 目之一， 該項 目將依托于 項 目區(qū)域公園眾多的 優(yōu) 越自然條件和項 目自身 擁 有的超大公園，著力打造城市公園地 產(chǎn) 的典范，引 領(lǐng) 蜀 龍 路片區(qū)高尚生 態(tài) 住宅 標(biāo)準(zhǔn)，代言城市公園地 產(chǎn)發(fā) 展的方向。 華僑 城建成后將成 為 充分體 現(xiàn)現(xiàn) 代居住和成都地方居住文化特色并具 備 豐富生活情趣的高尚居住社區(qū)和城市 娛樂 商 業(yè)綜 合區(qū)。 華潤 二十四城 在城市核心區(qū)域形成以萬象城 為 核心 ,集甲 級 寫字樓、星 級 酒店、中央公園、文化 產(chǎn)業(yè) 、國 際教育體系和高品 質(zhì) 住宅 為 一體的大型國 際 都市 綜 合體。 南湖國 際 社區(qū)以夢幻 島娛樂 公園、巨大湖景 優(yōu)勢 、湖 濱 原味歐洲街 為 依托的高端居住社區(qū)，建成之后，將成為 國 際 城南區(qū)域令人向往的生活目的地。麓山國 際 社區(qū)在以高 爾 夫球 場 、麓 鎮(zhèn) 特色商 業(yè) 街區(qū)及其他配套 資 源 為 依托，形成了國 際 城南無可比 擬 的生活領(lǐng) 地， 帶動 麓山板 塊 迅速崛起，成 為 中國西南高端人居板 塊 ，成 為 全中國高端居住的名片。麓湖（未開售）與麓湖片區(qū)內(nèi)的其他 項 目一起構(gòu)成一個全新的 “ 麓湖新城 ” ，建成之后將全面形成一個融合麓湖 總 部 經(jīng)濟(jì) 與 創(chuàng) 意 產(chǎn)業(yè) 區(qū)、休 閑 旅游 產(chǎn)業(yè) 區(qū)、高端住宅區(qū)三大板 塊 的大型 頂級 城市新城。樓盤功能形態(tài)及發(fā)展方向成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示除了上訴 6個成都的城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目，還有一個項目不得不提：世紀(jì)城項目成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示第二個 CBD核心區(qū)成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示世紀(jì)城項目世紀(jì)城項目第三個 CBD核心起步區(qū)本案在成都第二個 CBD核心中，世紀(jì)城項目由于巨大的產(chǎn)業(yè)價值、居住價值，在前面推動城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和高端居住方面做出了突出的貢獻(xiàn)， 并成為第二個 CBD核心區(qū)發(fā)展的巨大引擎。 也成為現(xiàn)代化大都市的一張城市名片。市政府也將地鐵 1號線一期工程的終點(diǎn)站設(shè)計在世紀(jì)城。那么對于具備成都第三個 CBD核心起步區(qū)引擎作用的中信項目，分析世紀(jì)城項目的成功經(jīng)驗，有著十分重要的參考意義。成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示世紀(jì)城項目概況：占地 1504畝，分為國際會議區(qū)、展館區(qū)、酒店及文化設(shè)施區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)五大部分，總建筑面積約 180萬平方米，其建設(shè)規(guī)模、配套設(shè)施都處于國際一流水平。 新世紀(jì)會展中心全面帶動成都會展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全面提升了成都的城市面貌，并使成都獲得全國最佳會展城市的稱號。成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示酒店集群全面覆蓋酒店、會議、商務(wù)功能，是成都市涉外的一張名片。成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示西蜀廊橋世紀(jì)城不僅是一座充滿現(xiàn)代氣息的小城，同樣也蘊(yùn)涵著濃郁的人文內(nèi)涵。在世紀(jì)城的酒店區(qū)域，將建成一座充滿川西民居風(fēng)格的 “ 西蜀廊橋 ” 小鎮(zhèn)，這里的每棟建筑都最大限度的體現(xiàn)了淳樸厚重的川西民居建筑風(fēng)格。小鎮(zhèn)一半在室外，沿河而立，仿佛川西的水鄉(xiāng)，另一半則在室內(nèi)，成為 “ 世紀(jì)城天堂大飯店” 的大堂。 成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示天鵝湖小區(qū)炫麗的外立面，巨大的空中花園，讓成都房地產(chǎn)市場掀起一場軒然大波。在 2023年，天鵝湖小區(qū)開售均價便達(dá)到5500元 /㎡ ，并以一張效果圖迅速完成住宅的銷售。而在世紀(jì)城的巨大影響力下，目前天鵝湖小區(qū)的二手房價格直逼萬元大關(guān)。成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示小結(jié)：成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示：以巨大的規(guī)模、原生態(tài)的景觀資源作為依托。例如：南湖國際社區(qū)的湖區(qū)景觀、麓湖新城的湖區(qū)景觀小結(jié)：成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示：以具備巨大產(chǎn)業(yè)價值的城市公建為基礎(chǔ)，全面推動城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如：世紀(jì)城的新世紀(jì)會展中心小結(jié)：成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示：以具備中國影響力的城市公建保持項目巨大的影響力和號召力例如：保利公園 198的具有全亞洲最大規(guī)模的郁金香公園 華僑城的具有中國娛樂第一品牌之稱的歡樂谷 華潤二十四城的 具有 中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 之稱的 萬象城小結(jié)：成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示：以極具符號感的城市公建提升項目的品質(zhì)和檔次例如：麓山國際社區(qū)、保利公園 198的高爾夫球場 各項目的五星級酒店、酒店集群 華潤二十四城的 中央公園小結(jié)：成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示：以區(qū)域公建和社區(qū)配套滿足社區(qū)業(yè)主需求，在銷售過程中樹立客戶的信心例如：麓山國際社區(qū)的教育機(jī)構(gòu)、麓鎮(zhèn)特色商業(yè)街區(qū) 保利公園 198的金蘋果幼兒園、社區(qū)商業(yè)、酒店特色商業(yè)街小結(jié)：成都城市級大型復(fù)合地產(chǎn)項目的啟示：以全系產(chǎn)品規(guī)劃覆蓋所有購房群體的需求，以創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計吸引客戶的關(guān)注度例如：麓山國際社區(qū)的全系產(chǎn)品體系：獨(dú)棟別墅、疊拼別墅、多層洋房、 電梯高層 世紀(jì)城天鵝湖小區(qū)炫麗的外立面以及巨大的空中花園第三節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場概況城南、雙流區(qū)域：成都房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場數(shù)據(jù)來源：根據(jù)成都房產(chǎn) 114網(wǎng)站公布信息統(tǒng)計整理2023年成都商品房成交量分區(qū)域占比 2023年成都商品房成交量分區(qū)域占比根據(jù)今年來成都商品房成交數(shù)據(jù)分析，城南、雙流區(qū)域的房價、成交量占比的增速比其他區(qū)域更快。價 格：除城中區(qū)域外的第一成交量：各區(qū)域中占比第一區(qū)域房地產(chǎn)市場概況區(qū)域供需情況：總體趨于平衡，存在較大的市場容量數(shù)據(jù)來源：根據(jù)成都房產(chǎn) 114網(wǎng)站公布信息統(tǒng)計整理2023年，區(qū)域商品房平均供銷比達(dá)到 ，市場陷入瘋狂的狀態(tài)。 2023年，區(qū)域商品房平均供銷比為 ，基本保持供銷平衡。區(qū)域房地產(chǎn)市場概況藍(lán)光公館 1881合景泰富譽(yù)峰中海城南 1號華潤鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場建發(fā)天府