【正文】 邀請與商務(wù)請食的意思。表示商務(wù)往來及宴請之場。Plaza99數(shù)字9代表著長久，音調(diào)又與常喝的酒相同，從字面上就直接傳達了本街區(qū)的經(jīng)營內(nèi)容。以Plaza冠名是廣場一詞說明了一個量體一個規(guī)模，二者結(jié)合體即時尚，又合乎本案的量體及業(yè)態(tài)。二、 形象定位“超達創(chuàng)業(yè)園”位于國家級的長春高新開發(fā)區(qū)內(nèi)，是高新區(qū)政府的區(qū)域性主題配套工程，原先的產(chǎn)品分類定位比較混雜，無法適用本方案所定義的西南版塊富人區(qū)的概念，建議對產(chǎn)品進行專業(yè)細分后分別定位。（專業(yè)細分見產(chǎn)品改造建議） 特色商業(yè)、休閑餐飲街區(qū)A/ 結(jié)合建筑物的特色，在中心街區(qū)營造德國小鎮(zhèn)氛圍的休閑餐飲娛樂步行街。B/ 結(jié)合與項目相呼應(yīng)的4S店特色，營造車飾、汽車美容特色街區(qū)。C/ 結(jié)合本項目大體量商務(wù)辦公的特點，營造金融街區(qū)。D/ 建議命名為： M800徒步區(qū)特色商業(yè)街需滿足：A/ 成功人士和富人的休閑、消費習(xí)慣；B/ 商務(wù)人士商務(wù)、洽談的氛圍；C/ 長春時尚消費的風(fēng)向標。 商務(wù)辦公自由空間 A/ 體現(xiàn)高新區(qū)的政策優(yōu)惠B/ 體現(xiàn)政府職能部門細致周全的服務(wù)C/ 突現(xiàn)商業(yè)孵化、科技孵化基地給創(chuàng)業(yè)者提供的成功機會D/ 表現(xiàn)高新區(qū)內(nèi)良好的信息技術(shù)和基礎(chǔ)配套環(huán)境我司認為，“超達創(chuàng)業(yè)園”的形象應(yīng)定位為：長春西南版塊財富的發(fā)源地，富人聚集區(qū)。理由： 長春高新開發(fā)區(qū)屬國家級開發(fā)區(qū)，享有國家和省市級多級政府優(yōu)惠政策。商務(wù)辦公中心給創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)造財富的平臺。高新區(qū)的優(yōu)惠政策，體現(xiàn)孵化功能。異國風(fēng)情特色商業(yè)街引導(dǎo)長春市的生活、消費習(xí)慣。 整體形象提升長春市的國際地位。 通過對長春西南版塊的調(diào)查和對長春消費娛樂習(xí)慣的調(diào)查，長春缺乏專業(yè)頂級的商務(wù)樓，缺乏引領(lǐng)消費的時尚休閑場所，沒有適合外籍人士生活休閑的場所 。 重新對本項目進行改造定位旨在提升長春商業(yè)、商務(wù)氛圍，以產(chǎn)品的獨特性和差異性來創(chuàng)造出項目的品牌，提升發(fā)展商的品牌，樹立高新區(qū)政府的形象。三、 客戶定位產(chǎn)品定位和形象定位都是根據(jù)市場細分得來的，依據(jù)項目的功能定位，我們的目標客戶主要來自于： 168。 大企業(yè)在東北或長春的辦事處；168。 中小企業(yè)的辦公總部；168。 看好高新區(qū)各項優(yōu)勢的新辦企業(yè)；168。 對高新區(qū)發(fā)展?jié)摿春玫母鞣N投資客戶；168。 相關(guān)品牌餐飲業(yè)業(yè)主。按行業(yè)分類可分為“五大產(chǎn)業(yè)“和為之配套的相關(guān)行業(yè)：a) 金融證券業(yè) 主要有銀行、證券公司、保險公司、投資公司，他們將在這里設(shè)立分支機構(gòu)和開設(shè)對外營業(yè)窗口。b) IT行業(yè)主要有軟件公司、網(wǎng)頁制作公司、通訊等現(xiàn)代高科技企業(yè)。 C） 電訊企業(yè) 主要有各大電訊公司，及與之合作的代理企業(yè)。d） 園區(qū)企業(yè)長春高新區(qū)內(nèi)原有的企業(yè)。e） 私營小企業(yè)各個行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者開辦的小型企業(yè)。f) 投資客戶看好本區(qū)域的升值潛力，購買物業(yè)用于出租的。第二章、推廣策略一、推廣思路依托開發(fā)商政府優(yōu)惠政策，利用自身商業(yè)品牌資源，從商業(yè)招商入手，運用整體規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理的方法先帶動整個步行街的商業(yè)人氣，從而吸引商務(wù)辦公客戶，促進辦公樓的銷售。商務(wù)辦公人氣的增加反作用于商業(yè)步行街，提高商鋪價值。針對投資客和已租賃客戶將商鋪帶租約出售，完成整個銷售過程。代理過程中的重點——商業(yè)招商商業(yè)招商理念——商業(yè)孵化在商業(yè)推廣中注入“利保利”全程理財方案，推廣步驟如下：1． 通過軟文介紹“國際品牌特許經(jīng)營——商業(yè)發(fā)展新模式——您的優(yōu)雅致富之選”。已概念吸引客戶關(guān)注，使客戶急切向了解此概念的具體內(nèi)容及如何實施等相關(guān)信息。為在后期推出本項目打下基礎(chǔ)。2． 推出本案的“利保利”全程理財方案，推出我司掌握的品牌商家，根據(jù)客戶的不同財務(wù)狀況及自身特點向客戶推廣理財方案。我司銷售員以理財顧問的形象用一對一的全程理財服務(wù)跟蹤客戶。3． 在客戶對本案有了一定了解，并開始對具體品牌產(chǎn)生意向之時，銷售員幫助客戶根據(jù)我司提供之投資計劃書的數(shù)據(jù)測算投資回報，分析投資前景。必要時邀請品牌商代表協(xié)助共同說服客戶。4． 銷售員在取得客戶信任之后，協(xié)同品牌商確定最終合作的各項商務(wù)條件并落實具體商鋪位置?！袄＠比汤碡敺桨赋醪綐颖荆荷蠉u咖啡投資加盟計劃書加盟品牌： 上島咖啡品牌介紹： 上島咖啡食品有限公司于1968年成立于寶島臺灣，主要從事各類咖啡產(chǎn)品的生產(chǎn)與經(jīng)營，時至今日，已積累了30年的經(jīng)驗與實力。上島咖啡源于臺灣，香聞世界。加盟費用： 店面面積要求： 400平方米 加盟金： 120000元 （三年商標使用權(quán)） 保證金： 20000元 （合同終止時無息退還） 經(jīng)營管理費： 3000元/月 培訓(xùn)費： 60000元 首次備料： 100000元 裝潢費： 400000元 （1000元/m2） 廚房，吧臺設(shè)備： 130000元 家具設(shè)備： 75000元 招牌工程： 50000元空調(diào)工程： 90000元 （30p計，每p*3000元。以實際現(xiàn)場圖紙報價） 周轉(zhuǎn)金： 66000元 消防工程： 30000元 前期投入合計： 1141000元 品牌商負責(zé)項目： 提供資深骨干六名，吧臺長，領(lǐng)班，廚師長，領(lǐng)班、外場領(lǐng)班，組長各一名。 人員名單，工資書面通知加盟商，回復(fù)后即派人。以上人員有重大違紀、因病不能勝任工作，公司無條件補派人。 公司調(diào)換所派人員，提前一個月通知加盟商。 裝潢設(shè)計由公司承作（費用10001200元/m2之間）投資商負責(zé)項目： 提供會計一名，收銀員兩名，廚房人員三名，吧臺人員三名，外場人員十二名，到公司參加短期（30天）培訓(xùn)。 人員往返費用，旅途中的食宿，制服工資有加盟商支付。注：培訓(xùn)期間食宿，耗材、教材、師資、水電等包含在培訓(xùn)費中。 須提供月營業(yè)報表。菜單增加內(nèi)容及價格改動須報送公司。 支付商標使用許可證備案費1150元（商標局收） 三個月后需加派工作人員，駐店最短一個月（包含路程時間）。每人月支付公司5000元。往返費用（旅費、食宿費）由加盟商支付，加派人員工資由公司支付。 商鋪租金： 24000元/月背景條件：n 國際知名品牌在國家開發(fā)東北的政策背景下，看好東北的商機，著眼于東北發(fā)展，而目前采取的策略大多為加盟經(jīng)營。n 本地及看好東北的外地投資客，手頭握有資金，缺乏投資經(jīng)驗及好的投資項目。n 代理商與品牌商良好的業(yè)務(wù)關(guān)系，利用本項目物業(yè)資源幫助品牌商與投資人建立加盟經(jīng)營關(guān)系。營銷模式：n 承諾三年原價回購，創(chuàng)新營銷思路給客戶以信心。對開發(fā)商來說房地產(chǎn)市場走勢決定回購可行性。n 強化政府支持力度，以高新區(qū)政府為后盾。制訂利于本項目的優(yōu)惠政策。n 政府在銷售價格上讓利。在前期制造銷售氣氛。給價格以提升空間，給客戶投資信心。n 特許經(jīng)營模式在步行街營銷中的引入。商業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)示意圖：二、招商規(guī)劃實施步驟1. 特色中西簡餐區(qū)、酒吧娛樂區(qū)：采取特許經(jīng)營加盟的方式，引入上海餐飲及其它知名品牌。構(gòu)筑休閑餐飲區(qū)作為步行街特色在開盤之初主打特許經(jīng)營加盟模式，結(jié)合本項目各項項優(yōu)惠政策吸引投資客前來投資。目前我司在上海已掌握大量品牌加盟企業(yè)。前期接受意向客戶預(yù)訂，在客戶意向基礎(chǔ)之上，有我公司同意規(guī)劃布局，確定各意向客戶的具體位置。2．大型餐飲娛樂區(qū) 在長春本地、及周邊大型城市如：大連、沈陽等地展開招商活動，針對東北本地品牌餐飲、娛樂企業(yè)，結(jié)合本項目各項優(yōu)惠政策吸引其來本項目直營。我公司在大連、沈陽設(shè)立招商處。擴大招商渠道，提供項目知名度。前期接受意向客戶預(yù)訂，在客戶意向基礎(chǔ)之上，由我公司統(tǒng)一規(guī)劃布局，確定各意向客戶的具體位置。確保整條步行街的合理規(guī)劃布局。三、 商鋪租金價格 周邊其他樓盤商鋪租金樓盤天安第一城融創(chuàng)上城晨光國際花園租金報價2~3元/M2/天2元/ M2/天建議最終租金價格：—建議在前期招商過程中針對投資客戶采取較低的租金入市，吸引投資客加盟我司提供品牌，盡早營造步行街的商業(yè)氛圍。在后期步行街的招商中可適當提高租金，有利于對商家的選擇。四、賣點挖掘1． 高新區(qū)政府政策支持，周邊高檔住宅區(qū)業(yè)已形成，著名跨國公司紛紛入駐高新區(qū)大型高新技術(shù)企業(yè)，配套經(jīng)營資源豐富。2． 城市中心南移，帶來更多商機。3． 專業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。4． 小面積辦公，低起點創(chuàng)業(yè)，高標準設(shè)施配套，豪華辦公大堂，智能化辦公滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展需求。5． 國際品牌的引入，帶來更多人氣。五、推廣步驟第一階段 醞釀期（2005年1月 —— 2005年2月底） 本階段為對外公開前醞釀期，整體改造成招商工程進度基本就位，各加盟品牌商也進一步了進入狀態(tài)，考慮到前期期間恰逢春節(jié)，不宜作為對外大規(guī)模公開時機，期間主要工作在于完成售樓處、銷售道具準備、人員強化培訓(xùn)、市場試探，這一期的廣告主要以戶外廣告、大量的軟廣告、房展會宣傳應(yīng)用為主，為正式公開作媒體逐步烘托。（一）企劃部分 售樓處 現(xiàn)場售樓處改建、裝潢、現(xiàn)場布置完成。 基本資料準備案名、LOGO確認及其應(yīng)用, 樓書、建筑說明書、銷平銷海確認制作、投資加盟計劃書。 現(xiàn)場包裝包括橫幅、現(xiàn)場圍板、售樓處重新布置等，營造現(xiàn)場銷售氣氛，吸引更多的客戶到現(xiàn)場。 銷售人員培訓(xùn)銷售技巧、項目銷售條件、銷售流程等業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。 售樓處樣板布置現(xiàn)場全景布置、樣板街鋪及售樓處PUB示范區(qū)工程完成。 戶外燈箱廣告作為特定區(qū)域明顯的引導(dǎo)廣告，吸引目標客源。售樓處頂巨型燈箱項目沿硅谷大街人行道燈箱（沿項目并排設(shè)置）項目東面入口處精神堡壘 展銷會參加省市的區(qū)域房展會，多方位增加知名度，吸引更多消費者的注意，樹立本案在受眾及投資客心中的良好形象。針對本案鎖定客層的特征，充分利用目標客層對時尚投資與尊貴品位的渴望，以強有力產(chǎn)品規(guī)劃、吸引力價格吸引客戶，起到耳語廣告?zhèn)鞑サ男Ч?。未開盤已有七分熱度。 軟廣告在此階段大量應(yīng)用軟廣告，突出政府背景，用高新區(qū)政府的名義在報刊或電臺上設(shè)立專