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正文內(nèi)容

企業(yè)項目開發(fā)整體定位分析(編輯修改稿)

2025-02-02 10:29 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 費的關鍵 —— 隨著“ 1+8” 城市圈的建立,武漢渴望著在中部崛起,人們也被地鐵、SHOPPINGMALL改變著生活方式,他們渴望著一個標志性的自我轉(zhuǎn)型載體,比如一個具有標簽性的物業(yè),收藏著城市與自己生活方式的遷 〃〃〃 —— 將稀缺資源作為標簽 是他們的觀點, 崇尚城心生活 是他們的共性,我們需要做的就是將他們團結(jié)在一起 本項目的使命:引導一個專屬階層的誕生 —— 城心標簽階層 ?早期:以本項目周邊及武昌其他區(qū)域客戶為主 ?中期:隨著項目影響力擴大,在鞏固周邊客戶的基礎上,拓展客戶層面 ?漢口和漢陽的事業(yè)移民 ?外地人:大武漢周邊(荊州、潛江、仙桃、孝感、黃石等地)及全國客戶 ?后期:隨著都市融合趨勢加快和項目影響力的進一步提升,成為所有武漢高端客戶群的臵業(yè)首選 本項目客戶演變過程分析 早期 中期 后期 來源 時間階段 B E A D C 身份標簽 區(qū)域?qū)? 資源導向 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位之基準 ? 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能; ? 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間; ? 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 所謂地產(chǎn)因子,指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次,是其未來建筑價值之核心因素之一。 項目產(chǎn)品定位是一個相對復雜的過程,主要取決的因素有: 項目所在區(qū)位呈現(xiàn)以下特點: 區(qū)域形象: 立足武昌中心區(qū),輻射漢口、漢陽及周邊城市 地理位置: 緊鄰城市內(nèi)環(huán)線,城市中心 強勢資源: 地鐵二號線、四號線,新武昌火車站,區(qū)域交通環(huán)境不斷改善 在土地屬性及規(guī)劃批準使用條件上, 項目表現(xiàn)出:地塊南北跨度較大、容積率適中、南部地塊與主體地塊分隔等特點。 產(chǎn)品定位條件 —— 項目主要特點 結(jié)合項目區(qū)位特點及土地使用屬性特點, 項目可能發(fā)展的方向有 : 商務 產(chǎn)權(quán)式酒店 餐飲娛樂 居住 項目 集中型商業(yè) 次級零售 商業(yè) 酒店 住宅 臨時性居住 經(jīng)營性酒店 通過前文的分析,項目可能發(fā)展的功能有上表中各大種類,對于本項目將結(jié)合地塊所在的區(qū)位、地塊的屬性、市場及開發(fā)等多角度對項目各功能發(fā)展空間進行綜合評估,從而尋求項目準確地市場定位發(fā)展方向。 產(chǎn)品功能方向 住宅發(fā)展分析 指標角度: 容積率適中,地塊規(guī)模大且較為集中 開發(fā)角度 : 周邊存在道路、變電站、高壓走廊等負面因素,規(guī)劃時應予以考慮 市場角度: 目前周邊區(qū)域住宅存在產(chǎn)品單一、配套欠缺、附加值低狀況 本案通過產(chǎn)品多元化、控制面積、控制總價,增加附加值,營造高性價比形象,在高檔市場營造較強競爭力 綜合評估: 適合發(fā)展中高檔住宅 居住發(fā)展方向研究 根據(jù)項目容積率和占地規(guī)模,住宅部分通常可能出現(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式 根據(jù)項目地塊規(guī)劃條件以及資源優(yōu)勢,通過項目研究可以看到在容積率在 2左右的情況下,一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種: 容積率 =2 純小高層(高層)社區(qū) 小高層、多層混合社區(qū) 高層(小高層)、低密度類別墅社區(qū) 對項目整體形象的樹立貢獻不足 提升項目形象、 收益最大化 臨時性居?。üⅲ┌l(fā)展分析 指標角度: 符合發(fā)展指標 開發(fā)角度: 周邊配套成熟,地段中心,具有商業(yè)商務氛圍,有開發(fā)可能 市場角度: 區(qū)域市場早期公寓型物業(yè)市場認可度較高 綜合評估: 可行且風險較小 商務發(fā)展方向研究 指標角度: 項目用地各方向均不臨主干道,通達性有所欠缺 開發(fā)角度: 項目北端地塊位于城市核心,商務氛圍濃厚,具備商務發(fā)展基本條件 寫字樓開發(fā)成本高,風險相對較大,但有利于建立企業(yè)及項目品牌,具有發(fā)展價值 市場角度: 中南區(qū)域目前為武昌高檔寫字樓最密集地區(qū),商務市場競爭激烈 綜合評估: 可行但具有具有一定風險 商業(yè)發(fā)展方向研究 指標角度: 有較高公建比例要求,將商業(yè)價值充分挖掘是項目定位的重要方面之一 開發(fā)角度: 地塊近鄰三大商圈,商業(yè)價值具有挖掘空間; 本項目未來 3萬多位業(yè)主成為潛在消費客戶; 考慮企業(yè)發(fā)展目標,項目商業(yè)將以出售作為主要開發(fā)目標。 市場角度: 中心城區(qū)各類商業(yè)形態(tài)均十分齊全 獨具風格的主題風情街是唯一市場空白點 綜合評估: 匯聚人文、時尚、藝術的主題風情街是發(fā)展的主要方向 商業(yè)案例研究一 蘋果社區(qū) 地處北京 CBD核心,國貿(mào)東南 600米,項目占地面積 21萬平方米,總建筑面積 70萬平方米,由北京今典鴻運房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 【 項目整體效果圖 】 “ 蘋果二十二院街”堪稱是整個蘋果社區(qū)的“靈魂之作”,用三十多個由中國民居建筑文化符號和現(xiàn)代建筑手法平行構(gòu)臵的現(xiàn)代院落建筑構(gòu)成,這些院落錯落有致地散布在綠地上,蔓延出胡同與巷弄,形成曲折有致的天然街景,構(gòu)成一個有著深厚文化內(nèi)涵的城市建筑群落。 對中國商業(yè)建筑形態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生革命性影響的蘋果街 蘋果街位于蘋果社區(qū)北區(qū)“蘋果傳媒港”,總長約兩公里,總占地約 6萬平方米,由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成。 “蘋果二十二院街”是風格獨特的中國現(xiàn)代院落商街,是完全獨立存在的商街。“蘋果二十二院街”總長接近一公里,是由酒吧、茶吧、主題餐廳組成的一條街,是整個 CBD地區(qū)乃至北京地區(qū)獨具自然與人文底蘊的城市景觀。 【 商街效果圖 】 商業(yè)案例研究二 上海逸飛創(chuàng)意街由 已故著名藝術家陳逸飛先生生前親自策劃,英國 ALSOP公司完成整體概念設計, 建筑形態(tài)極具創(chuàng)意,富含藝術氣息,是藝術與商業(yè)的完美結(jié)合。 整條創(chuàng)意街將以創(chuàng)意用品專賣、休閑餐飲、休閑娛樂功能為經(jīng)營主題,規(guī)劃引入時尚家居用品、藝術裝飾用品店、奢侈名品專賣店、藝術攝影、人體彩繪藝術館、藝術雕塑、畫廊等。 ,藝術化的商業(yè)更具生命力 ,開放的 街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通 聚集人氣,能夠形成知名度,帶來城市名片效應 ,商業(yè)提升居住品質(zhì) 案例對本項目商業(yè)的啟示 走差異化路線 不是從規(guī)模上 而是從業(yè)態(tài)上、檔次上及建筑形態(tài)上著手 本項目商業(yè)發(fā)展方向: 打造武昌乃至大武漢獨樹一幟的高檔特色街區(qū)商業(yè) 特色風情街 便捷的步行距離 特色街區(qū)指示 /街名 開放的街道 實用的公共設施 動感、趣味 /生活 /文化 自然的步行系統(tǒng) 標志點 景觀元素 核心交匯點 建立分界線 優(yōu)勢展示 提升項目附加值 單元陣列式創(chuàng)新布局商業(yè)街 :擯棄以住宅底商作為商業(yè)街的普通發(fā)展模式 , 利用模式創(chuàng)新吸引眼球 , 提升項目知名度及附加值 。 【 小獨棟商業(yè)形態(tài)示意 】 娛樂風情街規(guī)劃建議: 功能定位: 酒吧、茶吧、主題餐廳、休閑餐飲、休閑娛樂 產(chǎn)品規(guī)劃: 150500㎡ 小獨棟商業(yè)建筑群 其中: 150300㎡ 獨棟建筑占到 80%, 300500㎡ 建筑占到 20%。 【 風情街形態(tài)示意 】 特色資源利用 --廠房改造的酒吧 /餐廳 /創(chuàng)意工作室 住宅 中高檔 、 建筑形態(tài)多元化 產(chǎn)品特點: 控制戶型面積 , 增加附加值 主力客戶 :區(qū)域內(nèi)公務員、企事業(yè)單位職工;周邊高校教師、大型三甲醫(yī)院醫(yī)生 臨時性居住 公寓 ( 產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓 ) 產(chǎn)品特點: 面積小 , 總價低 , 適合投資或過渡居住 主力客戶 :青年白領 、 投資客戶 商務 高檔寫字樓 產(chǎn)品特色:形象好 , 配臵合理 、 管理到位 主力客戶:大中型企業(yè) 、 武漢及外地投資客戶 商業(yè) 獨特風情商業(yè)街 產(chǎn)品特色:風格獨特 、 富含藝術氣息 主力客戶:餐飲 、 娛樂 、 創(chuàng)意行業(yè)自營商家 , 投資客 各可行物業(yè)發(fā)展形態(tài)建議 項目形象定位 縱觀武漢房地產(chǎn)市場,武漢天地、世茂錦繡長江等高端大盤均擁有一線江景資源的強力支撐,即將入市的復地 .東湖國際也依托東湖的自然景觀提升項目的整體形象。 結(jié)合本土市場高端客戶對稀缺景觀資源較高的認可程度,我司認為,即使可以通過產(chǎn)品形態(tài)的變化以及品質(zhì)的提升來拔高項目形象,但在缺乏相應外在稀缺自然資源支撐之時,這種強行的提升是存在一定市場風險并且難以被市場所接受的。 項目資源 市場形象 027社區(qū)( 5800) 靜安上城( 7000) 御景名門( 6400) 水岸星城( 8500) 東湖國際 本案 武漢天地 世茂錦繡長江 項目整體定位 新武漢 百萬方 復合功能發(fā)展區(qū) 新武漢: 中部崛起、“ 1+8” 城市圈、軌道交通、舊城改造 〃〃〃 武漢擁有千載難逢的發(fā)展契機 百萬方: 城心 120萬方超大規(guī)模 復合功能發(fā)展區(qū): 復合功能是項目在產(chǎn)品上的特點,也是項目未來重要競爭優(yōu)勢之一 案名建議一: 百年 .又一城 ?百年前,早已是享譽海外的大都市 ?百年后,幾經(jīng)沉浮,武漢欲重回巔峰 ?百年的等待,迎來又一座憾世新城 案名建議二: 故地 GRADE ?城市的變遷,總是讓人充滿回憶 ?故地重游,定有另一番感觸 ?不經(jīng)意間,已經(jīng)步入另一個階層 產(chǎn)品布局建議 地塊與外界的關系對價值及布局造成的影響 價值點: 近鄰三大商圈,商業(yè)、商住價值明顯 在規(guī)劃布局時,要優(yōu)先考慮將酒店、商業(yè)街區(qū)等配套分布于此,充分利用其良好的昭示性,最大限度地提升自身形象以及傳播口碑 價值點: 中心區(qū)位、環(huán)境優(yōu)美 —— 居住價值 位于地塊中心,出入自如、動靜相宜,大量原生態(tài)植被,描繪出氣度不凡、大隱于市的寫意人生,建議規(guī)劃高檔住宅及部分低密度類別墅產(chǎn)品 價值點: 近鄰主干道、周邊相對嘈雜 —— 居住配套 離城心較遠,一期地塊相對隔離,周邊配套及形象較差,不宜規(guī)劃項目最高端產(chǎn)品;與其他部分相比土地利用價值相對較低,可考慮將學校、會所、運動場地等社區(qū)配套規(guī)劃于該區(qū)域 五期 住宅: 花園洋房 電梯洋房 六期 住宅: 高層兩房三房 復式 丁字橋 石牌嶺 雄楚大道 N S W E 產(chǎn)品布局及分期建議 布局原則: ?充分發(fā)揮各地塊資源優(yōu)勢; ?針對住宅產(chǎn)品與商務、商業(yè)產(chǎn)品的不同特性分區(qū)擺布,力爭使相互價值共同提升; ?考慮到地塊區(qū)位、外部環(huán)境因素以及資源利用最大化,將會所、運動設施等社區(qū)配套布局在資源相對缺乏區(qū)域。 產(chǎn)品戶型建議 兩房兩廳 建筑面積: 67㎡ 兩房兩廳 建筑面積: 72㎡ 通過 “ 凸窗 ” 、 “ 交錯式露臺 ” 、 “ 空中花園 ” 等方式令使用空間大大提高 , 達到 “ 物超所值 ” 的印象 。 中小戶型建議 通過控制面積、增加附加值,使中小戶型住宅具有較高的市場競爭力。 不是露臺; 也不是天臺; 是空中的庭院; 不需要更大的面寬解決了采光難題; 更重要是還原了一種生活情態(tài) , 高層住戶也有了自家的小院; 亮點一:空中庭院 亮點二:入戶花園 入戶是回家的真正起點 , 入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的理解 。 亮點三:倒凸窗 倒凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸 ,從而達到贈送面積的目的 中等面積戶型建議 二房二廳 建筑面積:約 82平方米 通過凸窗 、 錯層露臺及空中花園等贈送實惠面積 , 充分保證戶型舒適性 。 三房二廳 建筑面積:約 104平方米 戶型結(jié)構(gòu)合理 , 大量贈送實惠面積 , 保證戶型舒適性和通透性 。 類別墅產(chǎn)品戶型建議 多層洋房產(chǎn)品特點: ? 每兩層一戶 ? 每戶客廳挑高 6米 ? 6米高闊綽陽臺 ? 在普通的多層基礎 上,創(chuàng)造出別墅居住 的空間效果 戶型配比建議 產(chǎn)品形式 面積區(qū)間 物業(yè)形態(tài) 面積
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