【文章內(nèi)容簡介】 費的關鍵 —— 隨著“ 1+8” 城市圈的建立，武漢渴望著在中部崛起，人們也被地鐵、SHOPPINGMALL改變著生活方式，他們渴望著一個標志性的自我轉(zhuǎn)型載體，比如一個具有標簽性的物業(yè)，收藏著城市與自己生活方式的遷 〃〃〃 —— 將稀缺資源作為標簽 是他們的觀點， 崇尚城心生活 是他們的共性，我們需要做的就是將他們團結(jié)在一起 本項目的使命：引導一個專屬階層的誕生 —— 城心標簽階層 ?早期：以本項目周邊及武昌其他區(qū)域客戶為主 ?中期：隨著項目影響力擴大，在鞏固周邊客戶的基礎上，拓展客戶層面 ?漢口和漢陽的事業(yè)移民 ?外地人：大武漢周邊（荊州、潛江、仙桃、孝感、黃石等地）及全國客戶 ?后期：隨著都市融合趨勢加快和項目影響力的進一步提升，成為所有武漢高端客戶群的臵業(yè)首選 本項目客戶演變過程分析 早期 中期 后期 來源 時間階段 B E A D C 身份標簽 區(qū)域?qū)? 資源導向 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位之基準 ? 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； ? 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； ? 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 項目產(chǎn)品定位是一個相對復雜的過程，主要取決的因素有： 項目所在區(qū)位呈現(xiàn)以下特點： 區(qū)域形象： 立足武昌中心區(qū)，輻射漢口、漢陽及周邊城市 地理位置： 緊鄰城市內(nèi)環(huán)線，城市中心 強勢資源： 地鐵二號線、四號線，新武昌火車站，區(qū)域交通環(huán)境不斷改善 在土地屬性及規(guī)劃批準使用條件上， 項目表現(xiàn)出：地塊南北跨度較大、容積率適中、南部地塊與主體地塊分隔等特點。 產(chǎn)品定位條件 —— 項目主要特點 結(jié)合項目區(qū)位特點及土地使用屬性特點， 項目可能發(fā)展的方向有 ： 商務 產(chǎn)權(quán)式酒店 餐飲娛樂 居住 項目 集中型商業(yè) 次級零售 商業(yè) 酒店 住宅 臨時性居住 經(jīng)營性酒店 通過前文的分析，項目可能發(fā)展的功能有上表中各大種類，對于本項目將結(jié)合地塊所在的區(qū)位、地塊的屬性、市場及開發(fā)等多角度對項目各功能發(fā)展空間進行綜合評估，從而尋求項目準確地市場定位發(fā)展方向。 產(chǎn)品功能方向 住宅發(fā)展分析 指標角度： 容積率適中，地塊規(guī)模大且較為集中 開發(fā)角度 ： 周邊存在道路、變電站、高壓走廊等負面因素，規(guī)劃時應予以考慮 市場角度： 目前周邊區(qū)域住宅存在產(chǎn)品單一、配套欠缺、附加值低狀況 本案通過產(chǎn)品多元化、控制面積、控制總價，增加附加值，營造高性價比形象，在高檔市場營造較強競爭力 綜合評估： 適合發(fā)展中高檔住宅 居住發(fā)展方向研究 根據(jù)項目容積率和占地規(guī)模，住宅部分通常可能出現(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式 根據(jù)項目地塊規(guī)劃條件以及資源優(yōu)勢，通過項目研究可以看到在容積率在 2左右的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種： 容積率 =2 純小高層（高層）社區(qū) 小高層、多層混合社區(qū) 高層（小高層）、低密度類別墅社區(qū) 對項目整體形象的樹立貢獻不足 提升項目形象、 收益最大化 臨時性居?。üⅲ┌l(fā)展分析 指標角度： 符合發(fā)展指標 開發(fā)角度： 周邊配套成熟，地段中心，具有商業(yè)商務氛圍，有開發(fā)可能 市場角度： 區(qū)域市場早期公寓型物業(yè)市場認可度較高 綜合評估： 可行且風險較小 商務發(fā)展方向研究 指標角度： 項目用地各方向均不臨主干道，通達性有所欠缺 開發(fā)角度： 項目北端地塊位于城市核心，商務氛圍濃厚，具備商務發(fā)展基本條件 寫字樓開發(fā)成本高，風險相對較大，但有利于建立企業(yè)及項目品牌，具有發(fā)展價值 市場角度： 中南區(qū)域目前為武昌高檔寫字樓最密集地區(qū)，商務市場競爭激烈 綜合評估： 可行但具有具有一定風險 商業(yè)發(fā)展方向研究 指標角度： 有較高公建比例要求，將商業(yè)價值充分挖掘是項目定位的重要方面之一 開發(fā)角度： 地塊近鄰三大商圈，商業(yè)價值具有挖掘空間； 本項目未來 3萬多位業(yè)主成為潛在消費客戶； 考慮企業(yè)發(fā)展目標，項目商業(yè)將以出售作為主要開發(fā)目標。 市場角度： 中心城區(qū)各類商業(yè)形態(tài)均十分齊全 獨具風格的主題風情街是唯一市場空白點 綜合評估： 匯聚人文、時尚、藝術的主題風情街是發(fā)展的主要方向 商業(yè)案例研究一 蘋果社區(qū) 地處北京 CBD核心，國貿(mào)東南 600米，項目占地面積 21萬平方米，總建筑面積 70萬平方米，由北京今典鴻運房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 【 項目整體效果圖 】 “ 蘋果二十二院街”堪稱是整個蘋果社區(qū)的“靈魂之作”，用三十多個由中國民居建筑文化符號和現(xiàn)代建筑手法平行構(gòu)臵的現(xiàn)代院落建筑構(gòu)成，這些院落錯落有致地散布在綠地上，蔓延出胡同與巷弄，形成曲折有致的天然街景，構(gòu)成一個有著深厚文化內(nèi)涵的城市建筑群落。 對中國商業(yè)建筑形態(tài)的發(fā)展產(chǎn)生革命性影響的蘋果街 蘋果街位于蘋果社區(qū)北區(qū)“蘋果傳媒港”，總長約兩公里，總占地約 6萬平方米，由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成。 “蘋果二十二院街”是風格獨特的中國現(xiàn)代院落商街，是完全獨立存在的商街。“蘋果二十二院街”總長接近一公里，是由酒吧、茶吧、主題餐廳組成的一條街，是整個 CBD地區(qū)乃至北京地區(qū)獨具自然與人文底蘊的城市景觀。 【 商街效果圖 】 商業(yè)案例研究二 上海逸飛創(chuàng)意街由 已故著名藝術家陳逸飛先生生前親自策劃，英國 ALSOP公司完成整體概念設計， 建筑形態(tài)極具創(chuàng)意，富含藝術氣息，是藝術與商業(yè)的完美結(jié)合。 整條創(chuàng)意街將以創(chuàng)意用品專賣、休閑餐飲、休閑娛樂功能為經(jīng)營主題，規(guī)劃引入時尚家居用品、藝術裝飾用品店、奢侈名品專賣店、藝術攝影、人體彩繪藝術館、藝術雕塑、畫廊等。 ，藝術化的商業(yè)更具生命力 ，開放的 街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通 聚集人氣，能夠形成知名度，帶來城市名片效應 ，商業(yè)提升居住品質(zhì) 案例對本項目商業(yè)的啟示 走差異化路線 不是從規(guī)模上 而是從業(yè)態(tài)上、檔次上及建筑形態(tài)上著手 本項目商業(yè)發(fā)展方向： 打造武昌乃至大武漢獨樹一幟的高檔特色街區(qū)商業(yè) 特色風情街 便捷的步行距離 特色街區(qū)指示 /街名 開放的街道 實用的公共設施 動感、趣味 /生活 /文化 自然的步行系統(tǒng) 標志點 景觀元素 核心交匯點 建立分界線 優(yōu)勢展示 提升項目附加值 單元陣列式創(chuàng)新布局商業(yè)街 ：擯棄以住宅底商作為商業(yè)街的普通發(fā)展模式 ， 利用模式創(chuàng)新吸引眼球 ， 提升項目知名度及附加值 。 【 小獨棟商業(yè)形態(tài)示意 】 娛樂風情街規(guī)劃建議： 功能定位： 酒吧、茶吧、主題餐廳、休閑餐飲、休閑娛樂 產(chǎn)品規(guī)劃： 150500㎡ 小獨棟商業(yè)建筑群 其中： 150300㎡ 獨棟建筑占到 80%， 300500㎡ 建筑占到 20%。 【 風情街形態(tài)示意 】 特色資源利用 －－廠房改造的酒吧 /餐廳 /創(chuàng)意工作室 住宅 中高檔 、 建筑形態(tài)多元化 產(chǎn)品特點： 控制戶型面積 ， 增加附加值 主力客戶 ：區(qū)域內(nèi)公務員、企事業(yè)單位職工；周邊高校教師、大型三甲醫(yī)院醫(yī)生 臨時性居住 公寓 （ 產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓 ） 產(chǎn)品特點： 面積小 ， 總價低 ， 適合投資或過渡居住 主力客戶 ：青年白領 、 投資客戶 商務 高檔寫字樓 產(chǎn)品特色：形象好 ， 配臵合理 、 管理到位 主力客戶：大中型企業(yè) 、 武漢及外地投資客戶 商業(yè) 獨特風情商業(yè)街 產(chǎn)品特色：風格獨特 、 富含藝術氣息 主力客戶：餐飲 、 娛樂 、 創(chuàng)意行業(yè)自營商家 ， 投資客 各可行物業(yè)發(fā)展形態(tài)建議 項目形象定位 縱觀武漢房地產(chǎn)市場，武漢天地、世茂錦繡長江等高端大盤均擁有一線江景資源的強力支撐，即將入市的復地 .東湖國際也依托東湖的自然景觀提升項目的整體形象。 結(jié)合本土市場高端客戶對稀缺景觀資源較高的認可程度，我司認為，即使可以通過產(chǎn)品形態(tài)的變化以及品質(zhì)的提升來拔高項目形象，但在缺乏相應外在稀缺自然資源支撐之時，這種強行的提升是存在一定市場風險并且難以被市場所接受的。 項目資源 市場形象 027社區(qū)（ 5800） 靜安上城（ 7000） 御景名門（ 6400） 水岸星城（ 8500） 東湖國際 本案 武漢天地 世茂錦繡長江 項目整體定位 新武漢 百萬方 復合功能發(fā)展區(qū) 新武漢： 中部崛起、“ 1+8” 城市圈、軌道交通、舊城改造 〃〃〃 武漢擁有千載難逢的發(fā)展契機 百萬方： 城心 120萬方超大規(guī)模 復合功能發(fā)展區(qū)： 復合功能是項目在產(chǎn)品上的特點，也是項目未來重要競爭優(yōu)勢之一 案名建議一： 百年 .又一城 ?百年前，早已是享譽海外的大都市 ?百年后，幾經(jīng)沉浮，武漢欲重回巔峰 ?百年的等待，迎來又一座憾世新城 案名建議二： 故地 GRADE ?城市的變遷，總是讓人充滿回憶 ?故地重游，定有另一番感觸 ?不經(jīng)意間，已經(jīng)步入另一個階層 產(chǎn)品布局建議 地塊與外界的關系對價值及布局造成的影響 價值點： 近鄰三大商圈，商業(yè)、商住價值明顯 在規(guī)劃布局時，要優(yōu)先考慮將酒店、商業(yè)街區(qū)等配套分布于此，充分利用其良好的昭示性，最大限度地提升自身形象以及傳播口碑 價值點： 中心區(qū)位、環(huán)境優(yōu)美 —— 居住價值 位于地塊中心，出入自如、動靜相宜，大量原生態(tài)植被，描繪出氣度不凡、大隱于市的寫意人生，建議規(guī)劃高檔住宅及部分低密度類別墅產(chǎn)品 價值點： 近鄰主干道、周邊相對嘈雜 —— 居住配套 離城心較遠，一期地塊相對隔離，周邊配套及形象較差，不宜規(guī)劃項目最高端產(chǎn)品；與其他部分相比土地利用價值相對較低，可考慮將學校、會所、運動場地等社區(qū)配套規(guī)劃于該區(qū)域 五期 住宅： 花園洋房 電梯洋房 六期 住宅： 高層兩房三房 復式 丁字橋 石牌嶺 雄楚大道 N S W E 產(chǎn)品布局及分期建議 布局原則： ?充分發(fā)揮各地塊資源優(yōu)勢； ?針對住宅產(chǎn)品與商務、商業(yè)產(chǎn)品的不同特性分區(qū)擺布，力爭使相互價值共同提升； ?考慮到地塊區(qū)位、外部環(huán)境因素以及資源利用最大化，將會所、運動設施等社區(qū)配套布局在資源相對缺乏區(qū)域。 產(chǎn)品戶型建議 兩房兩廳 建筑面積： 67㎡ 兩房兩廳 建筑面積： 72㎡ 通過 “ 凸窗 ” 、 “ 交錯式露臺 ” 、 “ 空中花園 ” 等方式令使用空間大大提高 ， 達到 “ 物超所值 ” 的印象 。 中小戶型建議 通過控制面積、增加附加值，使中小戶型住宅具有較高的市場競爭力。 不是露臺； 也不是天臺； 是空中的庭院； 不需要更大的面寬解決了采光難題； 更重要是還原了一種生活情態(tài) ， 高層住戶也有了自家的小院； 亮點一：空中庭院 亮點二：入戶花園 入戶是回家的真正起點 ， 入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的理解 。 亮點三：倒凸窗 倒凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸 ，從而達到贈送面積的目的 中等面積戶型建議 二房二廳 建筑面積：約 82平方米 通過凸窗 、 錯層露臺及空中花園等贈送實惠面積 ， 充分保證戶型舒適性 。 三房二廳 建筑面積：約 104平方米 戶型結(jié)構(gòu)合理 ， 大量贈送實惠面積 ， 保證戶型舒適性和通透性 。 類別墅產(chǎn)品戶型建議 多層洋房產(chǎn)品特點： ? 每兩層一戶 ? 每戶客廳挑高 6米 ? 6米高闊綽陽臺 ? 在普通的多層基礎 上，創(chuàng)造出別墅居住 的空間效果 戶型配比建議 產(chǎn)品形式 面積區(qū)間 物業(yè)形態(tài) 面積