精品資料-2008年黃石開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及整體定位(編輯修改稿)
2025-03-20 09:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)控沖擊，相對(duì)而言商業(yè)地產(chǎn)受到政策性的影響較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。另一方面國家出臺(tái)了一系列政策積極擴(kuò)大內(nèi)需，商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)提供了更廣闊的舞臺(tái)。 產(chǎn)權(quán)酒店 29 起源于瑞士，盛行于世界 即 Timeshare Hotel，由瑞士人亞歷山大 .耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)酒店的起源。 “產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）”是本世紀(jì) 70年代興起的產(chǎn)物，是最 適合中產(chǎn)階級(jí)的一種投資方式。 時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的 20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。 現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)上世 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá) 40億美元，到 2022年就飆升到 300億美元。 產(chǎn)權(quán)式酒店 30 在我國，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)，之后逐步在全國蔓延。 湖北省產(chǎn)權(quán)式酒店起步較晚，最早為武漢的圣淘沙酒店，隨后出現(xiàn)了陽光 新天地（紐賓凱國際大酒店）等項(xiàng)目。除此之外，產(chǎn)權(quán)式酒店仍在增加中。這些項(xiàng)目無論是開發(fā)商還是經(jīng)營者或是投資人，均取得了較好的收益。 其發(fā)展速度可以表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具。 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 服務(wù)式公寓 31 服務(wù) 式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。介于酒店和住宅公寓兩者之間的 靈活定位，產(chǎn)權(quán)完全自有，不管是投資還是自住，業(yè)主都會(huì)有足夠的選擇空間 ， 投資商可以根據(jù)市場(chǎng)情況任意利用其中一方的投資回報(bào)機(jī)會(huì)。 服務(wù)式公寓有助于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而且此類產(chǎn)品與傳統(tǒng)酒店相比利潤波動(dòng)更小。 ? 服務(wù) 式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。 ? 服務(wù) 式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 ? 選擇 服務(wù) 式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù) ,彰顯氣派。 服務(wù)式公寓 市場(chǎng)研究 問題界定和結(jié)構(gòu)化分析 制定戰(zhàn)略發(fā)展方向 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目界定 百事威 中百便民 武商量販 便民超市 中商百貨 名流天地 黃石二中 琥珀山莊 湖景花園 至尊門第 磁湖山莊 半山華府 九龍?zhí)? 金三九 石華餐飲 青蓮酒家 黃石政府 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 住宅類： 〃 尊邸 ? 杭州西路與石應(yīng)湖交界處 占地 31畝，總建筑面積 68000㎡ ，容積率 綠化率 %建筑形態(tài)觀景小高層 11+1和 17+1，面積 100200價(jià)格 28003000。商業(yè)主要以臨街商鋪和內(nèi)商為主，小區(qū)入口有 4層 8000 ㎡ 商場(chǎng) +會(huì)所，價(jià)格 50009000. 〃 名流天地 ? 團(tuán)城山白馬路與杭州路交匯處。占地 24畝建筑面積： ㎡ ，容積率： 率： %住宅形態(tài)超高層 30層 2棟、 28層 1棟呈品子形，面積 65131 ㎡ 價(jià)格 28003200。商業(yè) 3層 6000 ㎡ 整體出售（一樓層高 ），均價(jià) 7000. 〃 半山華府 ? 團(tuán)城山杭州西路新區(qū)二路 76號(hào) ，用地面積 183畝總建筑面積 12萬平米，容積率 率 65%，二期為面積區(qū)間 80— 140 ㎡ 的純多層住宅。價(jià)格 36004000。商業(yè)以臨街商鋪為主，現(xiàn)已基本銷售完畢，價(jià)格一層 16000，二層 8000. ? 肖湖路與桂林南路交界處 7萬平米 ，占地面積 45畝，建筑面積： 68000 ㎡ ，容積率、綠化率 %，建筑形態(tài)多層 +高層 22層 2棟，面積 50300 ㎡ 價(jià)格 26503800，高層底商 2層共計(jì) 4000 ㎡ 整體出售，價(jià)格 18000。 ? 桂林西路和廣州路交匯處，占地 120畝建筑面積 202200 ㎡ 容積率 35%， 89－118㎡ 三房，一期 6＋ 1多層， 6棟，二期 7棟加南部商住 14棟，三期中央小學(xué)， 14棟 6＋ 1住宅，高層 1棟， 住宅均價(jià) 2800，商業(yè)價(jià)格未出來 ? 團(tuán)城山桂林南路 201號(hào)，占地面積 100畝、建筑面積 90286m2，容積率： 、綠化率35%該項(xiàng)目已經(jīng)全部售完 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 酒店類： 4星級(jí)酒店，占地約 80畝，黃石高檔酒店之一，集住宿、餐飲、會(huì)議、休閑等眾多項(xiàng)目于一體，裝修高檔，服務(wù)專業(yè)。 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 餐飲類： 黃石新建大型餐飲酒店，面積約 3000㎡ 老牌知名餐飲，面積約 2022㎡ 面積約 1000㎡ 面積約 600㎡ 面積約 600㎡ 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 超市類： 武漢知名超市品牌，面積約 2022㎡ 武漢知名超市品牌，面積約 3000㎡ （?。? 小型便民超市，面積約 600㎡ 小型便民超市，面積約 500㎡ 同區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目 房地產(chǎn)處于以住宅為開發(fā)主導(dǎo)的初級(jí)階段，產(chǎn)品鏈不完全，缺乏細(xì)分市場(chǎng)。 從供給市場(chǎng)分析，以住宅產(chǎn)品為市場(chǎng)主導(dǎo)，當(dāng)中住宅產(chǎn)種類單一，同質(zhì)化開發(fā)定位嚴(yán)重。缺乏投資型物業(yè)和商業(yè)物業(yè)。住宅產(chǎn)品開發(fā)中，需求細(xì)分市場(chǎng)還未被開發(fā)所關(guān)注，缺少白領(lǐng)、商務(wù)、老年公寓等需求的細(xì)分物業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)投資增長回歸平穩(wěn)。 2022年， 黃石市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 ，比上年增長 %。全年房屋施工面積達(dá)到，增長 %。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)活躍，全年商品房屋銷售面積達(dá)到 平方米，增長 %，商品房屋銷售額達(dá)到 ，增長 %；其中，住宅銷售額 元，增長 %。此階段的特點(diǎn)是 市場(chǎng)進(jìn)入整合階段 ，應(yīng)當(dāng)避免同質(zhì)化定位帶來的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 未來市場(chǎng)風(fēng)起云涌，開發(fā)勢(shì)必更專業(yè)、市場(chǎng)更細(xì)分。 湖北房地產(chǎn)業(yè)投資額創(chuàng)增幅新低， 隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)
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