【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 餐飲以及夜間娛樂(lè)消費(fèi)； ? 少年兒童： 主要消費(fèi)項(xiàng)目為圖書(shū)、游藝娛樂(lè)。 購(gòu)物中心 三、主要客戶群分析 按性別差異： ? 男性： 對(duì)購(gòu)買家電數(shù)碼產(chǎn)品有較大喜好，喜歡和朋友去咖啡廳或茶吧聊天休閑； ? 女性： 化妝品、珠寶、保健品、品牌服裝為消費(fèi)主要偏好，也喜歡在休閑餐飲、咖啡廳或茶吧休閑娛樂(lè)。 按其身份可分為以下幾類： ? 政府企事業(yè)單位員工：比較喜歡時(shí)尚、新潮的新鮮事物，對(duì)商品的價(jià)格不是太敏感，消費(fèi)力旺盛。 ? 管理層： 對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品檔次要求較高。 ? 普通務(wù)工人員 ：主要購(gòu)買商品為日常生活用品，對(duì)商品品牌認(rèn)知度較低。 ? 城市圈商務(wù)往來(lái)客流： 對(duì)于購(gòu)物環(huán)境較為重視，對(duì)消費(fèi)價(jià)格不甚敏感。 40 小結(jié)： 項(xiàng)目主要客戶群 —— 項(xiàng)目社區(qū)居民、板塊居民、城市居民、商務(wù)洽談客戶；項(xiàng)目?jī)?nèi)生共振優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的各個(gè)方面客戶群互動(dòng)消費(fèi)，加上板塊商業(yè)稀缺，為項(xiàng)目以社區(qū)規(guī)模打造 精致型購(gòu)物中心模式 的思路提供了操作基礎(chǔ)。 購(gòu)物中心 三、主要客戶群分析 41 ? 主力業(yè)態(tài)： ? 超市（主力店） — 是購(gòu)物中心核心部份，所有類型客戶群體必定會(huì)在超市進(jìn)行日常用品購(gòu)物，與所有人生活息息相關(guān)，是帶動(dòng)這個(gè)購(gòu)物中心商業(yè)部分的核心； ? 家電數(shù)碼（次主力店） — 可以引進(jìn)小品牌連鎖店小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，目的主要是提升及補(bǔ)充超市業(yè)態(tài)，根據(jù)招商工作開(kāi)展后超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模和種類，再確定引進(jìn)與否及引進(jìn)規(guī)模； ? 休閑餐飲（次主力店） — 國(guó)內(nèi)外知名品牌連鎖店，對(duì)于流動(dòng)于項(xiàng)目周邊人流、商務(wù)往來(lái)的人群、生活居住在本板塊及項(xiàng)目生活區(qū)居民來(lái)說(shuō)，都有輻射作用； ? 健身、休閑娛樂(lè)、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、小型影劇院等（次主力店） — 這幾類業(yè)態(tài)都具備一站式吸客的作用，作為主力業(yè)態(tài)中休閑娛樂(lè)補(bǔ)充業(yè)態(tài)，可以考慮對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充，引入上述全部或部分業(yè)態(tài)，規(guī)模以小型為主； ? 服飾品牌、鞋、珠寶、咖啡廳或茶吧、眼鏡等業(yè)態(tài) — 這幾類均為與生活緊密貼近息息相關(guān)且較為頻繁的業(yè)態(tài)，商鋪價(jià)值無(wú)論租或售利益值較高。 ? 上述業(yè)態(tài)均具備較高的承租能力，回報(bào)率較高，給企業(yè)增加的持有或銷售靈活變通的選擇機(jī)會(huì)。 購(gòu)物中心 四、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 42 說(shuō)明：以百貨形式布局、以購(gòu)物中心模式靈活使用商業(yè)面積 ? 超市入駐： ? 方式為 租賃 —— 租賃地下一層給超市，或部分一層，一樓部分及以上可銷售； ? 方式為 銷售 —— 銷售地下一層，一層及以上持有并銷售； ? 目的：通過(guò)超市入駐，增值整體商業(yè)，并將最具價(jià)值一樓部分盡量保留，用于持有或銷售，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，以超市為主力店，利用超市的價(jià)值，招商在前，以百貨業(yè)布局進(jìn)行針對(duì)性業(yè)態(tài)招商，創(chuàng)造最大價(jià)值，帶租約銷售也許是個(gè)不錯(cuò)的方案； ? 百貨業(yè)入駐： ? 方式為 租賃 —— 對(duì)于一樓超市部分入口處。配套商鋪保留并銷售，租賃地下一層給超市，或部分一層，一樓部分及以上可銷售； ? 方式為 銷售 —— 銷售地下一層銷售，一層及以上持有并銷售； ? 目的：項(xiàng)目以百貨形式布局，可以考慮整體租賃，爭(zhēng)取一樓入口處商鋪?zhàn)粤翡N售或持有；如對(duì)方購(gòu)買則盡可能一樓部分持有用于銷售。 五、盈利模式 購(gòu)物中心 43 購(gòu)物中心價(jià)值評(píng)判體系： ? 商業(yè)價(jià)值 —— 是商業(yè)形態(tài)聚客、滯客及悅客能力的累加。 ? 聚客能力 —— 指依靠經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蛱厣茸陨韮?yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者主動(dòng)消費(fèi)之能力。 ? 滯客能力 —— 指經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所通過(guò)動(dòng)線設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)的合理組合搭配，盡可能延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留時(shí)間，增加其消費(fèi)可能的能力。 ? 悅客能力 —— 以建立完善服務(wù)體系為主導(dǎo)，構(gòu)筑長(zhǎng)期，穩(wěn)固的客戶網(wǎng)絡(luò)，增加二次（多次）消費(fèi)的機(jī)率能力。 六、項(xiàng)目主題定位 購(gòu)物中心 44 功能定位闡述： ? 購(gòu)物功能 ：滿足消費(fèi)者全方位的購(gòu)物需求。 ? 休閑功能 ：滿足消費(fèi)者對(duì)休閑、娛樂(lè)活動(dòng)的需求。 ? 體驗(yàn)功能 ：創(chuàng)造舒適化、個(gè)性化、時(shí)尚化的商業(yè)環(huán)境，使消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)獲得愉悅的精神享受。 以上三項(xiàng)功能共同構(gòu)建了項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境的舒適宜人、休閑、時(shí)尚的特性，從簡(jiǎn)單的購(gòu)物消費(fèi)層面躍升至對(duì)時(shí)尚生活體驗(yàn)的精神層面，起到提升城市商業(yè)形象和檔次的目的。 檔次定位： 檔次定位走中檔路線，這是根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)出售商品的價(jià)格高低以及其大眾化、時(shí)尚的風(fēng)格為標(biāo)準(zhǔn)。若要確保商場(chǎng)成功，檔次定位必需能迎合商圈現(xiàn)有人口的消費(fèi)力、需求及期望，才能招來(lái)顧客。 七、項(xiàng)目功能定位 購(gòu)物中心 45 百貨業(yè)態(tài)在傳統(tǒng)商圈人口上指標(biāo)較高，通過(guò)本地商家訪談，部分大型商家對(duì)本項(xiàng)目所在板塊有較濃厚的興趣，黃石老城區(qū)具備大型百貨甚至真正意義上 shopping mall的開(kāi)店指標(biāo)條件，但缺乏相應(yīng)物業(yè)支持支撐，所以，商業(yè)檔次始終無(wú)法提升。而本項(xiàng)目的提前定位，能夠滿足這部份商家對(duì)硬件的要求。 業(yè)態(tài) 選址區(qū)域 交通要求 人口要求 營(yíng)業(yè)面積 消費(fèi)特征 百貨 繁華商業(yè)區(qū) 昭示性、通達(dá)性強(qiáng) 40萬(wàn)人以上 5000㎡ 以上 目標(biāo) /隨機(jī)消費(fèi) 超市 居民區(qū)、次級(jí)商業(yè) 區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬(wàn)以上 202310000㎡ 以上 目標(biāo)消費(fèi) 專業(yè)店 商業(yè)區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬(wàn)以上 3000— 5000㎡ 目標(biāo)消費(fèi) 專賣店 不限 通達(dá)性強(qiáng) 3萬(wàn)人以上 100— 500㎡ 隨機(jī)消費(fèi) 品牌餐飲 商業(yè)區(qū) 通達(dá)性強(qiáng) 10萬(wàn)以上 500— 1000㎡ 目標(biāo) /隨機(jī)消費(fèi) 休閑娛樂(lè) 不限 通達(dá)性強(qiáng) 視營(yíng)業(yè)規(guī)模而定 500— 5000㎡ 目標(biāo)消費(fèi) 現(xiàn)代商業(yè)主要業(yè)態(tài)選址要求和消費(fèi)特征： 七、項(xiàng)目功能定位 購(gòu)物中心 46 大型商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則： 商業(yè)百貨業(yè)進(jìn)駐本區(qū)域的時(shí)機(jī)已然成熟，而本項(xiàng)目 — 2萬(wàn)㎡商業(yè)量足以滿足百貨業(yè)態(tài)使用需求。 ? 業(yè)態(tài)適應(yīng)原則； ? 業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則； ? 主次協(xié)調(diào)原則。 商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議 根據(jù)各類商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求、消費(fèi)特征和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，建議本項(xiàng)目商業(yè)主力店業(yè)態(tài)定位為大型綜合超市，以解決花湖黃石港板塊居民基本消費(fèi)需求，是本案商業(yè)發(fā)展之本，穩(wěn)固這個(gè)根本，才能逐步聚集人氣，形成商業(yè)氛圍。 七、項(xiàng)目功能定位 購(gòu)物中心 47 ? 負(fù)一層：超市（ 5000㎡ ） ? 一層：部分藥品、珠寶、餐飲等服裝專區(qū)，可以根據(jù)情況引進(jìn)知名快餐連鎖、咖啡廳、珠寶、手表、化妝品等（ 5000㎡ ） ? 二層：飲食城及其他特色餐飲（各個(gè)地方特色 ,5000㎡ ）； 八、業(yè)態(tài)組合分布 購(gòu)物中心 說(shuō)明： ? 以滿足社區(qū)為主，基本是超市向百貨發(fā)展的模式： ? 負(fù)一層超市聚集客戶，強(qiáng)化負(fù)一層價(jià)值，將人流通過(guò)匯集并分散到一層及二層； ? 一層充分利用超市必經(jīng)之地，盡一切可能消化客戶資源，這樣的話，可以適合分割出售，價(jià)值潛力巨大； ? 二層由綜合各地方風(fēng)味的飲食城構(gòu)成，主要以個(gè)地方特色小吃為主，此類型模式在很多商業(yè)項(xiàng)目都非常成功，帶動(dòng)人流、刺激消費(fèi)，與超市形成客戶共享互動(dòng)，對(duì)銷售的價(jià)值有較大推動(dòng)作用。 二層 ： 飲食城 、 其他特色餐飲 負(fù)一層：超市 一層：部分藥品 、 珠寶 、 服裝 、 快餐連鎖 、 咖啡廳 、 珠寶 、 手表 、 化妝品等 地面 48 ? 黃石港片區(qū)成交類型多數(shù)為住宅底商，考慮到包含部分其他類型商業(yè)物業(yè)，如二樓商業(yè)、寫(xiě)字樓等，有可能一定程度拉低價(jià)格，所以本月黃石一樓街鋪成交價(jià)格估算應(yīng)該在 1000012023元 /㎡ 區(qū)間。 ? 綜合本板塊沿街一樓底商平均價(jià)格區(qū)間介于 600012023元 /㎡ ，且東方裝飾城 800010000元 /㎡ 的一樓均價(jià)，為項(xiàng)目一樓售價(jià)提供了借鑒； ? 項(xiàng)目底商借助購(gòu)物中心帶來(lái)的客流消費(fèi)，較周邊其它物業(yè)零散底商多了很大優(yōu)勢(shì)，街鋪價(jià)格建議 10000元 /㎡ ；購(gòu)物中心內(nèi)一樓價(jià)格雖然處于內(nèi)部一樓商鋪，但綜合商場(chǎng)聚客效應(yīng)，建議在 10000元 /㎡ ； ? 一樓購(gòu)物中心基準(zhǔn)價(jià)格完成，按照 50%估算規(guī)律對(duì)二樓進(jìn)行價(jià)格推算，價(jià)格區(qū)間 50006000元 /㎡ 。 九、價(jià)格估算 購(gòu)物中心 49 項(xiàng)目定位原則中 購(gòu)物中心：完成 70%80%銷售率可行性較高。另外，二樓商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)在黃石有一定認(rèn)同期。 ? 黃石商業(yè)狀況仍然以街鋪為主，它依然是黃石投資者認(rèn)同度最高的投資種類， 購(gòu)物中心一層具備商業(yè)業(yè)態(tài)的支撐，商鋪劃分清晰，銷售率實(shí)現(xiàn)非?，F(xiàn)實(shí)； ? 二樓以大規(guī)模餐飲布局，具有銷售價(jià)值，不過(guò)整體性經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)在銷售可行性及持有方面各占 50%。所以在項(xiàng)目銷售價(jià)值實(shí)現(xiàn)可行性上，按照 一樓銷售 70%80%，銷售回款 3500萬(wàn) —4000萬(wàn)元 的 保守?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行估算，具備一定的操作性。 ? 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，區(qū)域板塊消費(fèi)群對(duì)購(gòu)房投資需求回報(bào)期望值最高在 6%，項(xiàng)目目前保守估計(jì)完全達(dá)到。 購(gòu)物中心 九、價(jià)格估算 50 底商街鋪： 通過(guò)訪談?wù){(diào)研，街鋪開(kāi)間： 4米，進(jìn)深 12米，是目前黃石最為大眾接受街鋪類型，項(xiàng)目東側(cè)購(gòu)物中心以北部分街鋪具備商業(yè)價(jià)值，長(zhǎng)度約為 500㎡ ，按照以上常規(guī)街鋪開(kāi)間及進(jìn)深數(shù)據(jù)推算，街鋪總面積約為 5000㎡ ，根據(jù)前述對(duì)街鋪建議價(jià)格 10000元 /㎡ 計(jì)算銷售總值：達(dá)到 3500萬(wàn) 4000萬(wàn)。 九、價(jià)格估算 購(gòu)物中心 51 小結(jié)： ? 考慮到本板塊的成熟度、未來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)及住宅銷售的支持，建議購(gòu)物中心考慮 ㎡規(guī)模。 ? 購(gòu)物中心兩端街鋪可以做餐飲、眼鏡、珠寶、服飾等多種業(yè)態(tài)，以上業(yè)態(tài)既可以分布在購(gòu)物中心也可以分布在街鋪，具有較高靈活性，可以不完全按照購(gòu)物中心內(nèi)規(guī)劃招商。 購(gòu)物中心 九、價(jià)格估算 52 本篇結(jié)論： ? 購(gòu)物中心存在的重要性 ：雖然主要目的在于以社區(qū)主力店超市為主，豐富本項(xiàng)目商業(yè)需要，聚集人氣，為其它業(yè)態(tài)提供更多關(guān)注，但是，區(qū)域板塊處于商業(yè)盲點(diǎn)，雖然目前入住人口暫時(shí)不夠興旺、居住氛圍尚街時(shí)日，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，片區(qū)內(nèi)大面積住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及板塊的各種優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)測(cè)，在項(xiàng)目陸續(xù)展開(kāi)銷售時(shí)，零售業(yè)帶來(lái)收益不容小視。 ? 購(gòu)物中心自身價(jià)值 ：招商過(guò)程中，根據(jù)商家需求，靈活把握合作方式，盡可能利用購(gòu)物中心自身商業(yè)價(jià)值，將內(nèi)外商鋪劃分更加細(xì)致、科學(xué)，達(dá)到現(xiàn)金盡快回流、價(jià)值最大化的目的。 ? 靈活根據(jù)主力店進(jìn)住條件 ，商業(yè)進(jìn)行針對(duì)性劃分，各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，以現(xiàn)金流為主導(dǎo)思想，將最具價(jià)值位置做到持有為先，根據(jù)時(shí)機(jī)選擇提前銷售或養(yǎng)鋪一段時(shí)間，待價(jià)值進(jìn)一步提升再行銷售的策略。 ? 購(gòu)物中心自身性質(zhì)、未來(lái)區(qū)域影響力 、黃石目前最規(guī)模百貨的體量，三者相結(jié)合，建議項(xiàng)目體量控制在 ㎡左右，走精致購(gòu)物中心的道路。 購(gòu)物中心 53 報(bào)告提綱 第五部分： 酒店式公寓 一、概念 二、特點(diǎn) 三、用途分類 四、黃石酒店式公寓投資背景 五、酒店式公寓 SWOT分析 六、項(xiàng)目定位 54 ? 酒店式公寓， 意為 “ 酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ” ， 定位成為服務(wù)高端市場(chǎng)的產(chǎn)品，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。 ? 酒店式公寓保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會(huì)被用作投資使用。 ? 我國(guó)的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，最早的吸收了外來(lái)的模式。 一、概念 酒店式公寓 55 酒店式公寓既可以用來(lái)居住度假辦公，也可以用來(lái)投資，或兩者兼而有之。 不同的購(gòu)買者，想法有所不同，同一購(gòu)買者，在不同的時(shí)段用途也有所不同。有的購(gòu)買者純粹是用來(lái)自住，有的則是用來(lái)投資保值。 二、特點(diǎn) 酒店式公寓 56 商務(wù)酒店式公寓 商務(wù)酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務(wù)氛圍。目前在許多大型中心城市中，很多項(xiàng)目定在商務(wù)酒店式公寓上。 商住酒店式公寓 商住酒店式公寓一般地處繁華商業(yè)地段，具備了既可居住、又可商用的價(jià)值。沒(méi)有寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店式公寓的那種商務(wù)氣氛。商住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。 新生代酒店式公寓 一種集酒店、公寓、寫(xiě)字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即 “ 三合一 ” 的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務(wù)酒店式公寓更便捷。新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒(méi)有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務(wù)酒店式公寓所沒(méi)有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級(jí)員工的日常居住場(chǎng)所，為人們贏得了較多的工作與休息時(shí)間 。 三、用途分類 酒店式公寓 57 ? 05年至 09年黃石市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到良性的促進(jìn)作用。 ? 人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的比重逐步降低，這將使得居民手中的 “ 余錢(qián)