【正文】 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 增幅%58 優(yōu)勢 (Strength) ? 交通發(fā)達，公交便捷 ；又處于武漢城市圈交匯處，往來各個城市極為便利； ? 目前黃石市場內(nèi)沒有類似的產(chǎn)品 ，酒店式公寓作為當?shù)厥袌龅男滦屯顿Y型物業(yè)，具有一定的市場操作空間； ? 多類型的經(jīng)營理念，涵蓋了產(chǎn)權式酒店、新生代酒店式公寓的經(jīng)營模式，市場針對面更加廣泛； ? 項目自身屬于黃石罕見的城市綜合體，對項目本身的專業(yè)市場經(jīng)營者、 購物中心的經(jīng)營者而言，集住宅、辦公、酒店式管理的這樣一種物業(yè)來說無疑不是一件好事； 五、酒店式公寓 SWOT分析 劣勢 (Weakness) ? 區(qū)域配套不成熟，黃石本地居民認同度不足； ? 處于迎賓大道與大廣高速中間，噪音對項目部份居住品質(zhì)產(chǎn)生影響； ? 由于是黃石市場內(nèi)第一個酒店式公寓項目，項目操作具有一定風險。 ? 目前在黃石市的固定資產(chǎn)投資大概有以下幾類： ? 商品房固定資產(chǎn)投資 ? 商鋪投資 ? 產(chǎn)權式酒店投資 “ 曼晶酒店 ” 的項目是目前黃石唯一帶有產(chǎn)權式酒店的嘗試。 ? 人均消費性支出占人均可支配收入的比重逐步降低，這將使得居民手中的 “ 余錢 ” 增加 。新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間 。 新生代酒店式公寓 一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即 “ 三合一 ” 的新生代酒店式公寓 。沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。目前在許多大型中心城市中，很多項目定在商務酒店式公寓上。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。 一、概念 酒店式公寓 55 酒店式公寓既可以用來居住度假辦公，也可以用來投資，或兩者兼而有之。 ? 酒店式公寓保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。 ? 購物中心自身性質(zhì)、未來區(qū)域影響力 、黃石目前最規(guī)模百貨的體量，三者相結合，建議項目體量控制在 ㎡左右，走精致購物中心的道路。 ? 購物中心自身價值 ：招商過程中，根據(jù)商家需求，靈活把握合作方式，盡可能利用購物中心自身商業(yè)價值，將內(nèi)外商鋪劃分更加細致、科學，達到現(xiàn)金盡快回流、價值最大化的目的。 ? 購物中心兩端街鋪可以做餐飲、眼鏡、珠寶、服飾等多種業(yè)態(tài)，以上業(yè)態(tài)既可以分布在購物中心也可以分布在街鋪，具有較高靈活性，可以不完全按照購物中心內(nèi)規(guī)劃招商。 購物中心 九、價格估算 50 底商街鋪： 通過訪談調(diào)研，街鋪開間： 4米，進深 12米，是目前黃石最為大眾接受街鋪類型，項目東側購物中心以北部分街鋪具備商業(yè)價值，長度約為 500㎡ ，按照以上常規(guī)街鋪開間及進深數(shù)據(jù)推算，街鋪總面積約為 5000㎡ ，根據(jù)前述對街鋪建議價格 10000元 /㎡ 計算銷售總值：達到 3500萬 4000萬。所以在項目銷售價值實現(xiàn)可行性上，按照 一樓銷售 70%80%，銷售回款 3500萬 —4000萬元 的 保守數(shù)據(jù)進行估算，具備一定的操作性。另外，二樓商業(yè)銷售實現(xiàn)在黃石有一定認同期。 ? 綜合本板塊沿街一樓底商平均價格區(qū)間介于 600012023元 /㎡ ，且東方裝飾城 800010000元 /㎡ 的一樓均價，為項目一樓售價提供了借鑒； ? 項目底商借助購物中心帶來的客流消費，較周邊其它物業(yè)零散底商多了很大優(yōu)勢，街鋪價格建議 10000元 /㎡ ；購物中心內(nèi)一樓價格雖然處于內(nèi)部一樓商鋪，但綜合商場聚客效應，建議在 10000元 /㎡ ； ? 一樓購物中心基準價格完成，按照 50%估算規(guī)律對二樓進行價格推算，價格區(qū)間 50006000元 /㎡ 。 七、項目功能定位 購物中心 47 ? 負一層：超市（ 5000㎡ ） ? 一層：部分藥品、珠寶、餐飲等服裝專區(qū)，可以根據(jù)情況引進知名快餐連鎖、咖啡廳、珠寶、手表、化妝品等（ 5000㎡ ） ? 二層：飲食城及其他特色餐飲（各個地方特色 ,5000㎡ ）； 八、業(yè)態(tài)組合分布 購物中心 說明： ? 以滿足社區(qū)為主，基本是超市向百貨發(fā)展的模式： ? 負一層超市聚集客戶，強化負一層價值，將人流通過匯集并分散到一層及二層； ? 一層充分利用超市必經(jīng)之地，盡一切可能消化客戶資源，這樣的話，可以適合分割出售，價值潛力巨大； ? 二層由綜合各地方風味的飲食城構成，主要以個地方特色小吃為主，此類型模式在很多商業(yè)項目都非常成功，帶動人流、刺激消費，與超市形成客戶共享互動，對銷售的價值有較大推動作用。 ? 業(yè)態(tài)適應原則； ? 業(yè)態(tài)互補原則； ? 主次協(xié)調(diào)原則。而本項目的提前定位，能夠滿足這部份商家對硬件的要求。若要確保商場成功，檔次定位必需能迎合商圈現(xiàn)有人口的消費力、需求及期望，才能招來顧客。 以上三項功能共同構建了項目購物環(huán)境的舒適宜人、休閑、時尚的特性，從簡單的購物消費層面躍升至對時尚生活體驗的精神層面，起到提升城市商業(yè)形象和檔次的目的。 ? 休閑功能 ：滿足消費者對休閑、娛樂活動的需求。 ? 悅客能力 —— 以建立完善服務體系為主導，構筑長期，穩(wěn)固的客戶網(wǎng)絡，增加二次（多次）消費的機率能力。 ? 聚客能力 —— 指依靠經(jīng)營規(guī)?；蛱厣茸陨韮?yōu)勢吸引消費者主動消費之能力。配套商鋪保留并銷售，租賃地下一層給超市，或部分一層，一樓部分及以上可銷售； ? 方式為 銷售 —— 銷售地下一層銷售，一層及以上持有并銷售； ? 目的：項目以百貨形式布局，可以考慮整體租賃，爭取一樓入口處商鋪自留銷售或持有；如對方購買則盡可能一樓部分持有用于銷售。 ? 上述業(yè)態(tài)均具備較高的承租能力，回報率較高，給企業(yè)增加的持有或銷售靈活變通的選擇機會。 40 小結： 項目主要客戶群 —— 項目社區(qū)居民、板塊居民、城市居民、商務洽談客戶；項目內(nèi)生共振優(yōu)勢帶來的各個方面客戶群互動消費，加上板塊商業(yè)稀缺，為項目以社區(qū)規(guī)模打造 精致型購物中心模式 的思路提供了操作基礎。 ? 普通務工人員 ：主要購買商品為日常生活用品，對商品品牌認知度較低。 按其身份可分為以下幾類： ? 政府企事業(yè)單位員工：比較喜歡時尚、新潮的新鮮事物，對商品的價格不是太敏感，消費力旺盛。 購物中心 二、購物中心 SWOT 39 按年齡段分為以下幾類： ? 老 年 人： 主要前往消費項目為超市、醫(yī)療健康中心； ? 中 青 年：主要消費項目為品牌服飾、餐飲以及夜間娛樂消費； ? 少年兒童： 主要消費項目為圖書、游藝娛樂。 劣勢（ W） —— 現(xiàn)階段區(qū)域市場商業(yè)氛圍不足，培育需要時間，對于商家而言，需要有一定前瞻性眼光；購物中心相關業(yè)態(tài)必須要以足夠人流和檔次來支撐，招商存在難度； 機遇 （ 0） —— 整個板塊商業(yè)配套完善趨勢是必然，購物中心填補市場空白點，提升項目品牌形象及關注度，增加項目附加值及差異化。 “ 一站式商業(yè)綜合體 ” 的核心之一就是以生活配套為主題，在隨后各組合部分敘述中，以購物中心開始展開，依次為： 商業(yè)部分 —— 購物中心 —— 酒店式公寓 —— 軟飾家紡中心 商業(yè)部分定位 本篇結論： 36 第四部分：購物中心 報告提綱 一、前言 二、購物中心 SWOT分析 三、主要客戶群分析 四、購物中心業(yè)態(tài)組合 五、盈利模式 六、項目主題定位 七、項目功能定位 八、業(yè)態(tài)組合分布 八、業(yè)態(tài)組合分布 37 購物中心 一、前言 衣食住行是人所必須，前文已經(jīng)多次闡述購物中心以社區(qū)型為主導，面向城市的定位方向，購物中心概念的導入，對完善本項目生活配套及盤活商業(yè)具有決定性的影響，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不足，也是市場發(fā)出的需求信號，購物中心涵蓋了新生活方式必需的所有條件。 商業(yè)部分定位 小結： 35 ? 黃石商業(yè)平臺較為落后，但過于密集，傳統(tǒng)商圈短期難以改變，本項目緊密銜接城市中心，發(fā)揮區(qū)域影響力，融入中心板塊； ? 發(fā)揮項目大體量優(yōu)勢，以地標姿態(tài)輻射城市，打造城市全新商業(yè)綜合體； ? 主營好家紡，各業(yè)態(tài)之間真正做到內(nèi)生共振，通過業(yè)態(tài)互補，創(chuàng)造產(chǎn)品價值最大化； ? 以面向華東的城市名片的姿態(tài)，重點攻擊本市客戶，以差異化的產(chǎn)品定位對項目價值進一步提升。 34 顯而易見，立足本項目區(qū)域板塊，輻射黃石城市，進一步影響武漢城市圈，是本項目發(fā)展方向；只有以華東區(qū)域的商業(yè)綜合體為產(chǎn)品定位核心，才可以實現(xiàn)黃石本地客戶群更好的挖掘。本次客戶劃分以消費群、購買群兩個大類。 本項目承擔著整合各類商業(yè)資源，提升花湖及黃石港板塊商業(yè)升級的重要責任！ 商業(yè)部分定位 二、在商圈中的地位 31 說明： 通過對目標市場的定位，結合市場需求進行主題設置，完成項目的有關功能定位和檔次定位。市政對該區(qū)域規(guī)劃為：花湖片區(qū)將以建設商貿(mào)市場物流為特色，配套建設市政基礎設施，改善人居環(huán)境，完善公共服務設施，調(diào)整改造傳統(tǒng)工業(yè)用地，形成具有區(qū)域輻射功能的綜合功能區(qū)。隨著區(qū)域人口增加，逐步擴大影響力。 28 報告提綱 第三部分：商業(yè)部分定位 一、商業(yè)發(fā)展特點 三、目標市場定位 二、在商圈地位 29 ? 商業(yè)傾向嚴重； ? 商業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展勢頭持續(xù) ； ? 發(fā)展?jié)摿^大 ； ? 商業(yè)經(jīng)營模式亟需換代升級 ； ? 政策導向本片區(qū)商圈定位以社區(qū)商業(yè)為主； ? 黃石商業(yè)集中，短期內(nèi)難以改變，傳統(tǒng)街鋪依然是投資主流，商業(yè)具備升級的巨大潛力； ? 政策導向來看，未來發(fā)展首先以滿足區(qū)域需求為主；但城市核心商業(yè)區(qū)硬件不足，亟需提升，也是區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展的的機遇； ? 立足本區(qū)域，建立優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體項目，利用黃石港片區(qū)連接城市中心區(qū)的優(yōu)勢，在未來逐步形成新的商業(yè)板； ? 以特色化、新穎的設計理念加具有一定前瞻性及務實的商業(yè)產(chǎn)品定位思路，必將可以成為板塊核心及城市未來商業(yè)亮點。 “ 怡景 ” 二字易使人聯(lián)想到景觀帶來的效果，令人 “ 心曠神怡 ” ，體現(xiàn)居家舒適及氛圍，同時，也對項目未來打造的景致園林景觀進行了定義。同時，康城便于各業(yè)態(tài)進行推廣時，通過增加附加詞，準確進行定位，但各業(yè)態(tài)的推廣，又不離開這個大前題，便于項目的品牌和知名度積累。 項目整體定位原則 組合示意 二、產(chǎn)品功能設定 27 項目整體定位原則 三、案名建議 方案一、康城家居生活廣場 詮釋：城，提升了項目的規(guī)模及檔次。以高層建筑為主，充分用足容積率，最大化挖掘項目附加值，實現(xiàn)住宅與商業(yè)的互動共生。（整齊排列有序的分布形式，縱橫東西南北，做到處處臨街，淡化店鋪位置差異，強化整體均衡，做到個個是 “ 鋪王 ” ）； ? 建筑組合形式 ——— 1層鋪位， 2層倉儲， 3層以上為為緊湊型住宅，層數(shù)建議以多層為宜。 項目整體定位原則 二、產(chǎn)品功能設定 項目建筑風格定位 21 ? 主題之一：家居軟飾中心（與家庭相關專業(yè)市場） ? 主題之二：酒店式公寓（家庭商務一體化新式精品生活模式） ? 主題之三：購物中心（以超市為主力業(yè)態(tài)，輔以其他相關業(yè)態(tài)） ? 主題之四：中高檔住宅區(qū)（引領黃石全新生活模式的中高檔園林社區(qū)） 項目整體定位原則 二、產(chǎn)品功能設定 項目產(chǎn)品組合定位 22 ? 家居軟飾中心 ? 黃石在家居軟飾方面缺乏集中并具備一定規(guī)模的專業(yè)市場； ? 住宅銷售市場活躍，家居類需求潛力巨大； ? 交通便利，輻射黃石區(qū)域及周邊城市圈； ? 本項目可以實現(xiàn)家紡產(chǎn)業(yè)鏈從生產(chǎn)到終端消費的一體化銷售模式； ? 酒店式公寓 ? 市場空白； ? 功能多樣、戶型精致； ? 總價低，投資回報較高，風險小，易于被投資者接受； ? 補充項目商務所需，提高項目品質(zhì)； 項目整體定位原則 二、產(chǎn)品功能設定 產(chǎn)品組合優(yōu)勢分析 1 23 ? 購物中心 ? 黃石商業(yè)級別與消費力極不相稱，商業(yè)模式亟待創(chuàng)新； ? 雖然以滿足項目自身及板塊周邊居民為主，但打造精細化購物中心模式的理念，進一步豐富項目綜合性、影響力； ? 中高檔住宅區(qū) ? 園林設計、戶型設計、小區(qū)配置向中高檔路線定位； ? 高層建筑為主，充分利用項目基本容積率指標； ? 沿途主要明星樓盤均以高層建筑形式為主； ? 項目權屬地為黃石市，自身價值區(qū)別于周邊鄂州市房地產(chǎn)項目。通過現(xiàn)代建筑風格設計，成為黃石的一張城市名片，借此確立項目在黃石房地產(chǎn)