【正文】 元素，賦予其厚重的皇家氣質(zhì)； ? 門窗、護(hù)欄等細(xì)節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感； ? 每戶入口均設(shè)單獨(dú)住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感； ? 入戶臺(tái)階體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)； ? 戶內(nèi)設(shè)臵藝術(shù)墻，彰顯豪宅氣質(zhì)和品位 。 57 通過內(nèi)庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住習(xí)慣和房屋格局遵循中國(guó)傳統(tǒng)價(jià)值觀念 ?前庭后院 ?天井、玄關(guān) ?動(dòng)靜分離 ?等級(jí)森嚴(yán)的空間體系，長(zhǎng)幼禮節(jié)布局 餐廳 客廳 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計(jì)融入簡(jiǎn)化的中式元素，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 立面通窗處理，增加立面的整體感 簡(jiǎn)化的馬頭墻 簡(jiǎn)化的門坊 坡屋頂，簡(jiǎn)化的飛檐及檐口 四坡頂 重檐 斬假石 門坊 項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主臥室落地窗與陽(yáng)臺(tái) 頂層主臥區(qū) 書房 衛(wèi)生間 露臺(tái) 步入式衣帽間 創(chuàng)新提高舒適度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴 創(chuàng)新提高舒適度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 前庭后院可以實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送，打造業(yè)主的獨(dú)享私密活動(dòng)空間，滿足高端客戶價(jià)值取向，提升項(xiàng)目尊貴感 ? 在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間； ? 特別重視擴(kuò)大后院的體量； ? 增加院落情趣活動(dòng)設(shè)施，如花園、躺椅等等，打造業(yè)主的獨(dú)享私密活動(dòng)空間。 營(yíng)造類獨(dú)棟感覺 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)造類獨(dú)棟感覺 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 通過錯(cuò)聯(lián)的方式，擴(kuò)大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度 庭院 建筑 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。 46 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動(dòng)區(qū)策略建議 聯(lián)排別墅產(chǎn)品建議 三疊加 /疊院產(chǎn)品建議 小高層產(chǎn)品建議 戶型配比及面積區(qū)間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南偏東朝向，市場(chǎng)可以接受 15176。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 關(guān)鍵點(diǎn) 1：歐式風(fēng)格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表達(dá)尊貴內(nèi)涵功能為導(dǎo)向 ?九龍壁 ?華表 ?亭 ?地?zé)? ?屋尖頂 ?雙鳳和璽（大堂） ?地?zé)? ?假山 ?馬頭墻 ?坡屋頂 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，融入中式元素體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 ?強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) ?在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感 ?在造型上重視輪廓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 古長(zhǎng)安皇家奢華的內(nèi)涵與新西安創(chuàng)新前瞻的氣息。 37 本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議 —— 歐式新古典主義，融入中式元素 產(chǎn)品現(xiàn)狀 客戶感知度不強(qiáng)，不能很好的將西安的歷史文化積淀與開放融合的現(xiàn)代氣息融合。 35 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：尊貴奢華，標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先 需要說明的是 ?我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 ?而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買的因素 序號(hào) 物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) （競(jìng)爭(zhēng)樓盤） 價(jià)值增加點(diǎn) 1 低密度社區(qū) 高覆蓋率 奢華的舒適度 2 景觀軸貫穿南北 市場(chǎng)空白 強(qiáng)烈的儀式感 3 組團(tuán)式分布 忽視內(nèi)景營(yíng)建，外景難以最大化 戶戶有景的體驗(yàn) 4 厚重、阻隔性的主人口 入口大氣不足，私密性極差 私密感、尊崇感 5 皇冠親水會(huì)所 市場(chǎng)空白 創(chuàng)新打造皇家奢華 6 人車分流 缺乏關(guān)注 交通清晰化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)人車分流，保證項(xiàng)目車位比達(dá)到 1:1，位于市場(chǎng)平均水平之上 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 6） ?盡可能做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布臵； ?車行動(dòng)線與停車場(chǎng)出入口設(shè)臵相協(xié)調(diào)； ?組團(tuán)停車就近解決、集中布臵，方便物業(yè)管理； ?盡量減少社區(qū)入口，以降低物業(yè)管理成本。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 3） 考慮到對(duì)南湖景觀資源的占有具有很大的不確定性，本項(xiàng)目主要依靠?jī)?nèi)部園林的營(yíng)造實(shí)現(xiàn)戶戶有景的規(guī)劃理念 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會(huì)所 組團(tuán)式布局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 會(huì)所 主入口 次入口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)（ 1） 南湖 1號(hào)高層 雁南四路 低品質(zhì)的安居房 芙蓉西路 雁南五路 翠竹園高層 金地南湖項(xiàng)目 上林苑路 入口 18層小高層 綠化阻隔帶 香蜜湖 1號(hào) 市政主干道 綠化帶 綠化帶 綠化阻隔帶 私家路 人行道 5排樹木 18層小高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠化阻隔帶 核心景觀綠軸 外環(huán)車行道 核心水系(曲江池 ) 聯(lián)排 三疊加 疊院 小高層 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 商業(yè) 會(huì)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以圍合式布局為主，營(yíng)建高層物業(yè)最大化利用景觀資源，增加社區(qū)私密性并降低建筑密度 市場(chǎng)成功案例借鑒 熙園 公園大地 圣莫麗斯 戶戶有景，圍合式 層次感，大氣勢(shì) 關(guān)鍵詞： 地塊 競(jìng)爭(zhēng) 案例 中信紅樹灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 尚林苑 航天御苑 曲江公館 曲江華府 競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)劃布局 整體性，儀式感 私密性，舒適度 欠缺： 地塊 競(jìng)爭(zhēng) 案例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊 競(jìng)爭(zhēng) 案例 550畝南湖 曲江池絲路風(fēng)情園 金地南湖項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外部資源條件分析 地塊資源條件分析 東側(cè) 南側(cè) 北側(cè) 西側(cè) 雁南四路 上林苑路 芙蓉西路 雁南五路 地塊內(nèi)部 1 地塊內(nèi)部 2 項(xiàng)目概況 占地面積 限高 60m 限定車位 919個(gè) 用地情況 地塊內(nèi)部為荒地，不存在拆遷問題； 地勢(shì)平坦，無明顯高差。 24 項(xiàng)目配套設(shè)施建議 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 項(xiàng)目建筑單體建議 項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 項(xiàng)目園林景觀建議 啟動(dòng)區(qū)策略建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 從經(jīng)濟(jì)測(cè)算的結(jié)果來看，兩個(gè)方案利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的差距并不明顯 ?方案一利潤(rùn)稍優(yōu)于方案二，從保證社區(qū)高端形象定位，差異化競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，方案一更優(yōu)； ?若市場(chǎng)上小高層的價(jià)格上漲幅度領(lǐng)先于低密度物業(yè)，從博取后期高溢價(jià)的角度出發(fā)，則方案二更優(yōu)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑面積占比 占地面積占比 ?在 ，在疊加變?yōu)槿B加的前提下，本項(xiàng)目的低密度物業(yè)占比面積難以超過 20%； ?低密度物業(yè)占地面積比將在 40%左右，非低密度產(chǎn)品成為社區(qū)形象的主要代表； ?18層小高層將成為主流產(chǎn)品。 物業(yè)類型 面積占比 雙拼別墅 1% 聯(lián)排別墅 15% 疊加別墅 20% 812層疊院 64% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從其他地區(qū)的頂級(jí)豪宅來看，別墅物業(yè)需要在項(xiàng)目中占相當(dāng)比例。 從曲江各項(xiàng)目的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)來看，物業(yè)形態(tài)對(duì)項(xiàng)目檔次有重要影響。 評(píng)價(jià)指標(biāo) 疊院 House 花園洋房 對(duì)寬松限高條件的利用 8～ 12層 6層以下 對(duì)周邊優(yōu)勢(shì)景觀資源的利用 東觀曲江池，北眺大雁塔 僅為曲江池公園 對(duì)項(xiàng)目容積率的貢獻(xiàn) 經(jīng)驗(yàn)容積率 ～ 經(jīng)驗(yàn)容積率 ～ 對(duì)項(xiàng)目檔次的提升 創(chuàng)新低密度產(chǎn)品 平層 從價(jià)格預(yù)期的角度考慮 低于疊加而高于洋房 低于疊院而高于小高層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 目前曲江各種物業(yè)類型市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度均好，從自身?xiàng)l件出發(fā)，項(xiàng)目的主要可采用聯(lián)排、疊加、疊院、小高四種物業(yè) 項(xiàng)目的物業(yè)類型 雙拼 聯(lián)排 疊加 疊院 洋房 小高 ?對(duì)容積率貢獻(xiàn)過低，僅考慮作為價(jià)值標(biāo)桿。 16 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位 借區(qū)域規(guī)劃之力，成就城市價(jià)值峰值區(qū) 塑造全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的城市高端豪宅 以產(chǎn)品創(chuàng)新、極致奢侈，形成產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品檔次確定為絕對(duì)領(lǐng)先的高檔的低密度社區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 從突破周邊項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知，彰顯區(qū)域價(jià)值，切合市場(chǎng)客戶需求出發(fā)，主攻高端市場(chǎng)均有支撐 突破周邊認(rèn)知 ?項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格必然遠(yuǎn)高于周邊； ?塑造絕對(duì)領(lǐng)先的高端形象方能從現(xiàn)有周邊環(huán)繞的中低價(jià)位住宅項(xiàng)目中脫穎而出； 高端項(xiàng)目的溢價(jià)空間更大，更容易產(chǎn)生附加值 彰顯區(qū)域價(jià)值 ?曲江富人區(qū)地位已經(jīng)形成，成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的峰值區(qū)； ?隨著曲江池南湖公園的建成及大唐芙蓉園周邊首批開發(fā)項(xiàng)目的售罄，本項(xiàng)目的地段價(jià)值快速提升； ?本項(xiàng)目位于西安一流區(qū)域的一流地段之上，定位高端方能有力地彰顯區(qū)域價(jià)值； 切合客戶需求 ?越接近核心景觀的項(xiàng)目客戶層面越高，外圍的客戶層面更復(fù)合，低密度物業(yè)成為客戶追捧的對(duì)象； ?進(jìn)駐曲江核心圈的客戶多數(shù)將其作為終極臵業(yè)，由于之前存在豐富的臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求極高。 若項(xiàng)目定位進(jìn)入主流豪宅與高端住宅的區(qū)間，將在規(guī)模、強(qiáng)勢(shì)、開放、速度上與對(duì)手展開競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)本項(xiàng)目更為不利。 物業(yè)類型 戶型面積 面積比 層數(shù) 獨(dú)棟別墅 500 4套 聯(lián)排別墅 300350 10% 280300 10% 3層 三疊加 200240 16% 6層 花園洋房 170200 % 小高層 165220 50% 11層 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位覆蓋了高端市場(chǎng)的各個(gè)層級(jí)，但定位越偏向中檔，面臨的競(jìng)爭(zhēng)將越激烈。 中海國(guó)際社區(qū)是總建面 135萬㎡的大規(guī)模項(xiàng)目，其產(chǎn)品線與客戶層面必然趨于多元化，從成都中海國(guó)際社區(qū)的實(shí)踐來看，其定位為中高端的高尚居住區(qū)。 13 本項(xiàng)目定位思考的關(guān)鍵點(diǎn) 如何抓住市場(chǎng)大勢(shì)向好的機(jī)會(huì)，最大化地利用曲江的富人區(qū)地位及地段價(jià)值升遷的利好？ 關(guān)鍵 1 關(guān)鍵 2 如何形成差異化，應(yīng)對(duì)金地、中海、融僑等品牌開發(fā)商優(yōu)勢(shì)地段項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)？ 關(guān)鍵 3 如何擺脫現(xiàn)階段周邊項(xiàng)目中低端形象的影響，突破片區(qū)的價(jià)格瓶頸，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 本項(xiàng)目將面臨中海、金地、融僑等品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，且多數(shù)項(xiàng)目地段優(yōu)于本項(xiàng)目 挑戰(zhàn)三 2023年 2023年 2023年 2023年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 總建面 37萬㎡ 金地芙蓉湖畔 本項(xiàng)目 中海國(guó)際社區(qū) 16萬㎡ ㎡低密度 13~18萬㎡ 135萬㎡總建面 融僑曲江觀邸 金地南湖項(xiàng)目 100萬㎡ 融僑曲江觀邸容積率 ，總建面 37萬㎡，距離片區(qū)核心景觀較遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)未來整體定位中高端 中海項(xiàng)目總建面為 135萬㎡，目前預(yù)計(jì)別墅區(qū)面積為 萬㎡，是綜合性的大規(guī)模高尚居住區(qū) 金地南湖項(xiàng)目總建面預(yù)計(jì)為100萬㎡，具有各種物業(yè)類型，定位于中高檔的高尚居住區(qū) 金地芙蓉湖畔總建面 19萬㎡，容積率，定位相對(duì)高端 本項(xiàng)目論規(guī)模、品牌都遜色于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，尋求差異化成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。 ?做價(jià)高手金地的介入在貶損本項(xiàng)目景觀價(jià)值的同時(shí)，卻有利于改善片區(qū)形象，與本項(xiàng)目共同拉升地段價(jià)值。 11 本項(xiàng)目雖臨近未來的曲江池公園，但與公園之間卻為金地項(xiàng)目所阻隔 ?本項(xiàng)目與曲江池公園之間為金地南湖項(xiàng)目所隔斷； ?根據(jù)目前所掌握的資料，金地項(xiàng)目整體建筑面積約 100萬㎡； ?介于本項(xiàng)目與南湖之間地塊容積率約 。 大唐芙蓉園 大雁塔 旅游區(qū) 建設(shè)中 曲江池公園 海洋館 挑戰(zhàn)一 ?南側(cè)：隔路相對(duì)曲江翠竹園（法院等單位集資房，樓盤檔次一般，只接受團(tuán)購(gòu)）； ?西側(cè)：芙蓉西路，隔路相對(duì)的是低品質(zhì)感的安居房； ?北側(cè)：建設(shè)中的南湖一號(hào)（煙草局集資房，不公開銷售，與項(xiàng)目之間有一條規(guī)劃路向西與雁南四路連通）。 9 本項(xiàng)目面