【正文】 配套設(shè)施： 配套設(shè)施 會所 商店 健身中心 幼兒園 中小學(xué) 內(nèi)部休閑區(qū) 小區(qū)診所 項目個數(shù) 14 9 14 7 2 10 6 所占比例 70% 45% 70% 45% 10% 50％ 30% 可比項目外部配套設(shè)施： 配套設(shè)施 郵局 銀行 醫(yī)院 餐飲 /娛樂 商業(yè)設(shè)施 體育場館 超市 菜場 幼兒園 中小學(xué) 大學(xué) 公園景區(qū) 項目個數(shù) 12 13 18 16 11 3 18 11 13 19 5 4 所占比例 60％ 65％ 90％ 80％ 55％ 15％ 90％ 55％ 65％ 95％ 25％ 20％ 9 . 2 8 %2 0 . 2 7 %6 4 . 5 8 %6 0 . 4 2 %4 2 . 6 1 %3 5 . 9 8 %2 2 . 5 4 %5 . 4 9 %3 9 . 0 2 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 7 0 . 0 0 %美容美發(fā)酒吧網(wǎng)吧快餐廳洗衣店幼兒園圖書閱覽室便利店醫(yī)療機構(gòu)6 5 . 3 4 %3 5 . 9 8 %2 8 . 0 3 %3 0 . 4 9 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 7 0 . 0 0 %商務(wù)中心健身房棋牌室茶室2 8 . 2 2 %1 6 . 2 9 %3 9 . 3 9 %3 6 . 9 3 %8 . 5 2 %2 1 . 7 8 %1 7 . 6 1 %5 9 . 0 9 %3 2 . 0 1 %0 . 0 0 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 7 0 . 0 0 %羽毛球室網(wǎng)球場健身室游泳池桌球室籃球場乒乓球室跑步散步用道兒童戶外活動設(shè)施需求之相關(guān)配套 供給之相關(guān)配套 58 案名 物業(yè)公司 各類物業(yè)管理費用（元 /月） 同升湖 運動設(shè)施中有羽毛球場、網(wǎng)球場、健身室、游泳池、籃球場、桌球室、乒乓球室、跑步用道、戶外活動設(shè)施不同需求，但以游泳池、跑步用道、健身室、羽毛球場等需求最為強烈，而實際上長沙市目前配備游泳池的居住區(qū)并不多，我們覺得這是一個較大的市場空白點。外部配套則以中小學(xué)、醫(yī)院、超市為最多，長沙市是一個人文底蘊深厚的城市，教育氣氛濃厚，所以眾多開發(fā)商愿意選擇學(xué)區(qū)為賣點，超市、醫(yī)院是解決日常生活便利程度的， 在我們的需求調(diào)研中我們將配套劃分成三大塊：生活設(shè)施、會所配套、運動設(shè)施來最大限度的了解消費者對項目配套的各方面需求。 56 相關(guān)配套 供應(yīng)市場可比項目所提供的區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套設(shè)施如下表所示，從中可以看出會所、健身中心是可比項目中提供最多的區(qū)內(nèi)配套，有 14個項目為業(yè)主提供會所和健身中心。 但值得關(guān)注的是，新近開盤的大型項目基本上都推出了大量的裝修房源。美域 毛坯 江南園林后現(xiàn)代風(fēng)格 面磚，灰色、屋頂為涂料， 白色、灰色 四季美景 毛坯房 泰式風(fēng)格 面磚 恒鑫 .瀾北灣 毛坯房 中式自然風(fēng)格 面磚 天翔 青灰色 嘉盛華庭 毛坯 中式風(fēng)格 面磚。蔚藍海岸 毛坯房 海派風(fēng)格 面磚 銀港水晶城 毛坯房 法國園林風(fēng)格 面磚 上海城 毛坯 海派風(fēng)格 面磚，頂部為涂料。桂花城 毛坯 歐式新古典 基座花崗巖，中間涂料，淺黃色，上面面磚 朱紅色 陽光 100國際新城 毛坯房 日式簡約風(fēng)格 涂料、灰色 香格里 裝修標(biāo)準(zhǔn) 54 案名 交付標(biāo)準(zhǔn) 建筑風(fēng)格 小區(qū)外墻建材 同升湖 在我們篩選的可比項目中基本上都是毛坯交付，公共部位普通裝修，外立面涂料或者釉面磚裝飾。 52 戶型結(jié)構(gòu) 3 3 . 4 0 %8 . 2 0 %1 3 . 1 7 %4 5 . 2 3 %0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %平層躍層復(fù)式錯層平層產(chǎn)品依舊是主流，但值得注意的是復(fù)式產(chǎn)品的需求量相對以往有了明顯的提高，這反映出的實際是在長沙多年來經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的背景下，消費者的消費欲求已經(jīng)明顯的趨于多元化。美域 二房 五房 三房（ 120） 四季美景 二房 四房、復(fù)式 三房（ 136） 恒鑫 .瀾北灣 二房 四房 三房（ 120130） 天翔 麓山別墅（二期） 聯(lián)排、獨棟 聯(lián)排（ 160260）獨棟（ 260500） 卓越 白竹水鄉(xiāng)（二期） 聯(lián)排、獨棟 獨棟（ 295427） 長沙奧林匹克花園 二房 四房、復(fù)式 三房（ 110120） 綠城 但應(yīng)該注意的是，高層物業(yè)的市場偏好程度近年來呈快速上升趨勢，考慮到項目周邊高層物業(yè)缺失的市場現(xiàn)狀，建議本案采取高層 +小高的建筑形式。美域 長芙蓉南路（湖南電大對 面） 天心區(qū) 長沙申奧房地產(chǎn)有限公司 四季美景 四方大道和麗臣路交匯處 開福區(qū) 湖南四季花城房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 恒鑫 .瀾北灣 世路口處金霞新區(qū) 14號地 開福區(qū) 長沙恒鑫置業(yè)有限公司 天翔 麓山別墅（二期） 猴子石大橋西行 5000米 岳麓區(qū) 湖南凱達財信投資有限公司 卓越 白竹水鄉(xiāng) 洞井鎮(zhèn)同升路口 暮云 長沙同升房產(chǎn)公司 長沙奧林匹克花園 省政府湘府路中段 天心區(qū) 湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠城 本項目應(yīng)通過個性創(chuàng)新產(chǎn)品吸引這部分置業(yè)者的關(guān)注。 外地來長投資、經(jīng)商人士 46 新婚人士 長沙新婚人群大部分是依靠父母的積蓄實現(xiàn)房屋的按揭首付，然后依靠自身收入進行月供。必須有一定檔次的、能夠提供舒適空間的物業(yè)類型才能滿足這部分人的需要。應(yīng)當(dāng)提到的是，對于長沙市內(nèi)的這部分置業(yè)類型，本項目可以滿足他們的需要。南城一直是眾多長沙人作為改善居住環(huán)境的首選之地。而本項目希望能夠吸引市區(qū)的買家會有一大部分屬于此種置業(yè)群體。空余時間充裕，使得這部分客戶在擁有更多的家居生活時間，因此對居住的舒適性和生活品質(zhì)有相對高的要求，使其成為中高檔次物業(yè)的主要消費群體，這部分人一般屬于高檔客戶群。 長沙中產(chǎn)階層 43 改革開放的不斷深化，不同的經(jīng)濟形態(tài)產(chǎn)生了強大的活力，民營私營及股份制企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟社會中占有越來越重要的地位；同時使其企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者聚集了大量的個人財富。 三是 IT、金融、證券、地產(chǎn)、設(shè)計、電信、貿(mào)易、傳媒及教育等（尤其是長沙傳媒業(yè)比較發(fā)達）行業(yè)的專業(yè)人士，這部分人均接受過良好教育，具有較高的知識層次和生活品位；同時他們對高品質(zhì)生活抱有相當(dāng)大的憧憬，有長期穩(wěn)定的收入，具有較強的經(jīng)濟實力。 針對項目的特點，通過對市場的研判和對泛客戶群體的解讀，易居認為本案目標(biāo)客戶之市場細分模型如右： 3大剛性需求人群 長沙中產(chǎn)階層 項目周邊人群（復(fù)合型人群） 目標(biāo)客戶 市場機會人群 主力人群 主力人群 無絕對從屬關(guān)系 建立競爭優(yōu)勢的客戶 40 長沙中產(chǎn)階層 長沙新人 新長沙人 子女 —— 父母型置業(yè)者 項目區(qū)域市場人群 目標(biāo)人群分布重合情況模型 41 市場細分 42 長沙中產(chǎn)階層主要包括三類人士： 一是以職業(yè)經(jīng)理人為代表的大中型企業(yè)中高層管理者和跨國集團公司的中高層雇員。 37 大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié) 長沙中低收入人群之產(chǎn)業(yè)分布 自由職業(yè)者15%大型企事業(yè)單位24%服務(wù)業(yè)29%傳媒行業(yè)12%信息產(chǎn)業(yè)20%數(shù)據(jù)來源 —— 湖南統(tǒng)計信息網(wǎng) 長沙中產(chǎn)階層產(chǎn)業(yè)分布 家庭年收入 515萬 38 大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié) 長沙中低收入人群之產(chǎn)業(yè)分布 開福區(qū)8%岳麓區(qū)13%天心區(qū)15%芙蓉區(qū)20%雨花區(qū)11%長沙縣18%望城縣5%瀏陽縣4%寧鄉(xiāng)縣6%數(shù)據(jù)來源 —— 湖南統(tǒng)計信息網(wǎng) 長沙中產(chǎn)階層區(qū)域分布 家庭年收入 515萬 39 市場細分與本案之對接 地段決定了將來居住的環(huán)境、氛圍、生活便利程度，是選擇物業(yè)首先要考慮的因素之一。不盲目追求時尚和品牌， 購買力客戶類型描述 36 大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析小結(jié) 從上面的長沙范圍中產(chǎn)階層人群的分析，我們可以看到，長沙中中產(chǎn)階層之價格敏感度較高而且對產(chǎn)品的類型偏好趨向于產(chǎn)品的實用功能性，對于情感導(dǎo)向的訴求要點亦有相當(dāng)程度的偏好。 生活型 工作型 教育型 贍養(yǎng)型 健康型 生活 家庭 實惠 安全 幸福 健康 喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟實惠為標(biāo)準(zhǔn)。工作前景預(yù)期不高。 經(jīng)濟型 5萬以下 各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。喜歡外出購物、吃飯和游玩。 國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。 中產(chǎn)型 515萬 歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級教師等。 擁有型 奢華型 運動型 休閑型 贍養(yǎng)型 進取 炫耀 享受 個性 時髦 追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。 富裕型 1550萬 外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構(gòu)經(jīng)理等。喜歡各類投資。 一次性付清為主，或短期低額貸款 精神型 擁有型 奢華型 商務(wù)型 投資型 成功 精英 張揚 進取 品味 善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。擁有名車，喜歡歐美旅游。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購買和收藏。 針對威脅的對策 27 S2路網(wǎng)完善＋ S4項目自身配套齊全＋ S7開發(fā)商實力＋ O3城市規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢良好 → T5長沙人固有的 “ 半小時生活半徑 ” 思維 對于長沙人所固有的 “ 半小時生活半徑 ” 思維，要一下子扭轉(zhuǎn)過來是