【正文】 Occasion ?商鋪、住宅的相互利用 通路 Outlet ?樓盤現(xiàn)場購買 次要客戶群：投資客戶 項目定位 □ 市場戰(zhàn)略占位 □ 目標(biāo)客戶鎖定 □ 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 — 項目產(chǎn)品現(xiàn)狀回顧 項目多層產(chǎn)品為定銷貨 臨路小高層沖抵容積率 小高層只能按照“ 1梯多”進(jìn)行設(shè)計 ?保證間距、綠地率等硬性指標(biāo)； ?目前規(guī)劃 3棟小高層； 昆明普遍的做法： 1梯 4戶設(shè)計； 1梯 6戶設(shè)計； 對昆明的 1梯多戶做法進(jìn)行專項研究！ 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 4戶 1梯 4戶 :十字型設(shè)計 該類設(shè)計的優(yōu)點： ? 通風(fēng)、采光俱佳 ? 私密性好，戶與戶之間干擾極小 ? 戶型方正實用 ? 外立面豐富，有層次 ? 同類住宅易于連續(xù)組合 該類設(shè)計的缺點： ? 戶型面積難以控制 ? 施工難度、造價相對較高 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 4戶 1梯 4戶 :品字型設(shè)計 該類設(shè)計的優(yōu)點： ? 戶型比較方正 ? 私密性較好 該類設(shè)計的缺點： ? 部分戶型部分功能房間不夠通透，通風(fēng)或采光會出現(xiàn)一定問題 ? 局部存在一定的視線遮擋 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 4戶 1梯 4戶 :蝶型設(shè)計 D C B A 該類設(shè)計優(yōu)點： ? 整個社區(qū)外觀布臵體態(tài)輕盈秀麗，美觀 ? 兩翼向外延伸的平面格局，使面寬加大，進(jìn)深縮小，有效增加使用面積和實用性 ? 減少了戶與戶之間的對視，增加了私密性 該類設(shè)計缺點： ? 拐角處容易產(chǎn)生異形房 ? 如社區(qū)面積較小，則只能按點式擺放，影響容積率，難沖體量 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 6戶 1梯 6戶 :蝶型設(shè)計 該類設(shè)計優(yōu)點： ? 可以有效沖抵容積率； ? 公攤相對較??； 該類設(shè)計缺點： ? 對視、采光通風(fēng)不勻； ? 無法控制面寬與進(jìn)深的比例，房屋交通面積過大，得房率太??； 昆明點式“ 1梯多” 專項研究小結(jié) 1梯 6戶設(shè)計： 1梯 4戶設(shè)計： ?對于戶型面寬、進(jìn)深可以有效控制； ?可以避免出現(xiàn)對視房源； ?采光、通風(fēng)狀況較好，方圓均好性較強(qiáng)； ?由于面寬較 1梯 6小，可以連續(xù)拼接； ?采光，通風(fēng)狀況不足，戶型均好性較差； ?部分房源進(jìn)深難以控制，影響房源戶型； ?公攤較小； 增強(qiáng)項目居住性 ，采用 2梯 4設(shè)計； 否則，客戶將不會買單； 按照目前規(guī)劃則無法滿足容積率要求； 調(diào)整目前規(guī)劃，尋找產(chǎn)品機(jī)會！！ 現(xiàn)有規(guī)劃方案調(diào)整指向 15m 15m L1 現(xiàn)有規(guī)劃方案 調(diào)整后規(guī)劃方案 《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范 》第六章 —— 建筑間距，第四十條明確： （一）高層建筑平行布臵時的間距： ⒈ 南北向的，不少于南側(cè)建筑高度的 ，且其最小值為 20m； ⒉ 東西向的，不小于較高建筑高度的 ，且其最小值為 13m。如果能拔高項目檔次，則能在增加利潤和加快銷售進(jìn)度的同時，拔高品牌形象； ?抓住市場機(jī)會和拔高開發(fā)商形象與開發(fā)商操盤風(fēng)格沒有關(guān)聯(lián)（倫華地產(chǎn)常規(guī)依靠高容積率降低價格贏得市場份額）； ?開發(fā)商應(yīng)該放棄一向的風(fēng)格，結(jié)合實際的情況 , 調(diào)整開發(fā)商理念和訴求； 競爭對手個案分析 — 直接競爭對手“別樣院景” 案名 五大洲 .別樣院景 開發(fā)商 佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 地址 昆明市官渡區(qū)春城路中段昆明國際 機(jī)場以西 800米 銷售公司 優(yōu)勢時代 電話 0871701758 7017599 占地面積 230畝 建筑設(shè)計 園林設(shè)計公司 : 北京設(shè)計院 總建面 30萬平方米 總戶數(shù) 1010套 容積率 主力戶型 三房二廳 : 118— 125平米 綠化率 45% 物管公司 銅業(yè)物管 住宅起價 2890元 /平米 配套內(nèi)容 教育、商業(yè)、廣場 住宅高價 4000元 /平米 物業(yè)類型 低層 /多層 住宅均價 3580元 /平米 宣傳定位 以西班牙建筑風(fēng)格為主 開盤時間 2023年 1月 廣告語 為幸福建造 物管費(fèi) /平米 ?充分發(fā)揮設(shè)計院長處，深度挖掘戶型功能和面積搭配的設(shè)計極限，保證了項目產(chǎn)品的高性價比，致使一梯多戶的擺放和設(shè)計作到了景觀和朝向的共享，解決了一梯多戶的常規(guī)難題； ?總規(guī)擺放徹底實現(xiàn)商鋪和住宅的分類，互不干擾，保證雙方品質(zhì)； ?好的產(chǎn)品需要好的概念，需要好的推廣方式和整體基調(diào)來體現(xiàn)； ?產(chǎn)品確定之后，低開高走和有節(jié)奏的調(diào)價技巧為開發(fā)商帶來了超額利潤； ?營銷策略沒有突出表現(xiàn) ,走常規(guī)積壓式賣場 ,有一定控制力 ,但是技巧面欠缺； 別樣院景個案啟示 競爭研究小結(jié) 宏觀市場界定 ?在周邊競爭板塊，產(chǎn)品面積區(qū)間存在較大市場空缺； ?競爭板塊營銷手段較為常規(guī)，控盤力度較弱； 市場空缺，是否就是機(jī)會？ 是否像賣梳子給和尚，市場空白 =需求？？ 細(xì)分客戶群體，辨別市場機(jī)會真?zhèn)危? 太多的事實證明，強(qiáng)策劃、強(qiáng)營銷制造不了市場。滇池板塊區(qū)域有自然資源優(yōu)勢，因此價位較高； 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)豐富，但居住型產(chǎn)品功能較為單一，同時產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，另外自十里長街以北的居住型物業(yè)來說，產(chǎn)品創(chuàng)新度較低； 區(qū)域市場狀況界定 — 區(qū)域二手房分析 基地區(qū)域由于開發(fā)力度較小，因此二手中介數(shù)量較少。但該資源本案能享受度極低，對項目價值提升無意義； 配套資源 — 基地周邊配套類機(jī)構(gòu)分布 商業(yè)生活配套 教 育 配 套 醫(yī) 療 配 套 金 融 配 套 市 政 配 套 基地周邊 300米區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)構(gòu)，為項目可享受范圍內(nèi)的商業(yè)生活配套； 基地周邊 2公里區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)，為項目可享受范圍內(nèi)的教育配套； 基地周邊 醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為項目可享受范圍內(nèi)的醫(yī)療配套； 金融與市政輻射范圍較大，在此不做贅述； 配套資源 — 商業(yè)生活配套 店名 商業(yè)類型 位臵 店名 商業(yè)類型 位臵 榮成房產(chǎn)中介 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 紅廟村 永實房產(chǎn)中介 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 紅廟村 新亞房產(chǎn)中介 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 紅廟村 湖畔之夢超市 百貨經(jīng)營 湖畔之夢 KIA車市 汽車經(jīng)營 鑫龍小區(qū) 風(fēng)帆華晨車市 汽車經(jīng)營 鑫龍小區(qū) 滿堂紅超市 百貨經(jīng)營 官莊 前衛(wèi)茶葉市場 專業(yè)市場 春曉花園 楊家地市場 農(nóng)貿(mào)市場 楊家地 西南大型超市 百貨經(jīng)營 馬家營 永豐家電批發(fā) 專業(yè)市場 馬家營 馬家營市場 農(nóng)貿(mào)市場 馬家營 廣豐市場 專業(yè)市場 馬家營 沃爾特商業(yè)城 百貨經(jīng)營 海埂路 大眾 4S店 汽車經(jīng)營 海埂路 民升超市 百貨經(jīng)營 滇池路口 部分示例圖片： 項目可直接享受的商業(yè)生活配套 項目完全無法享受的商業(yè)生活配套 配套資源 — 教育配套 校名 類型 位臵 校名 類型 位臵 德亨小學(xué) 小學(xué) 鑫龍小區(qū) 貝貝雙語幼兒園 幼兒園 紅廟村 柏寧格雙語幼兒園 幼兒園 湖畔之夢 湖畔之夢小學(xué) 小學(xué) 湖畔之夢 昆三中分校 中學(xué) 滇池路 福海中學(xué) 中學(xué) 福源小區(qū) 西山楊家地錦程學(xué)校 中學(xué) 亞龍小區(qū) 西山楊家地中心學(xué)校 中學(xué) 南苑小區(qū) 萊茵幼兒園 幼兒園 李長官村 紅蘋果幼兒園 幼兒園 亞龍小區(qū) 鴻亮學(xué)校 中學(xué) 郭家村 陸家營幼兒園 幼兒園 鄔大村 西山城隍?qū)W校 中學(xué) 云銅小區(qū) 亞龍雙語幼兒園 幼兒園 李家地 宏建學(xué)校 中學(xué) 馬家營 希望幼兒園 中學(xué) 馬家營 部分示例圖片： 項目可直接享受的教育配套 項目享受度很低的教育配套 配套資源 — 醫(yī)療配套 院名 醫(yī)院級別 位臵 院名 醫(yī)院級別 位臵 法醫(yī)院綜合門診部 郭家村 明珠中西醫(yī)院 房家地 濟(jì)仁藥店 李家地 福林堂 南華小區(qū) 健之佳大藥房 盧家地 婦產(chǎn)科醫(yī)院 海埂路中段 寶芝林 正和小區(qū) 建工醫(yī)院 正和小區(qū) 部分示例圖片： 項目可享受度較高的醫(yī)療配套 項目享受度較低的醫(yī)療配套 配套資源 — 金融配套 名稱 類型 位臵 名稱 類型 位臵 交通銀行（ 1） 24hourATM 南苑小區(qū) 農(nóng)村信用社（ 1） 營業(yè)部 馬家營 十里長街 建設(shè)銀行（ 3） 營業(yè)部 正和小區(qū) 鑫龍小區(qū) 湖畔之夢 中國郵政（ 1） 營業(yè)部 馬家營 中國農(nóng)業(yè)銀行（ 1） 營業(yè)部 馬家營 工商銀行（ 1） 營業(yè)部 南苑小區(qū) 華夏銀行（ 1） 營業(yè)部 正和小區(qū) 中國銀行 24hourATM 福海鄉(xiāng) 部分示例圖片： 項目可直接享受的金融配套 項目享受度很低的金融配套 配套資源 — 市政配套 名稱 屬性 位臵 名稱 屬性 位臵 審判法庭 政法機(jī)構(gòu) 正和小區(qū) 市中級人民法院 政法機(jī)構(gòu) 怡欣小區(qū) 云南省高級人民法院 政法機(jī)構(gòu) 南苑小區(qū) 云南省人民代表大會常務(wù)委員會 政法機(jī)構(gòu) 柳壩新村 云南省公安消防總隊 政法機(jī)構(gòu) 盧家地 西山分局巡警 大隊 政法機(jī)構(gòu) 郭家村 云南省檢察院 政法機(jī)構(gòu) 李家地 云南省禁毒基地 政法機(jī)構(gòu) 綠景花園 陸家村委