【正文】 INT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/62023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/6 ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/3/62023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/62023/3/6Monday, March 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 6日星期一 2023/3/62023/3/62023/3/6 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/62023/3/62023/3/63/6/2023 2:16:16 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。其余的，不是沒有需求，而是沒有他們可以買的房子?。。。?！ 核心客戶群一：區(qū)域分裂市場的二次臵業(yè)客戶 使用者 Occupant ? 昆明本地人為主 ? 主要區(qū)域：昆明南市區(qū)地原客戶 ? 經(jīng)濟能力：年收入 5萬元以上 ? 年齡： 25— 35歲 ? 職業(yè)：有穩(wěn)定的收入 宗旨 Object ? 對片區(qū)生活高度認可 ? 父母（親戚）住在該片區(qū) ? 對居住實際面積敏感 ? 改善居住環(huán)境 ? 注重品質(zhì) ?看重升值空間 目標驅(qū)動 Objective ?與家人住得近 ?經(jīng)濟實力增加 ?改變層次低、品位低形象的強烈愿望 ?得到周邊人的認同 組織 Organization ?范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 運作方式 Operation ?決策受外界其他因素的影響很大，沖動 時機 Occasion ?區(qū)域認同 通路 Outlet ?樓盤現(xiàn)場購買 核心客戶群一：區(qū)域分裂市場的二次臵業(yè)客戶 核心客戶群二：區(qū)域分裂市場的一次臵業(yè)客戶 使用者 Occupant ? 昆明本地人為主 ? 主要區(qū)域：昆明市南市區(qū) ? 經(jīng)濟能力：年收入 5萬元以上 ? 年齡： 22— 28歲 ? 職業(yè)： 穩(wěn)定工作者 自由職業(yè)者 高收入行業(yè) 宗旨 Object ? 對片區(qū)生活高度認可 ? 父母（親戚）住在該片區(qū) ? 對居住實際面積敏感 ?注重品質(zhì) ?看重升值空間 目標驅(qū)動 Objective ?與家人住得近 ?經(jīng)濟實力增加 ?改變層次低、品位低形象的強烈愿望 ?得到周邊人的認同 組織 Organization ?范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 運作方式 Operation ?決策受外界其他因素的影響很大，沖動 時機 Occasion ?區(qū)域認同 ?符合個性、擁有較強實用性的產(chǎn)品 通路 Outlet ?樓盤現(xiàn)場購買 核心客戶群二：區(qū)域分裂市場的一次臵業(yè)客戶 次要客戶群：投資客戶 使用者 Occupant ? 投資客戶 ? 主要區(qū)域：昆明市區(qū) ? 經(jīng)濟能力：年收入 10萬元以上 ? 年齡： 35— 55歲 ? 職業(yè)： 本地私營企業(yè)主及股東； 外資企業(yè)主或股東； 個體工商戶； 金融界中高層管理者； 宗旨 Object ?對片區(qū)生活高度認可 ?非常升值空間 ?對價格敏感 目標驅(qū)動 Objective ?賺錢 組織 Organization ?范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 運作方式 Operation 有著較高的購買力與相對豐富的房產(chǎn)臵業(yè)經(jīng)歷，對自己的投資眼觀較自信，不易被“宣傳”所鼓動，較在乎投資項目產(chǎn)品的實質(zhì)與整個潛力自己預期，如一旦對項目心動，其購買意向?qū)⑾喈攺娏?，還會對其周邊引起帶動作用 時機 Occasion ?商鋪、住宅的相互利用 通路 Outlet ?樓盤現(xiàn)場購買 次要客戶群：投資客戶 項目定位 □ 市場戰(zhàn)略占位 □ 目標客戶鎖定 □ 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 — 項目產(chǎn)品現(xiàn)狀回顧 項目多層產(chǎn)品為定銷貨 臨路小高層沖抵容積率 小高層只能按照“ 1梯多”進行設(shè)計 ?保證間距、綠地率等硬性指標； ?目前規(guī)劃 3棟小高層； 昆明普遍的做法： 1梯 4戶設(shè)計； 1梯 6戶設(shè)計； 對昆明的 1梯多戶做法進行專項研究！ 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 4戶 1梯 4戶 :十字型設(shè)計 該類設(shè)計的優(yōu)點： ? 通風、采光俱佳 ? 私密性好，戶與戶之間干擾極小 ? 戶型方正實用 ? 外立面豐富，有層次 ? 同類住宅易于連續(xù)組合 該類設(shè)計的缺點： ? 戶型面積難以控制 ? 施工難度、造價相對較高 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 4戶 1梯 4戶 :品字型設(shè)計 該類設(shè)計的優(yōu)點： ? 戶型比較方正 ? 私密性較好 該類設(shè)計的缺點： ? 部分戶型部分功能房間不夠通透，通風或采光會出現(xiàn)一定問題 ? 局部存在一定的視線遮擋 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 4戶 1梯 4戶 :蝶型設(shè)計 D C B A 該類設(shè)計優(yōu)點： ? 整個社區(qū)外觀布臵體態(tài)輕盈秀麗，美觀 ? 兩翼向外延伸的平面格局，使面寬加大，進深縮小，有效增加使用面積和實用性 ? 減少了戶與戶之間的對視，增加了私密性 該類設(shè)計缺點： ? 拐角處容易產(chǎn)生異形房 ? 如社區(qū)面積較小，則只能按點式擺放，影響容積率，難沖體量 昆明點式“ 1梯多” 專項研究 —— 1梯 6戶 1梯 6戶 :蝶型設(shè)計 該類設(shè)計優(yōu)點： ? 可以有效沖抵容積率； ? 公攤相對較??； 該類設(shè)計缺點： ? 對視、采光通風不勻； ? 無法控制面寬與進深的比例，房屋交通面積過大，得房率太??； 昆明點式“ 1梯多” 專項研究小結(jié) 1梯 6戶設(shè)計： 1梯 4戶設(shè)計： ?對于戶型面寬、進深可以有效控制； ?可以避免出現(xiàn)對視房源； ?采光、通風狀況較好，方圓均好性較強； ?由于面寬較 1梯 6小，可以連續(xù)拼接； ?采光，通風狀況不足，戶型均好性較差； ?部分房源進深難以控制，影響房源戶型； ?公攤較小； 增強項目居住性 ，采用 2梯 4設(shè)計； 否則，客戶將不會買單； 按照目前規(guī)劃則無法滿足容積率要求； 調(diào)整目前規(guī)劃，尋找產(chǎn)品機會??！ 現(xiàn)有規(guī)劃方案調(diào)整指向 15m 15m L1 現(xiàn)有規(guī)劃方案 調(diào)整后規(guī)劃方案 《 昆明市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范 》第六章 —— 建筑間距，第四十條明確： （一）高層建筑平行布臵時的間距： ⒈ 南北向的，不少于南側(cè)建筑高度的 ，且其最小值為 20m； ⒉ 東西向的，不小于較高建筑高度的 ，且其最小值為 13m。滇池板塊區(qū)域有自然資源優(yōu)勢，因此價位較高； 區(qū)域產(chǎn)品形態(tài)豐富，但居住型產(chǎn)品功能較為單一，同時產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，另外自十里長街以北的居住型物業(yè)來說，產(chǎn)品創(chuàng)新度較低； 區(qū)域市場狀況界定 — 區(qū)域二手房分析 基地區(qū)域由于開發(fā)力度較小，因此二手中介數(shù)量較少。此處僅針對項目即將實現(xiàn)銷售的“小高層”部分進行探研； ?小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃較為整齊，多層部分規(guī)劃欠缺合理性，但小高層部分可以享受到完整的中心景觀； ?目前規(guī)劃的 3棟小高層，只有設(shè)計為 2梯 6戶的情況下，才可滿足容積率要求，但是這種設(shè)計普遍后兩戶面寬較窄，基本無有效采光面； ?項目規(guī)劃的 3棟小高層位于小區(qū)內(nèi)部的部分房源景觀支持度相當高，但是總體來說，東南向房源無法享受景觀，享受景觀的房源均為西北朝向； 目前就本項目而言，面臨最大的問題是規(guī)劃所引發(fā)的產(chǎn)品景觀和朝向的矛盾性，臨前衛(wèi)西路面的產(chǎn)品毫不猶疑充當保證容積率，大體量產(chǎn)品集中的重任。 限高特別提示： 容積率高，不支持做較高生活品質(zhì)的居住區(qū) 項目總規(guī)客觀描述（圖） 項目總規(guī)客觀描述 注： 通過目前與甲方初步的對接結(jié)果，項目多層建筑區(qū)域為團購定向房，其規(guī)劃部分不予深入研析。目前處于該期段末期的大市場，均價將逐漸趨于平穩(wěn)化； ?具體政策實施 06年新政在目前的“調(diào)整期”末段效用逐漸降低，但是不斷調(diào)高的房貸利率將是抑制購房有效需求的一柄利劍； 市場研究 □ 宏觀市場界定 □ 區(qū)域市場狀況界定 區(qū)域市場狀況界定 — 南市區(qū)供盤分布 區(qū)域市場狀況界定 — 南市區(qū)供盤狀況 案名 業(yè)態(tài) 均價 案名 業(yè)態(tài) 均價 五大洲 .別樣院景 多層 358