20xx年南昌市盧塞恩小鎮(zhèn)項目整體定位報告(參考版)
2025-04-16 00:33本頁面
【正文】 針對本項目多種不同的物業(yè)形式，功能配套在總體協(xié)調基礎上，不同物業(yè)也應有其不同的配套。 小區(qū)內路燈 小區(qū)內雕塑 水景洋房 項目總體開發(fā)計劃 初步設想，項目總體開發(fā)計劃如下： 項目分五期開發(fā)（平均每期 32022方），產(chǎn)品類別搭配銷售，總體檔次來說是由低到高這樣一個開發(fā)順序。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。配置樹木花卉； ? 一塊是樓寓之間的綠化花卉點綴，局部小品。 ? 總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲古典風格。 通過線條和細部處理，使得外立面不缺乏層次，天際線富于變化坡屋頂、陽臺、窗臺花壇等設計，從建筑頂部、底部、窗、陽臺等細部的處理中，體現(xiàn)出精致和品質感，富于變化 項目園林景觀設計建議 由于項目地塊處于山區(qū)，且地質為較堅硬的風化巖，建議如下： 1）因為地塊處于山區(qū)，在景觀設計時應充分考慮這一特殊性，在道路、植被、樹種、拾階、小橋、綠蘺、立石、亭閣以及建筑小品等做到山景特色，形成活生生的現(xiàn)代時尚文化園林感覺。形成高低錯落的湖畔及半山風景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。利用地塊高低錯落的優(yōu)勢，來布置建筑，使優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠的特點，講究建筑高度的變化等落差。注重露臺花園及多陽臺設計 ?考慮設置工人間 ?考慮儲藏空間的設計 ?地下空間的利用 ?完善的主人房系統(tǒng) ?花園洋房具有退臺、躍式、錯層等特點，層層有亮點，沒有標準層； ?層數(shù)設計為 4～ 6層； ?注意處理好上下私密性問題； ?強調附送面積的空間設計。 ? 投資人士（來歷比較復雜），灣里區(qū)域房價總體較低，增值潛力大，會購買中小戶型進行投資； 產(chǎn)品配比 ? 別墅類型 （ 1）獨棟半山別墅 % 8000方 16棟 （ 2）連排水景別墅 10% 16000方 50套 ? 多層類型 （ 1）坡地花園洋房 50% 80000方 400套 （ 2）普通多層 20% 32022方 266套 ? 高層類型 （ 1） 11層小高層 % 8000方 100套 （ 2） 18層高層 % 8000方 100套 物業(yè)用房 會所 、球場配套設施等 10% 16000方 ? 面積控制： ? 獨立別墅： 350500㎡ ，主力為 400㎡ 左右 ? 聯(lián)排： 220250㎡ ? 花園洋房： 150200㎡ ? 多層公寓房： 120160㎡ ? 高層小高層： 50120㎡ 物業(yè)類型 功能組合 各功能空間的開間 / 面積要求 功能特色 備注 多層洋房 71～ 80 ㎡ 2房 1廳 1衛(wèi)＋雙陽臺 客廳開間 ～ 主臥開間 ～ ?考慮設置入戶花園 ?創(chuàng)造凸窗空間 ?首、二層復式送花園 /地下室 ?頂層做復式設計，考慮露臺和閣樓設計 ?一梯 2戶至一梯 4戶 ?適當加大的陽臺，形成生活空間 ?層數(shù)設計為 6層； ?戶型緊湊，布局合理； ?注重南向客廳； ?注重門窗及新設備的設計，保證自然通風。 ? 城市的 “ 中產(chǎn)階級 ” ，如薪資優(yōu)厚的律師、會計師、高級知識分子等，二次置業(yè)時多會選擇良好人文環(huán)境的樓盤。 目標客戶定位 灣里板塊消費群體分析： 本案目標消費群：誰的利益需求與本案利益點關聯(lián)度高？ （花園洋房和別墅） （小戶型） （這是很大一部分） 和同版塊先行樓盤相比，本案的以獨特定位吸引的目標客戶群分布將更廣，適中的價格也決定了瑞士山地風格買單者會在全市以及南昌市外的異地客戶。 3）輔助戶型為四房二廳，建筑面積 150～ 200㎡ ，占戶型比例 20%。 戶型設計建議 1）主力戶型為三房二廳，建筑面積 90～ 150㎡ ，占戶型比例 40%。 2）盡量采用目前暢銷的經(jīng)典戶型，如三房戶型、兩房戶型等。 ? 小區(qū)道路規(guī)劃意見 ? 參照中華人民共和國有關住宅小區(qū)規(guī)劃及建筑設計規(guī)范和有關消防條例，項目內道路應進行分級規(guī)劃。 ? 規(guī)劃設計建議： ? 1）小區(qū)設置 4個出入口，一出一入。 ? 3）經(jīng)濟性原則。 ? 2）人車分流、商住分開原則。從項目地塊的規(guī)劃要點及周邊規(guī)劃情況看，項目的規(guī)劃設計應遵循以下原則： ? 1）環(huán)境景觀最大化原則。 本案倡導的生活方式（文化）即為第三類型，并通過“方程式”的演繹方式全面解析該類生活形態(tài)。 文化定位 —— 第 3類（ NO． 3）生活方程式 （ 優(yōu)雅的、休閑的、尊貴的、享受的） 闡析： 縱觀人居住所的發(fā)展演變，大體可分為三大類：是一類是能滿足居住的基本功能，如購物、行走、娛樂等，該類型的是最佳生活地點為市中心；二類是追逐良好的生活質素，如空
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