【正文】 南昌總體規(guī)劃前景，孕育了南昌郊縣房產(chǎn)樓市，圍繞“花園城市，生態(tài)人居”這一目標(biāo)，積極改造老城區(qū)，大力拓展新城區(qū)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和縣城建設(shè)的突飛猛進(jìn)，使得該縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了廣闊的發(fā)展空間和巨大商機(jī)，尤其表現(xiàn)在大盤的開發(fā)和誕生：大湖之都項(xiàng)目占地1700畝，奧林匹克花園項(xiàng)目占地1200畝，宏舜房地產(chǎn)開發(fā)公司圈地1500畝，綠地山莊開發(fā)土地1200畝，上。小高層、高層等環(huán)境較佳的規(guī)模社區(qū)將帶領(lǐng)青山湖片區(qū)的住宅物業(yè)走出低價(jià)的底谷，成為新一輪房地產(chǎn)開發(fā)的有力競爭項(xiàng)目。本片區(qū)青山湖度假旅游服務(wù)業(yè)的興旺，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，不少關(guān)停并轉(zhuǎn)的企業(yè)利用其土地資源，加快市政改造工程，進(jìn)一步加大本片區(qū)的開發(fā)力度，內(nèi)外環(huán)境俱佳的規(guī)模社區(qū)將引導(dǎo)本片區(qū)物業(yè)登上新臺階。青山湖新盤推出，板塊競爭威脅加大。在2003年，隨著萬達(dá)購物廣場的建成，市區(qū)出現(xiàn)了開發(fā)高檔商業(yè)物業(yè)的熱潮，已銷售的有財(cái)富廣場和地王廣場，勝利廣場也既將入市。但由于土地資源的不可復(fù)制性，該板塊土地供應(yīng)越來越少，除了在售和將售的樓盤外，在2004年以后，基本上不會有什么樓盤上市，尤其是規(guī)模較大的項(xiàng)目。隨著市政規(guī)劃和各種配套設(shè)施的加強(qiáng)，該板塊將會越來越吸引廣大消費(fèi)者的注意，尤其是年齡層次相對年輕的消費(fèi)一族，預(yù)計(jì)2004年對青山湖板塊乃至本項(xiàng)目產(chǎn)生的客源分流效應(yīng)還將進(jìn)一步明顯。二、板塊競爭態(tài)勢分析紅谷灘市場進(jìn)入了市場盤整階段 紅谷灘市場經(jīng)過了第一輪的市場熱潮之后，從2003年第三季度開始，不管是上市供應(yīng)量，還是市場銷售量、各項(xiàng)數(shù)據(jù)都表明市場進(jìn)入了相對平穩(wěn)狀態(tài)。青山湖板塊土地拍賣火爆，開工場面連連不斷，城南板塊大盤唱響，南昌樓市的熱點(diǎn)板塊已經(jīng)轉(zhuǎn)移，2004年南昌樓市的戰(zhàn)爭不僅是個(gè)案與個(gè)案的競爭，更是板塊與板塊的大戰(zhàn)。從以上對各地產(chǎn)板塊的全面分析中，我們可以看出在今年的樓市中，不再形成一個(gè)樓盤獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的單一局面，而是眾多高品質(zhì)的樓盤共同爭奪市場的多種格局。 生活設(shè)施配套不完善。樓盤北側(cè)即將興建一座大型的公交總站，為日后出行提供便利。其中二房：83多平方米、三房：106平方米、樓中樓：143平方米（兩層）/165平方米（三層）。4．優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：小區(qū)配套完善，區(qū)內(nèi)配備設(shè)施包括超市、菜場、餐飲、幼兒園、網(wǎng)球場、游泳池。3．廣告訴求主打廣告語為：花園、泳池、樓中樓，花園即：每戶一樓贈送花園；泳池即小區(qū)內(nèi)有一個(gè)超大泳池，面積不小于800平方米；樓中樓即其獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，南昌其他項(xiàng)目還未有此種戶型。一期均價(jià)達(dá)到了2100元/平方米，據(jù)了解，開盤當(dāng)天預(yù)訂情況較好，但后期退房情況嚴(yán)重，這與它的定價(jià)有直接關(guān)系。2．戶型、價(jià)格、物業(yè)管理 一期推出主打戶型為“樓中樓”，面積區(qū)間：140—160平方米，此戶型的推出大受市場歡迎。項(xiàng)目由寧波金達(dá)利/洪都中企開發(fā)，占地面積400畝，總建筑面積50萬平方米?？梢灶A(yù)測，下半年及未來幾年，城南板塊將會成為南昌樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。“大盤”是南昌市政的催生物，是市場的需求，南昌縣各樓盤的銷售重點(diǎn)面向南昌市內(nèi)居民，特別是墨山立交橋竣工通車、迎賓大道的拓寬，大大縮短了從南昌縣到市區(qū)的時(shí)間，使得市區(qū)居民將更加看好南昌縣的樓盤。城南板塊作為一個(gè)有實(shí)力、有潛力的板塊開始成為眾多開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的理想領(lǐng)地。南昌縣已出讓的的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地近萬畝，其中南奧1200畝、宏舜房產(chǎn)1500畝，澄碧湖700畝，上海綠地1100畝、洪城大廈集團(tuán)500畝以及南昌最大的盤1600畝的大湖之都等等，城南“大盤”時(shí)代開始唱響。大盤意味著“用實(shí)力講話”，蓮塘樓盤的競爭將進(jìn)入品牌和實(shí)力的競爭階段。南昌樓盤不僅規(guī)模大，且樓盤產(chǎn)品類型也比較齊全，有低層花園洋房，有小高層、高層的電梯公寓，還有一體化的別墅項(xiàng)目，給市民提供了多樣化的購房選擇。如上海綠地山莊，占地100畝，彩虹世紀(jì)城占地164畝，夢里水鄉(xiāng)占地200畝，康城占地500畝，大湖之都占地1600畝……等等，城南千畝以上的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)6個(gè)之多。劣勢：郊區(qū)地帶，生活配套設(shè)施、交通人氣不及南昌城區(qū)。 城市總體規(guī)劃2005年南昌主城區(qū)將由一個(gè)中心城區(qū)，五個(gè)組團(tuán)區(qū)組成?！?優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：郊區(qū)空氣清新，宜人居住。二房主力面積控制在90平方以內(nèi)，目標(biāo)客戶群鎖定于企業(yè)白領(lǐng)，多為第一次置業(yè)，主要用于過度性住房；三房二廳面積控制在110130㎡之間，主要針對的客戶群體是中層收入家庭，他們多為改善居住環(huán)境而選擇萬達(dá)星城，在戶型功能設(shè)計(jì)上盡量提高戶型的實(shí)用率。戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)萬達(dá)星城在戶型設(shè)計(jì)上，以最大限度滿足居家型物業(yè)需求為主導(dǎo)思想。其潛在的升值優(yōu)勢吸引著購房者的關(guān)注，銷售情況樂觀向上，2003年，隨著政府配套設(shè)施建設(shè)的加快，紅谷灘新區(qū)樓盤的建設(shè)和上市總量逐漸增多，目前區(qū)內(nèi)在售樓盤均價(jià)已接近3000元/平米，超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢、日益完善的配套設(shè)施，紅谷灘樓市將成為今年到未來幾年南昌樓市的主旋律。絕大多數(shù)樓盤的規(guī)模都在15萬㎡以上，其中以萬達(dá)星城100萬㎡為最。既有以“賓江豪園”為代表的面向高收入階層的豪宅，又有以“理想家園”為代表的面向工薪階層價(jià)位的樓盤，還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房，但中高檔樓盤占了三分之二以上的份額。由于市政府給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，使開發(fā)商加快了開發(fā)進(jìn)度，近一年將有160萬平方米的樓盤面市，為南昌市各板塊之最。 人氣尚未形成火候。劣勢：配套設(shè)施尚未完全到位。上海綠地、大連萬達(dá)、上海西部等外地品牌企業(yè)，江信、江投、洪城等本地破具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)在此造樓，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、共同開發(fā)，打造一個(gè)高檔居住區(qū)。 高起點(diǎn)的規(guī)劃定位及江湖水資源，大大提升了板塊價(jià)值，南昌市的總體發(fā)展規(guī)劃奠定了紅谷灘的發(fā)展后勁。綜合評述萬科是首次投資江西房地產(chǎn)開發(fā)市場， 江西省、南昌市和南昌高新區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)對萬科投資南昌表示了極大的關(guān)注；在政策和資金給予了極大的優(yōu)惠，使其投資利潤率有了根本性的保證，同時(shí)，萬科憑其強(qiáng)大的品牌影響力及其先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念，必將對南昌房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，抬高整個(gè)京東片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)門檻，進(jìn)而提升京東片區(qū)的整體房價(jià)，從而提升整個(gè)南昌市樓盤的質(zhì)量。開發(fā)商與北師大聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一分部，保證教學(xué)質(zhì)量；另有小學(xué)、幼兒園；劣 勢：規(guī)模優(yōu)勢。萬科前期針對消費(fèi)者做的各種宣傳在消費(fèi)群心目中的影響。萬科的全國房地產(chǎn)開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)。萬科在全國的品牌影響。位于艾溪湖畔，風(fēng)景較優(yōu)美。四季花城將采用萬科物業(yè)管理。 物業(yè)管理萬科集團(tuán)的物業(yè)管理公司是業(yè)內(nèi)第一個(gè)通過ISO9002第三方國際質(zhì)量認(rèn)證的。410畝規(guī)劃中還將包括一所高品質(zhì)學(xué)校、幼兒園、休閑娛樂設(shè)施和完善的商業(yè)配套。南昌四季花城由奧地利卡爾－法賽爾－陳建筑師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計(jì)。南昌四季花城一區(qū)計(jì)劃分為五期開發(fā)。四季花城由江西萬科益達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。★ 經(jīng)典樓盤分析——萬科四季花城 項(xiàng)目概況南昌萬科四季花城位于南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火炬大道東，艾溪湖畔。但隨著紅谷灘樓盤的“全面開花”和城南板塊“大盤”的異軍突起，整個(gè)南昌樓市發(fā)生了轉(zhuǎn)移，紅谷灘板塊及城南板塊樓市位居南昌第一線，而高新區(qū)曾經(jīng)的輝煌在去年“國慶花博會”期間走到頂峰，幾乎沒什么新個(gè)案，現(xiàn)階段高新板塊的幾個(gè)樓盤基本都是去年來未售完的個(gè)案項(xiàng)目，且樓盤已呈現(xiàn)“現(xiàn)房、尾房”之姿，區(qū)域上鏡率降低，媒體關(guān)注度下降，市民購房熱情減少，現(xiàn)有余房較多的處于市場“中低價(jià)位、中低品質(zhì)”的檔位，其特定的消費(fèi)群可來自一部分中檔及現(xiàn)房的消費(fèi)者，因而摸清現(xiàn)房購房者的消費(fèi)心理是關(guān)鍵?！?樓盤點(diǎn)擊：現(xiàn)有京東板塊樓盤不多，包括京東安居工程在內(nèi)共計(jì)7個(gè)，且多數(shù)樓盤已進(jìn)入尾盤銷售，現(xiàn)將其樓盤基本情況列入下表：樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價(jià)廬山花園多層、小高層2600萬科四季花城25花園洋房、陽光公寓、別墅 3200（花園洋房）青春家園多層、小高層1880（多層）逸翠雅居小高層2300爵士館高層京東安居工程多層1500★ 樓市特點(diǎn)及發(fā)展態(tài)勢分析：由于高新區(qū)良好的發(fā)展依托，加上青山湖文化廣場、香江家居建材城、亞洲第一高摩天塔、南昌海洋世界、新華圖書超市、青山湖大道的整體改造等市政工程的規(guī)劃實(shí)施。劣勢：由于南昌市政府大力發(fā)展紅谷灘新區(qū)，現(xiàn)已停止京東板塊所有土地出讓，故京東板塊無后續(xù)發(fā)展趨勢。（四）、京東板塊★ 板塊構(gòu)成：主要由民營科技園，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和城東片區(qū)組成★ 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：京東板塊通過郊區(qū)人民政府和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)近20年的努力經(jīng)營，現(xiàn)已成為處南昌老城區(qū)之外，配套設(shè)施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最合理的居住區(qū)。② 無自然景觀。⑨ 洪城大市場周邊有潛在客戶。⑦ 小區(qū)內(nèi)有南昌唯一的恒溫游泳池。⑤ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。③ 遠(yuǎn)東物業(yè)引入國內(nèi)先進(jìn)物業(yè)管理理念，且已成功，取得很大成效。二期項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢和賣點(diǎn)：① 遠(yuǎn)東世紀(jì)花園一期的成功開發(fā)，樹立了企業(yè)形象，創(chuàng)立了遠(yuǎn)東品牌。遠(yuǎn)東世紀(jì)花園榮獲2001年“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”。戶型和價(jià)格一期遠(yuǎn)東世紀(jì)花園其價(jià)格是17802280元/㎡，均價(jià)在2000元/㎡，二期遠(yuǎn)東國際花園系精裝修，銷售均價(jià)3500元/㎡。⑧ 小區(qū)內(nèi)設(shè)置南昌唯一的恒溫游泳池。⑥ 小區(qū)設(shè)計(jì)引入環(huán)保概念，控制污染，如采用真空玻璃彩鋁門窗隔減噪音。④ 道路設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)結(jié)合，打破呆板的行列式構(gòu)圖，達(dá)到豐富空間，實(shí)施步移景異的效果。規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計(jì)：① 功能分區(qū)明確，人車分流；② 單體形式：4排6棟1618層高層連排布局，重視立面、屋面色彩，突出陽臺與窗的細(xì)部。㎡，㎡，為4排6棟1618層高層，二期于2002年6月8日開盤，共推出518套精裝修商品房。項(xiàng)目地塊呈長方形，占地約120畝，總建筑面積14萬㎡，該開發(fā)項(xiàng)目分二期進(jìn)行。★ 樓盤點(diǎn)擊：朝陽洲板塊樓盤個(gè)數(shù)在南昌市所有地產(chǎn)板塊中僅次于市中心板塊，但近來由于受到市政府對土地出讓的限制，新開個(gè)案較少，2003年，除了中山佳苑、豐源嘉會和藍(lán)灣半島新上市外，還包括今年萊茵半島、東方桃苑的上市，目前在售樓盤基本為以前未售完的樓盤，其主要的在售樓盤個(gè)案見表：樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價(jià)（元/㎡）中山佳苑小高層、高層3600遠(yuǎn)東國際花園8萬高層3660水印都市高層2630千禧頤河園（二期）多層、小高層2950善居名門8萬高層2800象湖源40萬多層、小高層、高層3350藍(lán)灣半島高層3500東方桃苑8萬多層、高層3300萊茵半島23萬多層、高層3100★ 發(fā)展態(tài)勢分析：朝陽洲板塊是當(dāng)前南昌地產(chǎn)板塊中發(fā)展最為成熟的板塊區(qū)域，曾經(jīng)板塊樓市一度影響南昌樓市，由于土地出讓的限制以及其它各大板塊的異軍突起（樓盤開花），朝陽洲板塊熱度不及其它板塊，新開個(gè)案較少，對未來南昌樓市影響將不明顯，但隨著紅谷灘板塊樓市日益發(fā)展，將會帶動(dòng)其毗鄰板塊朝陽洲板塊的再度開發(fā)。 朝陽洲土地開發(fā)有其局限性，特別是政府在2002年2004年對該區(qū)域土地實(shí)行限制政策。以遠(yuǎn)東國際花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動(dòng)了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。 政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。 市中心地段，人氣較旺。 劃分為三個(gè)梯度第一梯度：中山橋墩至撫河橋墩第二梯度：撫河橋至司馬廟立交橋第三梯度：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩★ 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。（三）、朝陽洲板塊★板塊構(gòu)成：朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。三、廣告訴求主賣點(diǎn) ① 城中之城，地王之王② 360度全景觀玻璃大堂，出入間自成雍容氣派；③ 超豪華創(chuàng)意空間，貴族氣派由內(nèi)至外次賣點(diǎn)① 入選“財(cái)富1000強(qiáng)”的美國世邦魏理仕物業(yè)顧問，24小時(shí)全天候的星級服務(wù)；② 江西首座5000平方米KURHAUS國際級養(yǎng)生會所；③ 翡冷翠街、拉斯維加斯街、地中海街、時(shí)代廣場10萬平方米的四大主題流行商業(yè)街④ 數(shù)億美金筑就的新國際生活四、優(yōu)劣勢分析優(yōu) 勢① 交通暢通，2220215路等數(shù)十條公交線路匯集；② 地理位置優(yōu)越，交通便利；③ 良好的大環(huán)境，合理的市場定價(jià)；④ 豪擁八一廣場南昌最驕傲生活版圖⑤ 方便的購物、就醫(yī)、教育環(huán)境。最繁華的街廓總是與360度全方位的生活配套無限接近。主要戶型有三房二廳二衛(wèi)，二房二廳一衛(wèi)。11212204路等數(shù)十條公交線路匯集?！锏湫蜆潜P分析恒茂國際華城一、項(xiàng)目概況恒茂國際華城位于南昌市八一廣場南路。目前部分在售住宅樓盤個(gè)案見表：樓盤名稱建筑面積（萬㎡）住宅類型均價(jià)（元/㎡）恒茂國際華城50萬高層5000（裝修）東方塞納15萬多層、小高層3300南方大廈小高層3400自由都高層2700金域名都30萬小高層、高層3600★ 樓盤發(fā)展態(tài)勢分析：市中心板塊受到舊城改造，只拆不建的影響，土地出讓較少，新開個(gè)案也越來越少，在售樓盤規(guī)模小，大部分為幾棟或1棟住宅樓，板塊熱度減退，但由于市中心生活配套設(shè)施齊全，交通方便，市中心情結(jié)，市中心樓盤整體銷售狀況較好，如創(chuàng)銷售佳績的“錦城”系列：御錦城100%銷售，陽明錦城98%銷售，錦和嘉園100%銷售，都是有目共睹的。 舊城區(qū)只拆不建，樓盤開發(fā)受限制。 市中心由于地段的稀缺性，開發(fā)的樓盤以多層夾雜小高層、高層為主，純多層型住宅甚少。舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)原則上嚴(yán)格控制，只拆不建，控制舊城區(qū)住宅建設(shè)總量，因而市中心板塊雖有土地上市供應(yīng)，但體量較小，難以形成規(guī)模開發(fā)，對整個(gè)南昌樓市的影響不大。劣