【正文】 建筑參數(shù) 獨棟別墅 聯(lián)排別墅 產(chǎn)權(quán)院落公寓 企業(yè)公館 合計 建筑面積 ㎡ ㎡ 50758㎡ ㎡ ㎡ 容積率 用地面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 用地比率 30% 27% % % 100% 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 項目成本分析 項目成本分析 項目總開發(fā)成本為： ?本標(biāo)的開發(fā)成本： ?本標(biāo)期間費用： ?本標(biāo)稅金總計： ?機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金： （詳見項目成本分析表） 投入計劃 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 二、市場價格預(yù)測 本項目景觀、配套、品牌及開發(fā)實力均為市場領(lǐng)先地位，結(jié)合當(dāng)前周邊物業(yè)銷售價、國內(nèi)同類物業(yè)及前期客戶調(diào)查分析， 項目市場價格預(yù)測： 單價高于月泉灣 300500元 各類型產(chǎn)品銷售價格預(yù)測（毛坯價） 建筑類型 銷售單價（元 /㎡） 公 寓 4200元 /㎡ 聯(lián)排別墅 5000元 /㎡ 獨棟別墅 5500元 /㎡ 企業(yè)公館 6000元 /㎡ 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 二、市場價格預(yù)測 獨棟別墅： 5500 = 聯(lián)排別墅： 5000 = 公 寓： 4200 50758= 企業(yè)公館： 6000 = 共 計： 銷售總價估算 回款計劃 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 三、投資回報計算 項目成本總結(jié) 各項成本總額 本標(biāo)的開發(fā)成本總計 本標(biāo)期間費用總計 本標(biāo)稅金總計 機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金 本項目總成本 可銷售總額和項目盈利空間 產(chǎn)品類型 可銷售面積（㎡） 可銷售收入 銷售單價 （元 /㎡ ） 銷售總額（萬元） 產(chǎn)品類型一 獨棟別墅 5500 產(chǎn)品類型二 聯(lián)排別墅 5000 產(chǎn)品類型三 公 寓 50758 4200 產(chǎn)品類型四 企業(yè)公館 6000 合計 萬元 項目盈利空間 (銷售總額－項目總成本 ) 銷售利潤率 % 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 一期項目成本分析 總開發(fā)成本為： ?本標(biāo)的開發(fā)成本： ?本標(biāo)期間費用： ?本標(biāo)稅金總計： ?機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金： （詳見項目成本分析表） 投入計劃 四、一期項目投資分析 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 公 寓： 4200 = 聯(lián)排別墅： 5000 = 共 計： 銷售總價估算 回款計劃 四、一期項目投資分析 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 四、一期項目投資分析 項目成本總結(jié) 各項成本總額 本標(biāo)的開發(fā)成本總計 本標(biāo)期間費用總計 本標(biāo)稅金總計 機動數(shù)與企業(yè)風(fēng)險基金 本項目總成本 可銷售總額和項目盈利空間 產(chǎn)品類型 可銷售面積（㎡） 可銷售收入 銷售單價 （元 /㎡ ） 銷售總額（萬元） 產(chǎn)品類型一 公 寓 4200 產(chǎn)品類型二 聯(lián)排別墅 5000 合計 萬元 項目盈利空間 (銷售總額－項目總成本 ) 銷售利潤率 % 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 第五部分 總結(jié) 度假地產(chǎn) 房 高性價比與舒適度 地 環(huán)境優(yōu)美風(fēng)景宜人 產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)管理，物業(yè)保值 城市住宅物業(yè)穩(wěn)重波動，優(yōu)質(zhì)度假物業(yè)影響有限。 三期： 主推獨棟別墅，引入度假地產(chǎn)新產(chǎn)品 —— 企業(yè)公館 / 度假莊園，打造成中國中部地區(qū)首席高檔休閑度假區(qū)。 A、 B區(qū)引入 福壽山居新理念 ，搶占國內(nèi)度假行業(yè)高 端養(yǎng)老市場； C區(qū)嘗試 “產(chǎn)權(quán) +時權(quán)”模式， 作為度 假區(qū)酒店客房的補充； 二期： 多元化產(chǎn)品 ，包括公寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅。 本期共分 A、 B、 C區(qū)， A區(qū)為一房 /兩房 /三房公寓、 B區(qū)為聯(lián)排別墅、 C區(qū)為一房公寓。 循序漸進，以銷定產(chǎn)（獨棟、 企業(yè)公館）。 精裝 +清水 社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理 辦理 VIP，優(yōu)惠享受度假村酒店服務(wù) 物業(yè)管理費 ：（注：部分院落公寓引入“產(chǎn)權(quán) +時權(quán)”開發(fā)模式） 類型 收費標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（院落公寓） /㎡ 非產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（聯(lián)排、獨棟） /㎡ 非產(chǎn)權(quán)式物業(yè)（院落公寓） 2元 /㎡ 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 停車位需求 產(chǎn)品定位 充分利用度假村現(xiàn)有停車資源，人車應(yīng)分流，避免影響小區(qū)度假環(huán)境 ? 別墅：一戶一庫 ? 公寓：不少于總戶數(shù)的 30% （月泉灣車位為總戶數(shù)的 23%） 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 環(huán)境景觀要求 產(chǎn)品定位 ? 建設(shè)露天運動場，如高爾夫練習(xí)場，盤山路等運 動地帶， 豐富景觀，完善配套； ? 項目規(guī)劃應(yīng)與漂流河、夢幻水城統(tǒng)一規(guī)劃 別墅類產(chǎn)品應(yīng)該考慮庭院景觀的獨享性，應(yīng)充分考慮單體內(nèi)外庭院景觀及庭院景觀的參與性和使用性 體現(xiàn)“健康、生態(tài)、高尚、文化”主題，重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使其在 功能和景觀上成為中部地區(qū)的唯一性 中山清華坊 現(xiàn)代中式為總體風(fēng)格，傳承地方文化，強調(diào)自然風(fēng)情 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 公共配套 產(chǎn)品定位 ? 引進福壽山居產(chǎn)品理念，為老年養(yǎng)老提高 基本的醫(yī)療健康設(shè)施 ? 提供“溫泉古井”公共休閑空間 ? 建設(shè)某些具附加值性質(zhì)配套設(shè)施 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 打造中國真正的度假服務(wù)管理模式 成為中部地區(qū)度假地產(chǎn)標(biāo)桿性項目 —— 海南度假地產(chǎn)項目中，延續(xù)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，度假管理服務(wù)水平較低。T聚核 銷售電話 07918011516 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 類比及競爭項目分析 月泉灣 購房者多數(shù)以度假養(yǎng)老為目的，部分以投資目的 銷售狀況 自 2022年 10月一期開盤至今，簽訂定金合同與購房合同總數(shù)約 130套，其中 78成已簽訂購房合同，占一期的 30%34% 客源組成 （宜春本地人理念的變化，度假養(yǎng)老需求增大；溫湯鎮(zhèn)富硒溫泉資源稀缺性，本地有錢人看見類似龍泉山莊樓盤上海投資客獲利豐厚，本地投資客戶增多） 南昌及其它客戶群 上海客戶群 宜春客戶群 50% 30% 20% 臵業(yè)目的 項目特色 創(chuàng)新小戶型、多功能（高附加值）， 49 ㎡ 迷你復(fù)式 ；水墨江南印象，現(xiàn)代中式風(fēng)格 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 小結(jié) 客戶消費特性 ? 上海、江浙等地區(qū)為主，本地宜春、南昌為輔 ? 臵業(yè)目的以度假、養(yǎng)老為主 ? 小面積的 1房與 2房戶型最受市場認(rèn)可，升級型配套受到市場追捧 ? 客戶最愛現(xiàn)代中式的物業(yè) ? 單價及總價敏感， 80萬元以上的產(chǎn)品存在去化壓力 房地產(chǎn)市場特性 ? 投資額、施工面積及供需快速增長 ? 中小規(guī)模中低端品質(zhì)盤為主，中高檔品質(zhì)項目存在市場機會 ?土地價格快速增長，房價逐步提高，本項目地區(qū)競爭力提升 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 第四部分 項目定位與策略 客群定位 總體定位 產(chǎn)品定位 開發(fā)策略 營銷策略 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 一、客群定位 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 上海、江浙地區(qū)度假、養(yǎng)老群體 宜春、南昌地區(qū)客群 臨近宜春湖南地區(qū)客群 偶得客戶群 邊緣客戶群 重點客戶群 核心客戶群 其它地區(qū)客群 客群分布 重上海、江浙，抓南昌、宜春，帶湖南 客群定位 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 各產(chǎn)品類型目標(biāo)客戶 客群定位 獨棟別墅： 以富豪階層、私營業(yè)主、高收入的個體經(jīng)營者，以 及收入高的事業(yè)機關(guān)單位為主 聯(lián)排別墅： 以私營業(yè)主、大型企事業(yè)單位的高級管理人員、高 收入專業(yè)技術(shù)人員為主 產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓： 以大型企事業(yè)單位的中高級管理人員、機關(guān) 事業(yè)單位即將或已退休的干部及部分投資客戶為主 年齡定位 3045歲之間，以 40歲左右為主 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 二、總體定位 家庭度假、養(yǎng)生避暑 商務(wù)休閑度假、商務(wù)接待等 中國中部地區(qū)知名度假圣地 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 三、產(chǎn)品定位 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品定位 產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓為主， 獨棟別墅、聯(lián)排別墅為輔，少量度假地產(chǎn)新產(chǎn)品 —— 企業(yè)公館 獨棟別墅： 低密度獨棟別墅 公寓： 高檔產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓，創(chuàng)新精品小戶型 聯(lián)排別墅： 具有高性價比、創(chuàng)新差異化產(chǎn)品的經(jīng)濟性 聯(lián)排別墅 企業(yè)公館： 企業(yè)度假、培訓(xùn)、會議、研發(fā)、公關(guān)圣地 集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 建筑風(fēng)格 產(chǎn)品定位 現(xiàn)代中式 以現(xiàn)代中式風(fēng)格為總體設(shè)計思路，運用現(xiàn)代的設(shè)計手法，抽象的表現(xiàn)傳統(tǒng)的地方風(fēng)格和文化，打造以自然風(fēng)情為主體的度假圣地。 溫湯鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤戶型配比情況%%%一房 二房 三房集團產(chǎn)品研發(fā)部 創(chuàng)新 創(chuàng)造 創(chuàng)企業(yè)價值 溫湯鎮(zhèn)現(xiàn)有開發(fā)樓盤情況 現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)項目一覽表 樓盤名稱 占地面積 建筑面積 房型 位臵 一房 兩房 三房 鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場 8534 4200 明月南路 明月園 8400 20220 溫湯公寓 2500 28 35 沿河?xùn)|路 瑞發(fā)開發(fā)公司 玉泉花苑 16000 221 60 沿河?xùn)|路 溫湯房產(chǎn)公司 20 60 8 原供銷社 溫泉花苑 22022 277 200 12 明月南路 溫馨花園 13000 50 50 溫厚公路旁 國際公館 40000 732 180 溫厚公