【文章內容簡介】 ........................... 47 中心景觀區(qū) ....................................................................................................................... 48 組團及道路景觀 ................................................................................................................ 48 景觀層次 ........................................................................................................................... 49 五、產(chǎn)品風格建議 ......................................................................................................................... 49 六、社區(qū)配套與服務 ..................................................................................................................... 49 雙會所概念 ....................................................................................................................... 50 物管服務 ........................................................................................................................... 50 七、配套商業(yè)規(guī)劃 ......................................................................................................................... 50 位置 .................................................................................................................................. 51 商業(yè)規(guī)劃建議 .................................................................................................................... 51 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調研報告 第 5 頁 共 51 頁 市場調查說明 一、調查目的 本次調查的主要目的 是緊緊圍繞開發(fā)商的投資項目，調查和分析 碭山 縣本地的經(jīng)濟、人口發(fā)展狀況的信息，調查和分析 碭山 縣房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭和發(fā)展狀況的信息，調查和分析當前 碭山 縣主要房地產(chǎn)項目的信息，調查和分析 碭山 縣住宅的潛在消費者的需求特點、購買行為和對本案的期望與要求，從而為開發(fā)商 碭山 房地產(chǎn)項目的投資、設計、營銷等有關決策提供相應的事實與信息支持，為 項目進一步的 策劃和運作服務。具體調查目的如下： 分析 碭山 縣經(jīng)濟和人口發(fā)展情況，分析 碭山 縣房地產(chǎn)市場當前狀況和發(fā)展動態(tài)； 分析 碭山縣 競爭樓盤的主要情況； 全面了解 碭山 縣當前的 住宅狀況； 分析潛在消費者對住宅的心理需求和購買行為的特點，包括其消費意向、面積戶型要求、考慮因素、期望價位等； 分析潛在消費者對本案的認同與意向，以及對本案的要求； 根據(jù)調查所得到結果，綜合宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭和消費者需求，提出項目的市場定位及操作策略。 二、調查內容 本次調查共分 4個部分，包括宏觀環(huán)境（經(jīng)濟、人口環(huán)境）調查、行業(yè)整體狀況和主要競爭樓盤調查、住宅消費調查、 項目土地狀況 調查，具體內容如下： 碭山 縣近年來的經(jīng)濟和人口發(fā)展變化情況； 碭山 縣房地產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展變化情況； 碭山 縣主要競爭樓盤的發(fā)展商、開發(fā)規(guī)模、價位、主要戶型、外觀風格、容積率、開發(fā)節(jié)奏； 本案土地狀況分析 及對后續(xù)開發(fā)的影響 ； 碭山 縣住宅、 潛在消費者的未來需求、購買決策的影響因素和對本案的意向。 三、調查方法 本次調查主要針對 碭山 縣環(huán)城東路以西、 人民東路以南 地塊項目，運用資料查閱、政府訪談、 深度客戶訪談 、案場踩盤相結合的方法，獲取相應的信息，主要調查目標與途徑如下： 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調研報告 第 6 頁 共 51 頁 為獲取當?shù)氐慕?jīng)濟、人口和房地產(chǎn)市場發(fā)展數(shù)據(jù)，我們走訪了 碭山 縣政府統(tǒng)計局、房管處、建設規(guī)劃局等相關部門； 為了解各競爭樓盤的 情況，我們實地走訪了 碭山 縣目前在建的多處樓盤，通過訪談和資料收集，了解有關戶型、價格、規(guī)模、進度等方面的情況； 在充分的前期調研的基礎上，設計相應的問卷，對住宅的消費特點進行重點調查。 （ 1）調查執(zhí)行 我司共有 4 名 工作人員 參加主持了該調查，現(xiàn)場的 城市調查、深度訪談 和競爭樓盤調查于 2020 年 1月 20日 開始 。數(shù)據(jù)錄入、核查、整理、分析工作于 1月 30日 前 結束，最后進入報告構思和撰寫階段。 （ 2）質量保證措施 為保證該項調查工作的高質量，我們認真對待調查各個環(huán)節(jié)的每一個問題，采取了以下保證質量的措施： ? 市場調研 前 ，先進行充分的 內部溝通，確定主要方向 ； ? 市場調研 中，由杭州 攻略地產(chǎn)營銷有限公司 策劃高層集體討論決定 深度訪談 結構 及內容 ； ? 每天召開一次例會，溝通調查中出現(xiàn)的各種問題，并立即給出解決方法； ? 數(shù)據(jù)分析結果的含義，由 杭州攻略地產(chǎn)營銷有限公司 策劃高層集體討論確定； ? 報告的結構和撰寫要求由 杭州攻略 營銷 高層共同審定。 四、調查結論 有待教育的初級市場 碭山縣隸屬安徽 省 宿州市，靠近山東地界， 距離最近地級市為河南商丘市（約 70公里）、其次為江蘇徐州市、安徽宿州市， 整個縣城規(guī)模不大， 交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個縣城 ， 是一個內向型城市 。 隨著政府招商引資工作的加強，外來資本的進入，但由于相對內向的城市發(fā)展，每年經(jīng)濟增長速度雖然較快，但總量仍不大，未來幾年內會處于相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢；城市產(chǎn)業(yè)農(nóng)牧林漁依舊占據(jù)很大的比例，農(nóng)村人口數(shù)量達全縣總人口數(shù)量 的 87%，房地產(chǎn)投資額每年約為 億元間，總量 不大投資有限 ，處于城市化發(fā)展的初級階段。 房地產(chǎn)市場容量 較小 ，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但每年穩(wěn)定在 8 萬方 左右 的銷售面積 ，市場容量有限，同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也不多， 既有機會也有風險，就單個項目而言，每 年 23 萬方的銷售速度，屬于成功項目，市場環(huán)境決定了項目的開發(fā)進度，不能過多開發(fā)而導致產(chǎn)品的滯銷。 初級的房地產(chǎn)市場，大量的剛需人群，決定了碭山房產(chǎn)市場以剛性需求為主，投資客比例很少， 農(nóng)村人口是不可忽視的一群購房力量，他們 在縣城購房比例約占 45%， 很大程度上活躍了市場，但同時購房人群對市場認知度并不高，投資房產(chǎn)的概念基本沒有 形成，剛性需求為中堅力量，房價上漲速度不快， 近兩浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調研報告 第 7 頁 共 51 頁 年穩(wěn)定在 200 元 /年的水平 。 房產(chǎn) 產(chǎn)品 同質化 初級的開發(fā)市場，全縣城的開發(fā)樓盤并不多，不超過 5 個，整體產(chǎn)品同質化現(xiàn)象嚴重， 從規(guī)劃到建筑 、從園林到 戶型， 每個樓盤基本為兵營式排列、建筑外觀上幾乎一樣、無非是顏色的替換，園林景觀更是無從談起， 低水平的市場充滿的機會，以浙商的營造水平能賦予這里全新的理念 ，但是需要進行充分的引導 。 但是房價水平并不高，算上建安與土建成本，利潤并不如一、二線城市那么高，如何在有限的成本投入中打造差異化的品質產(chǎn)品，將是面臨的難題。 人群生活方式?jīng)Q定產(chǎn)品基本原則 碭山縣整個城鎮(zhèn)屬于內向型發(fā)展，居民生活水平雖然在逐年提高，但總體上仍然處于較低的水平，對于房產(chǎn)購買習慣于積蓄購房、對戶型要求以實用為主，面積約 115 平方米接 受度最高，房間數(shù)量最好在三個，習慣臥室朝南；對景觀園林要求并不高，對樓宇智能化了解程度很低，只是對簡單的安防系統(tǒng)有所要求。 在整體產(chǎn)品打造上把握好 形象高端、價格中端、成本控制 的總原則。 價值觀引導決定產(chǎn)品可塑空間 由于整體房地產(chǎn)市場屬于初級階段，當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的價值觀仍然處在很低的水平，只是簡單的滿足居住功能，而更深層次的居住感受沒有被挖掘，需要我們去引導，需要我們去教育，把全新的理念傳達給消費者，告訴他們更深層次的居住感受，舒適度、身份感、尺度感、環(huán)境感……圍繞我們要打造的產(chǎn)品去一一引導教育， 延伸出可塑的產(chǎn)品空間，來贏得更多的客戶。 土地現(xiàn)狀決定開發(fā) 方式 土地現(xiàn)狀：未拆遷、高壓線、農(nóng)田、東面人氣差……但另一方面：城市往東發(fā)展、低成本的土地資源、臨近主街，日益成熟的配套…… 這些都是持續(xù)發(fā)展的有利條件，隨著政府拆遷工作的進展，合理進行選擇性開發(fā)，控制好每年開發(fā)總量，是卻得成功的先決條件。 初步計算土地建筑面積約 18 萬方，以每年 3 萬左右的開發(fā)量計算，完成全部開發(fā)需要 56 年時間 ，但控制好開發(fā)節(jié)奏與營銷手法，將有利于縮短開發(fā)時間。 西邊沿人民路部分將是首期開發(fā)的不二選擇， 成熟的配套、 較高的人氣，有助于 項目的首次亮相，同時通過 自 身的產(chǎn)品營造拉大與市場的差異化， 來贏得更多的客戶。 浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調研報告 第 8 頁 共 51 頁 城市概況篇 一、碭山縣概況 關鍵句：碭山縣隸屬安徽宿州市，靠近山東地界，整個縣城規(guī)模不大。交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個縣城。 地理位置 碭山縣位于安徽省最北端，蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處；東連本省蕭縣，東南部、南部、西南部、西部與河南省的永城、夏邑、虞城三縣接壤，西北與山東省的單縣、東北與江蘇省的豐縣毗鄰?？h境處于北緯 34176。 1639?！?34176。 3939。，東經(jīng) 116176。 0939?！?116176。 3839。碭山縣境南北長約 公里，東西寬 約 44 公里，總面積 1193平方公里?？h城東距徐州市 84公里，西距商丘市 72公里。隴海鐵路、 310 國道貫穿全境，京九、京滬鐵路， 10 206 國道擦肩而過。百里黃河故道橫臥其間。她東距歷史名城徐州 70 公里，西接古都商丘 60 公里，芒碭山雄峙于前，黃河襟帶于后，古為汴京齒唇，徐淮門戶，素有九州通衢、天下要沖之稱，是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。 城市規(guī)模及人口 2020年末 ，全縣總戶數(shù) 288978戶，年末總人口為 966428人， 其中非農(nóng)業(yè)人口 120670人，農(nóng)業(yè)人口浙江廣興投資有限公司 碭山項目地塊市場調研報告 第 9 頁 共 51 頁 845758人， 比上年增長 %。其中：男性 494571人，女性 471857人。人口自然增長率為 ‰，比上年增加 。 碭山縣現(xiàn)有漢、回、苗、侗、壯、藏、布依、土家、獨龍、白、朝鮮、哈尼、蒙古、滿、赫哲、鄂溫克、維吾爾、畬、土、羌、拉祜等 22個民族。 自然資源 碭山縣地下礦藏初步 探明有煤、石油、天然氣。安徽省地質礦產(chǎn)局 325地質隊于 1958年至 1962年，在普查填圖工作中，發(fā)現(xiàn)碭山縣境南部地下蘊藏煤。 1978 年， 325 地質隊同安徽省煤田第三勘探隊對煤田地質情況作進一步勘探，勘探表明，煤田西自楊集車站、東至縣界，長 30多公里，南北寬 10公里左右，總面積 300平方公里。地處永城背斜北翼，含煤地層為石盒子組和山西組， 呈向北傾的單斜構造，傾角 5度至 15度，煤層傾角與地層傾角一致?？刹擅簩訛?G G D C C2共 5層，總厚度 米。 G1為主煤層，平均厚度 ，埋深 290至 1040米。其品種有焦煤、瘦煤、貧煤、自然焦等，總儲量為 7億噸。 氣候特征 碭山縣位于黃淮海平原的南部，屬于暖溫帶季風氣候區(qū)。 年平均氣溫 ℃（ 19551995年）。其中年極端最高氣溫 ℃（ 1