【文章內(nèi)容簡介】 ........................... 47 中心景觀區(qū) ....................................................................................................................... 48 組團(tuán)及道路景觀 ................................................................................................................ 48 景觀層次 ........................................................................................................................... 49 五、產(chǎn)品風(fēng)格建議 ......................................................................................................................... 49 六、社區(qū)配套與服務(wù) ..................................................................................................................... 49 雙會(huì)所概念 ....................................................................................................................... 50 物管服務(wù) ........................................................................................................................... 50 七、配套商業(yè)規(guī)劃 ......................................................................................................................... 50 位置 .................................................................................................................................. 51 商業(yè)規(guī)劃建議 .................................................................................................................... 51 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 5 頁 共 51 頁 市場調(diào)查說明 一、調(diào)查目的 本次調(diào)查的主要目的 是緊緊圍繞開發(fā)商的投資項(xiàng)目，調(diào)查和分析 碭山 縣本地的經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展?fàn)顩r的信息，調(diào)查和分析 碭山 縣房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭和發(fā)展?fàn)顩r的信息，調(diào)查和分析當(dāng)前 碭山 縣主要房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息，調(diào)查和分析 碭山 縣住宅的潛在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)、購買行為和對本案的期望與要求，從而為開發(fā)商 碭山 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、設(shè)計(jì)、營銷等有關(guān)決策提供相應(yīng)的事實(shí)與信息支持，為 項(xiàng)目進(jìn)一步的 策劃和運(yùn)作服務(wù)。具體調(diào)查目的如下： 分析 碭山 縣經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展情況，分析 碭山 縣房地產(chǎn)市場當(dāng)前狀況和發(fā)展動(dòng)態(tài)； 分析 碭山縣 競爭樓盤的主要情況； 全面了解 碭山 縣當(dāng)前的 住宅狀況； 分析潛在消費(fèi)者對住宅的心理需求和購買行為的特點(diǎn)，包括其消費(fèi)意向、面積戶型要求、考慮因素、期望價(jià)位等； 分析潛在消費(fèi)者對本案的認(rèn)同與意向，以及對本案的要求； 根據(jù)調(diào)查所得到結(jié)果，綜合宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭和消費(fèi)者需求，提出項(xiàng)目的市場定位及操作策略。 二、調(diào)查內(nèi)容 本次調(diào)查共分 4個(gè)部分，包括宏觀環(huán)境（經(jīng)濟(jì)、人口環(huán)境）調(diào)查、行業(yè)整體狀況和主要競爭樓盤調(diào)查、住宅消費(fèi)調(diào)查、 項(xiàng)目土地狀況 調(diào)查，具體內(nèi)容如下： 碭山 縣近年來的經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展變化情況； 碭山 縣房地產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展變化情況； 碭山 縣主要競爭樓盤的發(fā)展商、開發(fā)規(guī)模、價(jià)位、主要戶型、外觀風(fēng)格、容積率、開發(fā)節(jié)奏； 本案土地狀況分析 及對后續(xù)開發(fā)的影響 ； 碭山 縣住宅、 潛在消費(fèi)者的未來需求、購買決策的影響因素和對本案的意向。 三、調(diào)查方法 本次調(diào)查主要針對 碭山 縣環(huán)城東路以西、 人民東路以南 地塊項(xiàng)目，運(yùn)用資料查閱、政府訪談、 深度客戶訪談 、案場踩盤相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下： 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 6 頁 共 51 頁 為獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和房地產(chǎn)市場發(fā)展數(shù)據(jù)，我們走訪了 碭山 縣政府統(tǒng)計(jì)局、房管處、建設(shè)規(guī)劃局等相關(guān)部門； 為了解各競爭樓盤的 情況，我們實(shí)地走訪了 碭山 縣目前在建的多處樓盤，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)戶型、價(jià)格、規(guī)模、進(jìn)度等方面的情況； 在充分的前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)相應(yīng)的問卷，對住宅的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。 （ 1）調(diào)查執(zhí)行 我司共有 4 名 工作人員 參加主持了該調(diào)查，現(xiàn)場的 城市調(diào)查、深度訪談 和競爭樓盤調(diào)查于 2020 年 1月 20日 開始 。數(shù)據(jù)錄入、核查、整理、分析工作于 1月 30日 前 結(jié)束，最后進(jìn)入報(bào)告構(gòu)思和撰寫階段。 （ 2）質(zhì)量保證措施 為保證該項(xiàng)調(diào)查工作的高質(zhì)量，我們認(rèn)真對待調(diào)查各個(gè)環(huán)節(jié)的每一個(gè)問題，采取了以下保證質(zhì)量的措施： ? 市場調(diào)研 前 ，先進(jìn)行充分的 內(nèi)部溝通，確定主要方向 ； ? 市場調(diào)研 中，由杭州 攻略地產(chǎn)營銷有限公司 策劃高層集體討論決定 深度訪談 結(jié)構(gòu) 及內(nèi)容 ； ? 每天召開一次例會(huì)，溝通調(diào)查中出現(xiàn)的各種問題，并立即給出解決方法； ? 數(shù)據(jù)分析結(jié)果的含義，由 杭州攻略地產(chǎn)營銷有限公司 策劃高層集體討論確定； ? 報(bào)告的結(jié)構(gòu)和撰寫要求由 杭州攻略 營銷 高層共同審定。 四、調(diào)查結(jié)論 有待教育的初級市場 碭山縣隸屬安徽 省 宿州市，靠近山東地界， 距離最近地級市為河南商丘市（約 70公里）、其次為江蘇徐州市、安徽宿州市， 整個(gè)縣城規(guī)模不大， 交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個(gè)縣城 ， 是一個(gè)內(nèi)向型城市 。 隨著政府招商引資工作的加強(qiáng)，外來資本的進(jìn)入，但由于相對內(nèi)向的城市發(fā)展，每年經(jīng)濟(jì)增長速度雖然較快，但總量仍不大，未來幾年內(nèi)會(huì)處于相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢；城市產(chǎn)業(yè)農(nóng)牧林漁依舊占據(jù)很大的比例，農(nóng)村人口數(shù)量達(dá)全縣總?cè)丝跀?shù)量 的 87%，房地產(chǎn)投資額每年約為 億元間，總量 不大投資有限 ，處于城市化發(fā)展的初級階段。 房地產(chǎn)市場容量 較小 ，剛性需求為主 近幾年來，房地產(chǎn)發(fā)展速度雖然較快，但每年穩(wěn)定在 8 萬方 左右 的銷售面積 ，市場容量有限，同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也不多， 既有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)，就單個(gè)項(xiàng)目而言，每 年 23 萬方的銷售速度，屬于成功項(xiàng)目，市場環(huán)境決定了項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，不能過多開發(fā)而導(dǎo)致產(chǎn)品的滯銷。 初級的房地產(chǎn)市場，大量的剛需人群，決定了碭山房產(chǎn)市場以剛性需求為主，投資客比例很少， 農(nóng)村人口是不可忽視的一群購房力量，他們 在縣城購房比例約占 45%， 很大程度上活躍了市場，但同時(shí)購房人群對市場認(rèn)知度并不高，投資房產(chǎn)的概念基本沒有 形成，剛性需求為中堅(jiān)力量，房價(jià)上漲速度不快， 近兩浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 7 頁 共 51 頁 年穩(wěn)定在 200 元 /年的水平 。 房產(chǎn) 產(chǎn)品 同質(zhì)化 初級的開發(fā)市場，全縣城的開發(fā)樓盤并不多，不超過 5 個(gè)，整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重， 從規(guī)劃到建筑 、從園林到 戶型， 每個(gè)樓盤基本為兵營式排列、建筑外觀上幾乎一樣、無非是顏色的替換，園林景觀更是無從談起， 低水平的市場充滿的機(jī)會(huì)，以浙商的營造水平能賦予這里全新的理念 ，但是需要進(jìn)行充分的引導(dǎo) 。 但是房價(jià)水平并不高，算上建安與土建成本，利潤并不如一、二線城市那么高，如何在有限的成本投入中打造差異化的品質(zhì)產(chǎn)品，將是面臨的難題。 人群生活方式?jīng)Q定產(chǎn)品基本原則 碭山縣整個(gè)城鎮(zhèn)屬于內(nèi)向型發(fā)展，居民生活水平雖然在逐年提高，但總體上仍然處于較低的水平，對于房產(chǎn)購買習(xí)慣于積蓄購房、對戶型要求以實(shí)用為主，面積約 115 平方米接 受度最高，房間數(shù)量最好在三個(gè)，習(xí)慣臥室朝南；對景觀園林要求并不高，對樓宇智能化了解程度很低，只是對簡單的安防系統(tǒng)有所要求。 在整體產(chǎn)品打造上把握好 形象高端、價(jià)格中端、成本控制 的總原則。 價(jià)值觀引導(dǎo)決定產(chǎn)品可塑空間 由于整體房地產(chǎn)市場屬于初級階段，當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)的價(jià)值觀仍然處在很低的水平，只是簡單的滿足居住功能，而更深層次的居住感受沒有被挖掘，需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)，需要我們?nèi)ソ逃?，把全新的理念傳達(dá)給消費(fèi)者，告訴他們更深層次的居住感受，舒適度、身份感、尺度感、環(huán)境感……圍繞我們要打造的產(chǎn)品去一一引導(dǎo)教育， 延伸出可塑的產(chǎn)品空間，來贏得更多的客戶。 土地現(xiàn)狀決定開發(fā) 方式 土地現(xiàn)狀：未拆遷、高壓線、農(nóng)田、東面人氣差……但另一方面：城市往東發(fā)展、低成本的土地資源、臨近主街，日益成熟的配套…… 這些都是持續(xù)發(fā)展的有利條件，隨著政府拆遷工作的進(jìn)展，合理進(jìn)行選擇性開發(fā)，控制好每年開發(fā)總量，是卻得成功的先決條件。 初步計(jì)算土地建筑面積約 18 萬方，以每年 3 萬左右的開發(fā)量計(jì)算，完成全部開發(fā)需要 56 年時(shí)間 ，但控制好開發(fā)節(jié)奏與營銷手法，將有利于縮短開發(fā)時(shí)間。 西邊沿人民路部分將是首期開發(fā)的不二選擇， 成熟的配套、 較高的人氣，有助于 項(xiàng)目的首次亮相，同時(shí)通過 自 身的產(chǎn)品營造拉大與市場的差異化， 來贏得更多的客戶。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 8 頁 共 51 頁 城市概況篇 一、碭山縣概況 關(guān)鍵句：碭山縣隸屬安徽宿州市，靠近山東地界，整個(gè)縣城規(guī)模不大。交通相對閉塞，屬于比較孤立的一個(gè)縣城。 地理位置 碭山縣位于安徽省最北端，蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處；東連本省蕭縣，東南部、南部、西南部、西部與河南省的永城、夏邑、虞城三縣接壤，西北與山東省的單縣、東北與江蘇省的豐縣毗鄰。縣境處于北緯 34176。 1639?！?34176。 3939。，東經(jīng) 116176。 0939。— 116176。 3839。碭山縣境南北長約 公里，東西寬 約 44 公里，總面積 1193平方公里?？h城東距徐州市 84公里，西距商丘市 72公里。隴海鐵路、 310 國道貫穿全境，京九、京滬鐵路， 10 206 國道擦肩而過。百里黃河故道橫臥其間。她東距歷史名城徐州 70 公里，西接古都商丘 60 公里，芒碭山雄峙于前，黃河襟帶于后，古為汴京齒唇，徐淮門戶，素有九州通衢、天下要沖之稱，是安徽省連接歐亞大陸橋的唯一通道。 城市規(guī)模及人口 2020年末 ，全縣總戶數(shù) 288978戶，年末總?cè)丝跒?966428人， 其中非農(nóng)業(yè)人口 120670人，農(nóng)業(yè)人口浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場調(diào)研報(bào)告 第 9 頁 共 51 頁 845758人， 比上年增長 %。其中：男性 494571人，女性 471857人。人口自然增長率為 ‰，比上年增加 。 碭山縣現(xiàn)有漢、回、苗、侗、壯、藏、布依、土家、獨(dú)龍、白、朝鮮、哈尼、蒙古、滿、赫哲、鄂溫克、維吾爾、畬、土、羌、拉祜等 22個(gè)民族。 自然資源 碭山縣地下礦藏初步 探明有煤、石油、天然氣。安徽省地質(zhì)礦產(chǎn)局 325地質(zhì)隊(duì)于 1958年至 1962年，在普查填圖工作中，發(fā)現(xiàn)碭山縣境南部地下蘊(yùn)藏煤。 1978 年， 325 地質(zhì)隊(duì)同安徽省煤田第三勘探隊(duì)對煤田地質(zhì)情況作進(jìn)一步勘探，勘探表明，煤田西自楊集車站、東至縣界，長 30多公里，南北寬 10公里左右，總面積 300平方公里。地處永城背斜北翼，含煤地層為石盒子組和山西組， 呈向北傾的單斜構(gòu)造，傾角 5度至 15度，煤層傾角與地層傾角一致?？刹擅簩訛?G G D C C2共 5層，總厚度 米。 G1為主煤層，平均厚度 ，埋深 290至 1040米。其品種有焦煤、瘦煤、貧煤、自然焦等，總儲(chǔ)量為 7億噸。 氣候特征 碭山縣位于黃淮海平原的南部，屬于暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。 年平均氣溫 ℃（ 19551995年）。其中年極端最高氣溫 ℃（ 1