【正文】 966年）；最低氣溫 ℃（ 1955年）。年降水 ，最多降雨量 （ 2020年） ， 最少 415mm（ 1966年）；年日照時(shí)數(shù) 。四季最多風(fēng)向：秋、冬季北風(fēng)；春、夏季東南風(fēng)。年無霜期 201天。 二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析 關(guān)鍵詞：發(fā)展中縣城、大 多依靠?jī)?chǔ)蓄購(gòu)房、年投資額 億元，體量較小。 縣城發(fā)展 東 進(jìn)，對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)有實(shí)際支撐意義。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 10 頁 共 51 頁 城市 GDP 與發(fā)展水平 碭山歷年G D P 情況020406080G D P （億元） 2020年 2020年 2020年 碭山 08 年 GDP 達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %， 其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完成 億元。增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) 12%。 第二產(chǎn)業(yè)比重不斷提高， 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，均 有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展 。 人均 GDP 發(fā)展水平 02020400060008000%%%%%人均G D P （元） 4561 5371 5967漲幅 % % %2020年 2020年 2020年 近年來， 碭山 人均 GDP 年增長(zhǎng)率達(dá) 10%以上 ， 2020 年達(dá) 5967 元；按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到 874 美元； 人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速 發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 根據(jù)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷， 碭山房地產(chǎn)發(fā)展目前屬于啟動(dòng)階段 ， 以生存需求為主，發(fā)展特征為 快速發(fā)展，潛力和 發(fā)展勢(shì)頭看漲。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 11 頁 共 51 頁 城鎮(zhèn) 人均可支配收入發(fā)展?fàn)顩r 0500010000人均可支配收入 6468 7326 8781 8803人均消費(fèi)支出 4579 5482 6309 2020年 2020年 2020年 2 0 0 9 年1 1 1 碭山縣城鎮(zhèn)居民生活穩(wěn)步提高 ，經(jīng)濟(jì)實(shí)力 逐漸 增強(qiáng)，購(gòu)買房地產(chǎn)的能力逐漸提高；北方居民歷來就有存儲(chǔ)積蓄習(xí)慣， 很大一部分都是用積蓄買房 。 固定資產(chǎn)投資狀況 09 年 1— 11 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)完成投資 261726 萬元，比同期增長(zhǎng) %，其中房地產(chǎn)投資完成 15259萬元，下降 %，約占總比例的 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 11196 萬元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)完成投資 175803 萬元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)完成投資 74727 萬元，增長(zhǎng) %。 單位：萬元0100000202000300000固定資產(chǎn)投資 108100 211878 245397 261726房地產(chǎn)投資 7821 14860 27037 152592020年 2020年 2020年 2020年1 ? 近年來， 碭山縣 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例略有下降， 主要是受 08年金融危機(jī)影響， 但仍尚處于基本正常的范圍之內(nèi)。 ? 房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 處于起步階段，每年投資額平均在 。 財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 09 年 111 月份，財(cái)政總收入完成 20841 萬元，比同期增長(zhǎng) %，增速比上月加快 個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái)政收入完成 14001 萬元，增長(zhǎng) %，比上月加快 個(gè)百分點(diǎn)。在地方財(cái)政收入中，稅收收入完成8809 萬元，比同期增長(zhǎng) %，非稅收入完成 5192 萬元，增長(zhǎng) %。財(cái)政支出 96592 萬元，比同期增長(zhǎng)浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 12 頁 共 51 頁 %，其中支出增幅較大的有：科學(xué)技術(shù)支出增長(zhǎng) %，社會(huì)保障支出增長(zhǎng) %，農(nóng)林水務(wù)支出增長(zhǎng) %，采掘電力信息支出增長(zhǎng) %，其他支出增長(zhǎng) %。 三、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 2020 年第一產(chǎn)業(yè)完成 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完 成 億元。增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) 12%。農(nóng)業(yè)仍然在碭山占有很大比重，但在保證農(nóng)業(yè)正常生產(chǎn)的基礎(chǔ)上大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。 全力建設(shè)大園區(qū)，城東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城西民營(yíng)工業(yè)集中區(qū)、道南輕紡生態(tài)工業(yè)園、金利工業(yè)園、薛樓板材加工園、張老家板材加工園“兩區(qū)四園”建設(shè)齊頭并進(jìn)。 “兩區(qū)四園”總面積達(dá) 58 平方公里，集聚人口 萬人，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步提升，園區(qū)經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 80%。共協(xié)議引進(jìn)資金 億元，引進(jìn)項(xiàng)目 63 個(gè)，建成投產(chǎn)項(xiàng)目 43 個(gè)。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善。開發(fā)區(qū)利民路 、隴海路、逢源路主輔道修鋪完成，正在加緊綠化施工；果園路、桐木路、利民路、逢源路延伸段的設(shè)計(jì)測(cè)量已完成。明珠小區(qū)、陽光花園、南苑小區(qū)、紫香園小區(qū)等項(xiàng)目已開工建設(shè)。薛樓工業(yè)園神湖二路正在建設(shè)。兩區(qū)四園全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 7874 萬元，出口額 億美元，經(jīng)濟(jì)外向度進(jìn)一步提升。 四、城市發(fā)展規(guī)劃 碭山縣城區(qū)已經(jīng)形成了老城區(qū)、城東新區(qū)、城北政務(wù)新區(qū)、東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的總體格局，全力建設(shè)相關(guān)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配 。 城市的發(fā)展方向 往東將是政府的重要發(fā)展方向之一 。目前，城市的 東 面為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 老城區(qū)與開發(fā) 區(qū)間為 新興住宅區(qū) 。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 13 頁 共 51 頁 大力實(shí)施 以碭城建設(shè)為核心，以 310 國(guó)道和 101 省道沿線為兩線， “一核兩線”城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)碭城大拆遷、大拆違、大建設(shè)，做大城市規(guī)模，擦亮城市品牌，提升城市化水平。進(jìn)一步加快老城區(qū)改造步伐。積極貫徹國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)整政策，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成高中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例較為合理的住房供應(yīng)體系。 按照“產(chǎn)業(yè)特色、擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)”的思路，扎實(shí)推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。大力推進(jìn)城市精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。全面查處違法建設(shè)，拆除違法建筑。有效整合城市管理力量，重點(diǎn)開展交通秩 序、環(huán)境衛(wèi)生等綜合治理活動(dòng)，著力提升城市管理水平。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 14 頁 共 51 頁 房地產(chǎn)市場(chǎng)篇 一、 碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況 觀點(diǎn)概述： 碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于初級(jí)開發(fā)階段，但隨著房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 的增多 與政府的各項(xiàng)土地優(yōu)惠政策推出，房地產(chǎn)業(yè) 體量會(huì)有所增加 ； 但從 目前 來看， 市場(chǎng)整體水平不高， 年均銷售面積約 8 萬平方米，樓盤品質(zhì)水平有限，推出的土地越來越多，這對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。 碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 從 2020 年開始，近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá) 億元，比“十五”時(shí)期總投資還增長(zhǎng)了 %，近三年年增長(zhǎng) 速度達(dá)到 %。 2020 年 111 月份，全縣房地產(chǎn)投資 億元，同比 2020 年減少 %，其中住宅 億元，同比減少 ；為何 2020 年的投資額減少，主要來源于 2020 年整體市場(chǎng)銷售狀況不佳，導(dǎo)致 09 年有較大存量，各開發(fā)企業(yè)放緩開發(fā)速度。 1486027307153430500010000150002020025000300002020年 2020年 2 0 0 9 年1 1 1 月投資額（萬元） 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 近年來隨著房地產(chǎn)投資力度的加大，商品房施工規(guī)模迅速擴(kuò)大，其中 20202020 三年的施工面積累計(jì)達(dá) 萬平方米 ，環(huán)比增長(zhǎng) %、 %、 %， 新開工面積為 萬平方米，新開工率達(dá) 96%。 2020 年 111 月份，商品房施工面積 萬平方米 ，同比減少 %；新開工面積 萬平方米，同比減少 %，其中住宅 萬平方米 ，同比減少 %；竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬平方米，同比增長(zhǎng) %。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 15 頁 共 51 頁 商品房銷售狀況 銷售量總體持續(xù)增長(zhǎng) ， 20202020 年全縣商品房銷售面積達(dá) 22 萬平方米，其中住宅銷售 萬平方米，占全部商品房銷售面積的 %；商品房銷售額 億元，其中 商品住宅銷售額 億元。 2020 年 111 月份，商品房預(yù)售合同備案面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬平方米，同比增長(zhǎng) %； 年銷售平均面積為 8 萬平米左右，市場(chǎng)容量有限，但應(yīng)該更多引導(dǎo) 商品房 二次消費(fèi)及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商品房消費(fèi)。 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲 近年來，碭山縣房?jī)r(jià)快速上漲， 20202020 年商品住房平均價(jià)格分別為 1112 元 /平方米、 1531 元 /平方米、1807 元 /平方米，同比上漲 %、 %、 %。 2020 年碭山城區(qū)商品房?jī)r(jià)格仍然持續(xù)上漲，但漲 幅有所回落，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 111 月份對(duì)碭山已備案的商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)，住宅均價(jià) 2021 元 /平方米，比去年同期上漲 227 元。 截止 2020 年 1 月 25 日，據(jù)統(tǒng)計(jì)一月份商品房住宅均價(jià)達(dá) 2231 元 /平方米。 經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)的第一波熱潮上漲后，由于剛性需求為主要需求，房?jī)r(jià)上漲開始區(qū)域穩(wěn)定，年上漲幅度在 200 元 /平方米， 上漲主要原因 ： ? 土地價(jià)格上漲 ，加大了商品房開發(fā)成本，這是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的因素之一； ? 近年來建筑材料價(jià)格上漲，使商品房剛性成本增加； ? 新建住宅品質(zhì)提升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲； ? 由于國(guó)家對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地管制較嚴(yán)， 城市房屋拆遷量上升，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房屋拆遷成本逐年加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上升； ? 下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購(gòu)房越來越多，需求量增大，也成為房?jī)r(jià)上漲的因素之一。 1112153118072021%%18%11%050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年%%%%%均價(jià)漲幅率 二、碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 16 頁 共 51 頁 0809 年房地產(chǎn)投資下滑 2020 年四季度以來受金融危機(jī)影響，碭山房地產(chǎn)投資開始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)， 2020 年 111 月份，全縣房地產(chǎn)投資同比下降 %，其中住宅投資同比下降 %。房地產(chǎn)投資的下降直接影響了 2020 年度商品房的供給， 2020 年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降 %，下半年同比下降 %。 商品房銷售面積保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 2020 年 111 月份商品房銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，可以看出居民對(duì)商品房需求旺盛， 開發(fā)企業(yè)也對(duì)市場(chǎng)發(fā)展信心 較足。 房?jī)r(jià)和銷售進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整期 分析 2020 年全縣樓市， 13 月份處于相對(duì)低迷， 46 月份復(fù)蘇出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)， 79 月份量?jī)r(jià)齊升，達(dá)到了 09 年度的最高峰， 1011 月份處于相對(duì) 平穩(wěn)狀態(tài)。 剛性需求活躍了市場(chǎng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 09 年 111 月份購(gòu)房對(duì)象以碭山本地人居多，碭城居民購(gòu)買占 %，碭山農(nóng)村居民購(gòu)買占%，投資性住房約占 5%，由此可見，居民購(gòu)買住房還是以自住為主，投資性住房占比較小。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)樓市發(fā)展 據(jù)調(diào)查，從財(cái)富廣場(chǎng)和御都星城的銷售來看，由于受區(qū)位 優(yōu)勢(shì)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，這 2 個(gè)樓盤很大程度上吸引了購(gòu)房者的目光，使購(gòu)房者更加看好城市發(fā)展前景和房地產(chǎn)的升值空間。但是由于 2020年底國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的不穩(wěn)定性。 三 、土地出讓情況 2020 年 土地出讓情況 合計(jì)：宗地面積： 平方米（ 畝），其中出讓面積 平方米（ 畝），成交價(jià) 萬元。 同時(shí)，自建房用地原則上已經(jīng)不予審批。 原則上控制自建房的規(guī)定對(duì)潛在購(gòu)房更新的基數(shù)會(huì)帶來比較大的幫助，能夠有效激發(fā)當(dāng)?shù)氐挠?錢群體。 從規(guī)劃部門了解到 2020 年起 碭山縣城 將有 70 萬 平方米 商品房用地 推向市場(chǎng) ，其中城西 30 萬平方米，其他區(qū)域 40 萬平方米。 附件土地出讓情況： 宗地 土地座