【正文】 開(kāi)發(fā)商 江蘇省華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)周期 一期： 2020 年 6 月 30日交付，住宅 1880 元 /平米 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 51 頁(yè) 二期： 2020 年 10月 30 日交付，住宅 1880 元 /平米 三期： 2020 年 4 月 30日交付，住宅 2020 元 /平米，商鋪 8800 元 /平米，僅剩部分頂層 四期：預(yù)計(jì) 2020 年上半年推出 物業(yè)類型 多層住宅 、沿街商鋪 銷售均價(jià) 2020 元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 建筑面積 60 多萬(wàn)平方米 占地面積 畝 技術(shù)指標(biāo) 綠化 率≥ 30％，容積率，高層≤ ，多層≤ ，日照系數(shù) ，建筑密度≤ % 交付標(biāo)準(zhǔn) 外墻面磚，水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對(duì)講單元門 主力戶型 住宅：六層多層為主，六樓帶閣樓。 小區(qū)共分為七大板塊，分別為天樞星居、天璇星居、 天璣星居、天權(quán)星居、玉衡星居、開(kāi)陽(yáng)星居、搖光星居，以北斗星座命名，顯示上風(fēng)上水。 威脅： 城東御都星城的銷售 以及價(jià)格較低 ，都會(huì)給其帶來(lái)一定的影響。 優(yōu)勢(shì)： ? 項(xiàng)目位于碭山城區(qū)西側(cè)，東臨氣象局、工商聯(lián)，居住環(huán)境較好； ? 小區(qū)規(guī)模較大（縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），內(nèi)部配套齊備（縣級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） ； ? 擁有西關(guān)旺盛的人氣及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，周邊有西關(guān) 中學(xué)、鐵路中學(xué)、碭山縣二中、小太陽(yáng)雙語(yǔ)幼兒園，項(xiàng)目正東為二中新校址 ； 劣勢(shì)： 周邊生活配套不齊全，環(huán)境衛(wèi)生不整潔。國(guó)際花園分析： 項(xiàng)目住宅現(xiàn)行價(jià)格在碭山比較屬于高價(jià)，單套總價(jià)在 30萬(wàn)至 35萬(wàn)之間，中高收入居民基本可以承受。 開(kāi)發(fā)商 碭山縣紫鑫置業(yè) 開(kāi)發(fā)周期 2020施工、 2020交付 ，春節(jié)前將再推出一批房源 物業(yè)類型 多層住宅 56棟、聯(lián)排別墅 6棟 銷售均價(jià) 2400元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 建筑面積 180000 平方米 占地面積 180畝 技術(shù)指標(biāo) 綠化率 33％，容積率 ，日照系數(shù) 交付標(biāo)準(zhǔn) 外墻面磚，天然氣（開(kāi)戶費(fèi)自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對(duì)講單元門 主力戶型 主力面積在 — ， 87 平米兩室兩廳一衛(wèi)、 97/115 平米三室兩廳一衛(wèi)、 124/131平米三室兩廳兩衛(wèi)； 住宅：五層多層為主，五樓帶閣樓，一層半地下室。國(guó)際花園 樓盤簡(jiǎn)介 位于碭山縣中原路（大花園北側(cè) 500米）， 踞碭城窗口地段，為規(guī)劃西部中心區(qū)，東至中原路，北至利民路；主打 18萬(wàn)平方米海派風(fēng)情品質(zhì)生活社區(qū)，在碭山縣口碑很好。 宗地面積 ，其中 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 4730 4730 10 萬(wàn)元或 10 萬(wàn)元的整倍數(shù) 李成曙 居住70 碭GT2009— 27號(hào) 1 東起金利大道，西至三中操場(chǎng)西側(cè)， 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 1000 元/畝或1000 元/ 畝的整倍數(shù) 惠威 居住70 碭GT2009— 23號(hào) 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路宗地面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 300 300 2 萬(wàn)元或 安徽綠地置業(yè)有限公司 其中出讓面積 居住70 2 萬(wàn)元的整倍數(shù) 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 51 頁(yè) 相鄰。 宗地面積 ，其中 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 4730 4730 10 萬(wàn)元或 10 萬(wàn)元的整倍數(shù) 李成曙 居住70 碭GT2009— 27號(hào) 1 東起金利大道，西至三中操場(chǎng)西側(cè)， 出讓面積 商業(yè)居住 商業(yè)40 掛牌 1000 元/畝或1000 元/ 畝的整倍數(shù) 惠威 居住70 碭GT2009— 23號(hào) 位于原白酒廠地塊南側(cè)，與南河西路相鄰。 從規(guī)劃部門了解到 2020 年起 碭山縣城 將有 70 萬(wàn) 平方米 商品房用地 推向市場(chǎng) ，其中城西 30 萬(wàn)平方米，其他區(qū)域 40 萬(wàn)平方米。 同時(shí)，自建房用地原則上已經(jīng)不予審批。但是由于 2020年底國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)， 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的不穩(wěn)定性。 剛性需求活躍了市場(chǎng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 09 年 111 月份購(gòu)房對(duì)象以碭山本地人居多，碭城居民購(gòu)買占 %，碭山農(nóng)村居民購(gòu)買占%，投資性住房約占 5%，由此可見(jiàn)，居民購(gòu)買住房還是以自住為主，投資性住房占比較小。 商品房銷售面積保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 2020 年 111 月份商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，可以看出居民對(duì)商品房需求旺盛， 開(kāi)發(fā)企業(yè)也對(duì)市場(chǎng)發(fā)展信心 較足。 1112153118072021%%18%11%050010001500202025002020年 2020年 2020年 2020年%%%%%均價(jià)漲幅率 二、碭山房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 51 頁(yè) 0809 年房地產(chǎn)投資下滑 2020 年四季度以來(lái)受金融危機(jī)影響，碭山房地產(chǎn)投資開(kāi)始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)， 2020 年 111 月份，全縣房地產(chǎn)投資同比下降 %，其中住宅投資同比下降 %。 截止 2020 年 1 月 25 日，據(jù)統(tǒng)計(jì)一月份商品房住宅均價(jià)達(dá) 2231 元 /平方米。 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲 近年來(lái)，碭山縣房?jī)r(jià)快速上漲， 20202020 年商品住房平均價(jià)格分別為 1112 元 /平方米、 1531 元 /平方米、1807 元 /平方米，同比上漲 %、 %、 %。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 51 頁(yè) 商品房銷售狀況 銷售量總體持續(xù)增長(zhǎng) ， 20202020 年全縣商品房銷售面積達(dá) 22 萬(wàn)平方米，其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，占全部商品房銷售面積的 %；商品房銷售額 億元，其中 商品住宅銷售額 億元。 1486027307153430500010000150002020025000300002020年 2020年 2 0 0 9 年1 1 1 月投資額（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 近年來(lái)隨著房地產(chǎn)投資力度的加大，商品房施工規(guī)模迅速擴(kuò)大，其中 20202020 三年的施工面積累計(jì)達(dá) 萬(wàn)平方米 ，環(huán)比增長(zhǎng) %、 %、 %， 新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工率達(dá) 96%。 碭山 2020 年 111 月份房地產(chǎn)投資總額 從 2020 年開(kāi)始，近三年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá) 億元，比“十五”時(shí)期總投資還增長(zhǎng)了 %，近三年年增長(zhǎng) 速度達(dá)到 %。有效整合城市管理力量，重點(diǎn)開(kāi)展交通秩 序、環(huán)境衛(wèi)生等綜合治理活動(dòng)，著力提升城市管理水平。大力推進(jìn)城市精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。積極貫徹國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)整政策，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，調(diào)整房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成高中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房比例較為合理的住房供應(yīng)體系。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 51 頁(yè) 大力實(shí)施 以碭城建設(shè)為核心，以 310 國(guó)道和 101 省道沿線為兩線， “一核兩線”城鎮(zhèn)建設(shè)戰(zhàn)略，加快推進(jìn)碭城大拆遷、大拆違、大建設(shè)，做大城市規(guī)模，擦亮城市品牌，提升城市化水平。 城市的發(fā)展方向 往東將是政府的重要發(fā)展方向之一 。兩區(qū)四園全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 7874 萬(wàn)元，出口額 億美元，經(jīng)濟(jì)外向度進(jìn)一步提升。明珠小區(qū)、陽(yáng)光花園、南苑小區(qū)、紫香園小區(qū)等項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善。 “兩區(qū)四園”總面積達(dá) 58 平方公里，集聚人口 萬(wàn)人，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步提升，園區(qū)經(jīng)濟(jì)占全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的 80%。農(nóng)業(yè)仍然在碭山占有很大比重，但在保證農(nóng)業(yè)正常生產(chǎn)的基礎(chǔ)上大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)。 三、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 2020 年第一產(chǎn)業(yè)完成 億元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)完 成 億元。在地方財(cái)政收入中，稅收收入完成8809 萬(wàn)元，比同期增長(zhǎng) %，非稅收入完成 5192 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng) 09 年 111 月份，財(cái)政總收入完成 20841 萬(wàn)元，比同期增長(zhǎng) %，增速比上月加快 個(gè)百分點(diǎn)。 單位：萬(wàn)元0100000202000300000固定資產(chǎn)投資 108100 211878 245397 261726房地產(chǎn)投資 7821 14860 27037 152592020年 2020年 2020年 2020年1 ? 近年來(lái)， 碭山縣 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例略有下降， 主要是受 08年金融危機(jī)影響， 但仍尚處于基本正常的范圍之內(nèi)。 固定資產(chǎn)投資狀況 09 年 1— 11 月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)完成投資 261726 萬(wàn)元，比同期增長(zhǎng) %，其中房地產(chǎn)投資完成 15259萬(wàn)元，下降 %，約占總比例的 %。 人均 GDP 發(fā)展水平 02020400060008000%%%%%人均G D P （元） 4561 5371 5967漲幅 % % %2020年 2020年 2020年 近年來(lái)， 碭山 人均 GDP 年增長(zhǎng)率達(dá) 10%以上 ， 2020 年達(dá) 5967 元；按現(xiàn)行匯率折算達(dá)到 874 美元； 人均 GDP 與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP（美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 快速 發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主、數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 根據(jù)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷， 碭山房地產(chǎn)發(fā)展目前屬于啟動(dòng)階段 ， 以生存需求為主，發(fā)展特征為 快速發(fā)展，潛力和 發(fā)展勢(shì)頭看漲。增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)完成 億元，增長(zhǎng) 12%。 縣城發(fā)展 東 進(jìn)，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有實(shí)際支撐意義。年無(wú)霜期 201天。年降水 ，最多降雨量 （ 2020年） ， 最少 415mm（ 1966年）；年日照時(shí)數(shù) 。 年平均氣溫 ℃（ 19551995年）。其品種有焦煤、瘦煤、貧煤、自然焦等，總儲(chǔ)量為 7億噸?？刹擅簩訛?G G D C C2共 5層，總厚度 米。 1978 年， 325 地質(zhì)隊(duì)同安徽省煤田第三勘探隊(duì)對(duì)煤田地質(zhì)情況作進(jìn)一步勘探，勘探表明，煤田西自楊集車站、東至縣界，長(zhǎng) 30多公里，南北寬 10公里左右，總面積 300平方公里。 自然資源 碭山縣地下礦藏初步 探明有煤、石油、天然氣。人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，比上年增加 。 城市規(guī)模及人口 2020年末 ，全縣總戶數(shù) 288978戶，年末總?cè)丝跒?966428人， 其中非農(nóng)業(yè)人口 120670人，農(nóng)業(yè)人口浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 51 頁(yè) 845758人， 比上年增長(zhǎng) %。百里黃河故道橫臥其間?？h城東距徐州市 84公里，西距商丘市 72公里。 3839。 0939。 3939。 1639。 地理位置 碭山縣位于安徽省最北端，蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處；東連本省蕭縣，東南部、南部、西南部、西部與河南省的永城、夏邑、虞城三縣接壤，西北與山東省的單縣、東北與江蘇省的豐縣毗鄰。 浙江廣興投資有限公司 碭山項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 51 頁(yè) 城市概況篇 一、碭山縣概況 關(guān)鍵句：碭山縣隸屬安徽宿州市，靠近山東地界，整個(gè)縣城規(guī)模不大。 初步計(jì)算土地建筑面積約 18 萬(wàn)方，以每年 3 萬(wàn)左右的開(kāi)發(fā)量計(jì)算，完成全部開(kāi)發(fā)需要 56 年時(shí)間 ，但控制好開(kāi)發(fā)節(jié)奏與營(yíng)銷手法，將有利于縮短開(kāi)