【正文】 整體商業(yè)發(fā)展將隨著居住條件的成熟而自然成長，小區(qū)商鋪初期大部分將以建材裝修為主，但隨著居民的入住，需求的變化，將逐漸過渡為以社區(qū)配 套為主的商業(yè)形態(tài)。一層沿街商鋪層高可控制在 米范圍，面寬 4 米。如果街鋪單體面積過大，不易去化。 七、配套商業(yè)規(guī)劃 位置 根據(jù)規(guī)劃條件和地塊設(shè)計(jì)條件限制，街鋪主要延人民東路設(shè)置。 物管服務(wù) 引進(jìn)物管公司，充分確保物業(yè)管理的整體品質(zhì)。 泛會所配套 在宅間綠地中安排較多的“社區(qū)客廳”功能性設(shè)施，如健身器材、老人休憩座椅、巨型象棋、兒童游樂設(shè)施等。 立面材質(zhì)：建議采用面磚 +涂料的組合，立面用材保證較好的保溫功能即可。由于要考慮到建筑成本，在外形上，應(yīng)注意少用弧度，改為直 線條。 風(fēng)格：經(jīng)調(diào)查，目前市場在售或消費(fèi)者的價(jià)值取向是以簡歐為主。分級設(shè)置的活動(dòng)空間提供了從私密到半私密到半公共到公共空間的良好過渡，不同屬性的停留空間為居住者提供了多種選擇，并加 強(qiáng)在中型社區(qū)框架下的組團(tuán)間的緊密聯(lián)系。 小區(qū)內(nèi)非目的性道路，可考慮以滲綠、汀步、棧道或其他軟性的手法鋪設(shè)，道路布設(shè)較隨意，與景觀軸關(guān)聯(lián)緊密。并 通過木棧道等手法營造大量的親水平臺。為后期運(yùn)營節(jié)約成本考慮，在水景的考慮上盡量避免大面積的動(dòng)力水。 入口處景觀 景觀采用歐式的風(fēng)格，以與項(xiàng)目推廣及建筑風(fēng)格一致，多考慮硬地、噴泉、廣場、雕塑等概念，講究主入口的氣勢。 入戶花園 隱藏式空調(diào)位 270 度景觀飄窗 陽光房 贈(zèng)送儲藏間、衣帽間（ 米處隔斷） 公共空間 別致入戶門廳 四、建筑及景觀規(guī)劃建議 規(guī)劃形態(tài) 規(guī)劃原則：成本控制下的低密度、有品質(zhì)、中心景觀、組團(tuán)小品的整體形態(tài) 朝向：總體原則為南北向； 布局：遵照地形排布式布局，達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)即可，若有可能，建議設(shè)置一個(gè)比較大的中心綠化景觀，可提高樓盤品質(zhì)； 交通道路：建議最大可能實(shí)現(xiàn)人車分流，這是一個(gè)亮點(diǎn)，園區(qū)道路設(shè)計(jì)可采用一定的曲線設(shè)計(jì)，部分體現(xiàn)曲徑通幽之意， 間 距：當(dāng)?shù)叵M(fèi)者比較關(guān)注室內(nèi)舒適度與實(shí)用性，間距應(yīng)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)進(jìn)行局部大間距處理，也能夠成為一大亮點(diǎn)。 多樣化考慮“戶型品種的梯度設(shè)置” ,以求分解市場風(fēng)險(xiǎn)。 三 、產(chǎn)品配置、戶型定位建議 戶型設(shè)計(jì)原則 以“產(chǎn)品梯度、總價(jià)控制”為產(chǎn)品規(guī)劃定位核心 ,力求實(shí)現(xiàn)總價(jià)和性價(jià)比競爭力 ,爭取實(shí)現(xiàn)較快的銷售速度。但是由于未來子女就學(xué)的需要他們會選擇城市房價(jià)較低、教育資源豐富且具有發(fā)展前景的板塊 碭山縣城 當(dāng)?shù)氐亩紊壷脴I(yè)人群 主要可細(xì)分為以下三個(gè)目標(biāo)層次： ○收入中堅(jiān)階層 —— 職業(yè)集中在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中層管理人員、公務(wù)員、教師、醫(yī)生行業(yè)中層以上的職員等； ○收入高階層 —— 職業(yè)集中在高級公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營戶、小型企業(yè)老板； ○城市收入中等略偏下的階層 —— 職業(yè)集中在公務(wù)員中低層、企業(yè)職員等。 二、目標(biāo)客戶群定位 碭山縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城落戶置業(yè)人群 該群體進(jìn)城買房為了完成城市居住夢想、子女落戶就學(xué)的需要，是住房剛性需求的主要群體，他們會選擇小區(qū)品質(zhì)較高、體面有成就感、且具有發(fā)展前景的板塊，對房價(jià)敏感度稍高，樂于接受傳統(tǒng)多層產(chǎn)品。 產(chǎn)品組合方案建議 產(chǎn)品組合方案建議：多層為主 地塊所處為城市發(fā)展方向區(qū)域，教育資源豐富，行政中心集中，進(jìn)入開發(fā)區(qū)人群逐漸增多等，又有一 定的商業(yè)配套，應(yīng)在價(jià)值上嫁接； 項(xiàng)目周邊開發(fā)等級不高，為項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會，高于區(qū)域品質(zhì)的樓盤，將是極佳的競爭力； 目標(biāo)人群對室內(nèi)的空間舒適度、實(shí)用性關(guān)注較高； 迎合當(dāng)?shù)匕傩召彿块L駐、作為世代傳遞與增值的需求； 在以上的綜合條件下，本項(xiàng)目不論從區(qū)域發(fā)展以及樓盤集群的角度上判斷，完全有可能實(shí)現(xiàn)在碭山縣城打造成為成熟的、宜居的亮點(diǎn)樓盤。 敦促政府拆遷 項(xiàng)目用地上存在的大量沿街拆遷戶，若政府對拆遷問題模棱兩可，拆一部分就留下不管，將面臨項(xiàng)目開發(fā)的瓶頸， 有效的敦促政府進(jìn)行拆遷工作，是項(xiàng)目健康發(fā)展的前提。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流第一，由此也可獲得逐步醞釀更高一級市場與中高級客戶試水的過程。 五、分析總結(jié) 樹立品質(zhì)樓盤新榜樣 當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)水平屬于初級階段，客戶完全屬于被教育的階段，當(dāng)?shù)刈詈玫钠焚|(zhì)樓盤不過只是對外墻及公共部位進(jìn)行了適當(dāng)?shù)奶嵘w仍然沒脫離規(guī)劃死板的范圍；本項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上只需進(jìn)行品質(zhì)上的稍微提升，在建筑形象 與園區(qū)道路上進(jìn)行適當(dāng)?shù)娘L(fēng)格轉(zhuǎn)變，主要為簡歐式處理，便可在形象上耳目一新，樹立品質(zhì)樓盤新榜樣，盡量吸引中高端客戶購買，才能保證大體量開發(fā)的穩(wěn)定現(xiàn)金流。 與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商相比，我方有著更完善的開發(fā)體系，容易開拓市場，打造品牌； 劣勢（ Weakness） 項(xiàng)目面臨大量拆遷戶，若政府解決此問題拖拉時(shí)間較長，將影響項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)度； 項(xiàng)目地塊中間有一條 10 萬伏高壓線，無法遷移，會對項(xiàng)目整體規(guī)劃及形象造成一定影響，需要妥善處理，進(jìn)行部分綠化遮擋； 項(xiàng)目南面 道路基本上為車行道，形象較差，需在銷售時(shí)注重引導(dǎo)； 項(xiàng)目東面道路人氣不旺，現(xiàn)有商鋪基本為非營業(yè)狀態(tài)，最近的商業(yè)配套都在御都星城附近； 機(jī)會（ Opportunist） 房地產(chǎn)業(yè)屬于最初級開發(fā)階段，當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)認(rèn)知有限，適當(dāng)?shù)奶嵘焚|(zhì)，就能贏得很大一部分市場，掌握市場話語權(quán)； 隨著縣城向東的發(fā)展趨勢及東面開發(fā)區(qū)的擴(kuò)大，未來縣城東部人口將越來越多； 縣城東部屬于當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)同程度最高的居住區(qū)，集群效應(yīng)將為項(xiàng)目帶來更多的客戶量； 項(xiàng)目面對的消費(fèi)群十分廣泛，特別是周邊下屬縣鎮(zhèn)的購買力不容小覷。 二、周邊生活配套 購物：東方購物廣場、好又多； 教育：碭山中學(xué)、碭山四中、碭山五中、碭山匯文中學(xué)； 醫(yī)療：縣衛(wèi)生院、中山醫(yī)院； 交通：縣城整體雖然對外公開有公交，但基本上無公交，只有面包車的士； 銀行：郵政儲蓄、農(nóng)村信用社、農(nóng)行； 三、用地四至情況 北面：臨縣城主干道人民東路，整體配套好，正對面為家具市場、 縣國土資源局； 東面：臨環(huán)城東路，正對面為新開盤樓盤陽光花園； 南面：縣城外環(huán)南路，整體環(huán)境較差； 西面：不臨街道，基本都為農(nóng)居點(diǎn)與農(nóng)田； 項(xiàng)目用地方正，四至道路明確，但沿人民東路（拆遷點(diǎn)少于環(huán)城東路拆遷點(diǎn)）與環(huán)城東路有較多拆遷點(diǎn)，且地塊中線被高壓線一分為二，若政府能盡快將拆遷工作完成，會有利于項(xiàng)目整體開發(fā)；靠近縣中心地塊即高壓線以西范圍適合首期開發(fā)，能更好的享受到整體配套，且能避開環(huán)城東路大量的拆遷戶。 地塊分析篇 一、地塊區(qū)域 項(xiàng)目地塊位于碭山縣城東部區(qū)域，屬于政府重點(diǎn)發(fā)展方向，距離縣城中心 2公里，距離碭山最大樓盤御都星城半公里，周邊 公里范圍配套齊全，尤其教育資 源豐富；項(xiàng)目地塊沿環(huán)城東路正對面有一新開發(fā)項(xiàng)目陽光花園，目前售樓部處于裝修階段；沿人民東路對面為大型家具市場。 5）安防與物業(yè)管理概念淡薄。 3）消費(fèi)者對戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理的重視程度在逐步加強(qiáng)，不能忽視，對于本案項(xiàng)目來言，可以通過對小區(qū)軟環(huán)境的打造確定市場主導(dǎo)地位。 購房影響因素 購房地點(diǎn)影響因素 因素條目 強(qiáng)調(diào)頻次 交通便利程度 25 離工作單位遠(yuǎn)近 20 風(fēng)景區(qū)附近 9 小孩教育問題 30 離老人近些 20 周邊商業(yè)設(shè)施及全 22 購房決策影響 因素 因素條目 頻次 地段區(qū)位 27 戶型合理 25 價(jià)格 22 建筑質(zhì)量好 20 物業(yè)管理好 15 建筑有特色 18 小區(qū)有專署會所 9 開發(fā)商實(shí)力 12 智能化設(shè)施、保安系統(tǒng) 8 車位配比高、停車便利 6 中心綠化廣場 16 戶外活動(dòng)區(qū)域與體育設(shè)施 20 數(shù)據(jù)分析： 1）根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，對于消費(fèi)者置業(yè)決策影響最大的因素還是來自區(qū)位、價(jià)格、品質(zhì)、景觀。 居民對住宅室內(nèi)設(shè)施最關(guān)心的為最基本的供氣供水供電保障，其次為寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視和安全系統(tǒng)，均為很基本的需求。 小區(qū)基本配套小超市的需求度較高，超市可以方便小區(qū)居民生活日用品、食物 的購買，為小區(qū)居民更好生活質(zhì)量。 雙臥室朝南最受歡迎 被訪者中 87%的人認(rèn)為臥室朝南是第一選擇； 29s%的人認(rèn)為客廳朝南是第一選擇； 13%的人喜好主臥室與次臥室朝南客廳朝北的組合。選擇二室兩廳的占 16%，選擇三室二廳一衛(wèi)的占 40%，選擇三室兩廳二衛(wèi)的占 28%；在小區(qū)配套設(shè)施中對儲藏室的需求占 98%，對車庫的需求占 16%。每平方米在 2020 元左右是居民最可接受的購房價(jià)格，但由于當(dāng)前房市的客觀走勢，使居民在對價(jià)格的接受度上升幅度較大。但居民心理價(jià)位與實(shí)際接受程度是有一定差距，就現(xiàn)階段整體接受程度在 20202400 元 /平方米。 調(diào)查結(jié)果顯示，縣城住宅均價(jià)已達(dá)到 2021 元 /平方米；城西位置的住宅個(gè)別樓盤的住宅均價(jià)已達(dá)到 2400 元 /平方米。 房價(jià)走勢趨漲 18002200 元 /平方米接受程度最高 住房價(jià)格一直是居民敏感的熱點(diǎn)話題，碭山近幾年房價(jià)的上漲也促使居民把能接受的心理價(jià)位提高。能夠接受的人大都認(rèn)為：（ 1）價(jià)格上比較優(yōu)惠；（ 2）房型上選擇余地比較大；（ 3）有增值潛力。 縣城東部認(rèn)可度最高 被訪者中有 65%的人會選擇在老城區(qū)與城東新區(qū)購房，由于老縣城中心土地資源有限，城東新區(qū)是當(dāng)?shù)鼐用竦氖滓x擇，特別是城東教育資源豐富，各 項(xiàng)生活商業(yè)配套日漸成熟，且鄰近開發(fā)區(qū)，政府重點(diǎn)發(fā)展方向，有著較好的發(fā)展前景，本地塊也位于該區(qū)域。調(diào)查顯示，在購房動(dòng)因中，改善居住條件、解決無房以及為子女購房位列前三位，分別占 30%、 35%和 11%，合計(jì)為 76%，可見自用性購房是首要目的。 被訪者中大部分明確表示對住房房款在 18— 20 萬元能接受，居民認(rèn)為購房首期款應(yīng)在 6— 8 萬元左右 ,月還貸款額 800— 1000 元左右，貸款年限 10— 15 年左 右為宜。居民住房觀念的改變，掏錢買房住意識的形成，將會對本縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。 商品房成為主導(dǎo) 在住宅性質(zhì)方面，隨著住房制度改革的不斷深入，全縣 已經(jīng)形成了以居民自有產(chǎn)權(quán)為主、多種產(chǎn)權(quán)并存的格局，構(gòu)建了新住房體制的基本框架?？紤]到本次市調(diào)目的 —— 為公司即將開發(fā)的人民東路南側(cè)、環(huán)城東路西側(cè)地塊項(xiàng)目的產(chǎn)品研發(fā)及市場推廣決策提供依據(jù)，因此 在問卷樣本的選擇上根據(jù)本案高品質(zhì)的開發(fā)定位，做了一定的界定。 每戶均配備儲藏室，但需要另外購買。 硬軟件配套 社區(qū)物管，僅為簡單的大門看守，其余智能化設(shè)施僅體現(xiàn)在入戶電子門等少量系統(tǒng)。 部分項(xiàng)目的戶型仍存在比較 明顯的缺陷，如長過道、客廳開門過多影響使用等。 戶型設(shè)計(jì) 基本以滿足本縣人口剛需為主。 園林景觀 整體園林景觀水平不高，基本上無園林景觀可言，僅僅是進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)部的道路兩側(cè)綠化，以滿足綠化率要求： 景觀小品也基本上很少，御都星城景觀小品相對較多。 典型戶型： 項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景： 在水一方 樓盤簡介 在水一方住宅小區(qū)位于碭山老城區(qū)人民東路難吃老縣委院內(nèi)，東、南兩面環(huán)水，小區(qū)交通便利、周圍緊鄰附小、東小、五中菜市、銀行齊備。 商業(yè)：一、二層為商鋪。 小區(qū)內(nèi)部： 周邊商業(yè)配套： 財(cái)富廣場 樓盤簡介 位于碭山縣城區(qū)中心，芒碭南路與護(hù)城河交匯處；地處縣城中心、各項(xiàng)生活、商業(yè)配套成熟，有較大的商業(yè)，面積 周邊配套 新縣政府、金利集團(tuán)、安徽碭山中學(xué)、碭山第四中學(xué)、東方購物廣場、中山醫(yī)院、電器賣場、餐飲店。 機(jī)會： 樓盤所處地塊位于老城與新城的連接處，起銜接作用，具有 一定的發(fā)展?jié)摿Γ? 周邊有著名的碭山中